重庆市江津区先锋镇夹滩组团控制性详细规划说明书Word下载.docx
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人均建设用地面积(㎡/人)
1
居住用地
R
其中
二类居住用地
R2
2
公共设施用地
C
行政管理用地
C1
教育机构用地
C2
文体科技用地
C3
—
医疗保健用地
C4
商业金融用地
C5
集贸市场用地
C6
3
生产设施用地
M
二类工业用地
M2
4
道路广场用地
S
广场用地
S2
5
绿地
G
公共绿地
G1
7
建设用地
8
区域性教育科研用地
(江南职高)
9
水域和其它用地
E
水域
E1
10
农业用地
E2
合计
总用地
表2-1现状用地构成表
(1)用地工程地质评价
依据《江津区先锋镇城乡总体规划夹滩组团规划用地地质灾害调查评价报告地灾评估报告》,本次规划区用地范围内用地均为地质灾害低易发区,为适宜建设区。
(2)用地适应性评价
本次用地适宜性评价范围为规划区范围,总面积公顷。
考虑地形坡度、工程地质等各方面因素,将规划区范围内的用地分为一类用地(适宜建设用地)、二类用地(基本适宜建设用地)、三类用地(不适宜建设用地)。
规划区内除沿笋溪河岸部分地块外,均为适宜建设用地。
具体见下表:
表2-2土地适宜性评价表
用地分类
评述
用地面积
比例(%)
一类用地
地形较平坦,总体坡度小于15%,场地工程地质稳定,处于地质灾害低易发区,为适宜建设用地。
二类用地
地形有一定起伏,但总体坡度大于15%小于25%,场地工程地质较为稳定,处于地质灾害中易发区,为基本适宜建设用地。
三类用地
地形起伏较大,总体坡度大于25%,为不适宜建设用地。
场地工程地质不稳定,处于地质灾害高易发区或地质灾害极易发区,为不适宜建设用地。
——
6.建筑质量评价
规划区内的建筑基本为村民自建的住宅建筑和新建建筑,根据建筑质量状况,分为三类。
一类建筑指建筑质量较好,不影响规划,可以考虑保留的建筑;
二类建筑指建筑有一定的保留价值,但建筑质量较差,平面布置不适宜等,需进行改造翻新的建筑;
三类建筑指建筑质量差,规划较易拆除的建筑。
7.基础设施现状
规划区内现状设施分布较为散乱,沿现状渝东公路东面主要为商业、金融、行政、公共服务设施等用地。
规划区现有村委会、小学、幼儿园、卫生院、等公共设施和基础设施,但仍不健全且标准较低,在规划区未来的发展的过程当中还需要进一步建设。
二、现状问题及分析
1.规划区用地布局不合理。
夹滩老场现状用地密集、混乱,其余地方分散自建的情况比较突出。
大量低标准农民房零星分布,相互联系不够紧密,影响土地的合理节约使用;
相应配套设施的缺乏,使规划区难以形成环境优美,功能齐全的居住小区或组团。
2.市政公用设施欠缺,公共绿地较少;
公共服务设施布置较分散,配套不健全且标准较低。
3.道路系统不完善。
目前规划区内部现状道路系统差,道路等级较低,没有完整且成体系的道路网络。
停车场地严重缺乏,人车混杂现象突出。
4.规划区现有的建筑在形式和风格上缺乏整体性,未能体现地方特色。
5.规划区排水体制为合流制,排水收集系统非常不完善。
污水处理设施严重滞后,绝大部分生活污水、工业污水未经处理直接排入水体,对区域水环境造成严重影响。
第三章对上位规划的解读
一、《重庆市江津区先锋镇总体规划》解析
1.城市性质
江津城区的卫星镇,以发展商贸物流、农产品精加工、都市近郊休闲服务业为主的生态镇。
2.城市规模
先锋镇规划控制区面积总共平方公里,其中先锋组团公顷,夹滩组团公顷。
3.城市形态与功能
规划呈“两心、三点、一轴、一带”发展战略。
两心:
即先锋中心组团和夹滩组团。
三点:
三个中心,包括麻柳村、永丰村和金紫村。
一轴:
即渝东公路发展轴线,该轴由南向北纵贯先锋腹心地带,农业和工商业相对发达、人口集中,发展条件优越,具有较强的辐射影响力。
是连接镇域南北的必经之路,也是先锋镇经济发展的载体。
一带:
即笋溪河生态旅游观光带,笋溪河横贯镇域东南部,流经3个村和1个居委会,该片区经济实力相对较弱,以发展旅游业和新型农业等为主,逐步提高该区域经济实力。
4.总规对规划区的相关描述
镇区用地布局采用组团布局,形成“一主、一副”的城镇格局,分为先锋组团和夹滩组团。
以先锋组团为中心,夹滩组团为副中心。
