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区域性——固定、不可移动

不完全开放性——有偿、有期限、有条件（市场限制）

非完全竞争——土地使用权政府垄断

综合性市场——实物、权益、劳务

可多次交易——经济寿命长

1.4.4　房地产市场运行的一般规律

市场运行是指按照一定的规则和程序运动的有序过程。

1、房地产市场的运行规则——完善法律法规（强制性）

2、房地产市场运行环节:

①地产交易市场②房地产开发和建筑施工市场③物业交易和租赁市场④物业管理市场

第二章房地产开发

通过本章学习后，应熟悉房地产开发的基本概念，掌握房地产开发基本原则及其与城市规划关系的基本内容，熟悉房地产开发的方式；

要求通过理论学习和实践掌握房地产开发的基本流程程序；

了解房地产开发机构的设立条件和基本要求。

2.1房地产开发

2.1.1房地产开发基本概念

房地产开发，是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，有组织、有步骤进行征地、动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施建设和经营管理的一项综合性经济活动。

2.1.2　房地产开发的基本要求

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

房地产开发是一种有组织的、涉及面非常广，并要求城市建设各个部门各个方面相互配合、彼此协调的工程建设活动。

2.2房地产开发的方式和程序

2.2.1　房地产开发的形式

房地产开发主要有三种形式：

新区开发、旧城区的改造或新建城区和老城区改造相结合等三种情况。

2.2.2　房地产开发的规模

房地产开发的规模一般有单项开发、小区开发和成片开发三种。

2.2.3　房地产开发的程序

房地产开发内容复杂、工程巨大、建设周期长、对社会经济影响较大。

因此，必须严格按开发程序进行开发。

按照市场经济的运行机制要求和开发时间先后，开发程序依次分为投资决策阶段、项目前期工作阶段、项目建设实施阶段、房屋销售及物业管理等四个阶段。

2.3房地产开发机构

2.3.1　房地产开发机构的设立

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（1）有自己的名称和组织机构

（2）有固定的经营场所

（3）有符合国家规定的注册资金（4）有足够的专业技术人员

（5）法律、行政法规规定的其他条件。

2.3.2　房地产开发企业的分类

房地产开发企业，又称“开发商”、“发展商”、“房地产开发公司”等，是依法成立的具有法人资格的经济组织。

房地产开发公司可以划分为以下三类：

（1）房地产开发专营公司。

（2）房地产开发兼营公司。

（3）房地产开发项目公司。

2.3.3　房地产开发公司的资质管理

《房地产开发企业资质管理规定》，对开发企业的资质等级标准作了严格规定。

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个等级。

第三章房地产开发项目的可行性研究

本章介绍了可行性研究的一般概念及其涵义、作用和地位，阐述了房地产开发项目投资的特点，着重介绍了可行性研究的内容和综合评价方法。

通过案例的学习，让同学们熟悉并掌握房地产开发项目可行性研究报告的内容、编制要求和编制方法。

3.1可行性研究概述

可行性研究是近几十年来逐渐发展起来的进行技术、经济论证的一种有效方法。

3.1.1　可行性研究的概念

可行性研究既可以指一种实践活动、一个学科，也可以指一种方法。

从实践活动方面看，它是指在决策阶段所进行的综合性的分析论证工作，这是科学决策的前提和基础。

3.1.2　可行性研究的地位和作用

1．可行性研究的地位

由于没有投资前期的可行性研究工作，往往在实施过程中发现很多问题，诸如工程费用过高、投资不足。

对于可行性研究在建设项目中的地位，有些学者指出：

这项工作对任何事情成功的重要性，无论怎样强调都不过分。

2．可行性研究的作用

（1）作为投资项目决策的基本依据;

（2）作为投资项目规划设计文件和组织实施的依据;

（3）作为向银行等金融组织、风险投资机构和向社会筹集资金的依据;

（4）作为该建设项目与有关部门签订多种协议和合同的依据;

（5）作为向当地政府及规划部门申请建设执照的依据;

（6）可作为各种科研试验制作项目拟采用的新技术、新设备的依据;

（7）可作为企业机构设置、招收人员、定员定编、职工培训等方面的工作依据。

（8）可行性研究还可作为组织施工、安排进度、确定质量目标、进行竣工验收的依据;

（9）作为企业或其他单位生产经营组织和项目后评价的依据.

