物业经理竞聘稿件Word格式.docx

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物业管理所有项目都是围绕物业这个大的中心的，只有真正理解了物业的含义和物业管理的出发点，才能作好细致的工作。

因此在这里我简单介绍一下我个人对物业和我所竞争岗位的理解和认识

1、什么是物业管理：

物业管理是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，创造安全、舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，并尽可能保值、增值。

物业管理，就是让居住更舒适、生活更方便、环境更美丽。

物业管理行业要为居民、企事业单位提供周到服务、并改善业主工作和生活环境，提高生活质量。

2、岗位理解和认识：

我们的工作现阶段主要是为科研生产提供有效的、高效的、快捷的保障服务。

并能起到助手和参谋的作用，在自己的相关业务范围内给用提供意见和建议。

提出“与客户共同成长”战略方针。

具体工作可概括为两个部分：

①各类设备、设施基本情况掌握。

各类设备、设施种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等。

要作到准确，及时，心中有数。

②各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。

“与客户共同成长”战略方针的内容是和和自己的服务单位构成一条坚固强势的价值链，通过扶持、共同拓展、战略联盟等方法建立起价值链壁垒，能够实现价值链利润，保证该条价值链在市场竞争中取得优势。

二、工作内容（就是what）

物业管理企业的业务内容概括起来主要分为管理与服务两大方面。

我们的具体工作是对房屋本体及附属设备管理以及工厂设备维修服务两个部分。

（一）物业管理机构对房屋及附属设备的运行维护，主要是指物业的公共部分（共有部分）。

当然，也有应产权人的要求，为个别物业进行维修和养护，这往往视为物业的特约服务。

其服务目的是为了保持房屋及其配套设备、设施的完好及正常使用。

1、附属设备运行维护管理。

对于房屋附属设备的运行维护，应包含以下几方面内容：

（具体各设备细则见最后）

　　①设备的运行操作。

各种房屋附属设备的操作是一项技术性很强的工作，物业管理机构应设置专业技术人员负责和从事此方面的工作。

此外，完善的规章制度体系，如操作人员守则、安全操作规程等将对设备的运行管理起到促进和保障作用。

　　②设备养护。

设备养护一般由设备的定期检查和定期保养组成。

设备的定期检查，一般可分为日检、月检、季检和年检等若干种。

对于不同的设备，应确定其特定的检查时间间隔及特定的检查内容。

设备的定期保养，则需要在一定的时间间隔内，定期进行机械设备的清污，添加润滑剂以及调整等项保养工作。

　　③设备维修管理。

设备维修管理负责附属设备的维修，并建立记录和档案管理。

2、建立安全制度，完善操作规程，进行计算机化的档案管理，使一切工作都有据可查。

3、装修管理。

室内装修极易破坏建筑物及其设备。

如住宅装修中，因材料问题造成楼地面荷载超重，造成事故；

乱接电线，造成埋入楼板及墙柱内的线路短路等现象，均可能导致物业的极严重的破坏。

因此，物业管理机构必须设立专业人员对此进行严格的管理。

期于管理还包括　1.治安管理（流动人口管理、车辆管理、消防管理）2、环境卫生管理；

3、园林绿地管理；

4、装修管理

（二）物业管理中的服务 

1、管理区内的公共设施和设备的修缮服务；

2、针对生产单位的服务：

主要是设备的维修服务；

3、特约服务，包括家用电器等的修理。

三、具体管理措施

在实际管理中要求职责清晰、权责明确。

具体考虑6个W、1个H：

1、who：

工作的责任者是谁；

2、whom：

工作的服务对象；

3、why：

