伍家规划.docx
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伍家规划
第一章总则
第一条为适应宜昌市城市建设发展的需要,科学合理地开发伍家岗中心区,完善城市功能,提升城市地位,促进伍家岗区和谐发展,顺利实施宜昌市总体规划和伍家岗分区规划,特制定本规划。
第二条本规划依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》,《宜昌市城市总体规划(2005-2020)》、《宜昌市近期建设规划》以及其他有关法规、技术标准和规范的要求编制。
第三条本规划适用于宜昌市伍家岗中心区规划范围内各街坊、地块以及各类用地建设的规划管理工作,并作为修建性详细规划的依据。
第四条规划范围为柏临河以北、桔城路和白沙路以南、宜黄高速公路以西和长江所围合的区域,总用地面积为3.53平方公里。
第五条宜昌市伍家岗中心区开发策略
城市化提速——完善城市整体空间格局
产业化集群——带动地区经济的跃升
生态化开发——建立生态型开发框架
标志化形象——塑造城市东部的核心门户
人文化理念——延续城市历史文脉
弹性化建设——提高管理控制的操作性
第六条规划建设目标
将伍家中心区建设成为宜昌市的城市双中心之一,承担宜昌市东部金融、商贸、文化、物流信息等功能,打造城市新的经济增长点,创造综合型、生态化的中心商务区,建设城市副中心,形成宜昌市东部门户的标志性形象地区。
第七条规划区性质
宜昌市预留的市级行政中心、伍家岗区级中心、市级物流中心,是以金融、商贸、文化娱乐、物流信息为主,具有山水特色的城市片区。
第八条本规划年限:
2006年——2010年
第九条规划区规模
规划提出控制伍家岗中心区人口密度,适当提高该区人口总量的原则。
规划总用地353.8公顷,严格控制该地区的人口密度和总量,人口净密度控制在105.7万人/公顷以内,人口总量控制在3.5万人左右,增加人口1.5万人左右。
第二章土地利用规划
第十条规划原则
以人为本
可操作性
可持续发展
标志性
生态性
第十一条规划布局结构
规划区主要形成“5组团、4中心、一区、两带”的空间布局。
5组团:
即将居住区按地块划分为共勤组团、伍临路组团、李家湖组团、小洋坝组团和旭棉组团。
4中心:
即以五一广场为中心的区域中心,以白沙公园为中心的绿化中心、沿江的行政中心和临柏临河的物流中心。
一区:
为沿江的公共设施片区。
两带:
为滨江绿化带和临宜黄高速的山头保护带。
1、功能定位:
行政功能:
市级行政中心、区级行政功能
文化功能:
影剧院、文化中心、少年活动中心
交通功能:
汽车站、公共停车场
商业、娱乐功能:
购物中心、娱乐中心、游戏厅、歌厅等
商务功能:
写字楼、金融中心等
休闲功能:
公园、城市型游乐园、运动场、体育馆等
物流功能:
物流、仓储、运输、信息等
居住功能:
城市型住宅、特色住宅等
2、功能布局:
A、核心区:
以城市发展轴线为中心,集中城市活动的中心设施。
主要布置在五一广场周边,用地约43公顷。
B、居住区:
规划城市住宅主要布置在伍临路两侧,山地之间布置山地特色住宅,总用地约121公顷。
C、办公区:
规划在临江沿江大道一侧布置现代化、生态型的市级行政办公中心,用地约34公顷。
D、物流区:
沿柏临河区域规划设施配套齐全的现代物流中心,用地约26.2公顷。
E、绿化生态区:
利用山体、河流,整治舒适的公园环境、休闲设施、游乐绿地等,用地约60公顷。
第十二条居住用地规划
居住人口分布
规划以东山大道、沈家店路和伍临路为界,划分形成5个居住片区:
桔城路以南的共勤组团、伍临路以东、沈家店路以北的伍临路组团、伍临路以东、沈家店路以南的旭棉组团、伍临路以西、沈家店路以北的李家湖组团及伍临路以西、沈家店路以南的小洋坝组团。
规划伍家岗中心区居住用地121.7公顷,人均34.8平方米,占该区建设用地的36.2%。
公共服务设施配置
对于公共设施的配置要贯彻如下四原则:
即齐备原则、可选择原则、便利原则和效益原则。
大型超市、大型文化娱乐设施及医疗设施按社区配置,其它设施及中学、小学、幼儿园按《城市居住区规划设计规范》标准逐级进行配置,用地标准可较规范标准适当提高。
小区级公共绿地
居住小区必须安排小区级公共绿地,新建和改造的居住小区绿地率应不低于30%。
各片区公共绿地主要布置在滨水、山坡地区及片区中心,小区及组团应配置健身活动场地、图书阅览室、小型超市、医疗诊所及文化娱乐设施,少年儿童游戏、老年人室外健身设施设备与场地。
第十三条工业用地规划
伍家岗中心区所有工业贯彻“退城进园”的原则,不保留工业用地。
在规划期内基本完成工业区的外迁改造。
第十四条行政办公用地规划
