二手房基础知识之名词解释文档格式.docx
- 文档编号:6281944
- 上传时间:2023-05-06
- 格式:DOCX
- 页数:55
- 大小:65.22KB
二手房基础知识之名词解释文档格式.docx
《二手房基础知识之名词解释文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《二手房基础知识之名词解释文档格式.docx(55页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
并且家庭人均居住面积在14平米以下。
10、廉租房:
在国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念,类似于香港的“廉租屋”。
我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
11、央产房:
指中央在京单位的己购公有住房。
是职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法,下同)购买的原产权单位属于中央在京单位的公有住房。
根据国家政策,按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房,也视为己购公房。
,私产,小产权,只有所有权证,和买卖合同(购房协议),购房协议上的卖方为“中国”“中央”“北京”而非北京市的。
12、经济适用房:
指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅设计标准(不包括别墅、高级公寓、外销住宅)建造的,具有社会保障性质的普通住宅。
土地供应原则上实行划拨方式,住房设计上要体现经济、适用、美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要。
经济适用住房的供应价格由经济适用住房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定。
13、商品房:
指由各房地产开发公司投资建设,以盈利为目的,按市场规律建造的房屋。
它有别于各地方政府为解决住房困难,实施“安居工程”而建造且“安居房”、“解困房”、“解危房”1998年开始兴建的经济实用住房也是特殊的商品房。
从销售看,商品房又分为现房销售、期房销售;
从销售对象看,分为内销商品房、外销商品房;
从用途看,分普通住宅、公寓、别墅。
产权属于私产、大产权(房屋所有权其表现形式为红的“房屋产权证”)(土地使用权其表现形式为金色的“土地使用权证)。
分为:
市属、区属两种,区别为区属同时拥有“房屋所有权证”,与“土地使用权证”。
14、公寓:
公寓式住宅最早是舶来品,相对于独院独户的别墅,更为经济适用。
公寓式住宅多为设备较好的高层大楼建筑。
楼梯或电梯公共使用,每一层有若干套单户独用的房间,一般设有卧室、起居室、浴室、厕所和厨房等。
是供给中等收入的职员、公务员居住。
15、别墅:
独立的、规模较大的园林住宅。
住户多为一户。
国内别墅从功能上分为:
生活型经济别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营型别墅、商住型别墅。
16、二手房:
二手房通常是指再次上市交易的住房。
个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房,办完产权证后,再次上市买卖,这些房都称为二手房。
17、二手商品房:
二手商品房就是仅次于新商品房的房子,房屋成色新,一般都在八九成。
二于商品房较己购公房的优势:
户型、小区环境、配套设施等一般较好:
综合品质好,适合长期居住者;
房屋成色新,一般都在八九成,可使用年限长;
税费低,二手商品房交易可以不交纳土地出让金。
二手商品房较新商品房的优势:
一般是现房,房屋质量有保证,风险系数小,质量公开;
价格大多低于同一位置的新建商品房售价;
可立即居住,成熟社区。
18、空置商品房:
指开发商在开发地产项目时,因销售、资金等原因而发生没有人入住的商品房。
空置房可以以商品房控制的时间为标准来定义,即商品房在开发商或者代理商手中1年以内的为待销房,1-3年内的为滞销房,3年以上为积压商品房。
19、差价换房:
即为调整住房,房屋所有人或使用人之间,在相互自愿的基础上,采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。
它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后,双方均各自占用了对方的房屋,同时双方的产权也发生了更换。
房屋使用权交换,主要指双方在换房前各自拥有房屋的使用权,交换后只是使用权发生了互换,产权归原产权部门所有。
按照有关政策规定,可以互换的房屋主要有:
房产管理部门的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅,以及自住的私房或所租赁的私房;
不能进行互换的房屋有:
房产权和使用权不清的房屋,部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋,属于违章建筑和危险建筑的房屋,因城市建设需要,短期内即将拆迁改造的房屋,未按规定赔偿的,未按规定缴纳房屋租金的,私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。
房管部门直管公房之间的房屋互换,要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请并办理手续;
单位自管公房之间的房屋互换,要向各自单位房管部门申请办理手续,也可以委托房屋所在地的房屋置换站代为办理;
私房业主与公房住户之间的房屋互换,双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续,然后,再办理使用权过户手续。
使用权公房,可在双方对房屋要求达成一致时,进行互换。
己取得产权证的房屋,则仅能通过买卖形式实现换房目的。
差价是指原有房屋与目标房屋存在一定的价格差异。
20、立契过户:
买卖双方到房地产交易中心签定买卖契约,办理产权过户手续。
21、契税:
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属(包括买卖、赠与、交换、投资、入股、抵债、获奖、预购、集资、),承受的单位或个人应依法缴纳契税。
