海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略Word格式.docx

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第二部分：

市场分析海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

一、海口市商业地产分析海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

1、市场现状：

2003年，随着海口、琼山合并后“大海口”概念的出现以及海口市旧城改造力度加大，近年来一直处于暗流涌动状态的海口商业地产出人意料地火爆了起来，先是欧美佳，再是嘉华（现在的广百），周昌（现在的京茂），中诚，风华时代，第一MALL（一期工程）与一些中小楼盘试探深浅。

接着，义乌小商品批发城、新外滩复兴城、京江商业广场、家天下，宜欣商业广场，南亚广场、三叶数码城等大中型、超大型商业项目陆续开工、开盘。

一时间，商业地产成了业界的投资焦点和市民的议论热点，海口商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。

这些新规划的商业新军，或打专业精品牌或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。

与海口现有的所谓“新三家——一百、明珠、乐普生”形成特色差异。

据统计，海口这两年商业地产开发总量约达70多万平方，以目前海口人口总数123万人计算，人均占有商业面积达1平方。

海口目前商业网点4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。

但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费，各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，惨烈的竞争难免发生。

开发量大，总体消费水平低，经营管理落后，这三点是目前海口商业地产实实在在的现状，销售压力巨大，招商工作难于进行，这是抛给房产销售者的难题。

2、商圈饱和度海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

海口的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以“一百、乐普生、明珠”为代表的海秀路商圈；

以“解放路、博爱路、大同路”为中心的传统商圈；

以“风华时代、嘉华、京贸百货”为代表的国贸商圈；

以“忠介路、文庄路、中山路”中心的府城老城区商圈；

以第一摩尔为代表的西部商圈尚未形成。

这几大商圈商业客流量，占到了全市商业流量的70%以上。

现比较如下：

商圈

经营模式

产品定位

客户群体

饱和度

海秀路商圈

零售为主

中高档商品

城区居民、外地游客

接近饱和

解放路商圈

批零兼营

中低档商品

未饱和

国贸商圈

国贸区域人口为主

府城商圈

本地居民

第一摩尔

周边居民、港口旅客及火车站旅客

3、租金水平海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

海口市几个中心商圈商铺租金价格在20—450/平米·

月（商圈中心区域），平均租金价格在25—250元/平米·

月之间。

整体出租的大型商业物业租金水平在15—50元/平米·

月（建筑面积），不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有明显的差别。

综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都呈稳中有升的态势。

4、销售价格海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

各大商圈的一层商铺售价在0.8万—5万/平米（建筑面积）之间，中心区域（如国贸、海秀路、大同路）旺铺售价集中在2—3.5万之间。

5、市场分析总结：

①商业中心的群集效应逐渐呈现。

围绕海口几大商圈，依靠解放路、海秀路等商业中心的辐射作用，现代的商业交流越来越依赖商业中心的群集效应。

可以说，逐鹿海口市场的先决条件就是更好更有效的融入商圈。

②商业地产物业管理极待完善。

真正意义上的商业运营管理，对于海口市的商业地产来说，基本还处于初步阶段。

很多商城还是开发商自己在经营管理。

商业地产日后能否有效的吸引商家运营，从很大程度上说，还依赖以现代的商业运营方式。

③价格因素让位于品牌。

随着地产项目的开发量越来越多，购房者也见得识广，购买动机偏向理性化，开始注重品牌和产品的外包装，广告宣传在市场营销中的作用越来越凸显。

二、竞争对手的比较分析海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

1、竞争对手可分为：

宏观竞争对手：

为海口范围内，产品综合条件、价格、主要卖点相近的项目。

主要竞争对手：

为秀英区范围内项目综合条件，价格相近项目。

直接竞争对手：

为项目周边区位、价格、业界分布、综合卖点直接冲突的项目。

2、竞争项目分布表：

宏观竞争对手

主要竞争对手

直接竞争对手

南亚广场

环宇商城

上邦商业广场

宜欣商业广场

福隆广场

金地商业大街

温州大厦

3、竞争性项目对照表海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

名称

户型

价格

销售走势

操作模式

经营情况

8-1500m2

副一楼均价

1.2万、一楼均价2.6万

顺畅

引进国际大卖场—家乐福，带动其他物业的销售，商铺十年返租8%

未开业

未确定

未定

未上市

统一经营，统一管理

注重前期的品牌推广

20-50m2

起价25000元/m2

最高36800元/m2

一般

十年返租销售

未分割

未动工

8-3000m2

1.68万元/m2

可返租，可自主经营

不理想

10-500m2

一楼均价14000元/m2

二楼均价9000元/m2

十年返租，前三年8%一次性在总房款里扣除

40-120m2

均价11000元/m2

自主经营

未建好

三、秀英时代广场的SWOT分析海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

1、S——优势海口秀英时代广场项目市场分析及推广策略3秀英时代广场项目市场分析及推广策略提案第一部分：

①位于海口市滨海大道与海港路交汇处，两条城市主干道在此汇聚成黄金交汇点，10多余公里线路均途经此地，商业经营的“路通、人通、财通”等必备条件均在此宝地聚集。

②商业气氛浓厚：

目前现场是具有几十年历史的老商业地段，有100多户商贩在做生意，对面海口港做生意的批发商近200家，项目南侧紧靠秀英第二大菜市场，项目1000米范围内分布着：

第一摩尔、建材城、爱华汽车销售广场、汽车西站、物流中心等商业网点；

海口港集团、外运公司、海事局、海洋预报台、可口可乐公司等大中型企事业单位；

银行、餐饮、电信、医院、学校等生活配套，区域内24小时车水马龙、人流不息。

③商铺面积分隔灵活，门面大、进深短，商铺的利用率高，一层层高达6.6米，买一层送一层，双倍层高，双倍商业价值。

④6000多平米的广场，容易吸引人流汇集；

商铺多，多种商业业态并存，配套设施和服务功能齐全。

⑥秀英常住人口15万左右，港口每天客流量5000人/次，火车站的全面开通都会为广场带来沸腾的人潮，为经营者带来滚滚财源。

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