房地产估价师考试密押题库与答案解析A收益法及其运用二Word文档下载推荐.docx
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B[解析]设该宗写字楼现在的价格为V,则
其中Vt=V(1+20%),V=(50/10%)×
[1-1/(1+10%)6]+1.2V/(1+10%)6。
整理得:
V=217.76+0.677V。
解得:
V=674.96。
若采用直接资本化法,则资本化率=年净收益/市场价值=50/674.96=7.41%。
6.某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为______万元。
A.3752
B.3806
C.4128
D.4830
A[解析],A=350万元,n=50-5=45年,t=2.5年。
V=(350/7%)×
[1-1/(1+7%)45]/(1+10)2.5=3752.33万元
7.某写字楼的建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元,年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%。
假设收益期限无限,该写字楼用地的价格为______万元。
A.500
B.750
C.800
D.1000
C[解析]土地价格=(108-年运营费用-建筑物净收益)/10.8%=(108-400×
540/10000)/10.8%=800万元。
8.某宗房地产收益期限为35年,判断其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万,报酬率为9%,该类房地产的价格为______万元。
A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
B[解析]由公式得:
A=[15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.2/(1+9%)4]×
{9%×
(1+9%)4/[(1+9%)4-1]}=15.97万元
该类房地产的价格==15.97/9%×
[1-1/(1+9%)35]=168.75万元
9.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值,估价结果偏高,其原因可能是______。
A.空置率偏小
B.运营费用偏大
C.收益期限偏短
D.报酬率偏高
A[解析]除A项外,其他选项会导致估价结果偏低。
10.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年,至今都已使用5年,预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元,运营费用为20万元,无风险报酬率为5%,风险补偿率为安全利率的60%,该房地产的收益价格为______万元。
A.1372.73
B.1309.94
C.953.97
D.932.37
D[解析]该房地产的收益价格为:
A=100-20=80万元,Y=5%+5%×
60%=8%,n=40-5=35年,V=80/8%×
[1-1/(1+8%)35]=932.37万元
11.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格接近______。
A.3275元/m2
B.3287元/m2
C.3402元/m2
D.4375元/m2
C[解析]该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于:
Vn=VN×
=4000×
{7%×
(1+7%)32×
[(1+9%)40-1]}/{9%×
(1+9%)40×
[(1+7%)32-1]}=3402.46元/m2。
12.某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,该房地产的报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年,建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束,且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,建筑物也无偿收回,则该宗房地产的收益价格为______万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
B[解析]V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=(30-10)/10%×
[1-1/(1+10%)40]=195.58万元
13.某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为______元/m2。
A.14140
B.42421
C.56561
D.60000
B[解析]该商铺目前的价值为:
V=,A=6000×
75%=4500元/m2,V=(4500/10%)×
[1-1/(1+10%)30]=42421.12元/m2。
14.已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;
若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格接近______元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
D[解析]=4000×
8%×
(1+8%)50×
[(1+6%)40-1]/{6%×
(1+6%)40×
[(1+8%)50-1]}=4919.71元/m2。
15.甲房地产尚可使用年限为40年,单价为1050元/m2,乙房地产尚可使用年限为50年,单价为1100元/m2,报酬率均为8%,实际上甲房地产的价格______乙房地产的价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.无法确定
B[解析]甲房地产:
=1050/[1-1/(1+8%)40]-1100.67元/m2;
乙房地产:
=1100/[1-1/(1+8%)50]=1123.96元/m2。
16.某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值接近______万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
A[解析]该商场在2005年10月的价值最接近于:
,A=120×
80%-50=46万元,Y=5%+5%×
60%=8%,V=(46/8%)×
[1-1/(1+8%)40-5]=536.11万元。
17.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格接近______万元。
A.280
B.285
C.290
D.295
A[解析]则该宗房地产的收益价格最接近于:
=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/[8%×
(1+8%)3×
[1-1/(1+8%)37]=281.3万元
18.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为______万元。
A.86.86
B.80.47
C.65.50
D.261.41
D[解析]该宗房地产的收益价格为:
该宗房地产的合理经营期为A=(n-1)b=0,n=38/2+1=20年。
=(38/6%-2/6%2·
[1-1/(1+6%)20]+2/6%×
20/(1+6%)20=261.409万元
19.关于收益法求取净收益的说法,错误的是______。
A.净收益包括有形收益和无形收益
B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C.通常只有客观收益才能作为估价依据
D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
B[解析]运营费用不包含房地产的折旧额,这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销,而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装等的折旧费。
因为它们的购置成本是确实发生的,因此其折旧费应包含在运营费用中。
C选项是正确的说法,但要注意是通常情况下的前提,在投资价值评估和租约期内净收益的求取时,应用实际收益值。
20.某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为______万元。
A.245
B.275
C.315
D.345
D[解析]500-50-40-65=345万元。
21.某商店的建筑面积为1000m2,其经济寿命为40年,土地使用年限为50年,从2002年10月1日起计。
2004年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期20年,月租金为150元/m2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末,市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%,房地产的报酬率为8%。
则该公司2008年10月1日承租人的权益价值为______万元。
A.198.65
B.583.75
C.678.36
D.959.52
D[解析]无合同租约下的市场正常价值:
A=200×
1000×
12×
(1-30%)=168万元,n=16年,V无=168/(8%-5%){1-[(1+5%)/(1+8%)]16}=2031.90万元。
有租约限制下的价值:
两年合计净收益A=150×
24×
(1-30%)=252万元。
每年等额净收益A=150×
(1-30%)×
8%/[(1+8%)2-1]=121.15万元,n=16年,V有=121.15/8%×
[1-1/(1+8%)16]=1072.38万元,承租人权益价值V无-V有=2031.90-1072.38=959.52万元。
22.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得,当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期,判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元,报酬率为8%。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为______万元。
A.358.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29
D[解析]由公式A=得:
A==30.03万元
由公式得:
V=30.03/8%×
