七部委点名30城整治楼市乱象矫正市场预期.docx
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七部委点名30城整治楼市乱象矫正市场预期
七部委点名30城整治楼市乱象,矫正市场预期
一、前言
6月28日由住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
从文件内容来看,此次专项整治的对象主要在四个方面:
投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。
此次开展房地产乱象整治的30个城市中,一线城市北上广深不出意外的位列其中,同时包括大部分的重点二线城市以及部分热门三四城市,这30个城市基本可以反映当下中国楼市的主要情况。
二、30城楼市浅析
(1)近期30城房价趋势
如果将专项整治作为结果,那么引起这些政策调控的原因是什么呢?
首先来看市场敏感度最高的房价因素。
我们将这30个城市与统计局公布的70个大中城市新建商品住宅的价格指数的城市范围进行匹配,除去苏州与佛山外,28个城市均在其范围内,同时调用《通知》发布前2018年5月的新建商品住宅的价格指数进行换算得出这28个城市的新建商品住宅销售价格同环比数据。
表128城5月新建商品住宅销售价格同环比情况
城市
环比(%)
同比(%)
城市
环比(%)
同比(%)
北 京
0.2
-0.5
重 庆
0.9
7.5
上 海
-0.2
-0.4
成 都
2.1
3.4
广 州
1.8
0.1
昆 明
0.9
10.8
深 圳
-0.1
-1.7
西 安
1.6
11
天 津
0.5
0.9
徐 州
1.3
9.1
南 京
-0.2
-1.6
海 口
2.1
10.1
杭 州
0
-0.1
太 原
0.7
7.5
合 肥
0.2
-0.3
宁 波
0.5
4.8
福 州
-1.1
-2.8
哈尔滨
1.2
11.1
厦 门
1.1
1.2
长 春
1.3
9.5
济 南
0.4
0.5
宜 昌
0.8
5.7
郑 州
1.6
1.4
兰 州
0.7
5.7
武 汉
1.1
1.5
贵 阳
0.6
9.7
长 沙
1.6
4.5
无 锡
-0.1
-2.3
备注:
表中未包括苏州、佛山两个城市的房价同环比数据
通过以上表格显示,四个一线城市房价走势平稳,其中上海、深圳同环比甚至出现了回落,而约半数以上城市的房价处于相对合理的涨幅之间,但同样有部分城市同比涨幅超过5%,尤其昆明、西安、海口、哈尔滨四个城市房价同比有超10%以上的涨幅,另外徐州、长春、贵阳的同比涨幅也接近10%,可见部分城市的房价确实有明显的回升,被政府点名也在情理之中。
(2)30城楼市政策情况
我们整理了30个城市主要的楼市调控政策,与以上房价涨幅数据进行对比可得,重庆、徐州、哈尔滨、宜昌和贵阳等房价出现较大涨幅的城市,恰恰也是缺少限购或者限贷政策管制的城市,或有部分投资需求从调控严苛的城市溢出从而进入这些城市。
所以对于这类城市,专项整治无异于调控政策的一次升级。
而昆明、西安、太原等城市就有所不同,这些城市不但有限购限贷,而且有的城市还执行限售限价甚至摇号的要求,不过还是难以抵挡房价的快速上涨,那么这类城市或许严重的楼市乱象已经影响了政策调控的效果,采取有针对性的专项整治可谓有的放矢。
而诸如北上广深等一线城市和部分二线城市,调控政策严厉且房价平稳依旧被政府点名,主要因为这些城市可谓是中国楼市的风向标,在很大程度上将影响整体楼市的预期,同时城市中或多或少也存在一些楼市乱象,为防患于未然,确实也需要采取相关措施。
表230城楼市主要调控政策情况
城市
限购
限贷
限售
限价
摇号买房
北 京
●
●
●
●
上 海
●
●
●
●
●
广 州
●
●
●
●
深 圳
●
●
●
●
天 津
●
●
●
南 京
●
●
●
●
●
杭 州
●
●
●
●
●
合 肥
●
●
●
福 州
●
●
●
●
厦 门
●
●
●
●
济 南
●
●
●
●
郑 州
●
●
●
●
武 汉
●
●
●
●
●
长 沙
●
●
●
●
●
重 庆
●
●
●
成 都
●
●
●
●
●
昆 明
●
●
●
●
西 安
●
●
●
●
●
徐 州
●
●
海 口
●
●
●
太 原
●
●
●
●
宁 波
●
●
●
●
哈尔滨
●
长 春
●
●
●
宜 昌
●
●
兰 州
●
●
●
●
贵 阳
●
●
无 锡
●
●
●
●
苏州
●
●
●
佛山
●
●
●
备注:
数据为截止至2018年6月底的初步统计
(3)各城楼市乱象
近期涉及上述热点城市的楼市乱象的媒体报道时有见闻,甚至有研究人士将部分P2P理财平台的爆雷与同时间段该城市新盘开盘验资情况联系起来,可见部分城市的楼市乱象已然传导到其他领域。
而在诸多乱象中,企业炒房和摇号漏洞影响最为显著。
企业炒房
