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年月日
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年月日 年月日
我国个人住房抵押贷款的问题研究
摘要
随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体制的不断完善,银行业的贷款业务对个人的开放程度不断加大,个人贷款业务的品种和范围迅速发展,尤其是个人住房抵押贷款业务的发展更加迅速,个人住房抵押贷款业务已经成为推动国内住房市场及金融市场快速发展的重要因素之一。
住房抵押贷款有利于居民通过借贷的方式合理地安排生命周期内的收支,有利于创造新的购买力,其重要性不言而喻。
我国个人住房抵押贷款业务在其不断发展的同时,存在的风险问题及竞争形式也不容乐观,在一定程度上阻碍了其健康发展。
本文从我国个人住房抵押贷款业务的现状入手,分析了我国个人住房抵押贷款业务目前所面临的风险及其产生的原因,并结合我国实际情况提出了防范各种风险的对策,以促进我国个人住房抵押贷款业务的持续、健康发展。
关键词:
个人住房抵押贷款;
风险成因;
防范对策
TheResearchaboutOurPersonalHousingMortgageLoanProblem
ABSTRACT
Alongwiththedevelopmentofourcountryeconomicsystemreformandmarketeconomicsystem,bankloanonpersonalbusinessandcontinuetoincreasethedegreeofopenness,varietyandscopeofthepersonalloansbusinesshasgotrapiddevelopment,especiallythepersonalhousingmortgageloanbusinessdevelopmentmorerapidly,thepersonalhousingmortgageloanbusinesshasbecomeoneoftheimportantfactorsfortherapiddevelopmentofthedomestichousingmarketandfinancialmarket.Housingmortgageloansisgoodfortheresidentstoarrangethepaymentsoflifecyclereasonably.Facilitatingthecreationofnewpurchasingpower,itsimportanceisself-evident.Withthecontinuousdevelopmentofourpersonalhousingmortgageloanbusiness,atthesametime,itisnotoptimisticbecauseoftheriskandtheformofcompetition,toacertainextent,ithinderedthehealthydevelopmentofourpersonalhousingmortgageloanbusiness.Inthispaper,fromthestatusquoofChina'
spersonalhousingmortgageloanbusiness,itanalyzerisksandtheircausesofChina'
spersonalhousingmortgageloanbusiness.FurthermoreitputsforwardthecountermeasuresagainstallkindsofriskscombiningwithChina'
sactualsituation,inordertopromotethesustainedandhealthydevelopmentofChina'
spersonalhousingmortgageloanbusiness.
Keywords:
personalhousingmortgageloan;
riskfactors;
preventivemeasures
目录
一、个人住房抵押贷款的简介1
(一)个人住房抵押贷款的概念1
(二)个人住房抵押贷款的种类1
1.政策性个人住房贷款1
2.自营性商业个人住房贷款1
3.个人住房组合贷款1
(三)我国个人住房抵押贷款的发展现状1
1、个人住房抵押贷款业务发展迅速1
2、个人住房抵押贷款市场准入标准宽松1
3、地产金融参与者单一,过度依赖银行贷款2
二、我国商业银行个人住房抵押贷款面临的风险2
(一)信用风险2
1.个人信用风险2
2.开发商信用风险2
(二)操作风险2
(三)流动性风险2
1.贷款资金来源期限短3
2.银行的资产债权变现难3
(四)利率风险3