为什么要做这个工作；

4、what：

工作的内容是什么；

5、where：

工作的场所、地点；

6、when：

完成工作所要的时限；

7、how：

怎样完成，即完成工作所使用的方法和程序。

（一）、建立目标和项目管理（通过目标的建立，确定whom）

目标是个人追求的一种生活境界，表现为个人的理想、愿望以及对未来生活的一种期盼。

包括生存目标（关系目标与社会交往目标）和发展目标。

如果管理行为能够促进员工的个人目标向预期的方向发展，就会产生积极的情绪。

1、设立明确的目标，并细化

首先是设立总体目标（为所的科研、生产、生活提供最好的服务），然后逐层细化，并将最终细化的每一个目标都能落实到明确的个体，就是说，将整体团队的目标最终落实到个人。

每一个分支结构都有明确的目标管理，一切工作都有章可循，便于管理和考评。

通过对各项目标的管理，使每一项工作都程序化，规范化，最终使得工作效率和业绩一目了然。

而目标的具体实施，就要落实为各个项目，把总的任务项细分，使每个人都负责具体项目，成为一个项目管理者，并承担责任。

变领导为引导，通过在管理中推行项目管理来锻炼员工的技能，激发员工的进取心和潜能。

能否独立承担一个项目并把它做好已成为衡量一个人能力水平的标志之一，能否带领员工做更多的项目，通过项目获得收益也已经成为衡量一个基层管理者的管理水平的重要指标。

领导与引导是不同的，领导无疑含有命令的成分多一些，而引导包含的命令成份要少得多，将领导变为引导是管理者灵活运用激励原则的高超表现，要求能洞察企业运行的实质，不靠产品，而靠员工，要树立以人为本的信念。

对于自已制定的规范、决定的政策，要以身作则，身体力行；

对于自已的诺言，要言必信，行必果。

只有管理者以身作则，言行一致。

员工才会心悦诚服地接受领导，跟着积极行动起来。

2、对目标和项目实施标准的评判

评价标准要尽可能的科学，要量化，要符合大多数员工的意愿，要有利于提高工作效率，并要有切实可行的操作性。

对服务性部门更重要的是能得到广大用户的认可。

因此对目标实施的评定主要取决与用户的认可和满意程度。

对项目的评定主要依据是工作的完成情况。

推行目标和项目管理具有以下优点：

①激励员工。

通过目标和项目管理，使员工能够对待工作产生更多的责任心和压力感，更认真的对待工作，更快成长。

给员工分配一个项目比简单地告诉员工把工作做好更为有效。

（在项目面前，员工更愿意主动地工作，积极地寻求领导支持和资源配备。

一个项目有严格的验收标准和完工日期，这无形中就给了员工一种压力，这种压力不是来自经理的大声恐吓而是来自项目的本身。

当员工获得了关于项目的全部信息以后，他就会主动给自己一个压力，他会自己提醒自己把工作做好，这种主动的责任感比经理天天叮在员工的耳边要好的多。

员工更愿意把项目当成自己的事情，做项目的主人，因为这样他可以体验到驾御一个工作的感觉，可以在项目实现的过程中获得更多的自我满足感和超越感。

员工会希望通过努力工作获得经理的赏识和认可，实现自己在工作的价值。

）

②有利于建立经理和员工之间合作伙伴关系。

在项目管理下，基层经理的主要职责是作为员工的合作伙伴帮助员工规划工作工，预见变化，与员工一起合作开发项目，辅导员工在过程中加强学习与锻炼，帮助员工协调人员与资源，清除工作中的障碍，以员工的高级合作伙伴人的方式实施管理，着手工作。

持续强化这种工作方式将有助于经理更加高效地工作。

③有利于创建团队合作的关系。

项目不是一个人的事情，通常需要一个密切合作的团队来完成。

用项目管理员工，就是让员工既可能是自己项目的队长，又可能是别人项目的队员，通过这种区别渗透的管理方式，是管理扁平化发展，建立团队的合作关系，促成员工的非常规成长。

工作团队的任何行动都是服务于公司的整体战略目标，工作团队的每一步行动都要与公司的决策，所以在给员工定立项目之初，经理必须和员工充分分享公司的战略和目标任务，使团队的任务与公司的目标相匹配，使团队的每一步行动都收到实效

