精品清镇市三星村的可行性研究报告.docx
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精品清镇市三星村的可行性研究报告
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三星村城中村改造工程《可行性研究报告》目录
第一章总论-1-
一、项目背景-1-
二、项目概况-8-
三、其它-8-
第二章必要性分析与建设规模-8-
一、需求分析-9-
二、建设规模-11-
第三章建设项目平面规划场址条件-12-
一、场址现状-12-
二、场址条件-12-
第四章规划方案-13-
一、建筑设计指导思想与原则-13-
第一节规划依据-13-
第二节规划指导思想-14-
第三节规划目标-14-
第四节规划方案-15-
二、建筑专业设计-19-
三、结构专业设计-21-
四、给水排水专业设计-25-
五、电气专业设计-31-
六、暖通专业设计-34-
第五章节能节水措施-35-
一、节能措施-35-
二、节水措施-36-
第六章环境影响评价-36-
一、项目场址环境现状-36-
二、项目建设与运营期对环境的影响-37-
三、环境保护措施-37-
四、环境保护设施及投资-38-
五、环境影响评价-38-
第七章劳动安全卫生消防-38-
一、设计依据-38-
二、危害因素及危害程度分析-38-
三、安全设施及措施-38-
四、消防设施-39-
五、防雷-39-
第八章项目建设组织及进度安排-40-
一、项目施工组织-40-
二、项目建设工期与进度-41-
第九章工程招投标-41-
一、招标内容-41-
二、招标范围-42-
三、招标组织形式-42-
四、招标方式-42-
五、其它事项-42-
第十章投资估算及资金筹措-43-
一、投资估算-43-
二、资金筹措-44-
第十一章可行性研究报告评价结论及建议-49-
一、评价结论-49-
二、问题与建议-50-
三、落实计划的相关措施-50-
第十二章项目效益-51-
第一章总论
一、项目背景
(一)项目名称:
三星村城中村改造工程
(二)项目法人:
贵州益华房地产开发有限责任公司
法人代表:
姜军
(三)项目建设性质:
新建
(四)项目承办单位:
贵州益华房地产开发有限责任公司
我公司于2005年12月22日在清镇市工商局注册成立,其性质为有限责任。
注册资金4000万元人民币。
公司是自主经营、独立核算、自负盈亏具有独立法人资格的经济实体,主要从事房地产开发,并集房产营销的综合性房地产开发企业。
目前公司共划分为:
综合部、业务部、销售部、工程部五个部门,在册职工总数为45人,有职称的专业人员21人,为房地产开发资质四级企业,也是目前清镇市较有活力的房地产开发企业之一。
公司自2005年12月开始正式运作,本着以“温馨舒适的环境,科学规范的管理,优质高效的服务”的经营理念,根据企业规范化、标准化、科学化的需求,以适应市场竞争为导向,全面引进现代企业管理机制,认真规范企业内部管理。
公司在历年的开发建设中,着重户型设计,进行多方案对比,力争建成每个使用单元既能适于使用又能体现出一定的特色;在住宅设计中,以人为本,兼顾发展的眼光,完成了清镇市“倾国倾城”项目,其中土地面积:
123亩(81,830平方米),建筑面积:
18.6万平方米,绿地率:
38%,建筑密度:
31%,机动车位:
415位,容积率:
2.13。
及清镇市廉租房及经济适用房“领秀湖城”项目,其中土地面积:
40.41亩(26,942平方米),建筑面积:
4.4883万平方米,绿地率:
32.3%,建筑密度:
29.6%,机动车位:
160位,容积率:
2.16。
公司本着绿色健康,造福百姓,美化环境,贡献社会,一切以您的需要为原则,把温馨、舒适、健康、欢乐、幸福的家园呈现给广大市民,既获得了社会效益,也创造了自身的效益。
公司将继续用心制作、为每一个选择我们的人打造您心中的精品。
“创精品楼市、造健康家园”是我们的宗旨;“温馨舒适的环境,科学规范的管理,优质高效的服务”是我们的理念;“您的满意”是我们的愿景!