(五)经济周期风险3
(六)抵押物风险3
1.抵押物取得的风险3
2.抵押物的评估风险3
3.抵押物的处置风险4
(七)法律风险4
三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险的成因4
(一)缺乏有效的个人信用评价体系4
(二)法律法规不健全4
(三)政策上未能形成有效的住房贷款风险规避机制4
(四)银行信贷管理机制不完善5
1.银行内控缺陷,个人住房抵押贷款审核不严5
2.存贷期限不匹配5
四、我国商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施5
(一)建立科学严谨的个人信用评估体系5
(二)健全法律法规,增强贷款安全系数5
(三)应加强监管,建立风险预警机制6
(四)加强银行信贷管理6
1.商业银行应提高认识,理性开展个人住房抵押贷款业务6
2.规范业务操作流程,严格审批手续6
3.建立健全贷后管理制度6
(五)健全抵押物处置制度6
1.积极培育发展资产拍卖市场6
2.健全对房屋使用者的安置制度6
3.规范房地产评估业务行为,保证抵押物评估价格真实有效7
4.准确合理地确定抵押率7
(六)审慎加快个人住房抵押贷款证券化改革步伐7
参考文献8
一、个人住房抵押贷款的简介
(一)个人住房抵押贷款的概念
个人住房抵押贷款又称住房抵押贷款、住房消费贷款等,是指商业银行向符合条件的自然人发放的用于支持其购买住房的贷款,由借款人在一定的期限内分期偿还贷款本息。
具体来说,个人住房抵押贷款是借款人以其购置的房产作为抵押,按购房款的一定比率从银行借款,然后在一定期限内,按月偿还其所借款项的一种贷款形式。
(二)个人住房抵押贷款的种类
1.政策性个人住房贷款
政策性个人住房贷款是由住房资金管理机构运用房改资金,委托银行,发放给住房公积金缴存人的,用于购买自住普通住宅的专项委托贷款,其资金来源主要是住房公积金。
住房公积金贷款是政策性的个人住房抵押贷款,一方面它的利率低,另一方面它主要是为中低收入的公积金缴存职工提供贷款,因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都是比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
2.自营性商业个人住房贷款
自营性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款,其最主要的形式是按揭贷款,即指按揭人在支付首期规定的价款后,由贷款银行支付其余购房款,而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行的消费信贷方式。
3.个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是政策性贷款和自营性贷款的组合。
当银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时,如果这笔钱不足以支付房款,银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足,以满足借款人的购房需求。
(三)我国个人住房抵押贷款的发展现状
我国个人住房抵押贷款是以商业银行的传统业务为基础发展壮大的,是银行的特色业务和重要品牌,是商业银行信贷资产业务中涉及面最广、质量最好的产品之一。
目前我国各商业银行争相开办个人住房抵押贷款业务,竞争越来越激烈,为了提高竞争力各银行纷纷提出了更加优惠的政策、更优质便捷的服务。
个人住房抵押贷款业务的发展前景和空间非常乐观和广阔。
1.个人住房抵押贷款业务发展迅速
个人住房抵押贷款业务利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户承担的费用少,银行综合经营成本低。
与公司贷款业务相比,个人住房抵押贷款具有无可比拟的优势,因此成为银行信贷业务扩张的重点。
伴随着个人住房抵押贷款的快速发展,个人住房抵押贷款业务量在银行消费信贷业务量中所占的比例也不断提高。
2.个人住房抵押贷款市场准入标准宽松
近几年我国个人住房抵押贷款业务的快速发展,使个人住房抵押贷款市场的竞争越来越激烈。
各银行为了在激烈的竞争中发展更多的业务,纷纷降低了其市场准入标准,征信调查的范围小、标准低,首付比例低,所购房产抵押率高,手续简便,再加上缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制,使个人住房抵押贷款客户的市场准入标准基本上是信贷市场中最低的。
3.地产金融参与者单一,过度依赖银行贷款
在目前的房地产产链中,商业银行几乎参与了房地产开发的全过程,从房地产开发商的土地取得到楼盘建设,再到企业及居民购买房屋等各个环节,其最主要的资金来源都是依靠银行贷款。
