中国主要城市土地市场交易周报12Word格式文档下载.docx
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雅戈尔以21亿总价、9920元/平方米的楼面地价拿下宁波高新区研发区2号地块,这是雅戈尔09年在宁波拿下的第5宗住宅用地。
绿城16.6亿拿下的浦东新区地块成为本周重点关注地块。
一、全国住宅用地交易活跃度及地价排名
数据说明:
1、数据包括住宅及含住宅的综合性用地
2、全部数据来源于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
3、监测周期以周度为单位
4、周度数据后期可能会有相应调整,因此数据仅供参考
二、本周土地市场推出成交情况
单位:
宗%万平方米元/平方米
1、数据包括住宅、综合、商业、工业等招拍挂用地
3、推出与成交面积均为建设用地面积
4、监测周期以周度为单位
5、周度数据后期可能会有相应调整,因此数据仅供参考
重点城市土地交易冰火两重天,上海、杭州、厦门等成交活跃,深圳09年首现流拍。
土地成交均价出现结构性下调。
1、土地推出方面
1.1、商业用地进一步萎缩,土地供应以住宅和工业为主。
经济危机对房地产市场造成的影响中,商用物业首当其冲。
虽然经济回暖态势明显,但是回暖根基并不稳定,这直接影响对商用物业的市场需求,进而影响商业用地供应。
本周共推出土地833万平方米,其中:
住宅用地推出量占52.3%;
工业用地占44.4%;
商业用地仅占3.3%。
1.2、二线城市土地供应放量,沈阳供地面积超过200万平。
本周杭州、宁波、武汉、沈阳等二线城市土地供应放量,沈阳推出土地面积202万平方米,推出量位居首位。
20个重点城市共推出土地142宗,环比减少38%,推出土地面积833万平方米,环比减少34%。
值得一提的是,北京中服地块即将下周入市。
中服地块建设用地面积4.88万平方米,规划建筑面积32.7万平方米,宗地性质为商业金融、公寓、公交场站。
预计该地块成交价将超过80亿元,必将成为北京乃至全国的总价“地王”。
2、土地成交方面
2.1、楼面地价结构性下调,住宅用地成交价格上涨。
本周成交地块楼面均价3535元/平方米,环比下跌17%。
其中,住宅用地成交184万平方米,成交楼面均价5348元/平方米;
工业用地成交180万平方米,成交楼面均价442元/平方米;
商业用地仅成交49万平方米,成交楼面均价3072元/平方米。
可见,工业用地交易放量拉低了本周成交均价。
2.2、沪杭等城市土地交易活跃,深圳09年首现流拍。
本周土地市场交易冰火两重天,上海、杭州、厦门等城市土地交易活跃,地块溢价水平较高,而深圳09年以来首次出现流拍。
本周四,深圳挂牌的4宗地块,仅T107-0013商业用地底价成交,其他1宗居住用地和2宗商业用地流拍。
深圳09年土地供应较少,经营性用地出现“逢地必争”的局面,附带极为苛刻的条件是3宗地块流拍的主要原因。
坪山新区聚龙山住宅用地要求竞得方为从事汽车制造的企业法人,而且按市价8折销售给汽车业专才及高管,10年内不得出售。
此条件一度被认为是为深圳比亚迪量身定做,但比亚迪没有参与竞拍,地块再度流拍。
三、本周住宅类地块推出成交情况
宗%万平方米元/平方米
本周住宅用地交易活跃,市场竞争激烈。
楼面地价环比上涨,成交地块溢价水平较高。
1.1、住宅用地供应放缓,一线城市仍有优质地块入市。
经过上周急速推地后,本周住宅用地供应有所放缓。
本周推出住宅用地57宗,环比减少37%,推出面积436万平方米,环比减少29%。
北京推出2宗住宅用地,推出地块全部位于大兴黄村镇。
大兴成为北京房地产市场的热门板块,从近几个月的成交情况判断,2宗地块必将受到开发商的追捧。
上海推出地块虽然环比下降,但仍有8宗住宅用地入市,推出地块大多分布于嘉定新区板块、真如城市副中心板块及新江湾城板块。
广州本周推出一宗位于科学城的小地块,土地面积仅7386平方米,建筑面积18465平方米。
1.2、沈阳住宅用地供应放量,放松外资买地限制。
沈阳本周推出住宅用地14宗,环比增加14%,推出土地面积164万平方米,环比增加113%。