④有利于对员工进行在职培训。

从项目的设立到项目的完成，经理都和员工保持着持续的沟通与联系，经理可以根据员工的工作情况进行辅导，员工也经常就工作中的困难与经理探讨，在这个过程中，经理和员工自然都能获得提高。

（二）、建立规章制度（确定who）

规章制度是物业管理顺利运行的保证。

所谓管理，一是管，二是理：

管是对人员和设备组织、调动和应用，就是合理的使用人力资源和设备资源；

理就是要建立一个制度和一个信念。

制度的建设，是为了让管有章可循，有法可依，只有建立合理的制度化、人性化的现代管理机制才能很好的达到既定目标。

针对具体工作制定以下制度：

1﹑首问负责制﹕要求一线员工﹑任何人，只要接到业主的投诉﹑咨询都必须负责受理.职责内的认真处理,职责外的要负责转达。

受件人要要跟踪处理过程，结束后要填写事件记录（包括形成原因、处理方式、结果），并让业主签署意见。

整个事件成为闭合式管理，形成一套自我纠错，追求完善的质量保证机制。

2、末尾考核制：

每月、每季度、每半年、每年，分别考核，考核内容为：

用户意见、工作量、工作效率和工作技能（反映到工作中就是处理事件的态度、速度和质量）。

对懒者罚，勤者奖。

3、做好有关员工绩效表现的记录：

在平时认真观察并记录员工的绩效表现，形成系列化的文挡，比较典型和重大的事件还应该请员工签字认可，以便于做绩效考核平时的文字资料，使绩效考核有据可依，有据可察，没有意外发生。

及时地将员工的绩效表现反馈给员工，包括积极的表现和消极的表现，尤其注意针对消极表现所进行的负面反馈，通过持续不断的反馈让员工正确认识自己的不足，不断改进，不断调整，使自己更好地适应公司的要求，是受员工欢迎的。

并善于利用正面反馈来激励员工。

4、设备、设施的维修保养档案制度：

管理好相应的技术资料，建立维修保养计划并作好保养、故障、维修记录。

（三）、思想管理

1、团队精神的建立（通过思想管理找到why）

2、不断提高

工思想认识，强化团队精神和服务理念。

从思想上把工作

上升到一个新台阶。

人是有丰富感情生活的高级生命形式，情绪、情感是人精神生活的核心成分。

做为基层领导，仅仅依靠物质手段和管理手段来激励员工是不够的，还应该与下属进行必要的思想沟通和情感交流。

要尊重员工、关心员工。

只有这样才能营造出高效的工作场所和和谐的人际氛围。

良好的团队形象虽说并不直接产生企业利润，但它却是无价的无形资产。

因为它代表着企业的信誉、产品质量和人员的素质，它能获得良好的社会效应，获得社会的认同感、价值观，最终会收到由社会效应转化来的经济效益，是一笔重大而长远的无形资产的投资。