这种单一的房地产金融机制,使商业银行承受着来自商品房开发供应链两端的风险压力。
二、我国商业银行个人住房抵押贷款面临的风险
(一)信用风险
信用风险,又称违约风险,是指由于借款人违约,不能偿还、不愿偿还或延期偿还债务本息,从而给银行带来损失的风险。
由于我国个人资信体系不完善、贷款期限较长等因素,个人住房抵押贷款将面临非常大的信用风险。
信用风险在个人住房抵押贷款业务所面临的风险中是最大的,也是最常见的。
目前个人住房抵押贷款业务的信用风险主要涉及个人和开发商两个方面。
1.个人信用风险
由于我国目前尚未全面建立个人信用体系,银行对借款人信用状况和偿还能力只能依据借款人所提供的证明材料制定,难以确切查证借款人的信用状况和实际收入状况。
一些借款人缺乏诚信观念,不重视个人信用,故意拖欠银行的贷款本息、甚至有些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行的个人住房抵押贷款,伪造虚假的收入证明,蒙蔽银行的信贷审查。
这种虚假信用现象是目前贷款银行在审贷过程中出现最多的,也是最难防范的,因此会产生大量的信用风险。
2.开发商信用风险
房地产开发商作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方,如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务,按照约定理应由担保人在借款人未取得房产两证之前或贷款终结之前履行其连带责任,但由于房地产开发商也是高风险、高收益的行业,开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的,因此极易产生风险。
(二)操作风险
我国商业银行的个人住房抵押贷款业务发展较晚,现在仍处于起步阶段,对个人住房贷款的决策管理还没有成熟的经验和有效的手段,形成了较大的决策和管理等操作风险。
再加上各大商业银行之间激烈的竞争,各大商业银行为了扩大其业务范围,在实际的操作中,各银行竞相降低贷款人的首付比例、没有严格审查贷款人的收入情况,或者放松对贷款人的审批条件,加大了决策风险。
在业务办理过程中,各商业银行没有严格的抵押登记制度,贷款的过程中没有进行严格的责任区分,对客户的资信情况没有进行严格的把关,加大了管理风险。
(三)流动性风险
流动性是银行保证资产质量的一条重要原则,个人住房抵押贷款流动性风险是指资金短存长贷难以变现的风险,现如今流动性风险体现在两个方面。
1.贷款资金来源期限短
目前我国的住房抵押贷款资金主要来源于公积金和居民储蓄存款,我国商业银行吸纳的储蓄存款多属于中短期存款,存期一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款,借款人以分期支付的方式偿还贷款债务,这个周期跨度非常大。
这种短存长贷的行为使银行资金的流动性不断下降,不能够满足存款人的提现需求和借款人的正常贷款需求,造成银行资金不稳定,继而带来较高的流动性风险。
2.银行的资产债权变现难
房地产市场的发展状况与银行的资产负债状况有着密切的关系。
如果房地产市场降温,居民的房屋购买欲望下降,就会导致抵押房产变现能力下降,银行手中所掌握的抵押房产难以变现,不良资产比率就会增加,极易导致流动性风险,甚至造成银行丧失在金融市场更有利的投资机会,进而增加了银行的资产损失。
(四)利率风险
利率风险是指利率水平的不断变动给银行资产价值带来的风险,它是由银行业务短存长贷的资本结构所决定的,利率的波动无论是涨还是跌都有可能给银行带来损失。
如果利率上涨,个人住房抵押贷款的利率也将随着上调,这就可能增加借款人的偿贷压力,借款额度越高,借款期限越长,其影响程度也就越大,从而使违约风险不断增加。
如果利率下降,借款人有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款,给银行带来风险,造成银行损失。
主要表现在,提前还款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性,给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
(五)经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。
经济扩张时,居民收入水平提高,市场对房地产的需求量也增大,房屋的变现不成问题,银行与个人都对未来市场充满乐观的预期,银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。
经济萧条时,失业率上升,居民的收入急剧下降,无力偿还其大量贷款,即使已将房屋抵押给银行,也因为房地产业的疲软无法变现。
这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失,银行则面临大量的“呆坏账”,极易导致银行的信用危机甚至破产。