1.沿江大道临江地区预留规划市级行政办公中心,用地约23.4公顷。
2.五一广场以东规划布置伍家岗区级行政中心,用地约3.7公顷。
第十五条商业用地规划
1、商务办公:
规划布置在五一广场以东南地区,可采用高低结合的布局形式,形成大型办公与商务综合体。
用地约3.7公顷。
2、新型商业中心:
商业区规划布置在五一广场东边及伍家岗中心区的南部的物流用地上,用地约28.8公顷。
第十六条文娱体育用地
规划在五一广场西南部保留五一剧院,用地约0.8公顷;在沈家店路东侧保留原文化体育设施,用地约0.61公顷;在桔城星光东边的村民住宅用地中规划一处体育场馆,用地约0.48公顷。
在每个居住片区内建设居住区级文化中心,包括图书阅览室、一处300-500座的多功能电影院以及青少年活动中心等文化娱乐设施。
在各居住小区建设文化活动站、以及老年人活动室,以满足广大市民的文化娱乐生活需要。
第十七条医疗卫生用地
保留位于伍家岗中心区的原仁和医院仁济门诊部。
考虑区域服务的职能需要,按1—1.5万人的居住小区范围设置一个社区卫生站,该卫生站规划的建筑面积按不小于300平方米的标准配置,规划用地面积不小于500平方米。
(参照《城市居住区规划设计规范》GB50180—93)
第十八条教育用地
规划学校用地按照国家规范标准合理设置。
在伍家岗中心区内保留中学1所,即市十三中学,配建为30个班的规模;另在沈家店路南侧规划中学一所,用地约为1.2公顷,配建24个班的规模;并保留小学三所,即为白沙小学,伍家岗小学,宜棉子弟小学,配建规模分别为24个班,24个班和18个班。
第十九条社区服务设施规划
建立多级社区服务网络
结合现有居委会分布和居住人口布局,规划共安排布置7处居委会。
整个伍家中心区内有现状居委会三个,另规划4个居委会。
具体位置详见公共设施分布图。
按每300—1000户设一个社区居委会,每个社区居委会应配置不小于300平方米的建筑规模。
每个居住小区应配置一个社区服务中心,其建筑面积为200—300平方米,用地面积为300—500平方米。
居住区内应布置社区卫生服务中心、福利院、街道办事处、文化活动中心、中学、开闭所、派出所等配套设施;居住小区内应具备幼儿园、小学、卫生站、文化活动站、储蓄所、社区服务中心、便民超市、菜市场、健身中心等设施。
公共服务设施配建标准
按照《城市居住区规划设计规范》GB50180—93相关控制指标配置。
居住区级公共服务设施的设置要求
居住区级商业服务、金融邮电和文化体育(运动场除外)等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段,形成居住区级公共活动中心。
中心菜场和集贸市场应设在室内,宜设在运输车辆易于进出的相对独立地段,与住宅要有一定的间隔,避免干扰。
居住区级公共活动中心、中心菜场、集贸市场和人流较多的公共建筑。
按照《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(08-7-96)的规定,就近配建公共停车场(库)。
小区和组团级公共服务设施的设置要求
幼儿园、托儿所应按其服务范围均匀分布,设于方便家长接送的地段。
幼儿园、托儿所应有独立院落和出入口,其建筑应满足规定的日照要求。
中学、小学应按其服务范围均匀布置,小学的设置应避免小学生穿越城市干道。
中小学教学楼应满足规定的日照要求。
学校运动场与邻近住宅要有一定的间隔。
小区级商业服务设施可设在小区的主要出入口,宜与居民的出行路线相吻合。
组团级商业服务设施应均匀分布在各组团之间。
宜昌市伍家岗中心区城市建设用地对比一览表(表一)
序号
用地
代码
用地
名称
现状
规划
面积
(公顷)
占城市建设用地(%)
人均
用地
(m2/人)
面积
(公顷)
占城市建设用地(%)
人均
用地
(m2/人)
1
R
居住用地
70.28
34.8
35.14
121.75
36.2
34.78
2
C
公共设施用地
27.49
13.6
13.75
66.62
19.8
19.03
3
M
工业用地
62.21
30.8
31.11
--
--
--
4
W
仓储用地
--
--
--
6.36
1.9
1.82
5
T
对外交通用地
4.59
2.3
2.30
4.59
1.36
1.31
6
S
道路广场用地
13.92
7.6
3.96
55.91
16.64
15.97
7
U
市政设施用地
12.6
6.2
6.3
12.74
3.8
3.64
8
G
绿地
3.44
1.9
1.72
60.11
17.9
17.2
9
D
特殊用地
7.66
4.2
3.83
8.53
2.5
2.84
总计
202.19
100
101.1
336.55