5.规划小结
本次规划严格按照总体规划深化完善,符合总体规划用地布局
第四章规划依据
一、法规与规范依据
(1)《中华人民共和国城乡规划法》
(2)《城市规划编制办法》
(3)《城市用地分类与规划建设用地标准》
(4)《镇规划标准》
(5)《城市道路交通规划设计规范》
(6)《重庆市城乡规划条例》
(7)《重庆市城市规划管理技术规定》
(8)《重庆市控制性详细规划编制技术规定》
(9)《重庆市城乡规划公共服务设施规划导则》
二、上层次与相关规划依据
(1)《先锋镇土地利用总体规划(2006--2020)》
(2)《重庆市江津区先锋镇总体规划》(2013年编制)
第五章规划原则和发展目标
一、规划原则
1.因地制宜与生态优先原则
规划在深入调查现状的基础上,立足现实,面向未来,统筹考虑地形、地貌、水系等自然条件,因地制宜,结合山水的自然肌理特征,营造良好的生态环境和景观,以体现规划区的山水文化品质,融山、水、城、林为一体。
2.刚性控制与弹性引导原则
用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制性指标为刚性控制指标,其建筑形式、色彩等为弹性控制指标,规划采取刚性控制和弹性引导相结合的方法,充分考虑土地使用的兼容性,以利于规划的实施。
3.以人为本的原则
明确功能分区,加强基础设施配套;
强化居住区中心的公共服务功能;
完善防灾减灾等工程设施配建。
4.可持续发展原则
规划强调经济效益、环境效益、社会效益的统一,以合理、集约、经济的利用土地资源为重点,提高土地开发的综合效益;
同时,注重营造物质环境,通过沿河、沿路布置绿化和控制地块绿地率,实现经济、环境、社会的可持续发展。
5.整体规划与分步实施原则
统一规划,分期建设。
综合考虑区域近远期发展需要,整体规划用地功能与结构,合理布局;
在此基础上,根据发展建设情况,分步实施,近远结合,前后衔接;
既考虑近期建设的问题,又考虑远期发展的多种可能,使规划具有整体性、前瞻性和延续性。
二、规划目标
1.与总体规划相衔接,明确规划区性质。
通过产业功能、居住功能、商贸功能的合理布局,充分激活和发挥城镇辐射能力,合理引导城镇空间有序发展,促进先锋镇经济的繁荣和发展。
2.调整用地结构,提高土地综合利用效益,营造交通方便、运营高效、设施完备的公共服务设施体系以及高品质的生活居住环境,贴近自然的绿化与生态环境,强调适宜的空间尺度和较低密度的开发,为居民营造一个舒适宜人的生活环境。
3.完善配套设施,建立合理的道路系统与交通组织,建立人车分行的交通体系,保障组团内的交通便捷和安全,特别是步行系统、公共交通的组织和静态交通的安排。
4.建立起一整套完善的指标体系,主要包括:
各类用地指标控制、建筑退界控制。
5.保护自然生态环境,提高整体环境质量。
第六章规划区功能与规模
一、功能定位
结合先锋镇总体规划,夹滩组团是江津产业园、教育拓展地,先锋镇区的副中心,是以生态居住、文化教育、产业配套发展为主的宜居宜业的生态小城镇。
二、规划规模
1.用地规模
规划区总用地面积公顷。
包括夹滩组团,即现状夹滩场及周边用地,其建设用地面积为公顷;
区域性农业设施用地,即农业园区用地公顷;
区域性教育科研用地,即江南职业学校(夹滩校区)用地公顷。
用地规模见《土地利用计算表》。
2.人口规模
规划区的开发兼顾环境和开发强度,居住满足人们的不同需求,本规划区规划夹滩组团可居住人口容量为万人,农业园区万人,江南职高万人。
第七章用地布局
一、布局结构
本次规划充分考虑夹滩组团与先锋组团、江津中心城区的紧密衔接,并充分尊重自然生态环境肌理,在功能布局上形成“一轴、一带、两片”的基本结构。
1.“一轴”:
即南北综合功能轴,以连接夹滩组团和农业园区的南北向干路为基础,两侧集中布置有商业、行政办公以及商住综合用地等。
2.“一带”:
即以笋溪河自然景观为依托发展形成的笋溪河生态旅游观光带。
3.“两片”:
即位于规划区中部,以农业园区和江南职高为依托的城市配套发展片区;
位于规划区北部和南部的夹滩生态居住片区。
二、用地规划
利用规划区地势较好的用地作为居住建设用地,布置完善的居住配套设施,根据现状、地形和环境等情况的不同,使其居住街坊的组合模式、建筑形式、建筑高度、空间特征等各有特点,并配套完善的公共服务设施与绿地,形成完整的生活居住小区。
