湘潭天易示范区西部城区控制性详细规划说明书Word文件下载.docx
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湘潭县城区于1990年由湘江北岸牵往南岸(易俗河镇)。
湘潭县是重要的农业大县,盛产湘莲,1995年被命名为“中国湘莲之乡”。
2.2区位条件
2.2.1规划区概况
规划区东以玉兰路为界,西以涓水河为界,南至金雀路,紧邻现代工业风貌区,北接湘江。
规划区东西长约3.8km,南北宽约4.5km,总面积约17.66平方公里。
2.2.2规划区位置
规划区属易俗河镇管辖范围,位居湘江生态经济带、长株潭城市群核心区内,东邻湘潭县中心城区,与湘潭市区仅一桥之隔(下摄司大桥),距湘潭市河东中心城区约3km,区位条件良好。
2.2.3交通区位条件
玉兰路(原107国道)与规划中的320国道南线(南二环)交汇于此,离已建的京珠高速10km、新规划的潭衡西线12km、沪昆高速2.6km,对外交通联系方便。
2.3与周边地区关系
2.3.1与周边地区功能关系
湘潭中心城区:
长株潭城市群中心城市之一;
国家“两型”社会建设示范城市;
湖南省重要的工业、科教和旅游城市。
湘潭县中部城区:
通过旧城改造,发展商贸、商务办公等,加强公共服务设施建设,提升城区的服务能力,优化人居环境。
东部城区:
打造具有核心竞争力的城市品牌,充分利用文化、生态、政策、交通、区位五大优势,重点发展高端服务业和高科技产业。
南部产业区:
重点发展先进制造业、环保型产业,选择性的承接环保要求较高的珠三角等区域的转移性产业。
西部城乡统筹区:
立足城乡统筹,面向农村腹地,服务长株潭区域,重点发展服务三农的农产品加工、贸易物流、休闲、教育等产业。
河口镇:
以观光农业为主的城乡统筹服务基地、新农村建设示范区。
梅林桥镇:
以高效科技农业服务为主的城乡统筹服务中心。
2.3.2与周边地区的交通关系
目前,规划区由二大桥可至湘潭市区、由凤凰西路可至中部城区、由玉兰路可至南部产业区、由乡道可至河口镇和梅林桥镇。
依据湘潭县县城城市总体规划可知,规划的下摄司大桥,加强了与湘潭市区之间的联系,以及新规划的大鹏路、金雀路和含羞草路加强了与周边地区之间的联系
3.现状概况及分析
3.1自然条件
3.1.1地形条件
规划区现状基本为农田、丘陵,西北角为湘潭县古镇,西南侧为经济生态园;
规划区西面和北面地势较平坦,东南面略有起伏,最高控制点为74.5m,最低点为25m,高程一般在35-60m之间,用地整体呈现东南高,西北低的状况。
3.1.2水体与自然植被
规划区北靠湘江,西临涓水河,内部水渠纵横、鱼塘密布,水质清澈,水资源丰富。
由于本区优越的气候、水资源和土壤条件,植被保存较好,未出现过水土大量流失现象。
3.1.3地质构造
根据〈城市区域地质调查报告〉(株潭幅)可以看出,规划区场地构造较简单,未见断裂构造穿过,未发现其他不良地质现象。
3.1.4现状景观资源影响分析
①自然与人文交融的景观格局
规划区内山水景观资源丰富,其中含将军山生态园、京竹生态园,北靠湘江,西临涓水河,具有自然天成的拥山面水之势。
内部既有丘陵绵延起伏,崇山峻岭,茂林修竹;
又有水渠纵横,鱼塘密布,清流激湍;
西南角远眺乡村,绿意昂然,涓水起舞。
与西北角的湘潭县古镇共同构成人文景观与自然景观交相呼应的生态新城景观形象。
②富有特色的生态环境基础
规划区内将军山生态园和京竹生态园内植被茂盛,山清水秀;
可供游客旅游观光、休闲娱乐,是一个良好的休闲度假场所。
规划区西侧的涓水河蜿蜒曲折,是湘江的重要支流之一,水体清澈,具有良好的景观塑造性。
③重大基础设施对生态环境的影响
规划区内现状主要有易俗河变电站及高压走廊线,对沿线的生态环境及山体等有一定的影响,尤其在变电站周围等较为敏感地带处,会给原有的生态平衡环境带来许多未知的影响,在规划中应予以规划引导,保护生态环境的平衡。
3.2人口现状分布