3.1.3　国家相关法规对可行性研究的要求

党的十一届三中全会以来，国家已肯定可行性研究工作在基本建设中的地位与作用，把可行性研究报告作为正式文件列入基本建设程序。

3.1.4　可行性研究的阶段划分

一般将可行性研究分为机会研究、初步可行性研究和可行性研究三个阶段。

3.2房地产开发可行性研究

3.2.1房地产开发可行性研究特点

1．房地产投资项目的敏感性；

2．房地产投资项目的风险性；

3．房地产的开发是一个复杂的系统工程；

4．可行性研究的市场调研应研究市场的现状和发展趋势；

5．以经济效益为中心。

3.3房地产项目综合评价

3.3.1　国民经济评价与财务评价的主要区别

1．经济目标不同；

2．价值尺度不同；

3．折现率不同；

4．汇率不同。

3.3.2　综合评价中项目的效益

1.直接效益

1）出让和转让国有土地使用权所得到的收益；

2）因土地使用权转让而得到的收益；

3）项目范围内的工商企业多种税收；

4）项目范围基础设施的收益。

2.间接效益

主要有增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务，促进地区旅游业所带来的收益。

3.3.3　综合评价中项目的费用

1．直接费用：

（1）征地费用。

（2）土地开发和基础设施投资费用。

（3）建筑工程和城市配套设施费用。

（4）经营管理费用。

2．间接费用：

在项目范围外为项目配套的基础设施投资，为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。

3.3.4　评价原则

综合评价应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，防止重复计算或漏算。

（1）具有行政职能的开发企业在开发过程中上缴政府的税费。

一般商业性开发企业在开发过程中上缴政府的税费，在综合评价中应作为效益处理。

（2）同类基础服务在不同情况下，可能使项目产生不同的效益和费用，对此应注意识别。

3.3.5　盈利能力分析

综合评价盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用，以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算综合内部收益率（CIRR），考察房地产项目投资的盈利水平。

综合内部收益率可根据综合评价现金流量表中的净现金流量用试差法计算求得，并可与政府的期望收益率或银行的贷款利率进行比较，判断项目的盈利能力。

3.3.6　社会影响分析

1）就业效果分析2）对环保和生态平衡的影响分析。

3）对区域资源配置的影响分析4）对区域科技进步的影响分析5）对区域经济发展的影响分析6）对减少进口和增加出口的影响分析

7）对节约及合理利用资源的影响分析8）对提高人民物质文化生活及社会福利的影响分析9）对远景发展的影响分析。

3.3.7　影子价格体系

1．影子价格的含义　

影子价格是进行项目国民经济评价时，计算国民经济效益与费用的时专用的价格，是指按照一定的原则确定的，能够反映投入物和产出物真实经济价值，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使得资源得到合理配置的价格。