配合绿化系统的形成,营造起一个具有良好生态环境的生活、工作、娱乐的公共空间。
1.夹滩组团
(1)居住用地规划(R2)
规划用地以二类居住用地为主,选择环境较好,出行方便的用地,尽可能结合公共设施服务半径,沿规划区内部道路进行规划布局。
根据服务半径及服务人口在各个居住片区内合理设置相应配套公共设施。
控制现状建成区内零星居住改造项目,加快新区的建设,成规模地开发各具特色的居住小区;
加快规划区配套设施建设步伐,降低建筑密度,增加小区绿地,疏解老场居住人口,提高生活环境质量。
规划居住用地主要位于组团东面和南面,用地面积为公顷,占夹滩组团建设用地的比例为%。
(2)公共设施用地规划(C)
主要布置在夹滩组团中部片区与居住配套服务区内,包括行政管理用地、教育机构用地、文体科技用地、医疗保健用地、商业金融用地以及集贸市场用地。
规划用地面积为公顷,占夹滩组团建设用地的%。
1)行政管理用地(C1):
为夹滩村委会用地,用地面积公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
2)教育机构用地(C2):
规划调整现有的学校用地,通过搬迁、补充等手段,提高人均用地指标,新规划的学校必须满足国家有关规定,并适当提高建设标准。
结合渝东公路建设控制范围,将原夹滩小学迁建于夹滩组团西面,扩大其用地规模和教学规模,用地面积为公顷,共计24个班。
于夹滩组团东面规划幼儿园一处,用地面积公顷,共计9个班。
规划教育机构用地面积为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
表7-1教育设施配置一览表
名称
地块编号
用地面积(公顷)
班数
备注
小学
C-02-04
24
幼儿园
B-03-02、B-07-03
3)文体科技用地(C3):
为文化活动站用地,规划位于组团南面、村委会东侧,用地面积为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
4)医疗保健用地(C4):
结合渝东公路建设控制范围,将对原夹滩卫生院进行拆除,并在夹滩组团南面新建卫生站一处,用地面积公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
在夹滩组团北部适当的位置,结合居住布置卫生室和其它医疗设施,作为补充的医疗体系。
5)商业金融用地(C5):
鼓励居住用地和商业金融用地功能混合布局。
用地性质编号排在首位的为主要用地性质,其后的为次要用地性质。
规划商业金融用地为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
6)集贸市场用地(C6):
集市贸易在小城镇占有十分重要的地位,目前夹滩老场逢场天主要靠占道进行农产品交易,致使整个街道拥挤不堪,严重影响了景观和交通。
根据规划区目前的用地情况,于组团中部新建市场一处,用地面积为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
(3)对外交通用地(T)
对外交通用地指夹滩客运站用地,用地规模为公顷,人均用地平方米,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
(4)道路广场用地(S)
道路广场用地公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
1)道路用地(S1)
用地规模为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
2)广场用地(S2)
(5)工程设施用地(U)
现状工程设施用地不足且较为分散,主要考虑其功能和择址,使之与其它公共服务设施相结合,形成夹滩组团完善的配套设施。
规划工程设施用地面积为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
1)公用工程用地(U1):
包括邮政所和电信所用地,用地规模为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
2)环卫设施用地(U2):
