物业经营管理分类模拟题物业经营管理概述房地产投资及其区位选择含答案文档格式.docx
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D.收益性物业通过物业经营管理活动,为业主或者投资者创造利润和回报
物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限,强调为业主提供价值管理服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
故B项说法错误。
6.关于写字楼分类的说法,正确的是______。
A.写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型
B.我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
C.建筑面积是写字楼分类的主要依据
D.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断
政府办公楼虽然具有写字楼的功能,但在其使用和公共性方面,与一般写字楼有所区别,故A项说法错误;
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级,故B项说法错误;
写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断,故D项正确。
7.关于区域购物中心的说法,错误的是______。
A.区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体
B.区域购物中心定位于高端消费,针对的是高收入人群
C.区域购物中心在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性
D.区域购物中心不是各类商家简单的集合,而是一个高效运作的统一体
区域购物中心定位于家庭式消费,通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮,以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客,再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。
8.下列各类物业中,不属于物业经营管理活动管理对象的是______。
A.丙级写字楼
B.居住区商场
C.公立小学
D.出租型别墅
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
9.关于房地产组合投资管理的说法,正确的是______。
A.房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作
B.房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分
C.房地产组合投资管理以运行管理和服务为主
D.房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
房地产组合投资管理的视野更加广阔,包括理解和执行物业业主的投资目标;
评价资产管理公司的表现;
审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;
以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;
以及在合适的时机购置和处置物业资产。
10.下列工作中,不属于物业经营管理战略性工作的是______。
A.决策分析
B.构建信息基础
C.现金流和成本管理
D.资产组合
物业经营管理中的战略性工作有:
(1)确定战略。
(2)确定标准。
(3)构建信息基础。
(4)决策分析。
(5)进行资产组合。
11.物业经营管理强调为业主提供______服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A.运行管理
B.价值管理
C.设施管理
D.资产管理
12.区域购物中心所包含的内容比较广泛,在服务功能上表现为______。
A.复合性
B.一致性
C.完整性
D.专属性
A
区域购物中心所包含的内容比较广泛,在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性,在服务范围上面向商圈内所有居民。
因此,区域购物中心不是各类商家简单的集合,而是一个高效运作的统一体。
13.物业经营管理层次中物业管理的主要职责不包括______。
A.保持与租户的联系
B.监控物业绩效
C.财务报告和记录的保存
D.资本性支出计划
物业经营管理层次中物业管理的主要职责包括:
(1)保持与租户的联系。
(2)收租。
(3)控制运营成本。
(4)财务报告和记录的保存。
(5)物业维护。
(6)资本性支出计划。
(7)危机管理。
(8)安全管理。
(9)公共关系。
14.一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能属于______物业管理。
A.委托型
B.综合型
C.专业型
D.管理型
综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。
15.物业管理服务费覆盖的内容本质上应当由______承担。
A.物业委员会
B.业主
C.租户
D.物业管理企业
服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担,但实际上是由租户支付的。
16.房地产开发投资通常属于______投资。
A.长期
B.短期
C.置业
D.间接
房地产开发投资通常属于短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给。
17.投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券,属于______投资。
A.房地产开发
B.房地产间接
C.权益型信托
D.混合型信托
房地产投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作。
房地产间接投资的具体形式包括:
购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。
18.在正常市场和运营状态下,房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为______。
A.折旧年限
B.耐用年限
C.经济寿命
D.自然寿命
房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产的经营收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间;