100
96.2
注:
现状人口2万;规划人口3.5万
第三章绿地景观系统规划
第二十条绿地系统规划原则
结合自然
城市绿地系统与长江滨水绿带、沿高速公路防护绿带和白沙公园贯通,形成点、线、面相结合的城市开敞空间系统,构成完整的生态绿地体系。
合理布置
公园绿地结合居住区的中心均匀分布,方便居民就近使用。
沿线展开
形成良好的滨水绿化和道路绿化,沿滨江岸线设置绿地作为公共活动场所。
第二十一条绿地系统规划
规划以宜黄高速公路防护绿带为生态绿带,以沿江带状的绿化和道路绿带为骨架,以白沙公园和街头绿地为重点,创造完整合理的城市绿地系统。
规划的伍家岗中心区将形成“三心、两带、两轴、多点”的空间景观构架。
“三心”即以五一广场为中心的片区中心、以白沙公园为中心的绿化中心和沿江的行政办公中心。
“两带”即宜黄高速的山头保护带和滨江景观渗透带。
“两轴”为沿伍临路发展的城市景观轴和沿沈家店路延伸的绿化轴。
“多点”为滨江公园临路口布置的景观点和规划的街区公园、街头绿地。
1、白沙公园
保持山地自然风貌,规划白沙自然生态公园。
2、滨水公园
结合沿江大道延伸段,延续滨江公园。
3、居住区级绿地
从改善居住生活环境的角度考虑,在居住区内部设置居住组团级公共绿地
4、小游园
将城市零星地块规划为街头绿地、增设小游园。
5、带状绿带
以柏临河滨水绿带和宜黄高速公路防护绿带为生态绿环,以沿江带状的绿化和道路绿带为骨架,以城市公园和大范围的均匀分布的居住区点状绿地为重点,以沿沈家店路绿化带为纽带,创造完整合理的城市绿地系统。
第二十二条绿化指标
新建居住区绿地率不低于30%;
学校、医院、机关团体、文化设施绿地率不低于30%;
交通枢纽、商业中心绿地率不低于25%。
规划公共绿地面积达到60.11公顷;人均公共绿地指标为17.2平方米。
第二十三条景观系统原则
1、生态环境与人工环境相结合,充分尊重自然生态环境;
2、充分重视开放空间和道路作为空间构图骨架的作用,注重道路和开放空间的界面设计;
3、构筑现代化城市环境,坚持以人为本的原则,系统组织城市开放空间,强化街道空间的特色,创造高品位的城市空间环境。
第二十四条总体控制
加强与自然生态用地、滨水岸线和城市绿地的沟通与联系,构造具有山水特色和滨水风貌的生态型城区。
严格限制自然要素周边地区的高层建设,以保护山体、江岸自然景观的视觉通达性。
沿长江岸线开通步行带,加强绿化和活动设施,与公园、街头绿地、商业和旅游休闲绿地等绿化开敞空间共同构筑城市公共活动空间系统。
第二十五条建筑形体与色彩
规划对片区内建筑的形体与色彩原则上作了如下规定:
行政办公区建筑群建筑体量较大,建筑对公共空间起围合作用,建议建筑采用协调一致的体量和高度,在天际线上应强调整齐划一。
建筑造型以水平线条为主,开窗简洁,细部处理精致,以突出行政办公大楼为主要目标。
建筑色彩上应强调统一协调,以素灰系列为主,细微的差异不应影响总体的一致。
大型公共建筑以低矮的大空间建筑为主,结合文化建筑的设计,采用统一的体量和建筑风格,建议以水平线条构图为主,主要建筑可有对比变化。
建筑色彩可采用相对明快的色系,不必强调统一,但在色调上应有一定的协调或对比关系。
文化建筑和体育建筑在造型上要求形象突出、个性鲜明,空间处理也可灵活多样,体量的大小完全根据需要。
在色彩的使用上以突出场所标志性为目的。
居住区的服务中心建筑群在体量、高度等关系上应符合空间构图的基本原理,建筑的裙楼在近人尺度上应有一定的呼应。
建筑风格可多样,色彩上也应丰富,营造出充满活力的商业氛围。
建议在建设前对整个建筑群深入地做详细的空间环境设计,以保证空间环境品质。
二类住宅区居住建筑群以多层的城市住宅为主,建筑体量不宜过大,在建筑布局上应错落有致。
建筑形式宜采用坡屋顶,可根据不同的开发意向采用不同的风格。
建筑色彩上在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。
第四章建设开发控制
第二十六条以街坊为单位成片开发时,街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整,规模和配套设施项目必须符合分图图则所规定的指标要求。
第二十七条在开发过程中,由于现实原因或特殊要求,确需变更规划用地性质时,按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90),一般控制原则:
用地性质的大类性质禁止变更;中类性质变更需要有相关分析论证,经专家评审和规划主管部门核准后,方可变更;小类性质变更必须经规划主管部门核准。
第二十八条控制指标类型
控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。