即污水处理厂用地,用地规模为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
(6)绿地(G)
夹滩组团绿地总面积公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
1)公共绿地(G1)
结合规划区地形,主要沿笋溪河流域合理布置公共绿地,包括公园绿地和街旁绿地。
公共绿地用地规模为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
2)防护绿地(G2)
在污水处理厂站周围规划防护绿地。
防护绿地用地规模为公顷,占组团建设用地的%,人均用地平方米。
2.农业园区
(1)居住用地规划
规划以二类居住用地为主,用地面积为公顷。
(2)公共管理与公共服务设施用地规划
农业园区与夹滩组团隔河相望,交通便捷,其多数用地均位于夹滩组团公共设施的服务范围内,且夹滩组团公共设施用地均有盈余。
因此,规划考虑农业园区的行政办公、文化设施以及教育科研等与夹滩组团共建共享,以此达到公共资源的合理配置以及集约利用土地的目的。
(3)商业服务业设施用地规划
主要以居住商业综合用地(R2B1)为主,布置在南北向干路两侧,总用地面积公顷,其中规划有集贸市场一处,用地面积为公顷。
(4)公用设施用地
在农业园区东侧规划污水处理设施一处,用地面积为公顷。
(5)绿地与广场用地
绿地与广场用地包括公园绿地、防护绿地和广场用地。
利用沿笋溪河流域规划公园绿地,形成滨河景观绿化;
规划广场用地一处,污水处理设施临近居住用地一侧规划有防护绿地。
绿地与广场用地总面积为公顷。
3.江南职高
江南职高位于规划区东面,规划用地面积为公顷。
第八章土地使用规划控制
一、地块划分及编号
规划区内农业园区与江南职高土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》,规划用地性质划分至中类;
夹滩组团土地使用性质分类和分类代号采用《镇规划标准》(GB50188-2007)的规定,规划用地性质划分至小类。
地块划分基本依据为城镇道路、步行道及单位用地界线等形成的人工界线,为保持用地性质的完整性和唯一性,对城镇公共设施用地及市政设施用地等单独划分,以便重点优先保证。
地块编码采用地块编号—分地块编号—版本号三级系统。
规划将建设用地划分为3个街坊,地块编号为A-C结合实际情况,为满足使用对象的要求又细化为15个二级地块和43个三级地块。
地块分三级划分并编号,地块编号按照重庆市技术规定相关要求,开头一级如上所述三个街坊编号,如A-01-01。
以街坊为单位进行成片开发时,街坊内的地块界线和内部道路可根据实际开发建设需要在下一层次的规划设计中作适当调整,但必须符合分图图则中强制性指标的规定。
属于小区级别的居住配套公共设施只提出控制要求,而不单独划定地块,保证下层次规划设计的灵活性。
二、控制体系及指标
本次控制性详细规划采用“控制线-指标”的控制体系。
控制线包括地块边界线、建筑后退界线、机动车禁止开口段、机动车出入口方位等,根据地块的具体情况不同,包含的内容可以有所变化。
控制指标分为强制性控制指标和指导性控制指标,强制性控制指标必须严格执行,包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等;
指导性控制指标是在地块开发建设时参考执行,如城市设计导则等。
在本规划中,容积率控制指标为上限值,建筑密度控制指标为上限值,绿地率控制指标为下限值,建筑后退控制指标为下限值。
各地块控制指标详见《地块控制指标一览表》。
1.容积率(FAR)
容积率是指地块内总建筑面积与地块用地面积之比,是反映土地开发利用强度的综合性指标。
合理的容积率,既充分利用土地资源,又不致过度开发,以形成良好的城市生态环境。
容积率的确定主要综合考虑合理的经济效益和良好的环境效益、社会效益。
为使城镇建设强度分区与用地类型,建设高度控制等相协调,规划对不同地段建设强度进行控制,分为以下四类开发强度控制分区:
(1)高强度开发区:
中心地段商住混合区、旧城改造区,<FAR≤
(2)中等强度开发区:
重要地段商住混合区和居住区,<FAR≤
(3)低强度开发区:
公共设施区域、规划区外围居住区域,FAR≤