可行性研究报告编制单位:
贵州省建筑设计研究院,工程咨询证书编号:
工咨甲级
(五)可行性研究编制的依据和原则
1、《贵阳市“城中村”改造暂行规定》
2、清镇市人民政府市长办公会议纪要(第116次)
3、清镇市人民政府市长办公会议纪要(第118次)
4、《清镇市2011年第6次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》(清府专议(2011)148号)
5、《清镇市2011年第7次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》(清府专议(2011)155号)
6、清镇市人民政府关于印发《清镇市三星村城中村改造项目实施方案》的通知(清府发(2011)75号)
7、清镇市2011年政府工作报告
8、拆迁安置基础资料
9、《建筑设计防火规范》,《高层建筑设计防火规范》等其他相关规范
11、《建设项目可行性研究与经济评价手册》(中国物价出版社)
12、其它相关的专业技术规范、标准
本次项目申请报告是在以上条件和背景的情况下进行和完成的。
(六)编制原则
1、以相关规划和城市发展指导思想为原则,着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标;
2、符合城市规划要求,结合建筑性质、造型特征及周边环境,符合国家节约用地、节能、节水要求,满足消防和安全规范;
3、制定科学、经济、适宜当地建设条件的工程技术方案;
4、保护土地资源及生态环境,实现可持续发展。
(七)编制目的
1、对建设清镇市三星村城中村改造工程建设项目进行技术经济论证;
2、选择合理的技术方案,为工程建设提供科学依据;
3、为投资决策提供科学依据。
(八)项目提出的理由与过程
1、项目提出的背景
(a)清镇市概况
当你踏上贵州这片多彩的土地,当你来到中国避暑之都、休闲胜地林城贵阳,这里,有一个神奇而美丽的地方,那就是“世界喀斯特中央公园”、“中国最佳避暑旅游胜地”、“清凉世界、休闲天堂”、中国避暑之都最主要的支撑地、样本地、标志地,生态铝都、清凉湖城——清镇市。
清镇地处黔中腹地,交通便利,气候宜人,冬无严寒,夏无酷暑,资源富集,四湖托市,四水萦城,是天然的大公园、大空调、大氧吧、大宝库。
这里喀斯特景观突出而独特,是世界喀斯特的突出代表。
其独特的地质现象,旖旎的自然风光,不仅异化了喀斯特地貌所固有的自然规律,而且呈现出四湖争奇斗艳的宏伟景观。
喀斯特的山,喀斯特的水,喀斯特的洞,喀斯特的树,喀斯特原生态的民族风情和旖旎的自然风光,为你展示出一幅流光溢彩的巨大而美丽的喀斯特画卷。
这里是贵州独有、全国罕见的富水之城。
水,铸就了清镇的灵动和美丽,融入了清镇的灵魂,为清镇平添了无限的风光和魅力。
在清镇1492平方公里的土地上,聚集了11条河流和红枫湖、百花湖、东风湖、索风营湖四个大型湖泊,水域总面积达到106平方公里。
国家重点风景名胜区、国家AAAA级旅游区红枫湖,景区面积达到240平方公里,水域辽阔,岛屿众多,气势浩大,被誉为“高原之海”。
“北湖的岛、中湖的山、南湖的洞、后湖的湾、环湖的树”,如诗如画;“山中有湖、湖中有岛、岛中有洞、洞中有水”,独具特色,享誉海内外。
“红枫湖景美,贵阳气象新”的题词,给景区增添了无限风采。
省级风景名胜区百花湖,14.5平方公里的水面,湖面如镜,影映青山,白鹭轻飞,层层梯田、点点农舍、缕缕炊烟……一派田园风光,令人陶醉;数百个峰丛岛屿静卧水中,怡然自得,使人顿生天、地、人自然和谐之感。
位于乌江干流鸭池河的东风湖、索风营湖,奇险幽深,巨崖高耸,极其雄奇壮丽,有“头上天一线、峡中水一湾”的天然画廊之称。
四大湖泊不仅为清镇市带来了独特壮美的景观,而且还铸就了清镇市清凉世界、休闲天堂的不朽品牌。
这是一片古老而传奇的土地。