“团队精神”既不同于感召口号，也不是共同理想，它不仅要唤起员工的激情，且要切实可行。

必须注重方式上的有效性，切忌“表象化”。

可通过宣传、表先，围绕“团队精神”开展文化、体育、知识竞赛等多种形式，使之烙在每个员工的思想上，体现在其行动上。

以防止仅仅是“说在嘴上，写在纸上，贴在墙上。

精神是力量之源泉。

人无精神，痿靡不振。

一个团队若无“团队精神”，也就散沙一盘，形不成内聚力。

这里所讲的“团队精神”，是指体现了时代风茂，又具有团队个性的先进的群体意识。

通过团队精神使员工形成了一致的目标感、责任感和使命感。

现代心理学和行为科学的研究成果表明，人的最殷切的精神需求是渴望工作上和事业上被公众肯定和尊重，从而获得心理上的成功感和满足感。

为此，企业管理者要有意识地为员工提供条件，创造机会，保证人人有用武之地，个个能人尽其才。

韩国大宇集团以“创造、挑战、牺牲”的企业精神，创造了“大宇神话”；

我国宝钢以“热爱祖国、热爱宝钢、奋发向上、勇攀高峰”的企业精神，强调“以主人翁的姿态，创一流水平”，建成了与国际接轨的环保型、花园式大型企业；

广州市南方大厦以“真诚、效率、多思、奋发”的企业精神，把企业建成了我国商界的一面旗帜。

这些企业的企业精神无一不是顺应时代大潮所形成的企业群体心理定势。

故而，这种“企业精神”就成了召唤企业员工的旗帜，形成企业内聚力的灵魂和决定企业兴衰荣枯的力量源泉。

（四）、合理的人员搭配和调用（体现where和when）

设置原则要能使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效的配置。

岗位分工和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合。

除此之外还要满足所分流要求，并作到人人有活干，是活就有人干。

杜绝散漫、懒惰、推让的工作态度。

（五）、考核

一个单位的形象往往是通过企业员工的言行而展示在社会公众面前的，要注重提高全体员工的个体素质，引导每一个员工重视单位的整体形象和声誉，提高他们与外界沟通和传播的能力，力劝他们接受社会公众的有效建议和正确批评并加以改正，尽可能适应自己的公众对象。

因此要建立完善的绩效管理体系，理顺绩效管理的流程，明确绩效管理的目标，建立必要的绩效面谈辅导制度和考核评价制度。

通过理顺绩效管理的流程，让员工明确自己的绩效目标，明确自己的职责所在，进而确立奋斗目标和培训目标，通过面谈指导，管理者帮助员工清除绩效障碍，改进和提高绩效水平，提升员工的自我管理意识和能力，帮助员工实现绩效目标，达到公司发展的要求。