规定性指标必须遵照执行,指导性指标是参照执行的。
一、规定性指标包括:
1.用地性质;
2.建筑密度(建筑基底总面积/地块面积);
3.建筑控制高度;
4.容积率(建筑总面积/地块面积);
5.绿地率(绿地总面积/地块面积);
6.交通出入口方位;
7.停车泊位及其他需要配置的公共设施。
二、指导性指标包括:
8.拆建比;
9.人口容量(人/公顷);
10.建筑形式、体量、风格要求;
11.建筑色彩要求;
12.其他环境要求。
第二十九条地块划分
按照“街区——地块”二级划分用地,根据伍家岗中心区干道网骨架和用地功能结构,规划将伍家岗中心区划分为五个居住组团和一个物流片区和一个行政办公片区。
每个片区根据城市干道、土地使用性质和各类规划控制界线划分为11个街区和147个地块。
每个街坊平均面积30.6公顷,每个地块平均面积2.25公顷。
一般商业地块细分至1公顷左右,居住地块细分至1~2公顷。
建议居住地块的修建性详细规划范围较小的可以将周边相关区域纳入整体规划范围,各种设施统一考虑。
第三十条土地使用性质
为了与土地开发建设和土地出让的具体条件相适应,规划充分考虑功能布局的同时,对土地进行了用地细分。
根据用地使用功能,按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90)进行分类,土地分类以小类为主。
第三十一条兼容性控制
为适应市场经济发展的需要,考虑土地使用的不确定性,给规划管理提供一定程度的灵活性和弹性,按《用地性质适建表》(表二)满足土地性质的兼容性,但须保持总用地的相对平衡。
建设用地适建范围表(表二)注:
X表示不得设置,√表示允许设置,O表示有条件允许设置
设
建
别
类
地
用
居住用地
公共设施用地
仓储用地
市政公用设施
U
绿地
第一类
R1
第二类
R2
第三类
R3
商贸、办公
Cl、C2
教科文卫、文物古迹
C3-C7
普通、仓库
W1
公共绿地
Gl
生产防护绿地G2
低层独立式住宅
√
√
O
X
X
X
X
X
X
多层居住建筑
√
√
O
O
X
X
X
X
X
高层居住建筑
X
O
√
O
X
X
X
X
X
单身宿舍
X
√
√
X
√
O
O
X
X
居住区级以上行政办公建筑
X
√
√
√
√
X
X
X
X
居住区级以上商业服务设施
X
√
√
√
X
O
X
X
X
居住区级以上文化设施
X
O
O
O
√
X
X
X
X
居住区级以上娱乐设施
X
X
X
√
X
O
X
X
X
居住区级以上体育设施
X
O
X
X
√
X
X
X
X
居住区级以上医疗卫生设施
X
O
O
X
√
X
X
X
X
办公建筑商办综合楼
X
O
O
√
O
O
X
X
X
一般旅馆
X
O
O
√
O
O
X
X
X
小区教育设施(中小学、幼托机)
√
√
√
X
√
X
X
X
X
居住小区商业设施
√
√
√
√
√
O
X
X
X
居住小区文化设施
√
√
√
√
√
X
X
X
X
居住小区体育设施
√
√
√
X
√
X
X
O
O
居住小区医疗卫生设施
√
√
√
X
√
X
X
X
X
居住小区市政公用设施
√
√
√
√
√
√
√
O
O
居住小区行政管理
√
√
√
O
√
O
O
X
X
小型农贸市场
X
√
O
√
X
O
X
X
X
小商品市场
X
√
O
√
O
O
X
X
X
旅游宾馆
X
O
O
√
O
X
X
X
X
商住综合楼
X
√
√
√
O
X
X
X
X
高等院校、中等专业
X
X
X
X
√
X
X
X
X
职业学校、技工学校
X
O
O
O
√
O
X
X
X
科研设计机构
X
O
O
O
√
X
X
X
X
普通储运仓库
X
X
X
X
X
√
O
X
X
农副、水产品批发市场
X
X
X
√
X
√
X
X
X
社会停车场、库
X
O
O
√
O
√
√
X
O
加油站
X
X
X
O
O
√
√
X
X
客、货运公司站场、
X
X
X
X
X
√
√
X
X
市政公用设施
X
X
X
X
X
√
√
O
O
第三十二条建筑容量控制
规划对各片区提出了相应的土地开发强度控制,开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、居住人口容量等。
1、居住用地
伍家岗中心区居住用地容量控制分为:
多层住宅容积率不大于1.6,建筑密度不大于30%;
中、高层住宅容积率不大于2.5,建筑密度不大于25%;
部分地块可少量建纯高层建筑,容积率不大于3.5,建筑密度不大于25%。
按中小学有关规划规范,中学容积率不宜大于0.9,小学容积率不宜大于0.8。
该规划区域中小学均为保留用地,按现状地块的容积率进行控制。