3.2.1人口概况
规划区涵盖两个社区(城塘社区和牛头岭社区),涉及到8个村,总人口为19210人,其中城镇人口为9162人,农村人口为10048人。
其中,人口密度分布为:
城塘社区4552人/平方公里,牛头岭社区6068人/平方公里,烟塘村北2646人/平方公里,烟塘村南1641人/平方公里,京竹村1100人/平方公里,樟树村465人/平方公里,赋江村654人/平方公里,青狮村400人/平方公里,山塘村382人/平方公里,河洲村259人/平方公里,杨溪村980人/平方公里。
主要经济来源是务农和外出打工。
具体如表3.2.1-1
表3.2.1-1现状人口分布情况表
名称
城塘社区
牛头岭社区
烟塘村
京竹村
山塘村
青狮村
赋江村
樟树村
河洲村
杨溪村
合计
人口(人)
4962
4200
3200
2093
1045
1015
875
980
455
385
19210
3.2.2人气分析
目前,规划区的基础设施相对薄弱,部分地区(西北角)为洪水淹没区,迁出人口较多,迁入人口较少。
但是随着规划区地位的确定,湘莲公园的建设和基础设施的完善,将会吸引周边地区(河口镇、梅林桥镇、老城区以及湘潭市市区等)人口入住,迁入人口将会增加。
迁出人口主要是外出务工人员和子女上学,迁往县城、湘潭市区等地区。
根据规划区的现有经济状况和发展潜力,可预测,迁入人口大于迁出人口,其比例为6:
5。
人气指数将会上升,有利于本规划区的发展。
3.3土地利用现状
规划区内现状城市建设用地较少,主要为村镇建设用地、丘陵和农田。
建设区主要位于玉兰路西侧,凤凰西路两侧;
有部分村庄散落其间。
(详见《现状土地利用一览表》)
3.3.1、居住用地
规划区内现状居住用地分为二类居住用地、三类居住用地和教育设施用地。
总用地面积36.31公顷。
占城市建设用地的比例为25.69%。
二类居住用地总面积为7.52公顷,占城市建设用地的5.53%。
主要分布于凤凰西路北侧的城塘社区和玉兰路西侧的牛头岭社区,属于中等密度住宅区。
三类居住用地总面积为28.79公顷,占城市建设用地的20.37%,主要沿凤凰西路两侧和玉兰路西侧零散布置。
规划区现状居住配套的教育设施用地总面积为16.61公顷,占城市建设用地的11.75%;
主要为江声中学用地,位于凤凰西路北侧,玉兰路以西;
另在玉兰路西侧山塘村和凤凰西路南侧烟塘村内各有一所小学。
3.3.2公共设施用地
3.3.2.1行政办公用地
现状行政办公用地面积为0.66公顷,占城市建设用地面积的0.47%。
其中,梅林桥镇人民政府和税务所位于玉兰路西侧。
3.3.2.2商业金融用地
现状商业金融设施用地面积为6.1公顷,占城市建设用地面积的4.32%。
凤凰西路南侧有易俗河大市场,北侧有鑫亿隆购物广场;
牛头岭社建材市场和湘潭县农村信用社合作联社易俗河分社位于玉兰路西侧。
其它商业设施沿凤凰路两侧和玉兰路西侧布置。
3.3.2.3医疗卫生用地
规划区内现有医疗卫生用地面积为9.06公顷,占城市建设用地面积的6.41%。
分别是位于凤凰西路北侧的湘潭县中医院,玉兰路西侧的湘潭县人民医院和易俗河镇医院,规划区西南侧的湘潭县易俗河医院。
3.3.2.4其它公共服务设施用地
规划区内现状有寺庙、易俗河教会和敬老院,总用地面积为0.35公顷,占城市建设用地面积的0.25%,分别位于烟塘村和凤凰西路南侧。
3.3.2.5教育科研用地
规划区内现有湘潭科旺教育集团,用地规模为4.49公顷,占城市建设用地面积的3.18%,位于玉兰路西侧。
3.3.3工业用地
现状工业用地主要是二、三类工业用地,总用地面积22.03公顷,占城市建设用地的15.59%。
有玉兰路西侧的钢筋冷拉厂、达文生物科技、湖南贡莲酒业有限公司,沿江地段的湘潭县林峰造纸厂、船舶机械加工厂、湘潭造纸厂、易俗河镇机械厂和规划区西南面的京燕化工厂。
其中部分工厂已较为破旧或停产。
3.3.4仓储用地