22、印花税:
个人在房屋出售活动中所书立的合同、书据等,由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。
取得房屋产权证和土地使用权证的按件贴花五元。
23、营业税:
个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应按“销售不动产”税目征收营业税。
24、个人所得税:
个人销售、转让财产收额减去财产原值和合理费用后的余额计征。
25、土地增值税:
个人销售、转让房产以其所得的增值额为征税对象,土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。
26、土地出让金:
在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。
27、“大产权”,“小产权”:
房产权本来是不分大小,只有一种定义,但由于我国的一些特色,形成了社会上一些约定成俗的说法,对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。
第一种解释:
开发商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的,相对讲发展商的大,购房人的小。
这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。
第二种解释:
国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权。
购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。
这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。
第三种解释:
买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
按这种解释普通商品房就是“大产权”房,经济适用房就是“小产权”房,对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。
房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来,就是这里说的“小产权”;
如果是通过“出让”或“转让”得来,就是这里所说的“大产权”。
28、市场分级:
一级,增量房市场;
二级,二手房市场(存量房市场);
三级:
租赁,使用权市场。
29、普通住宅:
2005年6月1日起实施:
小区建筑容积率在1.0以上;
单套建筑面积在140以下;
实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下三条标准全部符合情况下为普通住宅,反之为非普通住宅。
30、按揭贷款:
贷款人支付首付款,以所购买房产作为抵押,向银行贷款,按约定还本付息,主要分为个人住房商业抵押贷款,个人住房公积金贷款。
31、转按揭:
个人以按揭的形势购买仍在按揭中的房屋。
我们公司对于转按揭操作的三种形势:
1、业主自行还款,客户按揭贷款;
2、客户用首付为业主还款客户按揭贷款;
3、公司为业主还款客户按揭贷款。
(公积金原则上不可做转按揭)。
32、过户:
产权人的变更。
33、土地使用年限:
民用住宅自交纳土地出让金时起计算70年。
公房计算时间以本栋楼第一户交纳土地出让金的日期开始计算,商品房以开发商向国家交纳土地出让金后取得国有土地使用权证开始计算。
34、综合土地价款:
经济适用住房上市出售按规定向国家补交的地价款。
35、评估价:
二手房屋交易过程中,存在两种性质不同的评估:
所售物业的现时售价评估:
业主要出售房屋时,如对房屋价格没有把握,可以请专门的评估机构进行评估,这种评估一般不具法律效力,是参考性评估。
房地产抵押贷款评估:
这类评估是购房者需要贷款时,对自已所抵押的房子进行评估,必须由银行指定评估机构进行评估,评估结果具法律效力。
36、最低过户价:
北京市各区所要求的最价房屋售卖价(有别于房屋平均交易价格)。
37、成本价与标准价(优惠价):
按照房屋建造成本制定的公有房出售价格,不含利润。
北京现阶段标准为(1219)1560元\平方米。
已购公有住房成本价住房上市出售需要按(1219)1560×
建筑面积×
1%补交土地出让金;
标准价(优惠价):
政府根据城镇中低收阶层的平均工资水平,所制定的公有房出售价格。
标准价格房屋不得上市出售,若要上市需经原产权单位同意方可出售,出售时需要按(1219)1560元\平方米×
6%补交土地出让金将房屋补成本价方可正常上市交易。
38、产权变更的形式:
买卖、赠与、继承、分割、夫妻更名、交换、裁决等
39、关于个人所得税原值规定、已缴税金、合理费用:
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
A、商品房:
购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
B、自建住房:
实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
C、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):
原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
D、已购公有住房:
原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
转让住房过程中缴纳的税金是指:
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指:
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
支付的住房装修费用。
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:
已购公有住房、经济适用房:
最高扣除限额为房屋原值的15%;
商品房及其他住房:
最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。
支付的住房贷款利息。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