2.建筑密度(BC)
建筑密度是指地块内所有建筑物正投影总面积与地块面积的比率,它是控制地块建筑容量与环境空间强度的重要指标。
建筑密度指标确定主要考虑环境质量、地块区位、使用性质、建筑高度、容积率、建筑安全卫生间距、气候条件和地形坡度、朝向等。
规划分为以下几类标准:
(1)低层住宅BC≤35%;
(2)多层住宅BC≤30%;
(3)商业BC≤35%;
(4)文化娱乐BC≤35%;
(5)医院BC≤30%;
(6)小学、幼儿园BC≤35%;
3.绿地率(GR)
绿地率指地块内绿化用地面积占地块总面积的比率(%),它是衡量地块环境质量的重要指标,各类用地绿地率的控制对于生态环境的保持和景观形象的创造都具有至关重要的作用。
它的确定主要根据地块使用性质的不同要求,参照国家有关规范确定。
本规划取值范围如下:
(1)居住用地GAC≥40%、45%;
(2)小学、幼儿园GAC≥30%;
(3)商业用地GAC≥30%;
(4)文化娱乐用地GAC≥30%;
(5)医院用地GAC≥35%;
4.建筑后退
(1)道路退界
临街建筑退让参照《重庆市城市规划管理技术规定》相关建筑退让的条文执行。
(2)地块退界
各类用地内建筑后退地块间用地红线的最小距离参照《重庆市城市规划管理技术规定》相关建筑后退的条文执行。
5.建筑间距
规划区内新建、改建、扩建各类建筑的间距参照《重庆市城市规划管理技术规定》有关建筑间距的条文执行。
6.禁止开口路段及出入口方位控制
机动车出入口是指地块内机动车出入开口位置,其确定主要考虑减少对外围交通干道的干扰,并合理组织引导地块内部交通。
本规划规定机动车出入口位置至道路交叉口距离按下面要求进行控制。
(1)距干道交叉口:
50米;
(2)距支路交叉口:
30米。
7.停车泊位
新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。
停车位的数量由建筑面积确定,各类建设用地配建停车位按重庆市相关规范要求执行。
8.兼容性控制与规划管理
根据规划区的用地性质,制定不同的兼容控制要求。
不兼容项目不得审批。
按法定审批程序重新修订规划,方可更改本兼容控制。
各类用地兼容性详如表《各类建设用地适建范围表》所示。
表8-1各类建设用地适建范围表
注:
√:
适建×
:
不适建o:
由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定
第九章配套公共设施用地规划
一、配置标准
公共服务设施规划以规划区用地和人口规模为配置依据,严格执行国家、重庆市有关公共设施配置标准的规范,并结合相关部门提出的意见、建议,配置公共设施。
针对规划区公共设施严重不足的状况,需要结合夹滩组团建设,通过合理安排用地,使其达到标准规模要求。
二、规划布局
1.行政管理
规划行政管理总用地即为村委会用地,用地面积为公顷,位于C-05-02地块内。
2.教育
小学生的千人指标为72生/千人,按照需服务的人口规模(夹滩组团万人,农业园区万人)进行预测,约有720个小学生。
按照每个班45生计算,则组团需配置16个班小学,考虑到周边小学生就近入学,于C-02-04地块内规划小学一所,按服务半径500m~1000m设置,用地面积公顷,教学规模为24个班。
幼儿根据36生/千人计算,按照需服务的人口规模(夹滩组团万人)进行预测,约有180个幼儿,按照30生/班计算,组团共需配置6个班幼儿园。
结合幼儿园选址要求和服务半径300m~500m,于B-01-01地块内规划幼儿园一处,用地面积为公顷,教学规模为9个班;
于A-01-01和B-03-02地块内结合居住设置社区幼儿园。
3.医疗卫生
规划新建卫生站,用地面积公顷,位于C-07-01地块内;
于A-01-01地块内结合居住布置卫生室和其它医疗设施,作为补充的医疗体系。
4.文体科技
规划新建文化活动站于村委会旁,用以布置各类文化娱乐设施,为周边地区服务。
用地面积公顷,位于C-05-01地块内。
5.商业设施
在地块B-04-02和C-03-02内结合商业用地设置市场各一处,用地面积为分别公顷和公顷。
第一十章道路交通规划
一、道路现状
夹滩组团对外通道中,西侧
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