在6月中接连三天西安、长沙和杭州相继叫停企业买房,而7月初上海也跟进出台企业买房的限制政策,由于以企业名义购买商品房可有效躲避限购,继而给投资、投机性需求有了通过企业名义买房炒房的可乘之机。
而典型案例就是某法人的3家公司,参与杭州九龙仓珑玺项目的摇号购房并全部中签。
事后,杭州市住房保障和房产管理局相关负责人表示:
上述3家企业资格审核符合规范、摇号过程也符合规范,故并非如外界推测的那样存在摇号“猫腻”。
而值得注意的是,根据国立公证处网站公布的摇号信息,这3家公司还参加了近期多个其他热盘的摇号,则表明企业购房情况已多见。
摇号漏洞
这类楼市乱象较为轰动的要数“西安摇号买房关系户内定事件”,西安楼盘“南长安街壹号”,推出312套房源,但是递交资料的高达3800人,而就在摇号的前一天晚上,网上突然曝出一份“南长安街壹号购房关系户”的表格,公证摇号本就是为了保证购房的公平性,而此时出现房源内定文件,引起了社会的极大反响。
三、上海楼市现状
作为一线城市的代表上海,近半年来房价走势更控制得十分得当。
但在宏观层面稳定的大环境之下,具体操作层面依然存在着不少隐患。
抛开已开展较为成熟的限购限贷等传统手段,摇号公证购房、新房销售限价、企业购房管理等新政,或实施时间尚短、或即将施行,期间执行不到位、不规范等情况都难免发生,为保证新政能够达到预想的市场效果,及时整顿可谓势在必行。
(1)上海楼市摇号情况
上海是全国首个制定购房摇号公证政策的城市,2017年5月上海出台新规要求取得预售证的新盘,开发商及其代理商应当在10日内公开全部准售房源及一房一价信息,购房者积累大于可销售房源的应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售、摇号排序、按序购房;而在随后7月出台的实施细则中,则进一步明确在加强房地产调控期间,所有新盘都必须参加摇号公证。
由此,对于新开楼盘项目,除销售去化率外,摇号中签率(开发商所推房源套数与符合申购要求购房者数量之比,低于100%说明供不应求)也成为了衡量其热门度的重要指标。
根据2018年1-5月的新开项目的统计情况显示:
中签率不足100%的楼盘数量总占比约达43.24%,其中就包括了闵行、嘉定、原南汇、奉贤、青浦及松江几大远郊地区的刚需盘。
此类楼盘向来是市场交投热点,为了遏制投机炒房,在利用限价令来保障房价避免因需求而产生较大波动的前提下,如何使普通购房者获得公平的购买机会就显得十分重要,摇号公证购房就能很好地解决这一问题。
图12018年1-5月新开楼盘中签率分布情况
不过,面对潜在购房需求旺盛的现实,短期内有效新增供应无法增加的情况下,摇号仅能满足部分购房需求,无法解决供不应求的根本性矛盾,更会引发更多新的市场乱象。
从上海方面的情况来看,房企为了追求稳定利润、保证中签房源顺利成交,部分楼盘抬高了购房者获得摇号资格的门槛,如要求缴纳一定数额的保证金、提高首付比例等,即便政策中明确开发商不能设置任何首付门槛并支持使用公积金,仍有上海购房者反映部分楼盘的合作银行只提供三成贷款、即首付须高达七成。
于开发商而言,目前融资难度增加、销售情况堪忧,资金压力与日俱增,相较于回款周期较长的贷款,其更倾向于缴纳更多首付乃至选择全款购房的客户。
在此背景下,普通刚需购房者还是处于弱势。
然而,这些市场乱象并非由摇号公证政策而生,也并不能通过这一政策来完全解决,政策的初衷在于调节有限资源的合理配置,但目前来看,实际执行效果尚有不足之处。
值得注意的是,在上海中签率80%以下的高度热门新盘中,黄浦、杨浦、原浦东、原闸北等传统市区的中高端楼盘占据了绝对大的份额。
其中,大三林板块的中粮前滩海景壹号、东外滩板块的翡丽甲第、卢湾滨江板块的融创滨江壹号院、淮海路板块的翠湖天地隽荟、原闸北的大宁金茂府和静安府,中签率更是低至50%左右乃至以下,市场受捧度更是可见一斑。
当前在限价令的调控下,于购房者而言这类按官方指导价售卖的中高端楼盘可谓性价比颇高,自然引发颇多改善型购房者的抢购,堪比股市中的“打新股”。
而高端购房者往往是被限购的重点对象,普遍难以获得购房资格,如今这些楼盘仍然有诸多获得摇号购房资格的客户,最终造成了较低的中签率,也是受到了一定的特殊因素影响。
图22018年1-5月中签率80%以下新盘区域分布情况
以翠湖天地隽荟为例,新开盘房源数量为118套、认筹量达385组客户,但其中公司客户高达214组、占比超过五成,此外还有44组持境外证件的购房者,本地个人客户仅约占三成,高比例的公司购房现象引发诸多质疑,虽然当时调控政策并未对公司购房加以限制,但假公司之壳实现曲线购房的被限购购房者大量进入确实对普通购房者的利益造成影响。
7月初,上海终于正式出台了有关规范企业购房的新政。
(2)上海企业买房情况
上海已在7月初发布了有关规范企业购房的新政,即由住建委发布了《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》(简称《规定》),进一步规范企业购买商品房行为,而在此前的6月底,西安、杭州、长沙三地也纷纷出台相关政策,暂停向企业在限购地区出售商品住宅。