推出宗数和推出面积均位于各大城市首位。
沈阳本次推出地块大多位于浑南新区和沈北新区。
浑南区政府从招商引资的角度出发,放宽外资拿地限制,并规定一定比例出让金以外币缴纳。
例如,编号为HN0936-HN09438宗地块出让公告明确规定,必须引进外资7000万美元。
2.1、楼面地价环比上涨,成交地块溢价水平较高。
住宅用地交易活跃,市场竞争激烈。
本周成交住宅用地平均楼面地价为5348元/平方米,环比上涨20%。
受“迪斯尼概念”影响,上海浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块楼面地价19040元/平方米,成为本周最贵地块。
本周成交住宅用地平均溢价水平高达115%,溢价水平超过100%的地块有16宗,占成交总数的47%。
上海4宗地块全部高溢价成交,浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块溢价水平高达375%,是本周溢价水平最高的地块。
2.2、绿城时隔两年再次上海拿地,越秀城建完成大学城板块布局。
绿城自07年拿下上海新江湾住宅用地后时隔两年再次出手,斥资16.6亿拿下浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块。
越秀城建斥资19亿拿下广州5宗大学城地块,自此,城建共拿下9宗大学城住宅用地,完成对大学城板块的布局。
此外,雅戈尔本周以21亿总价、9920元/平方米的楼面地价拿下宁波高新区研发区2号地块,这是雅戈尔09年在宁波拿下的第5宗住宅用地。
四、本周热点地块
1、成交地块——绿城加快上海布局16.6亿拿下浦东新区地块
1.1地块简介:
绿城主要在上海、苏州、杭州等长三角地区拿地。
07年6月以12.6亿拿下上海闵行区浦江镇住宅用地,标志着绿城逐步扩大上海土地的储备量。
两年之后绿城再次在上海拿下浦东新区5.8万平方米居住用地,溢价高达374.6%。
浦东新区地块具体详情如下:
该地块由C-1-1a、C-1-5a两个地块组成,土地用途均为二类居住用地,土地面积58163平方米。
地块离上海轨道交通和未来几年内将要修成的迪士尼较近,备受到保利、和记黄埔、新鸿基等多家知名房企青睐。
现场竞价前,3.4706亿元的底价经过12轮网上报价,最终定格为14.02亿元。
受此价格影响,参与现场竞价的远洋、绿地等21家竞标房企,只有6家填写了书面报价单。
1.2价值分析
该宗地规划建筑面积为87244.5平方米,按照成交价166110万元计算,楼面地价为19040元/平方米,高出起始价15062元/平方米,溢价水平为379%。
根据中国指数研究院数据信息中心对上海浦东新区土地市场的监测,宗地周边成交地块详情如下:
监测显示,宗地周边成交价格集中在4000-20000元/平方米之间,最高的地块为上海市浦东新区潍坊新村街道245街坊地块,成交楼面地价20178元/平方米。
根据中国指数研究院数据信息中心监测显示,该片区在售商品房项目价格如下:
周边房价在20000元左右,比起绿城拿的这宗浦东新区地块还略低不少,再次出现“面粉贵过面包”。
在该宗地附近的上海轨交、迪斯尼概念影响下,开发商愿意高价拿地,投机卖房。
按照正常成本估算,这个楼盘上市价格至少在3万元/平方米以上。
目前,绿城在上海的项目绿城玫瑰园、绿城上海黄浦湾都已低调开盘。
1.3竞得者分析
绿城房地产集团有限公司
绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城),国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。
绿城成立于1995年,2005年转制为外商独资企业,是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。
至2008年12月底,在建、待建项目达76个,总占地面积2002.6万平方米,总建筑面积2643万平方米。
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