房地产标杆企业研究报告恒大加速并购扩容Word格式.docx
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统计显示,2015年恒大地产半年内斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资地产收购了15个超大型地产项目,涉及香港地标写字楼美国万通大厦、北京上海核心区项目、重庆大型综合项目等,总建筑面积超1700万平方米。
图表:
恒大收购港资企业项目概况
收购日期
总建筑面积
(万平)
未售面积
收购金额
(亿元)
原项目持有方
北京丽来花园
12月29日
40
24
76
周大福
上海青浦项目
38
35
青岛项目
62
20
成都河畔项目
304
256
新世界
贵阳项目
407
309
53
海口美丽沙
12月12日
200
86
惠州项目
55
11
武汉常青园
130
武汉新华家园
美国万通大厦
11月2日
3.21
100
华人置业
重庆御龙天峰
10月19日
138
56
信和置业、华人置业、中渝置业
成都都汇华庭
7月14日
14.5
37.5
52
成都华置广场
42.77
成都西锦城
8
重庆中渝广场
6月2日
342
282
中渝置业
资料来源:
公司公告、高通智库
2015年4月,许家印布置全年工作时表示,“无论一手项目还是二手项目,不要在付款、价格等一些细节方面犹豫,要迅速拿下优质项目”、“48天拿下100个项目,2017年销售3000亿”。
5月28日,恒大地产湖北公司以16.07亿元摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权,从而开始了恒大的股权并购之旅。
此次恒大并购具有以下特点:
(1)从并购项目分部区域来看,主要集中在中西部二线核心城市,如重庆、成都、武汉、贵阳。
这部分城市市场风险较小,但往往被中小型地方房企盘踞,外地房企很难进入。
新常态下,一些中小型房企对未来市场并不看好,或资金紧张,希望缩小规模,出让手头的土地。
(2)从市场需求来看,中西部市场仍以刚性需求为主,与恒大产品定位相符。
(3)从转让方来看,以港资房企为主。
一方面港资房企收缩内地房地产市场,转让部分资产;
另一方面与许家印个人人际关系有关。
(4)相对可比项目,收购楼面价格较低。
由于新世界集团拿地较早,本次虽有溢价出售,但相较周边可比项目楼面地价而言,恒大的收购价格相对低廉,幅度平均约为18%。
项目成本及预期
成都项目
北京项目
上海项目
拿地时间
2006年
1993年
2003年
2007年
项目收购价格
可售面积
待开发物业折算楼面价格
943
1068
22404
7790
2505
同类项目楼面价
1600
2233
43400
8233
3338
周边均价
6400-7700
6500-12000
60000-80000
20000-50000
13000-16000
未来预期均价
6500-9000
7000-18000
120000
32000-55000
14000-17000
(5)付款方式灵活,提升投资回报率。
除了需要支付少量的首付款外,剩余款项大多可两年内分期付清。
恒大可以凭借自身高周转模式的优势,第一时间开发项目产生现金流来支付剩余款项,投资回报率进一步提高。
另外,恒大并购拿地“永续债”成为一个重要手段:
恒大收购香港新世界位于成都、贵阳的2个项目,以及周大福位于北京、上海、青岛的3个项目,5个项目总金额合计204亿元。
恒大则通过新世界、周大福认购的无固定到期日的永续债支付约50%;
剩下50%约100亿元的收购价款,恒大先期只需支付其中的约30%(即29亿),就可获得5个项目的所有权益。
收购项目付款节奏
代表项目
金额
付款节奏
重庆
中渝广场
55亿元
分期支付收购款项,其中5.5亿元将于签订协议日期后五个营业日内支付;
16.5亿元需在于完成日期支付;
16.5亿元需在完成收购后6个月内收购;
剩下的16.5亿元则需在收购后9个月内支付。
西锦城
都汇华庭
华置广场
65亿港元
分期支付收购款项,交易价款的10%作为订金五个营业日内支付,余下交易价款于成交日起两年内付清。
御龙天峰
70亿港元
分期支付收购款项,2015/10/26之前,交易价款的15%作为定金,余下交易价款于成交日起两年内付清。
美国
万通大厦
125亿港元
分期支付收购款项,支付代价的10%作定金;
完成日期时,支付代价的30%;
剩余部分每年10%,6年内付完
86亿元
2016年1月5日支付首期交易价款20亿元,余下交易价款于成交日起两年内付清。
11亿元
分期支付收购款项,2016年1月5日支付首期交易价款1.5亿元,余下交易价款于成交日起两年内付清。
新华家园