(六)抵押物风险
1.抵押物取得的风险
抵押物的取得,即如何从借款人手中取得抵押物的控制权。
虽然目前绝大多数银行的房地产抵押合同都有关于抵押房产的处分条款,比如规定抵押人同意抵押权人委托拍卖机构对抵押房产进行拍卖或抵押权人通过管辖法院对抵押房产进行拍卖,并对拍卖抵押房产的所得价款优先受偿。
但在实践中,由于我国缺乏完善的社会保障制度,如遇借款人违约,贷款银行也不能将其逐出家门使其无家可回,使银行可能面临无法取得抵押物的风险,也就无法完全实现其抵押权人的权力。
2.抵押物的评估风险
目前我国还没有形成健全统一的抵押物价值评估方法,各银行在对抵押房产进行价值评估时所使用的评估方法各不相同,所以抵押房屋的评估价格结果很可能出现差异。
如果银行不能及时发现抵押房屋的评估价格高于其实际价值的现象,极有可能造成银行在处置抵押房产时抵押物的拍卖价格低于贷款本息的结果,这将使银行的坏账比率上升,对银行资金安全造成冲击。
3.抵押物的处置风险
目前我国的抵押物拍卖、折价处理程序还不健全,对房产的估价、交易、拍卖等缺乏完善的相关法律法规,这造成抵押物的处置在操作上存在一定的困难,贷款银行虽然已经查封抵押物,却不能自由转让、变现,造成银行抵押权实际被悬空了。
同时,由于抵押物抵押时间较长,会因变迁等因素存在产权问题,从而使银行的处置成本增加。
抵押物的价值也会随着时间的延长而下降或消失,这就会造成银行在处置抵押物时无法立即变现,从而降低了银行资金的流动性,给银行的经营管理造成了一定的风险。
(七)法律风险
法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。
由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的不完善,也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。
例如:
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除,而此时银行的贷款已经发放给借款人,银行原本享有的对抵押房产的优先受偿权也将沦为一般的返还请求权,这极大地降低了贷款的安全性。
此外,由于我国目前还没有建立个人破产制度,这也使银行在追偿个人住房逾期贷款时面临很大的困难。
三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险的成因
(一)缺乏有效的个人信用评价体系
个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上,以合同契约为纽带的经济行为,但是我国目前还没有建立起一套完整的个人信用体系,也没有对居民个人的资信状况进行调查评估的专门机构,对个人的资信状况缺乏合理、完整地评价判定标准。
因此,商业银行在个人住房抵押贷款的实际操作中,对借款人的信用及还款能力难以做出全面、准确的判断。
目前银行只能依靠借款人所在单位开具的收入证明、户籍簿及配偶的收入证明等作为评判依据,来判定借款人有无偿还贷款及利息的能力,但这些证明材料的真实性、有效性难以确定,而且不足以表明借款人的清偿能力。
在这种情形下,发放贷款的银行势必承担较大的因不确定因素而带来的违约风险。
(二)法律法规不健全
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定:
“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”;
第七条规定:
“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行”。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的出台,使银行在催收和执行逾期的贷款时面临很大的法律风险。
该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了许多限制性条件,造成抵押物虽然被查封,却不能自由转让,银行的抵押权难以实现的现象。
(三)政策上未能形成有效的住房贷款风险规避机制
住房金融是一项政策性很强的金融,在其风险的防范过程中,银行起着极其重要的作用,但政府的积极参与也是必不可少的。
住房金融的政策性表现主要为:
在贷款利率上采取一定的优惠措施,为一些贷款人提供必要的贷款担保,在资金筹集、发放等程序上采取一定的政策性限制,为生活水平极低者提供政府廉租房等。
由于我国住房金融起步较晚,开办个人住房抵押贷款业务的时间不长,政府尚未建立起切实可行的政策性风险规避机制,因而,个人住房抵押贷款市场中的风险是很难避免的。
(四)银行信贷管理机制不完善
1.银行内控缺陷,个人住房抵押贷款审核不严