红枫湖畔新旧石器时期人类遗址,古汉墓群、古城墙、古牌坊、古驿道,巢凤寺的华藏世界;出土文物铜马、漆耳杯;百花湖建文帝避难的灵永寺,铁梅和尚遗恨的茅坡寺,姜家堡丁氏易学的渊源,明代驻军重地“三屯、四哨、五堡”;居易斋、梯青塔、骆家桥、姬昌桥等古建筑,异彩纷呈。
徜徉其间,让你深感历史的沧桑厚重。
清镇人杰地灵,培育了众多风云人物。
张日晸,嘉庆22年中进士,入翰林院,散馆一等,授编修,参与《大清一统志》编修。
道光元年至30年,先后任顺天府乡试同考官、河南布政使、云南巡抚等职。
抗英民族英雄郭超凡,道光15年成进士,16年选任兴义府教授,湖广总督张之洞曾为超凡门生。
道光23年至咸丰7年,曾先后任广东绕平、大埔、东莞、香山知县、广州知府,在任期间,挺身而出率军民抵卸英军入侵,功勋不朽。
书画奇才何威凤的书法、绘画,慈禧太后十分欣赏,称之为“文雅风流,当代无双”。
1946年,老红军杨顺清冒着硝烟战火从延安出发,护送5岁女孩陶斯亮,历经数省,辗转朝鲜,历时一年多,安全送达白城。
深得朱德、王稼祥、彭德怀、胡耀邦的好评。
这里民族风情浓郁。
在这片土地上,世代居住着32个少数民族。
苗族的飞歌、侗族的大歌、布依族的酒歌,让你在原生态音乐中流连忘返;苗族的吊脚楼、侗族的鼓楼、布依族的石板房,与湖光山色交相辉映;苗族的“四月八”、布依族的“六月六”、仡佬族的吃新节、彝族的火把节,还有多姿多彩的民族服饰,苗家的牛角酒、上刀山、下火海,侗家的拦门酒、风雨桥……为你展示出一幅幅浓郁的少数民族风情画卷。
清镇,是贵州少数民族风情的集中展示地。
1687年(清康熙26年),撤威清、镇西两卫和赫声、威武两所,以其辖境合并建县,取威清之“清”镇西之“镇”,定名清镇县,隶安顺府。
从此清镇即以县的建置载入史册。
1949年11月15日清镇解放,11月19日成立清镇县人民政府,隶属贵阳专区。
1952年11月,清镇隶属贵定专区。
1956年4月,清镇划归安顺专区。
1958年12月,清镇划归贵阳市辖。
1963年11月,清镇划归安顺专区。
1992年11月6日,清镇撤县设市,为省直辖,安顺地区代管。
1996年1月起,清镇市划归贵阳市代管。
全市辖4镇、3乡、3个民族乡、1个街道,299个行政村,41个社区。
根据第六次人口普查,2010年全市常住人口467438人,其中男性人口242351人,占51.85%;少数民族人口101343人,占21.68%;城镇人口167955人,占35.93%。
清镇市矿产资源极为丰富。
主要有铝矾土、铁、磷、硅等30多种。
猫场铝矿区面积80多平方公里,储量2.16亿吨,为特大型连片铝矿床,其储量全国第一,含量居世界之首。
“十二五”期间,中国铝业公司在清镇投资开发铝土矿、氧化铝和电解铝项目,贵州广铝铝业有限公司投资建设氧化铝、电解铝项目,至2015年,铝及铝加工形成年产180万吨氧化铝、90万吨电解铝、20万吨铝加工、5万吨高精铝板带的生产能力,磨料、耐火材料生产能力达60万吨,将建成西南乃至全国的“铝城”,亚洲最大的磨料基地。
清镇市经历了1992年撤县设市至1996年划归贵阳市的起跑期,1996年至2000年的加速期,2000年至2006年的快速期,2006年至2010年的提高期。
国内生产总值1992年7.6亿元,1996年15.1亿元,2000年25.3亿元,2006年51亿元,2010年93.3亿元;财政收入1992年0.63亿元,1996年1.56亿元,2006年6亿元,2010年9.94亿元;农民人均纯收入由1992年的621元增加到2000年的1748元、2006年的3155.16元,2010年5464元。
2010年,据初步核算,全年实现生产总值932948万元,比上年增长16.3%。
分产业看,第一产业完成增加值107454万元,增长9.6%;第二产业完成增加值418737万元,增长19%;第三产业完成增加值406757万元,增长14.7%。
三次产业结构由2009年的11.28:
52.74:
35.98变为11.52:
44.88:
43.6。
经济社会发展进入人均GDP由1000美元向3000美元过渡的重要历史阶段。
先后荣获“西部开发贡献奖——投资环境最佳区县(市)”、“全国最具投资潜力中小城市50强”、“中国特色魅力城市200强”称号。
(b)项目由来
近年来,随着清镇市发展进程的不断加快,城市面貌日新月异,城区面积急剧扩张。
在城市加速发展的进程中,“城中村”的住户虽然在个人收入方面得到了城市大发展带来的益处,但其却无力完全跟上公共设施齐备、综合环境优雅的都市生活发展步伐,他们依旧在脏、乱、杂的都市村庄里,保留着旧有的生活方式,过着现代都市的“边缘人”的生活。
“城中村”作为城市化进程中的一个历史遗存,其负面效应越来越突显出来,成为了清镇市建设“人文清镇、活力清镇、和谐清镇”的重大障碍。
本项目位于清镇市主干道云岭中路西侧,北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目,南面为市粮食仓库。
三星村作为城中村,由于历史和管理体制等多重原因,该片区的规划管理无序,布局结构混乱,基础设施缺失,环境卫生差,没有消防措施及治安、计生等问题的普遍存在,道路泥泞、污水排放无序,垃圾到处成堆,供水电力通讯杂乱无章,极大地降低了居民的生活质量,影响了城市的整体面貌。
该村现有村民400余户及一家村办企业。
“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路,是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障,是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措,是民心工程、德政工程、千秋工程。
项目总用地面积约479.6亩。
由于历史原因及规划的局限性,城市建设相对滞后,该区域的现状是规划无序,环境差,现有土地的性质多样化,管理混乱。
以土地入股的各类经济实体无序存在,在集体土地上搞非法建房,并且无序开发剩余国有土地、基础设施陈旧、房屋质量普遍较差,致使城市景观杂乱不堪,属于典型的“城中村”,与清镇市城市总体规划不相符合,亟待改造。
《清镇市城市总体规划(2009~2020)》到2020年,中心城区规划面积从9.6平方公里项目调整为11.91平方公里,城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。
推进路网建设支撑城市扩容,
该项目位于清镇市主干道云岭中路西侧,北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目,南面为市粮食仓库。
项目的建成,将对现有土地整合,提高土地利用率,进一步完善了清镇市城市功能,丰富了现代城市生活元素,将清镇市打造成一个具有时代气息、健康、充满生机和魅力的新型城市。
本项目是清镇市城区基础设施改造建设,对提升清镇市的形象品味有着不可忽视的重要作用。
二、项目概况
(一)拟建地点
三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧,北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目,南面为市粮食仓库。
(二)拟建规模及目标
本项目为三星村城中村改造工程,规划总用地319733.3平方米(479.6亩)。
总建筑面积地下室及其他建筑面积263590平方米。
三、其它
为了保障项目能顺利实施,早日开工建设完成,建议采取以下保障措施;
(一)组织保障
建立项目组织管理,切实抓好各阶段项目的实施;
(二)资金保障
该项目所需资金自筹;
第二章必要性分析与建设规模
一、需求分析
1、改善居民住房条件,构件和谐社会的需要