常青花园
38亿元
分期支付收购款项,2016年1月5日支付首期交易价款10亿元,余下交易价款于成交日起两年内付清。
20亿元
成交日当日支付交易价款20亿元
上海
青浦项目
35亿元
收购该项目定金1亿,首付款10亿透过发行永续债支付,剩余款项两年内支付
北京
丽来花园
76亿元
收购该项目定金2亿,首付款20亿透过发行永续债支付,剩余款项两年内支付
成都
河畔新世界
收购该项目仅须支付定金20%,剩余款项透过发行永续可转债提供资金。
53亿元
收购该项目仅须支付定金20.75%,剩余款项透过发行永续可转债提供资金。
房企之所以通过并购增加土储:
未来标杆房企并购增加土储将成新常态。
从楼市下半场特征来看,房地产行业增速下滑趋势势在必然。
中小房企经营困难增加,只能通过卖股权等方式获取融资。
二、恒大并购扩容进一步升高杠杆
近日,标准普尔评级服务宣布,将中国房地产开发商恒大地产集团有限公司(恒大地产)的长期企业信用评级从“B+”下调至“B-”,展望为负面。
与此同时,将恒大地产优先无抵押票据的长期债务评级从“B”下调至“CCC+”。
标普称,下调恒大地产的评级,这是因为该公司2015年财务状况的恶化程度比预期的更为严重,而且预期未来12个月内不会出现明显改善。
1、资本结构与偿债能力
恒大资产负债率
2015年房企资产负债率
从公司的资产负债表中看出,恒大地产2015年的资产负债率为81.22%,而近五年的资产负债率一直维持在80%左右。
高资产负债率背后的原因是由于短期借款所致。
说明恒大地产对短期资金的依赖性较强。
从负债端可以看出,2015年的短期借贷为1587.44亿元,与2014年同期的796.63亿元相比,增长近一倍,企业近期偿债压力增大。
高负债支撑了恒大地产的经营扩张,同时也显示出公司的财务风险。
与同为房地产行业的其他龙头企业相比,恒大的资产负债率较高,从流动比率和速动比率来看公司的偿债能力一般。
2、盈利能力与融资成本
从恒大近几年的发展来看,恒大的利润率和净资产收益率都能达到一个很高的水平,将资本转化为盈利的能力很强,其盈利能力也较为稳健。
但是,从近五年的净资产收益率来看,呈现一个下滑趋势,这是由于销售毛利率的下降所导致。
这与其大规模投资三四线城市以增加销量的策略不无关系,而三四线城市供过于求,房价的下跌让其销售毛利率下降。
2015年恒大地产的销售回款为1523亿元,营业额比2014年上涨了19.5%,而净利润则下滑3.5%,股东利润下滑17%。
可见,其现金多为借款所得,且融资成本偏高。
恒大地产融资实际利率
截至2015年底
人民币(亿元)
实际利率
银行及其他借款
2375.03
7.98%
优先票据
198.54
10.18%
中国债券
395.49
7.01%
三、坚持现金为王,优化融资结构
至2015年末公司账面现金充裕,年底未使用银行授信额度人民币1544.7亿元,连同期末人民币1640.2亿元的现金余额,可动用资金合计人民币3184.9亿元,是上市以来最高水平,能充分覆盖短期债务,符合恒大“现金为王”的战略。
资料显示,2015年恒大与中国银行、农业银行、邮储银行、民生银行、中信银行、中信信托、兴业银行等签署战略合作协议,获得授信总额人民币2736亿元,期末未使用银行授信1544.7亿元。
同时积极利用资本市场,2015年共发行总额为400亿人民币的境内公司债,其中200亿境内公募债券,加权平均成本6.01%,200亿境内私募债券,加权平均成本7.44%,实现了长债置换短债,低息置换高息债。
恒大与银行战略合作
时间
银行
授信额度
具体内容
2015-2-3
邮政储蓄银行
200亿元
恒大成为邮储银行全行性战略客户,邮储银行将为恒大及下属企业量身定做综合金融服务,并特别提供绿色服务通道,合作领域涵盖授信、全产业链金融支持、现金管理、票据业务等
2015-2-6
农业银行
200亿用于民生住宅、社区金融、新型城镇化及其他领域合作;
农行将恒大作为全行性重点客户,在授信、结算服务、现金管理、全产业链金融支持等方面为恒大提供全方位服务
2015-2-12
民生银行
300亿元
双方建立长期、建设性的战略合作关系。
2015-3-16
中国银行
中行将恒大作为最重要的全行性长期合作伙伴,在授信、现金管理、结算服务、专业金融等方面为恒大提供全方位支持
2015-3-18
中信银行、中信信托
600亿元
在综合金融、项目合作、综合授信、现金管理等方面为恒大提供“一揽子”、“一站式”金融服务
合计
1600亿元
恒大2015年融资情况
发行时间
品种
币种
票面利率
期限
金额(亿元)
2015-2-10
美元
12.00%
5年
10
2015-6-18
国内公开发行公司债
人民币
5.38%
50
2015-7-7
5.30%
4年
68
6.98%