)
40、购房时间计算:
商品房以交纳契税日期或获得房产证孰先为准,公房,回迁房按交纳第一笔购房款的有效银钱收据所记载的时间为准。
41、建筑结构:
砖混结构住宅。
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、和架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲,砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。
砖木结构住宅。
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋,老北京俗称挂板楼。
钢筋混凝土结构住宅。
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。
这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀、耐火能力强,经久耐用。
42、建筑形式:
主要有三种建筑形式:
塔楼、蝶式住宅和板楼。
①板楼:
板楼是指由多个住宅单元组合而成的住宅。
跨度较大,南向房间多,采光好;
进深较小,通风好。
板楼以其良好的均好性和上佳的通风采光条件正受到市场的热情追捧。
但是6层板楼没有电梯,顶层的遗憾无从弥补,而相对来讲,由于板式小高层不仅具备板楼通风采光的优点,也有电梯,所以一般市场价较高。
②塔楼:
塔楼是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
大多数塔楼由于其框架结构型式,往往一层对称布置6至8户,这样就会出现南向房和北向房,有的甚至是只有西向窗户的小居室,再加上有些室内隔墙是现浇凝土,不能打通,户型格局不易改变。
所以在挑选塔楼时,入住后的舒适程度很难满意。
北京作为高纬度地区,如果没有朝阳的房子,住户的舒适性要求就满足不了。
③蝶式住宅:
蝶式建筑一般是“半蝶半塔”,户户紧密相连,像没有张开翅膀的蝴蝶。
蝶式建筑以其良好的融合性,汇聚了塔楼和板楼的一些优点,它的公摊面积比板楼少,采光、通风性能又优于塔楼,所以深受购房者喜爱。
蝶型塔楼非常符合北京的日照和特殊风向需求,改变了传统塔楼的许多不足,可实现户户朝阳,达到最佳的通风及采光效果。
蝶形建筑设计还能有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端,使多数单元都是南北朝向,通风采光极好。
但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密,户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大,所以很多在户型设计中难以避免的斜角问题依然存在。
④板加塔住宅:
可以肯定地说,塔、板将在京城并肩存在一个时期,塔楼的“能出面积、视野好、外立面丰富”和板楼的“容积率低、通风采光均好性强”,二者结合起来便是“板式塔”、“小高层板”以及均衡容积率与舒适性的“塔连板”等更受市场欢迎的“板塔联合式”。
一改塔楼外形臃肿、采光通风差的缺陷,兼塔板之长,南北正向、明厨明卫、视野开阔、户型丰富,户型更合理,有效避免了户与户之间的对视,私密性更好,电梯间也可自然开窗,充满人性关怀。
43、建筑面积:
a.套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、餐厅、前室、壁柜等的使用面积的总和;
b.跃层住宅的户内楼梯按自然层数的面积计入使用面积;
c.烟囱、通风道、管井均不计入使用面积;
d.室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算,有复合保温层,按复合保温层表面尺寸计算;
e.利用坡屋顶内空间时,顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积;
净高在1.20m--2.10m的空间按1/2计算使用面积;
净高超过2.10m的空间全部计入使用面积;
6.坡屋顶内的使用面积应单独计算,不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中,需计算建筑总面积时,利用标准层使用面积系数反求。
具体点说建筑面积就是房产证上的面积建筑面积=套内建筑面积+分摊面积,内建筑面积=套内使用面积+墙体面积。
44、使用面积:
建筑面积*80%*0.91=使用面积(也叫地毯面积)(非绝对公式),使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。
其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间,储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。
斜面屋顶结构的房间,层高低于2.20米的部分不计入面积。
45、复式:
复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋(通常是2.7米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。
其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率。
这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
46、跃层:
跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层。
一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室;
二层安排卧室、书房、卫生间等。
47、按揭
答:
按揭是英文"
mortgage"
(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
48、土地平均交易价格:
2005年5月31日,北京市建委住宅发展与保障处发布了关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知,市建委同时发布了05年不同级别土地上的住房平均交易价格表,六至十级土地上住房平均交易价格按六级执行。