在进行项目的国民经济评价时，项目的主要投入和产出物，均需要采用影子价格。

2．影子价格的确定

（1）市场定价物品的影子价格的确定

（2）政府调控价格货物的影子价格（3）特殊投入品的影子价格

3.4房地产项目可行性研究报告的内容

3.4.1　报告内容

1）项目名称。

2）该项目提出的背景。

3）承办单位概况。

4）可行性报告编制的依据。

5）项目提出的理由（来由）。

6）项目拟建地点。

7）项目预期目标。

8）项目主要建设条件。

9）主要技术经济指标。

10）问题与建议。

3.4.2　项目投资环境与市场研究

1）投资环境分析；

2）市场供求分析；

3）销售预测；

4）营销策略。

3.4.3　建设规模与项目开发条件

1）建设规模设想比选；

2）推荐建设规模方案；

3）项目现状概况；

4）项目建设条件；

5）拟建场地条件比选；

6）推荐选址方案。

3.4.4　建设方案比选

1）设计指导思想、创意和设计原则。

2）项目总体规划方案。

3）建筑方案。

建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。

建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选。

4）主要技术经济指标。

3.4.5　节能节水措施

1）节能措施及能耗指标分析。

2）节水措施及水耗指标分析。

3.4.6　环境影响评价

1）项目建设地环境状态。

2）项目实施与运作后对环境的影响。

3）环境保护措施。

4）环境影响评价专项报告。

3.4.7　劳动、安全、卫生与消防

1）危害因素分析。

2）有害物质种类及危害程度等分析。

3）安全设施与措施。

4）消防设施与措施。

5）土石方爆破安全。

3.4.8　组织机构与人力资源

1）组织机构的设立、体系、网络、管理层次。

2）人力资源及其配置。

3.4.9　项目进度计划

1）建设工期目标。

2）项目进度计划（网络图、横道图）。

3.4.10　投资估算与资金筹措计划:

1）投资估；

2）编制投资估算表，含总投资汇总表与分年度计划；

3）资金筹措方式与来源；

3.4.11　财务评价

财务评价主要是考核项目的经济效益，主要包括:

1）财务评价基础资料选取；

2）销售出租收入计算；

3）编制财务评估分类报；

3.4.12　社会评价

1）项目对社会的影响评价；

2）社会风险分析；

3）评估结论等。

3.4.13　研究结论与建议

1）结论。

2）建议。

3.5项目可行性研究案例

案例1　某项目可行性研究报告

案例2　开发建设洞头三盘岛项目预可行性研究报告

第三章土地使用权的获取和开发前期准备

通过本章学习，要求了解我国土地使用制度，熟悉土地使用权获得的基本途径和程序，并掌握具体运作规则，熟悉房地产开发中拆迁工作程序和安置工作内容及方法，熟悉房地产开发项目前期准备工作内容，通过实践掌握房地产开发前期相关工作流程。

。

4.1土地的基本概念

说到土地，必然要联系到我们生活居住的地球，地球属太阳系中的一棵行星。

它是由50亿年前天体演化的产物。

土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。

广义上看，土地是指陆地及其地表上下空间的全部环境因素，是由土壤、岩石、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。

土地具两重性，它不仅是资源，而且是资产，是财富。

4.1.1　土地的特性

1．土地的自然特性

（1）土地的不可移动性

（2）质量的差异性；

（3）不可再生性；

（4）土地效用的永续性。

2．土地的经济特性

（1）供给的稀缺性；

（2）可垄断性；

（3）土地利用的多选择性；

（4）效益级差性。

4.1.2　我国土地资源管理的相关法规

1．土地所有制

⑴全国国土资源都是社会主义公有制；

⑵土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制；

⑶土地的全民所有制具体采取的是国家所有制形式；

⑷土地的劳动群众集体所有制；

⑸城市市区的土地全部属于国家所有；

⑹农村和城市郊区的土地有的属国家所有，有的属农民集体所有。

2．土地所有权

（1）土地所有权的概念；

（2）土地所有权的权能：

土地所有权的权能有占有权、使用权、收益权、处分权。

（3）土地所有权的特征

（4）土地所有权的发生、变更和确认

3．土地使用权

（1）土地使用权的概念

（2）土地使用权的特征（3）土地使用权的权能（4）土地使用权的限制

4.2土地使用权的获取途径和程序

没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。

当完成市场发析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。

4.2.1　土地储备与土地一级开发

土地储备开发成本包括：

①征收、拆迁补偿费及有关税费；

②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

③市政基础设施建设有关费用；

④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

⑤贷款利息；

⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

4.2.2　获取土地

1．土地使用权划拨

⑴土地使用权划拨的概念　⑵划拨土地使用权程序①申请②审批③拨地④发证⑶划拨土地使用权的经营

2．土地使用权出让

土地使用权的出让方式包括：

（1）协议出让

（2）招标出让（3）拍卖出让（4）挂牌出让

4.2.3土地使用权转让

1．土地使用权转让的概念　

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，它既受市场价值规律的调节，又受土地所有者的监督和控制。

