投资专业胜任能力测试题Word文档格式.docx
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B、做满容积率需要项目楼栋规划平均25层左右
C、做满容积率需要项目楼栋规划平均70米左右
D、做满容积率需要项目楼栋规划平均68米左右
3、某项目占地面积50亩,其中商业占比10%(商业建筑不得高于两层)密度30%,容积率3.0。
根据强排速算规则,关于此项目住宅的建筑高度,下面描述正确的是()
A、做满容积率需要住宅楼栋规划平均20层左右
B、做满容积率需要住宅楼栋规划平均25层左右
C、做满容积率需要住宅楼栋规划平均70米左右
D、做满容积率需要住宅楼栋规划平均68米左右
4、关于缴纳土地出让金后,获得的土地发票,描述正确的是()
A、地票实际上是政费用收据,抵扣增值税时需要扣除含税部分
B、地票实际上是政费用收据,抵扣增值税时不需要扣除含税部分
C、地票实际上是正规发票,抵扣增值税时需要扣除含税部分
D、地票实际上是正规发票,抵扣增值税时需要不扣除含税部分
5、土地增值税预征,在房地产开发哪个阶段进行()
A、项目公司办理税务登记后
B、项目开工后
C、开盘预售阶段
D、竣工交楼阶段
6、已知某地块用地面积为400㎡,建筑密度为30%,地上建筑物为8层,假设每层为标准层建设,据此可以大致计算出本地块容积率为()。
A、1.5
B、2.0
C、2.5
D、3.0
7、股权转让项目中,出让股权的主体是()
A、目标公司下面的土地所有权
B、目标公司
C、目标公司股东
D、目标公司法人代表
8、在建工程转让的典型特点是()
A、低风险、长周期、高税负、限制少
B、低风险、长周期、高税负、限制多
C、高风险、长周期、高税负、限制少
D、高风险、长周期、高税负、限制多
9、某房企通过国有产权交易所,摘牌取得某国企一宗土地(2016年取得土地,土地成本5亿元)所在目标公司100%股权,交易对价10亿元。
项目后期需要清缴土增税时,可抵扣土地成本票据多少()
A、5亿元
B、7亿元
C、9亿元
D、10亿元
10、一般情况下,从财务角度来看,一个地产项目经济寿命结束的标志是()
A、不再发生成本
B、不再产生收益
C、不再产生利润
D、成本等于效益
二、填空题(每空1分,共15个空)
1、土增税暂行条例中规定,纳税人建造普通住宅,增值额低于20%的,可免征土增税,这里的普通住宅,指的是满足
、
三个条件的商品住宅。
2、得房率,指的是
与
之间的比例。
3、投资拿地工作中,经常会涉及抵押和担保的运用,其中连带责任担保,指的是债务人无力履行债务时,债权人既可以向
请求履行债务,又可以向
请求履行债务。
4、大家通常所说的5A写字楼,指的是具有
和
功能的写字楼。
5、现金流量表的变动,跟
三项因素有关。
三、多选题(每题2分,共10题)
1、关于基本农田,除审批授权试点以外的省份,下列描述正确的是()
A、基本农田原则上不得占用
B、基本农田占用,不论面积多少需要国务院审批
C、基本农田占用,国务院审批后,需要“占多少,垦多少”
D、基本农田占用,面积超过100亩需要国务院审批
2、关于超高层建筑的定义,下列说法正确的是()
A、楼层40层以上
B、楼层35层以上
C、建筑高度100米以上
D、建筑高度120米以上
3、下列行为,涉及印花税的有()
A、代工代建
B、股权收购
C、法拍地
D、在建工程转让(备注;
4题漏了,下套题发)
5、下列行为,涉及契税的有()
A、不动产投资入股
D、在建工程转让
6、根据今年3月初国务院发布的国发【2020】4号文,关于农用地转建设用地的操作,下列说法正确的是()
A、初基本农田以外的农用地,由省级政府批准
B、永久基本农田,由省级政府批准
C、永久基本农田,试点省份,可由省级政府批准
D、超过30公顷非基本农田的耕地,超过70公顷的其他土地,试点省份,可由省级政府批准
7、财务报表的三大组成部分,包括下面哪些内容()
A、资产负债表
B、损益表
C、现金流量表
D、成本支出表
8、代工代建项目,会存在下列哪些风险()
A、隐藏债务风险
B、费用支付纠纷
C、品牌风险
D、税费负担过重风险
9、股权收购和增资扩股的区别,有哪些()
A、交易对价不同
B、款项支付对象不同
C、目标公司注册资本金不同
D、所得税负担不同
10、在不允许产业用地和住宅地捆绑出让的地区,可行的排他控地措施有哪些()
A、捆绑挂地
B、招商资格前置
C、要求带方案拿地
D、一次性,大面积供地
四、简答题(1-2题10分,3题15分,共15分)
1、面试常问的送命题:
某中型房企首进某城市,想通过招拍挂快速拿地,但是该城市土拍竞争异常激烈,地王频出,基本上都是大型房企和国企拿地,请问有哪些合理的策略,能够助力快速拿地?
2、很多一二线城市普遍要求房企做成品住宅(精装房),这对政府和房企是一个双赢的选择。
恒碧万等房企很早即开始做成品住宅,请从房企的角度,列举做成品住宅的好处,至少四点。
3、投资日常工作中,经常遇到ROE概念,请简述它对房企的价值,以及怎样提升ROE?
五、案例分析(20分)
经某中间人介绍,公司领导安排,投资部小王接到了一宗土地项目,并进行研判。
项目具体信息如下:
项目位于某地级市主城区,总用地面积35亩,容积率3.0,建筑密度30%,限高150米。
土地于2016年获取,当时获取亩单价为280万。
经与土地中间人沟通,土地款支付了约一半,项目现场已打围,已完成基坑施工。
土地方诉求,将项目整体作价1.8亿元(含未缴纳土地出让金)出售,采用股权转让方式转让。
如果合作方觉得价格不能接受,可采用合作开发或者代工代建的形式,方式灵活。
但是剩下的一半土地款需要合作方支付,土地方暂无资金支付土地款。
小王接到项目以后,进行了现场踏勘,发现施工进度基本属实,土地已打围,基坑施工完成,售楼部已完成修建。
经踩盘了解,周边清水高层房价为7000元/㎡,去化情况良好。
目前公司投资部门就项目的交易思路进行研判,在股权收购和融资代建之间抉择不定。
问题来了:
1、该项目有哪些需要关注的风险点?
2、股权收购是否可行?
请做详细分析
3、若收购方最终选择做融资代建,需要怎么设计交易架构,确保资金安全。
以上为本试题全部内容。
如做题时,上述大部分题都能够快速闪现出答案,或者有一个清晰的认知,说明投资专业知识你还掌握得不错。
如果看到上面的很多题,思路都很模糊,或者压根不知道答案是啥,一点头绪都没有,那就需要重点加强学习了。
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