建委有关负责人同时表示,住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定,每年公布一次。
49、商业用房:
是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事
商业和为居民生活服务所用的房屋。
50:
期房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
51:
房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪0以上计算;
采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
52:
地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室),房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
53:
半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。
54:
假层
是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。
其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。
附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。
55、:
阁楼(暗楼)
一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。
56、土地级别:
土地由于区域和位置的不同而产生的经济价值也不同,根据不同区域和位置反映土地差异的叫土地的级别。
不同土地的用途也会产生不同的经济价值,根据不同用途反映土地差异的叫土地类别。
57、什么是交易结算资金:
交易结算资金是指存量房交易当事人在《存量房买卖合同》中约定的房价款,包含购房定金、购房首付款和贷款。
58、完税凭证:
是指税务机关依法征收税款,扣缴义务人依法代扣、代收税款时使用的一种专用凭证,是一类重要的税收票证。
它不仅是纳税人实际缴纳税款的法定证明,也是税务机关实际征收税款、扣缴义务人实际解缴税款的凭据,又是税务机关进行税收会计和统计核算的原始凭证以及进行税务检查的原始依据。
59、等额本息还款:
把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。
作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
60、等额本金还款:
是指借款人每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减并结算还清的方法(也称“递减法”)。
其特点是每月归还贷款本金相等,利息则按贷款本金余额逐月计算,前期还贷金额较大,以后每月还款额逐渐减少。
由于还款额是逐月递减,因此每个月的还款额都是不等的。
61、房产继承:
房屋原产权人死亡以后,继承人出售房产须办理如下手续:
持原产权人的身份证、户口本、死亡证明、产权证原件及经过公证的遗嘱,到原发证单位换领新证。
全部继承人均须到场签字。
换发新证后,全部继承人如是多人,则共为房产的共有权人。
如无法出具有效遗嘱,或遗嘱中未涉及房产,则原产权人的配偶、父母、子女均为合法继承人。
如由一人继承房产,则须出具其他合法继承人放弃继承。
62、资金监管专用账户:
存量房交易结算资金专用存款账户"
简称"
专用账户"
,是指专门用于划转存量房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。
"
与设立方自有的结算账户是分开的不同账户,"
内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产,也不属于设立方的负债,资金的所有权属于交易当事人,设立方无权挪用"
下的资金。
63、存量房交易当事人自行划转交易结算资金时应当注意哪些事项?
(1)存量房交易当事人约定自行划转交易结算资金的,办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》。
(2)存量房交易当事人不得委托房地产经纪从业人员办理转移登记手续。
64、交易结算资金:
63、网上签约:
网上签约是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统,在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容,并联机将合同打印,在合同上签字盖章的行为。
64、存量房:
存量房是指通过办理房屋转移登记取得房屋所有权证的房屋。
65、增量房:
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,是相对于新建的增量房而言。
66、法定继承顺位:
第一顺序:
配偶、子女、父母。
第二顺序:
兄弟姐妹、祖父母、外祖父母
※子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女;
※父母,包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母;
※兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹,同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。
二手房交易基础知识之答客问1(经纪人版)
1、
客户在下订之前,称过户当天一次性付款,不愿交订,怎么办?
答:
向客户写出产权转移流程,并解释流程中每一步客户可能面临的风险,交定金再定房也是行业中的规定,业主也明白,业主没有收定,他/她不可能交房产证押在中介公司,他/她就有可能卖给任何一个客户,我们也就有可能失去购买的良好时机;
当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰(指三方交易)。
如果不交订金,交易条件、违约责任等不明确,草
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 二手房 基础知识 名词解释