7年
82
2015-10-19
国内非公开发行公司债
7.38%
175
7.88%
25
2015-12-23
永续债
9.00%
15
四、布局金融版图,改善现金流
继2015年收购中新大东方人寿50%股权后,恒大近期又入股盛京银行。
至此,恒大拥有了金融产业最关键的两张牌照:
保险和银行,加快产融结合。
保险公司可以提供源源不断的现金,银行可以提供大量贷款来源,这为恒大地产业务和其他多元化业务提供资金支撑。
恒大入股金融机构
入股金融机构
恒大人寿
2015年9月
恒大以39.39亿元价格从重庆地产集团、重庆投资建设有限公司两家公司竞得中新大东方人寿50%股权,溢价145.72%,获得控股权,更名为恒大人寿
盛京银行
2016年3月
截至3月3日,恒大已累计耗资约69.29亿港元(约合58.08亿元人民币)持有盛京银行约5.77亿股H股股份,这占到盛京银行总股本的9.96%,成为了其第一大股东
此外,银行和保险这两张关键的牌照,还可以打通公司旗下多项金融业务,尤其是对住宅社区金融、消费金融、互联网金融等的协同发展有重大意义。
五、企业更名,多元化布局初成
5月17日,恒大地产发布公告称,“恒大集团有限公司”拟变更为“中国恒大集团”,以反映多元化业务。
恒大地产表示,公司业务近年来已变得更为多元化,目前的业务包括房地产开发、金融、互联网、健康、文化旅游等,变更公司名称可更好地反映公司的多元化业务发展战略及公司身份。
1、恒大携手腾讯进军社区O2O领域
随着房地产行业从增量市场变成存量市场,社区O2O成为资本追逐和房地产商转型的重要领域。
2015年8月,恒大宣布携手腾讯通过合作的方式开展社区O2O项目,进而打造一站式社区O2O平台。
其社区O2O项目将围绕三方面内容展开:
(1)发展“物联网智慧化”社区,连接社区监控、门禁、停车、家庭及个人智能设备等;
(2)发展“互联网家居”服务,真正满足用户装修、软装、家电等全方位家装一站式解决的需求,实现“拎包入住”;
(3)发展“互联网金融”服务,为社区用户提供理财、保险等社区金融服务。
恒大则在全国170多个城市拥有400多个社区,业主人群近400万。
此次合作,腾讯和恒大的社区O2O项目在促进恒大实体产业转型升级的同时也加快腾讯流量变现过程。
2、恒大涉足体育,足球成为最重要领域
恒大从2004年涉足体育开始,先后从一些二线赛事逐渐转移到以排球、足球、羽毛球为主的体育项目。
在涉足职业体育的初期,恒大相继协办了2004年广州国际龙舟赛、广州横渡珠江活动,赞助男子乒乓球世界巡回赛。
2005年,恒大独家冠名“2005年女子乒乓球世界杯”赛,2008年,恒大出资2000万冠名第49届乒乓球世锦赛。
2010年3月1日,恒大集团宣布入主广州足球俱乐部。
恒大在女排及足球两个体育项目上进行“金元政策”,还对广州羽毛球俱乐部投入了600万元的预算。
排球、足球、羽毛球成了恒大集团进军体育的主要领域,收购篮球俱乐部被列入下一步计划。
2015年7月1日,恒大足球从恒大地产分拆上市,作为独立的上市公司开创中国足球登陆资本市场先河,恒大足球上市是中国乃至亚洲足球发展史上里程碑式事件,成为“亚洲足球第一股”。
3、恒大进军美容整形切入医疗健康领域
随着互联网医疗概念的兴起,医疗健康产业成为房地产商的热门追捧对象。
恒大地产组建恒大健康产业有限公司,并在8月27日由恒大健康产业主席谈朝晖召开的“2015年度中期业绩会”中介绍了恒大健康的主营业务和未来展望,恒大健康将以社区健康管理、国际医院、养老产业、专科康复和医学美容及抗衰老作为其主营健康业务。
目前,恒大健康将在广州金碧花园进行试点,开展建立“互联网+”社区健康管理中心。
在医学美容方面恒大健康在天津新开业恒大原辰医学美容中心,未来恒大健康将在重庆、上海及海南建立三家连锁医学美容及抗衰老中心,并逐步在其他重点城市建立连锁机构。
在医疗健康产业,恒大更注重医疗健康产业领域的经济价值产出,恒大更多的动作是盘活现有的资源,通过恒大健康去谋求医疗健康领域的利润。
4、恒大并购传媒公司拓展文化产业
在恒大多元化发展的领域上,文化也成为其关注的重要领域之一。
2014年恒大宣布9.5亿港币收购新传媒集团75%的股权正式进入传媒出版行业。
同时恒大在文化产业的布局还包括院线、影视文化、影视发行、音乐、动漫以及文化经纪等业务板块。
恒大电影已经相继投资拍摄了《建党伟业》、《天台爱情》、《时光恋人》、《彼岸1945》等多部影视剧作品。
其中恒大音乐也签下金志文、周子琰、高晓松、宋柯等人进行积极的布局。
虽然恒大的文化产业处于初级阶段,随着投资收益的不断利好,未来恒大集团很可能会将文化产业进行新三板的上市。
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