“城中村”改造涉及面广、政策性强,做好“城中村”改造工作,加快城市改造步伐,改善城市形象,使居住在“城中村”的居民居住水平和居住环境得到明显改善,是落实科学发展观,构件社会主义和谐社会的重要举措;对改善城市低收入居民的居住和生活条件,维护社会稳定,具有十分重要的意义。
地块属于“城中村”,道路拥挤,交通十分不便。
很多房屋为低矮旧房,结构简单、年久失修,存在安全隐患。
房屋拥挤不堪,随处可见垃圾堆放,卫生环境状况差。
同时医疗教育等基础配套设施不完善。
“城中村”改造工程是响应政府号召,切实改善当地居民住房条件,提高生活质量的民生之举。
2、改变城市面貌,提升城市品味的需要
由于受历史条件的制约,清镇市中心“城中村”的区域布局不合理、居住用地过大;商业布局杂乱、规模小、等级低;公共绿地缺乏、空间形象杂乱、缺少标志性建筑;缺乏为市民提供休闲、娱乐等开展城市活动的公共开放空间。
“城中村”改造使大片的低矮旧房变成楼房住宅区,使城市环境大为改观;提供了学校和医院改造建设用地,切实解决“城中村”居民就医难,学生就学难等问题。
本项目的建设是完善清镇市景观轴线的城市节点、提升清镇市城市品位、树立新形象的需要。
3、调整城市功能,城市核心区环境治理的需要
本项目用地属于清镇市“城中村”改造用地,项目区域内基础设施相对比较落后,区域城市功能紊乱无章,杂、乱、脏现象严重,严重影响了城市环境和居民的居住环境。
清镇市政府计划通过对该区域内的整体开发,来实现对三星村的环境整治工程。
本项目将与当地的城市建设紧密结合起来,将城市环境美化、通风、休闲娱乐融为一体。
项目的建设将从根本上解决区域环境问题,改善该区域的居住环境。
4、实现集约用地,充分发挥城市经济的聚集效益的需要
项目建设完成后,将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区,给该区域带来了经济繁荣。
同时,可实现集约用地的目标,合理开发利用城市土地资源,充分发挥城市经济的聚集效益。
5、是突出城市提质,建设生态宜居家园的需要
中心城区规划面积从9.6平方公里调整为11.91平方公里,城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。
推进路网建设支撑城市扩容,建成红旗西路、百花大道两条城市主干道,启动星坡路改造,加快花园路、城北新区1号路、东门桥至旱基民运会专用通道等市政干道建设,拉开了城市发展的框架。
实施“旧城改造、新区开发”两轮驱动;推进医药园区、物流园区、贵阳职业教育聚集区、山东枣矿配煤基地总部建设,加快扁坡、红湖、鲤鱼、梁家寨等城郊农村建设,拓展了城市建成区的范围。
建成煤气技改储配站,结束了从贵阳购气的历史,建成东郊水厂、中心客车站、人民广场等一批公建设施并投入使用,城市功能进一步完善。
实施旧城区改造提质,重点推进城中村、棚户区改造,深入做好绿化、美化、量化和数字化工作,尤其是着力提升城区的园林绿化水平,建设森林城市;完善功能分区和产业布局。
该项目的建设是清镇市改造城区交通条件、建设生态宜居城市、提升城市品位的一大举措。
因此,本项目是清镇市的重大基础设施建设项目,是利国利民的项目,是建设和谐社会的重要组成部分,符合国家经济政策、产业政策和区域发展政策。
二、建设规模
规划经济技术指标表
项目
单位
总用地
划拨用地
出让用地
数值
数值
数值
规划总用地
M²
319733.3
246668.2
73065.14
其中
市政道路用地
M²
20333.4
20333.4
0
规划建设用地
M²
299399.9
226334.8
73065.14
总建筑面积
M²
349345
其中
计容积率建筑面积
M²
878010
283350
其中
住宅建筑面积
M²
801000
268800
商业及公共建筑面积
M²
91560
77010
14550
其中
商业服务面积
M²
58000
46000
12000
公建配套服务面积
M²
33560
31010
2550
其中
幼托
M²
4500
2200