自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始,直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏,不能继续保证安全使用的持续时间。
19.政府兴建一座公园使得周边的房地产价格提高,这体现了房地产投资性中的______。
A.政策影响性
B.专业依赖性
C.发展阶段性
D.相互影响性
相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资,能显著地提高附近房地产的价值。
20.关于房地产置业投资的说法,错误的是______。
A.房地产置业投资属于直接投资
B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D.房地产出租属于房地产置业投资
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产),也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。
21.关于房地产投资利弊的说法,错误的是______。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀
B.房地产投资会降低投资者的资信等级
C.房地产投资能够得到税收方面的好处
D.房地产投资收益通常高于社会平均利润
房地产投资的优点有:
(1)相对较高的收益水平。
(2)能够得到税收方面的好处。
(3)易于获得金融机构的支持。
(4)能够抵消通货膨胀的影响。
(5)提高投资者的资信等级。
22.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务,这反映了房地产投资特性中的______。
A.适应性
B.相互影响性
C.政策影响性
D.专业管理依赖性
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
在房地产开发投资过程中,需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。
房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务,以确保置业投资总体收益的最大化。
23.下列风险中,属于房地产投资的系统风险是______风险。
A.收益现金流
B.未来经营费用
C.利率
D.资本价值
房地产投资首先面临的是系统风险,投资者对这些风险不易判断和控制,如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和自然损失风险等。
24.房地产开发投资通常从______开始。
A.规划设计
B.购置土地
C.工程建设
D.品牌设计
房地产开发投资是指投资者从购置土地开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
25.关于房地产置业投资的说法,正确的是______。
A.房地产置业投资属于间接投资
D.房地产出租不属于房地产置业投资
房地产置业投资的目的一般有两个:
一是满足自身生活居住或生产经营的需要,即自用;
二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入。
这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时,可以将其转售给其他置业投资者,并获取转售收益。
26.关于房地产投资利弊的说法,错误的是______。
A.房地产投资需要专门的经验
B.房地产投资流动性差
C.房地产投资较难抵御通货膨胀
D.房地产投资能够提高投资者的资信等级
房地产投资能抵消通货膨胀的影响。
由于通货膨胀的影响,房地产和其他有形资产的重建成本不断上升,从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升,所以说房地产投资具有增值性。
故C项说法错误。
27.由于建造公园而使周边房地产价格明显上升,这反映了房地产投资特性中的______。
A.折旧递减性
B.地租递增性
28.下列______属于房地产直接投资。
A.购买住房抵押支持证券
B.投资于房地产投资信托基金
C.房地产置业投资
D.房地产企业债券和股票投资
房地产间接投资包括:
(1)房地产企业债券和股票投资。
(2)投资于房地产投资信托基金。
(3)购买住房抵押支持证券。
29.对于开发投资者来说,______的变化,会对开发商的收益产生巨大的影响。
A.未来房地产市场销售价格
B.未来租金水平和房屋空置率
C.物业毁损造成的损失
D.物业转售收入
对于开发投资者来说,未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化,都会对开发商的收益产生巨大的影响;
而对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,也会对投资者的收益产生巨大影响。
30.下列对于房地产投资中“区位”理解的说法错误的是______。
A.狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置
B.房地产的一致性决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的
C.狭义的区位包括宏观位置和中观、微观位置
D.对区位的广义理解,包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。
狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观位置和中观、微观位置。
房地产的不一致性和差异性,决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的。
故B选项错误。
31.下列选项中,属于房地产投资的系统风险的是______。
A.时间风险
B.市场供求风险
C.资本价值风险
D.比较风险
32.房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的______。
A.政策风险
B.政治风险
C.比较风险
D.变现风险
房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。
33.风险对房地产投资决策的影响不包括______。
A.根据风险周期变化的特点把握投资时机
B.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
