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A.有形的实体 B.该实体的质量 C.相应的配套的基础设施
D.配套的公共服务设施 E.组合完成的功能
a,b
考察房地产的实物概念。
3.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。
共有可分为( )。
A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有 E.共用共有
a,c
4.目前我国的房地产权利主要包括( )。
A.所有权B.建设用地使用权 C.地役权D.抵押权 E.永租权
a,b,c,d
中国目前主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。
5.下列房地产权利的种类中,属于物权的有( )。
A.所有权 B.土地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.租赁权
租赁权属于债权,其余属于物权。
6.下列房地产权利的种类中,属于用益物权的有( )。
A.建设用地使用权B.所有权C.地役权 D.抵押权 E.宅基地使用权
答案:
用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包权和地役权。
1.与非专业估价相比,专业估价的特点有( )。
A.具有公信力B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任
E.估价作业日期长
a,c,d
专业估价与非专业估价主要有5点不同:
①由专业人员和专业机构完成;
②是一种专业意见;
③具有公信力;
④实行有偿服务;
⑤承担法律责任
2.房地产估价师和房地产估价机构可以从事( )。
A.房地产项目调查评价B.房地产价值分配业务 C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理 E.机器设备评估
房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的,对各种房地产的各种价值进行评估,通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务:
价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。
3.对房地产估价本质的认识包括以下( )等方面。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺
b,c,d
房地产估价的本质有5点:
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。
4.下列( )是对于房地产估价准确性的正确认识。
A.即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值
B.所有的评估价值都会有误差
C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差
D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将它与真实价值进行比较
E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
a,b,d
对估价准确性问题的全面认识包括:
①即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值;
②所有的评估价值都会有误差,即:
评估价值=真实价值+误差;
③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差,应允许估价有较大的误差;
④判断一个评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将它与真实价值进行比较;
⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性,但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小,而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等,间接对其估价结果予以肯定或否定。
5.房地产需要专业估价的理由( )。
A.房地产具有独一无二性 B.政府部门要求估价 C.房地产价值量大
D.委托人要求估价E.房地产市场是地区性完全市场
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性,才真正需要专业估价。
(这是历年必考的内容)
6.房地产估价机构应当由自然人出资,以( )形式设立。
A.集体企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.合伙企业 E.股份有限公司
c,d
房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
1.在房地产估价中,如果估价目的不同,则( )。
A.估价应考虑的因素可能不同B.估价方法可能不同C.价值类型可能不同
D.估价原则可能不同E.估价程序可能不同
a,b,c
不同的估价目的将影响估价结果。
因为估价目的不同,估价对象的范围可能不同,估价时点可能不同,评估的价值类型可能不同,估价的依据可能不同,估价应考虑的因素可能不同,甚至估价方法也可能不同。
2.房地产估价的三大基本方法是( )。
A.假设开发法 B.路线价法 C.市场法 D.成本法 E.收益法
c,d,e
3.关于估价基本估价方法英国体系分为( )等。
A.比较法 B.投资法和利润法 C.剩余法 D.承包商法 E.假设开发法
关于估价基本估价方法英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。
4.一名合格的房地产估价师应具备( )。
A.扎实的估价理论知识B.良好的职业道德 C.良好的社会关系
D.深厚的语言文字表述功底 E.丰富的实践经验
a,b,e
5.房地产估价机构资质等级可分为( )。
A.暂定期内的三级资质 B.三级资质 C.二级资质 D.一级资质
E.临时的三级资质
资质等级由低到高分为:
暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。
6.所谓类似房地产,是指与估价对象处在同一供求范围内,并在( )等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
A.用途B.规模C.权利性质 D.档次 E.建筑层数
所谓类似房地产,是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
1.由于具有( )特性,房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久 E.异质性
标准答案:
ABCD
由于具有保值增值、不可移动、寿命长久、价值量大特性,房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
2.房地产转让的其他合法方式有( )。
A.抵偿债务B.买卖C.用房地产作价入股D.互换 E.用房地产作价出资
标准答案:
ACE
3.房地产租赁包括( )。
A.建设用地使用权出租B.房屋租赁C.土地租赁D.互换
E.用房地产作价出资
ABC
4.中国现行的房地产税收有( )。
A.耕地占用税B.城镇土地使用税C.契税D.房产税 E.印花税
1.房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。
( )
正确
2.委托人委托估价、获取估价报告的目的只能是供自己使用,不能提供给第三方使用。
错误
委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用也可能是提供给特定的第三方使用。
例如,受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。
3.由于委托人不同,不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。
由于掌握的有关信息不同,不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同