考核办法必须遵循纪律严明、奖罚分明，并能充分调动员工积极性。

考核评定应分两部分：

内部评定和外界评定。

1、内部评定强调从上到下有组织的过程控制和监督。

●各班组人员、组长对每日工作的检查，并作好工作记录；

●对细化的目标和项目完成情况进行自检；

●开展单项检、月检、季检、年检；

●以上各项检查必须有完整记录；

●部门负责人对分管项目进行检查，并检查各项工作记录；

2、外界评定强调感受用户意见，以杜绝不合格服务。

●定期按比例发放业主征询意见表（要含盖所有服务项目）；

●设置用户意见信箱和投诉电话；

●定期走访业主、开展业主座谈会。

（六）加强工作中的学习和培训

物业管理是一种专业化的服务。

而物业服务工作又是一项平凡、琐碎且辛苦的工作。

要在物业管理部门工作，职业技能是不可缺的。

物业部门需要的维修工一般是“一专多能”型的。

各工种人员应达到一定的水平并对其上岗资格进行确认也是物业管理的需要。

例如，电梯、锅炉、配电等工种必须取得政府主管部门的资格认证。

除了取得简单的上岗资格外还要不断的进行岗位及交叉岗位的技能培训。

例如，我们工作的重点和相当大的一部分内容是针对所的科研生产，具体就是科研生产的设备、设施的维护修理，甚至改造工作。

所内有一批高科技含量的设备，如数控设备等，必须有高的业务素质和业务水平才能承担起它的维修工作。

机修也是我们比较薄弱的环节。

形式逼人，容不得我们混日子。

因此提高技能，增加技能培训已经成为重中之重。

具体实施：

1、上岗培训：

是基本的也是必须的，每个人都要取得上岗资格；

2、理论学习：

聘请专业人员进行理论教学，通过学习，掌握相关工作的理论知识。

比如，设备原理，电器原理，能看懂相关图纸等；

3、操作技能：

聘请老师傅传授操作经验，鼓励有经验的同志带徒弟；

给员工提供一些学习机会，吸收新的思想和方法，并能从中吸取教训，不断的改进提高在不断的工作和学习中，提高管理素质、服务质量、思想觉悟。

并通过技术考核和培训提高工作技能。

四、费用支出

物业管理属于微利行业，物业管理的收费标准是提供物业管理服务所必须的费用开支、税金及利润之和。

作为我们的服务不可能是无偿的，因此要考虑以下的支出。

1、管理人员费用。

包括全部管理人员的人工费（含工资、福利、保险、补贴）。

2、公用设备、设施维护维修费用。

包括物业管理小区所有公用设备、设施维护人员的工人费、消耗材料费、工具费，对外承包费。

3、专用设备运行维护费用。

一是电梯运行维护费，包括电梯运行电费，运行维护费、维修配件费、年检费、对外承包检修费、人工费（电梯操作人员、维修保养人员）；

二是中央空调费，包括中央空调水电费、维修人工费、维修维护材料费、水检测费、水质处理费、蒸汽使用费。

三暖通运行费；

四消防，包括维护、人工、配件、外协；

4、生产设备维修费用。

包括保养，一保、二保、大修、改造的人工、配件费用。

5、其他设备设施的维护运行费用。

包括燃油锅炉、霓虹灯、电热开水器、排污设备等。

6、线路维护费用。

包括照明、动力的线路维护。

7、管路的维护费用。

包括采暖、给排水等。

8、办公用品费用。

9、其他。

包括不可预见费用。

五、物业考核

工作的好坏，必须经的起考核也只有通过考核才能得到理化的认识。

我们的总体工作也必须通过业主的考核。

其考核可以是公共设施（如道路、消防、停车场、文化娱乐、生活服务商业网点设施）完善及维护完好率；

管理人员（包括管理、维修、机电等全部各类人员）人均管理面积，以及完成情况；

管理人员持有的等级证书资质；

各类工作人员工作量负荷率、服务意识、言行规范、业务素质、敬业精神，房屋及配套设施维护状态良好率，这些都应该是业主和我们自身所要考核的内容。

六、基层管理者需要的素质

物业部门需要的维修工一般是“一专多能”型的，那么就更要求管理者有多方面的知识和经验。

作为物业部门管理人员，就必须具有相当的专业知识（和相应的学历），要全面地了解和掌握物业管理对口部门的相关的理论知识和物业方面的（安全操作规程、特种设备作业要求、劳动保护等）法律法规；

同时要具有一定的社交能力和计算机操作技能；

最后也是最重要的一条，就是专业知识和技能的掌握，必须是全方位的，有一定的深度和广度，并能运用自身的技能和知识处理突发事件。

随着宽带网、有线通、净水管道、私家车、文化小区、智能住宅等的快速发展，明天的业主们会对物业管理提出些更高的要求，这就要求管理者也要不断的自我提高。

因此作为基层领导，必须进行高效能的管理，不能仅仅满足于把员工管好，把事情做正确，更应激励员工多做事情，正确地做事，让员工富有工作热情和创造力，让员工的工作有成就感，在工作中超越和实现自我。