规划区内现有仓储用地面积为0.62公顷,占城市建设用地的0.44%;
位于玉兰路西侧的机械堆场和湘江北侧的堆煤场。
3.3.5道路广场用地
规划区现状主要是道路用地,无公共广场用地,总用地面积9.03公顷,占城市建设用地的6.39%。
东西向主要有凤凰西路,滨江路。
南北向主要有玉兰路。
其中凤凰西路、玉兰路和部分乡村道路为混凝土路面,滨江路为湘江防洪堤顶简易道路,碎石路面,其它均为土路。
3.3.6市政公用设施用地
市政设施用地面积为5.43公顷,占城市建设用地的3.84%。
凤凰西路西侧有一处湘潭鹏程机动车检验站和一个京广加油站,在规划区的西北面有一个污水处理简易设施,南面有110KV的易俗河变电站。
3.3.7水域及其它用地
水域及其它用地总面积达1624.79公顷。
其中水域为188.69,占总用地的10.18%;
村镇建设用地为247.18公顷,占总用地的14%;
农田为767.71公顷,菜地为26.49公顷,林地为306.70公顷,园地为2.34公顷,其它耕地85.69公顷。
具体情况如表3.3.7-1,表3.3.7-2
表3.3.7-1现状用地汇总表
序号
类别名称
面积(公顷)
占总用地比例(%)
1
总用地
1766.14
100.00
2
城市建设用地
141.34
8.00
4
水域和其他用地
1624.79
92.00
3
其中
水域
188.69
10.68
菜地
26.49
1.50
基本农田
767.71
43.47
园地
2.34
0.13
林地
306.70
17.37
其他耕地
85.69
4.85
村镇建设用地
247.18
14.00
表3.3.7-2现状城市建设用地一览表
用地性质
用地
代码
面积
(公顷)
比例(%)
备注
居住用地
R
36.31
25.69
二类居住用地
R2
7.52
5.53
三类居住用地
R3
28.79
20.37
中小学托幼
R32
16.61
11.75
公共设施用地
C
20.66
18.43
行政办公用地
C1
0.66
0.47
商业金融用地
C2
6.10
4.32
商业用地
C21
5.21
3.69
金融保险业用地
C22
0.45
0.32
市场用地
C26
0.44
0.31
医疗卫生用地
C5
9.06
6.41
医院用地
C51
4.14
2.93
卫生防疫用地
C52
4.92
3.48
教育科研设计用地
C6
4.49
3.18
高等学校用地
C61
其他公共设施用地
C9
0.35
0.25
工业用地
M
22.03
15.59
二类工业用地
M1
4.34
三类工业用地
M2
15.90
11.25
仓储用地
W
0.62
堆场用地
W1
5
道路广场用地
S
9.03
6.39
道路用地
S1
8.94
6.32
主干路用地
S11
8.68
6.14
社会停车场用地
S3
0.09
0.07
6
市政公用设施用地
U
5.43
3.84
供应设施用地
U1
0.93
0.65
供电用地
U12
交通设施用地
U2
3.39
2.40
其他交通设施用地
U29
环境卫生设施用地
U4
0.37
0.26
雨水、污水处理用地
U41
殡葬设施用地
U6
0.74
0.52
7
绿地
G
47.27
33.44
公共绿地
G1
0.10
街头绿地
G12
生产防护绿地
G2
47.17
33.37
防护绿地
G22
总计
3.4用地评定
根据对规划区现状地形的坡度、高程等因素的综合分析,将本区用地分成三大类。
一类用地:
即适宜建设的用地。
地形坡度在10%以下,较平坦、规整,地质条件良好,没有被洪水淹没的危险,自然条件较为优越,总用地面积为511.75公顷,占总用地28.98%。
二类用地:
即经采取一定的工程措施,才适宜建设的用地。
地形坡度在10%-25%之间,需动用较大的土石方工程,总用地面积为558.82公顷,占总用地31.64%。
三类用地:
即不适宜建设的用地,包括地形坡度25%以上的用地和农田保护用地以及洪水经常淹没区,总用地面积为404.50公顷,占总用地22.90%。
(详见表3.4-1)
表3.4-1城市建设用地评价表
项目
百分比(%)
建成区
109.48
6.20
一类建设用地
511.75
28.98
二类建设用地
558.82
31.64
三类建设用地
404.50
22.90
181.59
10.28
3.5土地利用权属现状
规划区现状征用土地主要分布在玉兰路以西。
主要有江声中学、湘潭科旺教育集团、湘潭县中医院、湘潭县人民医院、易俗河镇医院、易俗河医院、易俗河大市场、新城汽车驾校、湘潭鹏程机动车检验站、达文生物科技,湖南贡莲酒业有限公司、老爷槟榔厂、湖南湘潭县容发集装袋厂、湖南新皇营养米业有限公司等用地。
其中湘潭县医院和湘军建筑有限公司世纪康城在建。
具体情况如表3.5-1:
表3.5-1已出让用地情况一览表
单位名称
用地面积(亩)
用地情况
所在位置
造船厂1
28.52
有证用地
玉兰路以西
造船厂2
7.97
湘潭县林峰造纸厂
11.15
船舶机械加工厂
12.59
易俗河镇机械厂
7.15
塑料加工厂
6.89
湘潭造纸厂
36.98
8
污水处理厂
9
老爷槟榔
20.00
10
湖南湘潭县容发集装袋厂
4.09
11
江声中学
143.34
12
湘潭县中医院
60.38
13
包装厂
17.82
14
加油站
4.48
15
烟塘小学
8.13
16
七彩幼儿园
1.52
17
敬老院
2.52
18
盛世康城工程项目
56.03
19
易俗河镇医院
8.97
20
梅林镇财税所
1.64
21
谭家山工商所
1.95
22
牛头岭社建材市场
25.82
23
梅林桥镇人民政府
24
梅林桥镇个企业管理站
0.68
25
湘潭县人民医院
106.99
26
湘潭市利仕化工厂
14.48
27
易俗河变电站
13.27
28
湘潭科技教育集团
60.41
29
湘潭鹏程机动车检验站
14.76
30
山塘小学
19.30
31
京广加油站
5.98
32
湘潭县农村信用社合作联社易俗河分社
1.97
33
达文生物科技湖南贡莲酒业有限公司
27.75
34
京燕化工厂
93.70
35
易俗河大市场
34.00
36
预制厂
7.56
37
新城汔车驾校
18.03
38
钢筋冷拉厂
12.58
39
金辉大厦
3.92
40
湘潭县易俗河医院
11.57
41
未知名小学
3.98
42
京竹村委会
1.21
43
山塘村委会
2.29
44
樟树村委会
1.58
45
易俗河教会
1.02
46
塑料制品有限公司
13.71
47
亿丰养猪
12.41
3.6建筑现状
规划区内各类现状建筑物的总建筑面积约1776365.39平方米,居住建筑包括村民住宅和居住配套教育设施,占现状总建筑面积的74.41%,其次是市政设施建筑和工业建筑,分别占现状建筑面积的9.99%和15.06%,规划区毛容积率达0.2,除去已建城市道路、水面、农田、菜地、绿地,容积率达0.47。
规划区内1-3层的建筑最多,主要是民房和工业建筑,其次是4层的建筑,主要是办公楼,最高的建筑为鑫亿隆购物广场,共7层。
现状建筑根据建设年代、结构、层数、装修标准四个参数分为四类。
一类建筑物是建造年代较短的在五年以内的多层住宅或商铺;
二类建筑物是建造年代较短的在五到十年内的多层建筑或近年内新建的框架工业厂房,以砖混结构为主;
三类建筑物是建造年代较长(10年以上)的多层建筑或近年内建的3层低层建筑,以砖混或砖木结构为主;
四类建筑物是建造年代在15年以上的民宅和低层厂房和临时搭建的低层建筑。
三、四类质量的建筑物质量相对较差,是城市更新改造的重点对象,二类以上的建筑物原则上保留,可局部更新,各类质量建筑物的面积和比例见图和表3.6-
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