在我国商业银行的内部控制也存在诸多不足,导致对个人住房抵押贷款审核不严。
主要表现在以下几个方面:
一是银行内部控制机制管理不严,制度不健全。
这主要表现在银行对个人住房抵押贷款缺乏全面科学的评估,对借款人的借款用途、收入情况等方面审查不严格;
二是银行业务人员素质低。
银行信贷人员对个人住房抵押贷款的借款人审核以及对未来借款人跟踪回访调查的缺失,造成个人住房抵押贷款面临各种风险。
更有甚者,部分业务人员为了完成个人住房抵押贷款业务中的“绩效目标”,故意协助贷款人隐瞒或提供虚假信息,使银行的贷款资金面临无法收回的风险。
2.存贷期限不匹配
我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和个人的储蓄存款,以中短期和活期为主。
而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上,甚至长达30年。
依靠短期的资金来源发放长期的贷款,造成存贷期限不匹配。
当储蓄存款放缓,或贷款规模过大时,商业银行就会因为需要支付储蓄存款又无法立即收回长期贷款而面临资金的流动性风险,极易陷入资金周转不畅的困境,甚至引发支付危机。
四、我国商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施
(一)建立科学严谨的个人信用评估体系
个人信用制度是国家信用管理体系的重要组成部分,也是发展个人住房抵押贷款的重要组成部分,个人信用评估体系的建立是发展个人住房抵押贷款的前提条件,也是防范个人住房抵押贷款信用风险的基础。
目前,我国的个人信用评估体系还存在很多缺陷,在评价指标的选取和分支的设定上都还存在许多不完善的地方。
因此,目前我国的商业银行应借鉴国际标准化的个人信用指标体系,结合我国的实际情况制定出一套适合我国各地区社会经济发展状况的个人信用评估标准。
同时,应针对不同类型的贷款申请人建立不同的信用评分模型,对每一位申请人的授信内容进行科学、准确的信用风险评级。
(二)健全法律法规,增强贷款安全系数
建立完善的法律法规体系,加强对住房抵押贷款的法制管理,这是我国调控个人住房抵押贷款发展的重要内容。
我国虽然已经出台实施了《城市房地产管理法》、《担保法》、《商业银行法》、《个人住房担保贷款管理办法》等相关法律法规,构成了个人住房抵押贷款的法律框架,但缺少具体的、操作性强的配套法律法规,不能从房屋交易、估价、保障等方面对市场主体和市场行为形成硬性的约束,影响了相关业务的正常发展。
因此,我们应当结合我国实情并借鉴国外先进的经验、从房屋交易、估价、保险等方面进一步推进个人住房抵押贷款法律法规的制定和完善。
例如:
通过健全抵押物产权审查登记机制,完善发放程序和合同内容,以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为的出现;
通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度,针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准,打破我国长期来固定不变的贷款利率制度,适应以市场为主体的经济增长方式。
(三)应加强监管,建立风险预警机制
市场不是万能的,有效的市场监管将起到弥补市场失灵的重要作用。
规范市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期,引领房地产理性投资和消费,抑制投机行为。
政府应当加强国民经济运行、金融系统运行和房地产市场运行数据的收集和整理,完善银行的信贷体系和房地产市场的信息披露制度。
完善房地产市场管理体系,建立一个协调各个部门之间关系的机制,加强各部门之间政策制定和执行方面的合作。
建立有效监控房地产市场和银行等金融机构的风险预警系统,通过预警系统准确把握市场真实情况,保证政府宏观调控的有效性。
(四)加强银行信贷管理
1.商业银行应提高认识,理性开展个人住房抵押贷款业务
商业银行要提高认识,克服把个人住房抵押贷款作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向,全面认识并高度重视个人住房抵押贷款的各种风险及其危害性,不断增强防范金融风险的意识及能力。
要改变把个人住房抵押贷款当成低风险品种来开发的观点,让个人住房抵押贷款业务步入理性运行的轨道。
2.规范业务操作流程,严格审批手续
商业银行对贷款业务流程进行科学制定,明确划分操作环节及其审核重点,提炼形成业务操作规范,保证贷款环节衔接顺畅、紧凑,易于被业务人员熟练掌握,以规范的操作程序保障贷款的安全性。
对贷款资料审查、贷款额度确定、抵押登记、签订合同、划拨资金、账务处理及贷款资料归档等重要环节归纳为审核与操作控制的要点,
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