上海的新政规定:
企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年,在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币,职工人数10名以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件(已缴纳税款金额500万元以上的企业除外)。
可见,此番上海并未全面限制企业购买商品住房,新政的主旨在于打击空壳公司炒房。
当前市场上已经存在炒房者注册公司购买房产的行为,这类公司体量小、名下只有房产,再以股权交易的方式转让公司,更是变相降低了交易成本。
此外也有部分高端客户为规避现行的调控政策,以注册公司的方式达到曲线购房的目的,这同样也是扰乱了市场秩序。
不过,企业购房与个人购房之间存在较多差异,主要体现在购买环节的税费、持有环节的税费两大方面,同时以股权转让方式转移房产涉及的税费也与个人转让房地产有较大的不同。
表3购买环节税费、贷款成本对比
对比项目
个人购房
公司购房
备注
契税
成交总价1%-3%
成交总价3%
基数为网签价
印花税
成交总价0.05%
成交总价0.05%
公共维修基金
60元/㎡
60元/㎡
交易手续费
1.5元/㎡
1.5元/㎡
贷款
按揭
首套首付30%;非首套普通住宅首付50%、非普通住宅70%
可按揭,但需担保或其它资产抵押
其它
办理产权证后,可抵押房产获取贷款,比例为50%,抵押贷款利率上浮25%-30%,或法人经营性贷款利率上浮30%
公司房产抵押贷款需公司注册3年;法人经营性贷款,如是新公司则需担保公司担保
与个人购房相比,注册在境内的公司购房基本不受限购影响且可购买多套,不占购房资格,不过虽然公司购房也可贷款,但贷款利率需上浮30%,一定程度上增加购房成本,此外另需要担保公司介入或用其他资产担保,也会增加成本。
表4持有环节税费成本对比
对比项目
个人购房
公司购房
房产税
应纳税额=新购住房应征税的面积(人均住房面积超过60平米的部分)×新购住房单价×70%×0.6%或0.4%
从价计征应纳税额=应税房产原值×(1-30%)×1.2%
土地使用税
无
房屋面积×土地级别标准收费,每平米1.5-30元
其它
无
税务报税代理记账费3600元
企业工商年报登记等200元
注册地址费6000元(产权证获得后可免)
账本印花税20元
维持经营缴纳的增值税和企业所得税200元
与个人购房相比,公司房产在持有阶段每年所需承担的房产税要更高,同时还有每年需要交纳的土地使用税和其他公司类的日常费用支出等。
表5企业股权转让与个人直接转让房地产税费成本对比
对比项目
企业股权转让方式
个人转让方式
增值税
不征收
普宅:
免征、税务核定价/1.05*5.6%
非普宅:
税务核定价或差价/1.05*5.6%
所得税
应纳税所得额×25%
普宅:
免征、房价1%或差价20%
非普宅:
房价2%或差价20%
印花税
合同价格×0.5‰
不征收
在出售环节,企业购房以后一般而言都可通过股权转让的方式进行操作,通过与个人直接转让房产所产生的税费相比,两者差异不大。
综上所述,如果是出于自住目的购房而不转让房产的话,主要产生的增加费用会体现在贷款成本、房产税、土地使用税,以及公司类的其他费用几项上,而一般这类购房者是资金实力较强的高端需求,故可不考虑贷款方面的需求,则购房及持有成本的增加相对有限,以一套总价为1500万的房屋来算,年持有成本约13-15万元,从执行层面来说可实施性较高。
另一方面,从投机炒房者的角度来看,按股权转让方式进行转让,可以省去的增值税与高出的所得税抵消,因此在转让成本方面,基本与个人转让差异不大。
炒房者若借空壳公司之名按股权转让方式进行转售,可操作性同样很强,故此次上海出台的《通知》显然就是针对这一部分群体的。
整体而言,通过企业购房,的确可以满足相当一部分不符合购房条件的购房者非合理性的购房需求,损害普通购房者的利益。
因此当前上海及时针对企业购房的资格进行限制,能在一定程度上打击部分购房者规避限购、限贷等调控而继续炒房的行为,维护市场秩序。
四、总结
此番被点名的30个城市中除部分房价上涨过快的以外,相当部分房价走势平稳,且基本都执行了“四限”调控。
之所以要被整顿,主要都是调控下出现了各类市场乱象,扰乱了正常的市场秩序,为未来价格的波动埋下了隐患。
管理层及时出手严查,正是防患于未然。
从市场乱象产生的原因来看,这些问题的出现是行政调控政策重压下市场的扭曲必然反应。
未来需要在供给侧改革方面下更大功夫,逐步恢复错配的供需关系,让更多类型的供给满足市场不同诉求的需求,才能真正引导“商品住宅市场”回归正常有序的状态。
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