4.如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值,可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。
如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值,就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响,特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。
5.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以相互验证,有时是相互补充的,但不应相互替代。
1.一般来说,不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。
( )(2007年试
题)答案:
2.房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。
( )答案:
错误解析:
独一无二和价值量大是房地产需要专业估价的基本条件。
3.房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价,而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务,其他资产估价主要限于价值评估本
身。
4.城市房屋拆迁是强制性的,其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易
的条件,所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值。
5.房地产估价师可以以个人名义承揽房地产估价业务,并收取一定的费用。
1、某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房,该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价,并出具了估价报告。
王某以优惠价格取得该报告,并最终取得银行的抵押贷款。
则对该住房的估价是专业房地产估价。
②是
一种专业意见;
⑤承担法律责任。
2、房地产估价是提供价值意见,而不是作价格保证。
3、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估不属于房地产评估范畴。
房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的,对各种房地产的各种价值进行评估),通常还从事价值分配业务、价值减损评估业务、
相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。
4、测算是分析的基础,分析是判断的基础。
答案:
5、房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价,而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为,在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程以及深入调查了解房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值
揭示出来。
( )答案:
1.房地产价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但不可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
(×
)
2.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结合而产生的。
3.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要,是相对缺乏,而不是绝对缺乏。
(√)
4.价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
5.在市场经济中,价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式,总是在起着配给有限的供给量的作用。
6.地价本质上是“劳动价值”的货币体现,是地租的资本化。
7.由于土地具有不可毁灭性,不能再生产,其价格通常随着时间的流逝而上升,不仅无折旧,而且会自然增值。
所以在任何情况下,土地永远无折旧。
8.房地产价格既有使用代价的价格,又有交换代价的租金。
9.总的来讲,房地产的价格与其需求正相关,与其供给负相关。
10.吉芬物品是指某种生活必需品,在某种特定条件下,消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。
1.决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是本地区本类房地产的供求状况。
2.在房地产替代品之间,一种房地产的价格上升,另一种房地产的价格如果不变,则对另一种房地产的需求就会增加。
3.在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格低于或等于卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
4.在通常情况下采取协议方式出让的地价最低,其次是招标方式,拍卖方式出让的地价最高。
5.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
6.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时,消费者对该种房地产的当前需求通常更多。
7.供给量=存量~拆毁量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量一新开发量。
8.使用价值是交换价值的前提,没有使用价值肯定没有交换价值。
反过来也一定成立。
9.在某一估价时点,市场价值是唯一的,而投资价值也是唯一的。
10.某开发公司将参加政府举行国有土地使用权拍卖会,现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价,这属于公开市场价值评估。
1不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动的方向是不尽相同的:
有的因素或者其变化会导致房地产价格上升,有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。
2某一地带有铁路,该地带如果是居住区&
&
,则铁路可能是增值因素;
而如果是仓储或工业区,则铁路可能是贬值因素。
3不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动的程度是基本相同的。
4在影响房地产价格的各因素中,如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的,但随着该影响因素的变化,其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。
5.房地产的位置优劣,取决于该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。
6.商场与住宅相反,其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。
7.有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关,有些与时间无关。
有的因素会立刻引起房地产价格的变动,有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。
(√)
8.交通时间距离是指通过道路等来连接的距离,有时受路况、交通管制等的影响。
这种距离虽然不远,但可及性、便捷性可能并不好。
9.经济距离是更加科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。
(√)
10.在使用交通时间距离时.应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。
1.一般说来,随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,房地产价格有上涨的趋势。