C.根据风险管理的能力选择投资方向
D.根据项目风险的变化规律调整投资时机
风险对房地产投资决策的影响,主要体现在如下几个方面:
(1)根据项目风险大小确定相应的投资收益水平。
(2)根据风险管理的能力选择投资方向。
(3)根据风险周期变化的特点把握投资时机。
34.投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险是______。
B.比较风险
C.自然损失风险
D.收益现金流风险
房地产投资的个别风险中,比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险。
35.置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着______而加大的。
A.时间的延长
B.未来经营费用的增加
C.资本价值的增长
D.持有期的延长
置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项)
1.零售商业物业分类的主要依据有______。
A.建筑规模
B.建筑结构
C.建筑形式
D.经营商品的特点
E.商业辐射区域的范围
ABCDE
ADE
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
2.在所有权不变的情况下,写字楼的类型包括______。
A.企业自用写字楼
B.出租写字楼
C.出售写字楼
D.自用出售写字楼
E.自用出租复合型写字楼
ABE
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
3.与一般管理型物业服务企业相比,专业型物业服务企业具有的优点有______。
A.能提高管理效率和质量
B.能有效控制和降低管理成本
C.能提高企业的劳动生产率和效益
D.能减少与业主或使用人的矛盾
E.能避免成为诉讼中的被告
ABC
专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式,也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上,获得物业管理业务。
由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性,设立专业型物业管理企业,面向更广泛的物业范畴,在其物业管理的某个环节提供专业管理服务,既能提高管理效率和质量,也能有效控制和降低管理成本,提高物业管理企业的劳动生产率和效益。
4.在写字楼的评级中,通常需要参考的因素有______等。
A.区位和交通
B.建筑形式
C.建筑物的出租率
D.物业管理水平
E.为租户提供的服务
ABDE
对写字楼分类一般要考虑如下12个因素:
5.关于物业经营管理企业的说法,正确的有______。
A.物业经营管理企业以公司的形式存在
B.物业经营管理企业是服务性企业
C.物业经营管理企业不以盈利为目的
D.物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织
E.物业经营管理企业可以不具有法人资格
ABD
物业管理企业以公司的形式存在。
公司是指依法定程序设立的,由两个以上股东共同出资经营,以盈利为目的,具有法人资格的经济组织。
可以看出,作为公司,一般应具有以下五个特征:
(1)依照有关法律进行登记注册。
(2)由两个以上股东共同出资经营。
(3)以盈利为目的。
(4)具有法人资格。
(5)是经济组织。
6.物业经营管理的常规工作有______等。
C.日常维护和维修
D.设施设备管理
E.物业保险管理
CDE
物业经营管理的常规工作有:
(1)现金流和成本管理。
(2)日常维修和维护。
(3)未来维修和维护。
(4)设施设备管理。
(5)物业保险管理。
7.零售商业物业的类型有______。
A.市级购物中心
B.区域购物中心
C.居住区商场
D.特色商店
E.地区服务性商店
ABCD
零售商业物业通常分为如下六种类型:
(1)区域购物中心。
(2)市级购物中心。
(3)地区购物商场。
(4)居住区商场。
(5)邻里服务性商店。
(6)特色商店。
8.零售商业物业的分类依据为______等。
A.商业辐射区域的范围
B.经营规模
C.建筑规模
E.经营成本
ACD
9.企业资产中房地产通常占相当大的比重,其管理质量的好坏,对于企业______的顺利开展,有着至关重要的影响。
A.成本
B.股东回报
C.主营业务
D.生产经营
E.收益
ABCE
企业资产中房地产资产通常占相当大的比重,其管理质量的好坏,对于企业成本与收益、股东回报和企业主营业务的顺利开展,有着至关重要的影响。
10.物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用______的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A.设施管理
B.物业管理
C.房地产资产管理
D.预算与成本管理
E.房地产组合投资管理的技术
物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
11.从长期投资的角度出发,置业投资者通常期望获得______等方面的利益。
A.股息
B.收益
C.保值
D.增值
E.消费
BCDE
置业投资者从长期投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
12.房地产间接投资有______。
A.房地产企业债券投资
B.房地产企业股票投资
C.房地产开发投资
D.投资于房地产投资信托基金
E.购买住房抵押证券
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。
13.房地产投资个别风险包括______。
A.持有期风险
B.通货膨胀风险
C.市场供求风险
D.机会成本
E.收益现金流风险
AE
房地产投资的个别风险包括:
(1)收益现金流风险。
(2)未来经营费用风险。
(3)资本价值风险。
(4)比较风险。
(5)时间风险。
(6)持有期风险。
14.零售商业辐射区域分析包括______分析。
A.投资成本
B.顾客流量
C.消费者行为
D.消费者偏好
E.购买能力
零售商业物业投资区位的选择,在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。
商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。
商业辐射区域分析包括:
可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
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