规划中学容量控制按照《宜昌市城市规划管理技术规定》及相规范进行控制。
体育、医疗以及其他市政配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。
具体地块的容量控制指标按照《宜昌市城市规划管理技术规定》相关规定控制。
2、公共建筑类用地
1)、行政办公建筑
规划要求办公建筑布局相对紧凑,尽可能多的留出公共活动空间,尽量避免办公机构的大院形式。
2)、商业服务建筑
商业建筑多层容积率控制在3.0以下,高层容积率控制在5.0以下,多层建筑密度控制在40%以下,高层建筑密度在38%以下。
3)文化建筑
文化娱乐建筑多层容积率控制在3.0以下,高层容积率控制在5.5以下,多层建筑密度控制在45%以下,高层建筑密度控制在40%以下。
其他公共建筑容量严格按《宜昌市城市规划管理技术规定》中的相关规定控制。
旧区改造地段,其建筑密度、容积率可根据城市规划的实际情况按同类控制指标最多可提高0.1。
建筑基地为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按表四:
《建筑面积补偿表》的规定适当增加建筑面积。
增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积(建筑物基地面积乘以核定建筑容积率)的20%。
《建筑面积补偿表》(表四)
核定建筑容积率(FAR)
每提供1平方米有效面积的开放空间,
允许增加的建筑面积(M2)
FAR≤2
1.5
2 2.0 4 2.5 第三十三条居住建筑间距 住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素,尽可能采取较好朝向(南偏东15°——南偏西15°),避免东西向布置。 住宅间距严格按《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。 第三十四条建筑物退让 建筑退让按照《宜昌市城市规划管理技术规定》中相关规定进行控制。 具体标准由经批准的详细规划确定或由城市规划管理部门核定。 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其退让距离除符合上述规定外,还必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求。 第三十五条建筑物的高度控制 1、道路两侧建筑物控制高度 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定: 1)沿路一般建筑的控制高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍,即: H≤1.5(W+S); 2)沿路高层组合建筑的高度,按下式控制: A≤L(W+S) 式中: A——沿路高层组合建筑以1: 1.5(即56.3°)的高度角在地面上投影的总面积,L——建筑基地沿道路规划红线的长度,W——道路规划红线宽度,S——沿路建筑的后退距离。 3)建筑物临接两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。 建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的,在计算控制高度时,可将广场、河道、电力线路保护区的1/2宽度计为道路规划红线宽度。 2、建筑面宽的规定 1)建筑高度小于、等于24米,其最大连续展开面宽的投影不大于80米; 2)建筑高度大于24米,小于、等于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于70米; 3)建筑高度大于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于60米; 4)不同建筑高度组成的连续建筑,其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。 3、其他规定 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。 第三十六条建筑基地的绿地 计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。 具体计算原则按照《城市居住区规划设计规范(GB50180-93)。 第五章道路交通规划 第三十七条交通发展战略 1
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