上半年上海房地产估价师《制度与政策》国有土地试题参考word.docx
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上半年上海房地产估价师《制度与政策》国有土地试题参考word
2016年上半年上海房地产估价师《制度与政策》:
国有土地试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中,不正确的是()。
A.由专业投资管理者负责经营管理
B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性好
2、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权,可以处以__。
A.合用出让金的20%以上罚金
B.合同出让金的50%以上罚金
C.以原价的30%收回土地
D.无偿收回土地使用权
3、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。
A:
地租=市场价格-生产成本
B:
地租=市场价格-生产成本-平均利润
C:
地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率
D:
地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息
E:
工业用地的监测点评估价格
4、按照规定,商品房预售合同签约之日起日内,有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。
A:
30
B:
45
C:
60
D:
90
E:
执行层的组织协调
5、关于投资组合理论的说法,正确的是__。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
6、产权不明确的房屋在被拆除前,拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A:
公安机关
B:
司法机关
C:
公证机关
D:
人民法院
E:
房地产估价机构必须加盖公章
7、房地产估价的假设开发法,下述说法中,__并不正确。
A.包含求在建工程的公式
B.包含求熟地价值的公式
C.包含求毛地价值的公式
D.不包含求旧房价值的公式
8、房地产最重要的一个特性是__。
A.位置固定性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
9、当计息周期小于1年时,名义利率r与实际利率i的关系是()。
A.i=r
B.i>r
C.i<r
D.i=1+r
10、甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若将两宗土地合并则总价值为120万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
A:
40
B:
48
C:
60
D:
70
E:
工业用地的监测点评估价格
11、关于利息的计算,下列说法不正确的是。
A:
按年计息时,为简化计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息
B:
还款当年按年末偿还,按全年计息
C:
每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率
D:
“气球法”,是指借款期末一次偿付全部本金和利息
E:
借款合同
12、有甲乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/m2,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/m2,报酬率为6%。
那么,甲的价格__乙的价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.条件不足,无法确定
13、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。
A:
平等
B:
自愿
C:
有偿
D:
无限期
E:
房地产估价机构必须加盖公章
14、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同,房屋总价款为300万元,并交付定金75万元。
如甲房地产开发公司不能再履行合同,则应返还王某万元。
A:
75
B:
120
C:
135
D:
150
E:
执行层的组织协调
15、甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。
A:
0~50
B:
50~75
C:
50~100
D:
100~150
E:
工业用地的监测点评估价格
16、《中华人民共和国城乡规划法》规定,建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
A:
3
B:
6
C:
9
D:
10
E:
房地产估价机构必须加盖公章
17、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是()。
A.成本利润率
B.动态投资回收期
C.投资利润率
D.财务内部收益率
18、下列关于经济学中的成本概念,说法错误的是。
A:
人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”
B:
经济学中的成本概念同于会计成本
C:
经济学中的成本概念不同于会计成本,称为“经济成本”
D:
经济学中的成本概念不同于会计成本,是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和
E:
执行层的组织协调
19、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:
交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为__元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
20、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/㎡,后街路线价为3800元/㎡.如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为.【2006年考题】
A:
22m
B:
28m
C:
38m
D:
50m
E:
工业用地的监测点评估价格
21、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期).【2003年考题】
A:
建筑物重置价
B:
建筑物现值
C:
土地价格
D:
房地产价格
E:
工业用地的监测点评估价格
22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为.【2003年考题】
A:
报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率
B:
报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率
C:
报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率
D:
报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
E:
工业用地的监测点评估价格
23、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达,不正确的是__。
A.由专业投资管理者负责经营管理
B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性好