[1-1/(1+8%)50-3]=365.29万元
23.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元,直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格接近______万元。
A[解析]则该宗房地产的收益价格接近:
(1+8%)3]×
[1-1/(1+8%)37]=281.3万元。
24.报酬率是一种与利率,内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是______。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低;
反之,报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
D[解析]“采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率”这种认识,使得报酬率的确定可以包容多种情况,避免一些过于武断或仅适用于某些特定情况下的结论。
以土地为例,正如马克思所讲的那样,当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式,并且把购买土地看作特别可靠的投资时,报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率,甚至低于银行利率。
25.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为每天3元/m2,已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2,报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为______万元。
A.98.80
B.592.81
C.691.61
D.667.22
A[解析]根据公式可得V=(3.5-3)×
365×
500/6%[1-1/(1+6%)18]=98.80万元
26.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年,年租金480元/m2固定不变。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为______元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
A[解析]采用下列公式计算承租人目前的权益价值:
A=(600-480)×
200=24000元
N=8-5=3年
V=(24000/8%)×
[1-1/(1+8%)3]=61850.33元
27.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需要求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为1000m2,运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生______万元贬值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
C[解析]
(1)该写字楼空置率为15%时的价值V1,由公式,得:
A=70×
10000×
60%×
85%=428.4万元,n=30年
V1=(428.4/8%)×
[1-1/(1+8%)30]=4822.83万元
(2)该写字楼空置率为15%的价值V2,由公式,得:
75%=378万元,n=30年
V2=(378/8%)×
[1-1/(1+8%)30]=4255.44万元
(3)该写字楼将贬值:
V1-V2=4822.83-4255.44=567.39。
28.某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率1O%,则该宗写字楼现在的价格为______万元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
D[解析]设该宗写字楼现在的价格为V,则:
V=A/Y·
[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+y)t
其中,V1=1.2V,V=(300/10%)×
[1-1/(1+10%)3]+1.2V/(1+10%)3
V=746.06+0.9016V
V=7580.15万元
29.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,计算净收益最合理的方法是______。
A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据资本化公式法
D[解析]实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理方法是未来数据资本化公式法。
30.某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元,成新率为80%。
已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为______万元。
A.43
B.112.5
C.123.3
D.150
C[解析]建筑物的净收益=10080%×
0.08=6.4万元
土地净收益=10-1-6.4=2.6万元
土地的价格=2.6/6%=43.33万元
该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×
80%+43.33=123.3万元
31.资本化率是______的倒数。
A.毛租金乘数
B.潜在毛租金乘数
C.有效毛收入乘数
D.净收益乘数
D[解析]净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。
32.某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为______万元。
A.368
B.552
C.561
D.920
B[解析]由公式,得:
A=80×
60%=48万元
Y=6%+6%×
40%=8.4%
V=(48/8.4%)×
[1-1/(1+8.4%)50-8]=552.12万元
33.建筑物净收益=______×
建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年)。
A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格
D[解析]根据V=A/Y,得到建筑物净收益=房地产价格×
建筑物资本化率。
34.有一宗房地产总价为100万元,综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为______万元(收益可视为无限年)。
A.3
B.4
C.5
D.6
A[解析]该宗房地产的土地价格为:
V=A/Y,A=100×
7%=7万元,设土地的净收益为At,建筑物的收益为7-AL,则AL/6%+(7-AL)/8%=100,AL=3万元。
35.某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益均为100万元/年,3年后的出售价格上涨12%,届时转让税费为售价的6%,报酬率为9%。
该房地产目前的价值为______万元。
A.923
B.1111
C.1353
D.1872
C[解析]房地产目前的价值为:
Vt=V×
(1+12%)×
(1-6%)=1.0528V
V=100/9%×
[1-1/(1+9%)3]+1.0528V/(1+9%)3
V=1353.31
36.某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运营费用率为40%,该类房地产的报酬率为8%,该宗房地产的收益价格为______万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
C[解析]该宗房地产的收益价格为:
V=,A=100×
60%=60万元,n=40-8=32年
V=(60/8%)×
[1-1/(1+8%)32]=686.10万元
37.某宗土地50年使用权的价格为1000万元,现探测其地下有铜矿资源,该铜矿资源的价值为500万元。
若土地报酬率为7%,则该宗土地30年使用权的价格为______万元。
A.899
B.1000
C.1349
D.1500
A[解析]该宗土地30年使用权的价格为:
=1000×
{(1+7%)50-30×
[(1+7%)30-1]}/[(1+7%)50-1]=899.16万元
38.已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;
D[解析]
=4000×
{8%×
(1+6%)40-1]}/{6%×
[(1+8%)50-1]}=4919.71元/m2
39.某商铺建筑面积为5000m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;
市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;
运营费用率为租金收入的25%;
该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为______万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
A[解析]由公式,得:
V=[120×
5000×
(1-25%)/10%]×
[1-1/(1+10%)35]=520.78万元
二、多项选择题
1.根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括______。
A.直接资本化法
B.基于租赁收入测算
C.收益乘数法
D.基于营业收入测算
E.现金流量折现法ABCDE
BD[解析]净收益的测算途径可分为两种:
一是基于租赁收入测算净收益,如存在大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产;
二是基于营业收入测算净收益,如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。
2.某宗商用房地产于30年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为20年,房地产未来第一年的净收益为28万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,报酬率为8%,则______。
A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年AB
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