因此应该具备以下条件：

1、有充分的自觉意识；

2、善于激励他人；

3、善于合理分配有限资源；

4、具有预见意识；

5、拥有完善的个人价值体系；

6、有强烈的集体责任感；

7、有成熟的知识和学习网络；

8、能有效的分析和整合复杂信息；

9、具有灵活性和快速的反应能力；

，在非常不明朗的局势下能果断决策；

10、于进行突破性思考；

11、迅速建立高效率职业关系。

作为我自身还有很多需要提高的，以上也是我自我要求和提高的目标。

具体工作的实施还必须遵循所里和公司的方针路线，为所和公司的发展做好具体工作，为科研生产提供高效的服务。

第三部分管理细则

一、设备维修

1、实行“计划→执行→检查→总结”：

对设备的的保养和维修要作好计划，使工作不盲目，同时减少浪费（人力和物力）。

执行是依照计划，通过设备的运行，提出有关设备的可靠性和有利于设备维修等要求，建立一保、二保、小修等维修保养制度和方法对设备大修理或进行技术改造。

检查包括计划和执行环节，检查计划的实施情况并根据具体情况改进计划；

对执行的过程和结果进行检查（包括质量检查），杜绝不良因素。

最后总结前三个环节的工作开展情况，总结经验，改善方法和程序，并反馈到每一个环节，改善和完善各个环节，最终实现闭环管理，达到提高企业技术装备素质的目的。

2、推行管理体系，落实规章制度：

要建立健全各项管理制度，使企业在管理上有章可循；

要把管理落到实处，变“人治”为用机制规范；

对各岗位实行层层负责制，加强对设备运行、维修和保养工作的领导，建立完善的运行、维修管理规章制度。

强化生产现场的工作管理，并逐步建立起设备设施维修管理和安全生产的激励机制和约束机制。

3、建立数字化、智能化的信息系统，使管理更科学。

利用计算机进行设备档案管理、设备运行管理、故障事故管理、设备维护管理、设备能力监测（在采用设备状态监测、故障诊断等技术的基础上，使设备维修方式逐步转向以状态维修为主的维修方式）。

通过数字化管理，保证检修质量，缩短检修时间，降低检修成本。

二、专用设备（系统、线路）的运行与维护

（一）、电梯：

是具有高技术含量的专用设备，是集中机械、电器于一体的高技术设备。

其运行的可靠性和安全性与我们的生产生活切实相关。

因此必须建立和完善各项制度，同时要保证维修人员的技术水平和素质。

1、运行制度：

包括巡检制度、开关梯制度（控制电梯运行时间）；

2、运行报表制度：

包括运行记录、报修单、事故报表；

3、保养制度：

零修、周保养、月保养、季度保养、年保养；

4、中修和大修制度：

确认各零部件工作情况和寿命；

5、年检制度：

配合技术监督部门作好年检工作，并搞好整改项目；

6、维修队伍要求：

电梯维修工是一种技术密集型工种，要求维修人员既要有一定的文化理论知识，又要有较高的操作技艺。

维修人员素质的高低直接影响了电梯使用的效率和安全，所以电梯维修工必须精通电梯设备的原理与构造，熟悉所管电梯的性能和图纸。

（二）、中央空调：

我所的中央空调采用溴化锂制冷技术，主要用于冬、夏两个人体最不适应的季节。

其系统和设备工艺技术复杂，造价昂贵，配件及维修费用高，运行中消耗能源也较大。

中央空调管理工作的好坏，直接影响了我所办公大楼的科研工作及正常办公，并影响了经营成本。

起其管理制度和适任条件如下：

1、岗位责任制：

明确空调负责人、操作人员、保障人员的工作范围和岗位职责；

2、运行管理职责：

值班守则、运行记录、巡检守则、维修守则、调试守则、真空检查；

3、操作规程和制度：

制冷主机、冷水泵系统、冷却系统、终端等的操作维护规程；

4、安全操作和故障报告制度：

认真记录故障及处理方法；

5、运行队伍要求：

由于设备的特殊性就要求管理人员必须具备高度的责任心和敏捷的反应能力，对各种故障都能作出及时正确的反应。

要熟悉设备的原理和操作方法（一个小的操作疏忽就有可能造成主机报废）对阀门和水系统有一定了解。

（三）、供暖网的管理：

我所的供暖采用热网集中供热，其管理相对简单。

但也只有认真的管理才能提供冬季供热的可靠性，这项工作的好坏直接影响居民的生活和冬季的科研生产。

因此要作好以下工作：

1、预检和预修：

在供暖前进行，及时检查出并更换或修理故障