2.如果是处于买方市场,则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者,从而会使房地产价格上升;
而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。
3.收紧房地产开发贷款,会导致房地产价格下降。
4.减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
5.当房地产开发用地的供应量减少时,房地产开发用地以及商品房的价格会上升,反之会下降。
6.房地产价格与利率负相关:
利率上升,房地产价格会下降;
利率下降,房地产价格会上升。
7.在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属%&
于行政因素。
8.有的因素从某一角度看会提高房地产价格,但从另一角度看会降低房地产价格,至于它对房地产价格的最终影响如何,是由这两方面的合力决定的。
9.层高或净高过低的建筑物给人以压抑感,从而其价值一般较低。
所以层高或净高越高越好。
10.供役地在给他人方便时,土地所有权人或土地使用$^权人有可能要遭受某些损失,在这种情况下,地役权的存在会降低供役地的价值。
4.在城市房屋拆迁估价中,当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时,由于估价对象状况为未来某个时点的状况,因此估价时点应为未来。
( )(2005年试题)答案:
×
解析:
在上述情况下估价时点应为现在,而估价对象为未来状况下的情形。
5.在房地产损害赔偿估价中,一般来说,估价时点为过去,估价对象为历史状况下的情形。
( )(2004年试题)答案:
在上述情况下估价时点应为现在,而估价对象为历史状况下的情形。
6.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。
(2001年试题)
同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。
7.低价格房地产政策,并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
( )(2005年试题) 答案:
√解析:
低价格房地产政策,并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
同理,高价格房地产政策,并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
8.在影响房地产价格的各因素中,如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的,但随着该影响因素的变化,其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。
( )(2003年试题)答案:
√ 解析:
不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的:
有的因素随着其变化会一直提高或直降低房地产价格;
有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格,但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。
9.一般而言,房地产价格与利率正相关,利率上升时房地产价格会上升,利率下降时房地产价格下降。
( )(2006年试题)答案:
一般而言,房地产价格与利率负相关,利率上升时房地产价格会下降,利率下降时房地产价格上升。
1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上,评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
)
2.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。
(√ )
3.根据房地产估价的合法原则,目前我国乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
4.任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,都可以将其作为合法产权的房地产来估价。
( ×
5.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时,不应包含土地使用权出让金。
(√ )
6.当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑,可以进行拆迁估价,只是评估价值要进行减价调整。
7.对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。
8.如果城市规划规定了某宗土地的用途、•建筑高度、容积率、建筑密度等,那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
9.城市规划规定了某宗土地为居住用途,而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途,则可以按商业用途来估价。
10.某块带有陈旧建筑物200平方米的空地,地价为2500元/平方米,建筑面积400平方米,拆除建筑物费用150元/平方米,残值50元/平方米,则该地块总价为54万元。
1.影响房地产价格的环境因素不包括( )。
(2005年试题)
A.大气环境 B.声觉环境C.卫生环境 D.治安环境
D
影响房地产价格的环境因素包括:
大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。
2.在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于( )。
A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素
A
影响房地产价格的社会因素:
政治治安状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
3.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是( )。
(2006年试题)
A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况D.居民收入水平
房地产投机属于社会因素。
4.下列属于土地使用管制的事项有( )。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用权中,要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用权中,甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发
5.下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的有( )。
A.不同的房地产价格影响因素,引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上,房地产价格与利率因素呈负相关
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是:
本币汇率上升,会导致房地产价格上涨;
相反,则导致房地产价格下降
不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动的方向是不尽相同的;
不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动的程度是不尽相同的;
不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的;
有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关,有些与时间无关。
某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或者数学模型来量化。
6.影响房地产价格的经济因素有( )。
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入
E.人口数量、行政隶属变更、居民收入
ACD
1.根据人口增长的绝对数量,人口增长有(CDE)几种情况。
A.人口
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