24、一般来说,__对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快,人民收入高,则购买力增强,市场需求增大;反之则小。
A.政治法律环境
B.经济环境
C.人口环境
D.社会文化环境
25、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。
A.建筑规模
B.基础成本
C.重新开发建设成本
D.建后利润
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、某房产面积10000m2,要求测绘精度为二级,则其限差为__。
A.4
B.6
C.12
D.24
2、下列税种中,采用比例税率的有。
A:
契税
B:
房产税
C:
耕地占用税
D:
土地增值税
E:
城镇土地使用税
3、下列关于拍卖保留价规则,说法正确的是。
A:
保留价是拍卖的必备条件
B:
保留价的修改权从属于保留价的确定权,归委托人享有
C:
委托人拥有保留价的确定权
D:
拍卖人拥有保留价的确定权
E:
保留价通常是保密的,仅限委托人和拍卖人等有限人知情
4、下面四个选项中,说法不正确的是__。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的,可视为同一抵押物
B.以一宗房地产分割抵押的,首次抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押,但不得超出其余额部分
C.乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D.以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地作用权同时抵押
5、以下关于房地产特征的说法中,表述正确的有。
A:
房地产价格实质上是房地产权益的价格,在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响
B:
房地产价格既有使用代价的价格,也有交换代价的租金
C:
房地产的价格与租金的关系,类似于本金与利息的关系
D:
房地产价格难以在短期内达成
E:
房地产价格通常随交易的需要而个别形成
6、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品,往往会出现__的现象。
A.价格越高,需求越小
B.价格越低,需求越小
C.价格越低,需求越大
D.价格越高,需求越大
7、下列房地产中,难以采用市场法估价的有。
A:
房地产开发用地
B:
学校
C:
在建工程
D:
别墅
E:
特殊厂房
8、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是。
A:
市场营销因素调查
B:
消费者及消费者行为调查
C:
技术发展调查
D:
国内外市场环境调查
E:
借款合同
9、估价报告有效期应从__起计。
A.估价时点
B.估价作业期
C.出具估价报告之日
D.签订估价委托合同之日
10、一般将产品生产经营活动中的成本分为。
A:
生产成本
B:
销售费用
C:
经营费用
D:
机会成本
E:
全寿命费用
11、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A.3314
B.3347
C.3380
D.3033
12、风险辨识常用方法包括等。
A:
专家调查法
B:
解析方法
C:
故障树分析法
D:
幕景分析法
E:
蒙特卡洛法
13、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时,相应地减记资产的账面价值,并将减记金额计入当期损益,体现__原则对历史成本原则的修正。
A.权责发生制
B.谨慎
C.配比原则
D.划分收益性支出与资本性支出
14、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。
A.1
B.2
C.3
D.4
15、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是__。
A.地方性法规
B.政府规章
C.部门规章
D.自治条例
16、关于房地产投资特性的说法,错误的是。
A:
区位选择异常重要
B:
不易产生资本价值风险
C:
存在效益外溢
D:
易受政策影响
E:
借款合同
17、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含__。
A.所得税
B.房地产抵押贷款还本付息额
C.改扩建费
D.房屋火灾保险费
E.会计上的折旧额
18、下列市盈率的表达式中,正确的是。
A:
市盈率=股价/每股净资产
B:
市盈率=股价/每股收益
C:
市盈率=市值/销售收入
D:
市盈率=市值/现金流
E:
借款合同
19、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中,正确的是。
A:
非住宅建设用地使用权期间届满后,自动续期
B:
住宅建设用地使用权期间届满后,自动续期
C:
非住宅建设用地使用权期间届满后,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前6个月申请续期
D:
非住宅建设用地使用权期间届满后,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前2年申请续期
E:
执行层的组织协调
20、A市B房地产开发公司通过出让方式,取得了一块建设用地使用权,该项目总投资5000万元。
B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上,才有可能取得商品房预售许可证。
A:
500
B:
750
C:
1000
D:
1250
E:
执行层的组织协调
21、目前,国家收回建设用地使用权的原因可能是。
A:
建设用地使用权期间届满而收回
B:
因公共利益的需要而提前收回
C:
因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回
D:
因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回
E:
司法机关决定收回建设用地使用权
22、下列关于房地产投资信托基金的表述中,正确的有.(2009年试题)
A:
资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B:
抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务
C:
按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D:
以房地产作为价值基础,具有很强的保值功能
E:
一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
23、《土地管理法》规定:
“中华人民共和国实行土地的,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”
A:
公有制
B:
私有制
C:
社会主义公有制
D:
集体所有制
E:
执行层的组织协调
24、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时,可用于__。
A.购买股票
B.购买国债
C.投资房地产
D.投资期货
E.法律、法规规定的有关范围
25、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为__。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
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