2300
45班中小学
M²
16000
16000
社区卫生服务站
M²
300
300
文化活动站(中心)
M²
2700
2700
文化图书室
M²
200
200
社区办公服务用房
M²
1700
1700
物管用房
M²
650
400
250
邮电所
M²
150
150
变电室
M²
40
40
路灯配电室
M²
40
40
农贸市场
M²
7000
7000
再生资源回收点
M²
10
10
警务及治安值班室
M²
100
100
公厕
M²
110
110
煤气站
M²
20
20
垃圾点
M²
40
40
0
不计容积率建筑面积
M²
263590
197595
65995
其中
地下建筑面积
M²
252090
188595
63495
架空层及楼梯间等
M²
11500
9000
2500
容积率
3.88
3.88
3.88
建筑密度
%
27%
28%
26%
绿地率
%
31%
31%
30%
总户数
户
10190
7630
2561
总人口
人
32609
24415
8194
停车位
个
11204
8382
2822
注:
地下室其中有人防地下室3.3万M²
第三章建设项目平面规划场址条件
一、场址现状
(一)地点与地理位置
三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧,北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目,南面为市粮食仓库。
项目总用地479.6亩,市政基础设施及公建配套建筑建设需用地119亩,拆迁安置需用地251亩[(需搬迁户400户+奖励部分400×20%)×300平方米/户×拆建比4.5÷容积率3.88=251亩],共370亩,剩余招拍挂土地109.6亩。
二、场址条件
(一)地形、地貌条件
项目所在地区地震基本烈度为6度区,项目建设应按规定进行抗震设防。
拟建工程场区地质条件稳定,无滑波、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在,因此该场地作建设用地是适宜的。
规划用地范围(详用地红线图):
用地北面为东门河及其它项目用地,西面,南面为现有多层建筑及其它项目用地,东面为云岭路沿路多层建筑。
用地为不规则梯形,东西长约880米,南北方向最长约440米,。
用地中部有市政道路穿越。
建设用地为中部高,东西底坡地,基地高程约1240m-1200m之间,高差最大约为40米。
(二)工程地质
今后由建设单位提供本工程完整的工程地质勘察报告。
(三)周边建筑环境及交通条件
项目周边为云岭中路(市政道路)与清镇东门河包围。
(四)项目配套设施条件
该项目给排水、供电能源通讯等供应可就近连接城市主干道上的城市配套设施网络,保证建设阶段和使用阶段需求。
(五)规划条件、地面建筑现状
第四章规划方案
一、建筑设计指导思想与原则
建筑,不仅要满足使用者的功能要求,更要提供使用者所必需的一些辅助功能。
在本方案的设计中,并非单纯从传统的实体设计的层次来考虑,而是从建筑空间组合与使用需求的内在关系出发,努力创造出以使用对象为中心并适应时代要求的商业住宅建筑。
第一节规划依据
1.1建设单位提供的用地红线图和地形图
1.2建设单位的设计委托书
1.3《城市居住区规划设计规范》
1.4《城市道路交通规划设计规范》
1.5《住宅设计规范》
1.6《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》
1.7《民用建筑设计通则》等
第二节规划指导思想
整个规划以清镇市总体规划为依据,以解决实际需求为出发点,以推进房地产业健康发展为指导思想,以加快城市化建设提高人民群众居住水平为目的,同时根据生态大环境特
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