在土地使用权有偿出让后，土地使用者经过一定的投资，开发和经营，将其支配的土地使用权全部或部分再转移，新的土地使用者要向转让者支付一定的转让费用。

2．地使用权转让方式

地使用权转让方式一般有三种转让方式，即出售、交换、赠与。

3．土地使用权转让条件　

土地使用权转让的基本条件是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用。

可进行转让。

4．土地使用权转让程序

（1）申请：

由用地方向土地出让方提出土地使用权申请。

（2）审批：

由国土资源管理部门根据土地出让合同及转让条件，依法对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转让。

（3）签订转让合同：

土地转让合同是当事人之间就转让土地使用权而达成的协议。

依法制定土地使用权转让合同，对当事人具有法律效力，双方必须全面履行合同条款中约定的各自承担的义务，任何一方不能擅自变更或解除。

（4）公证：

由城市公证机关对转让合同进行公证。

（5）登记：

土地使用权转让双方凭转让合同、公证、认证文件向国土资源管理部门办理登记过户手续，领取土地使用证和房屋产权证。

4.2.4　土地使用权的出租

1．土地使用权出租的概念

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用租赁一般是同房屋租赁结合在一起进行的。

单纯的场地出租行为在整个土地使用权租赁市场中的比例较小。

2．土地使用权出租条件和程序

（1）哪些情况可以出租

（2）限制条件（3）出租程序

4.2.5土地使用权抵押

1．土地使用权抵押2．土地使用权抵押的条件

3．土地使用权抵押程序4．土地抵押权的灭失

4.3房地产开发中的拆迁补偿与安置工作

4.3.1　房屋拆迁概念

取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆迁房屋所有人进行补偿或安置的行为。

主要工作内容包括：

1）城市危、旧房改造涉及的房屋拆迁。

2）城市功能，用地规划和空间结构调整涉及的房屋拆迁。

3）城市基础设施拆迁。

4）环境治理如绿化建设、污染治理工程等涉及的房屋拆迁。

房屋拆迁的管理体制、法律制度、许可制度。

4.3.2　房屋拆迁程序

1．房屋拆迁申请

1）经行政主管部门批准的建设项目立项批准2）建设用地规划许可证3）土地有偿使用证明4）建设工程规划许可证等有效的批准文件

2．房屋拆迁审批

3．签订拆迁协议

（1）拆迁协议的主要内容

1）拆迁房屋的坐落地点、面积和用途。

2）补偿形式。

3）补偿金额。

4）安置用房面积、地点或货币安置金额。

5）搬迁过渡方式及期限。

6）违约责任等。

（2）房屋拆迁协议的特征

房屋拆迁协议的当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位或个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人。

房屋拆迁协议签订有有相对的强制性以及严格的时间限制。

4.3.3　房屋拆迁的补偿

1．补偿对象：

是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不是使用权人，所有权人既包括公民也包括法人。

2．补偿形式　：

房屋拆迁补偿形式有两种，即产权调换和作价补偿。

3．拆迁补偿标准4．特殊情况的房屋拆迁补偿

4.3.4　房屋拆迁的安置

1．房屋拆迁的安置对象

2．房屋拆迁安置的形式：

（1）货币安置

（2）实物安置

4.4房地产开发的前期准备工作

房地产发展商在取得土地使用权，筹集到足够的项目开发资金和完成拆迁补偿与安置工作后，应抓紧项目招标之前的建设准备工作，即开发前期的开工准备工作。

在这个阶段就是要完成为项目施工创造一切必要的外部条件。

主要应完成以下工作：

（1）首先必须抓紧办理和完善项目的报建和施工所需的各种批件、证件手续。

（2）完成规划设计及建设方案的最后确定。

（3）完成施工现场勘察与施工图设计。

（4）准备施工现场进行场地的“三通一平”工作，同时到各主管部门报批和协调处理。

搞好变配电、煤气、消防、电信、环保、供水等基础设施配套工作。

（5）为选择施工、监理单位作好招标的准备工作。

4.4.1　建筑工程施工许可的基本规定

房地产开发单位必须在项目立项批准后，工程发包前，向建设行政主管部门或其授权的部门办理工程报建登记手续。

未办理报建登记手续的工程，不得发包，不得签订工程合同。

并在开工前向建设行政主管部门或其授权的部门申请领取建设工程施工许可证。

未领取施工许可证的，不得开工。

4.4.2　申请建筑工程许可证的条件及法律后果

1．申请建筑工程许可证的条件　

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；

（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（4）已经确定建筑施工企业；

（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

（6）有保证工程质量和安全的具体措施；

（7）建设资金已经落实；

（8）法律、行政法规规定的其他条件。

2．领取建筑工程许可证的法律后果　

按照国家有关规定，建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。

因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期：

延期以两次为限，每次不超过3个月。

既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

第五章房地产开发项目的管理

通过本章学习要求掌握房地产开发项目管理的基本内容，熟悉房地产开发项目招标管理及合同管理的相关知识，并掌握房地产开发项目的质量、进度、投资控制的主要内容和方法，熟悉开发项目竣工验收管理的主要程序和内容，通过实践能掌握房地产开发项目质量验收的基本环节。

5.1　房地产业主对开发项目的管理

一个房地产项目的开发，参与建设的单位和组织很多，有政府部门参与的宏观控制和管理，有规划勘察设计单位、施工承包商和分包商、工程监理单位、材料设备供应商。

作为当前实行项目法人负责制的项目业主，则是开发建设项目自始至终的参与者，本节侧重介绍项目业主对项目管理的内容。

5.1.1业主项目管理概述

1．涵义2．业主对项目管理的目的3．业主对项目管理的特点和作用

5.1.2　业主项目管理的主要任务

1．项目决策阶段的主要任务2．项目准备阶段的主要任务

3．项目实施阶段的主要任务4．竣工验收阶段的主要任务

5.2　房地产开发项目的招标管理

5.2.1　招标投标法律制度概述

1．招标的范围2．招标备案要求3．招标方式4．招标程序主要步骤

5.2.2　勘察设计招标投标管理

1．勘察招标概述2．设计招标概述：

3．设计招标文件4．设计投标书的评审

5.2.3　建设工程监理招标投标管理

1．建设工程监理招标概述

（1）监理招标的特点

（2）委托监理工作的范围

2．评标考虑的内容

1）投标人的资质等级、规范的监理范围、主管部门或股东单位、人员综合情况等。

2）监理大纲。

3）监理单位的主要监理人员，如总监和主要专业监理工程师的情况。

4）监理组织及监理人员的综合素质5）监理单位检测仪器装备水平。

6）近几年的监理业绩。

7）监理费报价和费用组成。

5.2.4　施工招标投标管理

1．施工招标的特点2．招标文件的编制

第一卷　投标须知、合同条件及合同格式第二卷　技术规范

第三卷　投标文件第四卷　图纸

3．评标

（1）综合评标法

（2）评标价法

5.3　房地产开发的项目合同管理

5.3.1　项目合同管理的基本原则

1．符合法律法规的原则2．平等自愿的原则3．公平原则

4．诚实信用原则5．等价有偿的原则

5.3.2　房地产项目合同体系及其示范文本

房地产项目合同文本体系

由国家建设部、国家工商总局联合