估价师考试标准答案Word下载.docx
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33.√34.√35.×
36.×
37.√38.√39.×
40.√
四、综合分析题
1.D2.A、B、D3.A4.B
5.A、C、D6.B7.C8.A
9.A、D10.B11.B12.D
13.D14.B15.B、D
2003年《房地产开发经营与管理》标准答案
1.D2.A3.D4.A5.B
6.B7.A8.C9.D10.B
11.C12.A13.C14.B15.A
16.B17.D18.B19.A20.A
21.A22.A23.B24.B25.C
26.A27.A28.A29.C30.D
31.B32.B33.B34.A35.A
1.A、B、C2.A、B、C3.A、B、C、D4.B、D
5.A、B6.A、B7.A、B、C、D8.A、C、D、E
9.B、C、D、E10.A、B11.A、B、D12.A、B、C、D
13.A、B、C、D14.C、D、E15.A、B、C、D
1.√2.×
3.×
4.√5.×
6.√7.×
8.×
9.√10.×
11.√12.√13.×
14.√15.√
四、计算题
(一)、第一种解法
1.购买商业店铺的总投资:
18000×
60=1080000(元)
2.购买商业店铺的自有资金:
1080000×
30%=324000(元)
3.购买商业店铺的抵押金额:
70%=756000(元)
4.抵押贷款还本付息额:
i=1.5%+5.31%=6.81%
A=P×
i/[1-(1+i)-n]
=756000×
6.81%/[1-(1+6.81%)-10]
=106693.99(元)
5.税前现金回报率:
324000×
12%=38880(元)
6.最低净经营收入:
106693.99+38880=145573.99(元)
7.毛租金收入:
145573.99÷
75%=194098.65(元)
8.最低月租金单价:
194098.65÷
(12×
60)=269.58(元/平方米)
第二种解法(按照单价的思路):
1.购买商业店铺的单价:
18000元/平方米
30%=5400(元/平方米)
70%=12600(元/平方米)
4.抵押贷款还本额:
=12600×
=1778.23(元/平方米)
5400×
12%=648(元/平方米)
648+1778.23=2426.23(元/平方米)
2426.23÷
75%=3234.97(元/平方米)
3234.97÷
12=269.58(元/平方米)
注:
1.列出公式:
i/[1-(1+i)-n],未计算或计算错误;
2.列出公式:
毛租金=净经营收入+经营费用,未计算或计算错误;
3.列出公式:
现金回报率=(净经营收入-抵押贷款额)/初始现金投入(或首付款),未计算或计算错误。
(二)、第一种解法(按照现金流入流出分项):
1、现金收入现值:
(1).租金收入现值:
A1÷
(i-s)×
〔1-(1+s)n/(1+i)n〕
=150×
12×
50÷
(12%-2%)×
〔1-(1+2%)10/(1+12%)10〕
=54.6765(万元)
(2).转售收入现值:
X÷
(1+12%)1O(公式中X为届时转售收入)
2、现金流出
(1).定金:
5×
(1+12%)=5.6(万元)
(2).追加首付款:
11.5万元
(3).贷款偿还:
①总房价:
50×
1.1=55(万元)
②贷款额:
55-(5+11.5)=38.5万元
③年还款额:
=38.5×
6.5%/[1-(1+6.5%)-10]
=5.3555(万元)
④折现值:
P=A÷
i×
[1-(1+i)-n]
=5.3555÷
12%×
[1-(1+12%)-10]
=30.3598(万元)
(4).出租成本:
出租成本=A÷
[1-(1+i)-n]
=3÷
=16.9507(万元)
(5).装修费用:
装修费用=6×
(1+12%)-10
=1.9318(万元)
3、转售价格:
令净现值为0,即
(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0,则有:
54.6765+X÷
(1+12%)1O-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318
=0
X=35.9216(万元)
转售单价为:
35.9612÷
50=0.7184(万元/平方米)
第二种解法(按照年份的顺序列出现金流)
得分项目与第一种解法相同。
2003年《房地产估价理论与方法》标准答案
四、单选题
1.C2.A3.C4.B5.A
6.C7.C8.C9.A10.C
11.B12.B13.B14.C15.B
16.A17.D18.A19.C20.B
21.C22.B23.C24.C25.D
26.C27.A28.B29.C30.A
31.C32.B33.B34.A35.B
五、多选题
1.B、C、D、E2.A、B、C、D3.A、B、C、D4.A、B
5.A、C、D、E6.A、D7.C、D8.A、C、E
9.B、C、D10.A、C、D、E11.A、B、D12.A、B、D
13.B、D14.A、B、E15.B、C、D、E
六、判断题
3.√4.×
5.√
9.×
10.×
11.×
12.×
13.×
1、解:
该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得,各层建筑面积为1000m2。
①项目正常经营第一层每年可获净收益
1000×
40%×
75%×
90%×
60×
12=19.44(万元)
②二、三层归属于房地产的净收益
2×
70%×
8500-10000000-2×
600=106(万元)
一、二、三层年合并可产生收益
19.44+106=125.44(万元)
其47年经营期收益价格:
V1=
(
万元)
或:
第一层47年经营期收益价格:
(万元)
第二、三层47年经营期收益价格;
③第4层每年净收益
12-80000=34(万元)
V2=
④5~10层办公楼部分年净收益
6×
20×
1800×
80%×
(1-10%)=186.624(万)
V3=
⑤11~24层商品住宅市场售价总计为:
V4=14×
4000=5600(万元)
⑥所求该房地产合计市场价为:
V1+V2+V3+V4=1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94(万元)
2、解:
算法一:
(1)通过对五宗交易实例分析可知,实例B属于急于购卖情况,其交易情况修正超过20%,不可作为可比实例。
交易实例D的交易日期是2001年3月31日,距估价时点较远,且2001年3月31日至2002年1月1日该类住宅楼的市场价格变动情况未知,所以交易实例D不可作为可比实例。
交易实例A、C、E均可作为估价对象的可比实例。
(2)交易实例的交易日期修正系数为:
A:
(1+1%)4=1.0406
C:
E:
(1+1%)3=1.0303
(3)各交易实例的交易情况修正系数为:
(4)各交易实例的房地产状况修正系数为:
(5)各交易实例的比准价格为:
5100×
1.0406×
0.9804×
1.0204=5309.18(元/㎡)
5200×
1×
0.9901=5357.55(元/㎡)
5000×
1.0303×
1.0309×
1=5310.68(元/㎡)
(6)估价对象住宅楼的评体价格为:
(5309.1+5357.7)÷
3=5325.77(元/㎡)
算法二:
1.0629=5530.31(元/㎡)
0.9713=5255.82(元/㎡)
1.0001=5311.21(元/㎡)
(5330.31+5255.82+5311.21)÷
3=5365.78(元/㎡)
算法三:
1.0638=5535.00(元/㎡)
0.9709=5253.66(元/㎡)
(5535.00+5253.66+5310.68)÷
3=5366.45(元/㎡)
算法一:
可比实例A:
VA=5100×
(1+1%)4×
(元/㎡)
可比实例C:
VC=5200×
可比实例E:
VE=5000×
(1+1%)3×
估价对象住宅楼的评估价格为:
(5309.1+5357.5+5310.7)÷
VA=5100×
VC=5200×
VE=5000×
(5530.42+5255.64+5311.36)÷
3=5365.81(元/㎡)
(5535.13+5253.53+5310.83)÷
3=5366.50(元/㎡)
若可比实例例超过3项,则按前3项选择判卷。
2003年《房地产估价案例与分析》标准答案
一、问答题(共3题,每题10分。
请将答案写在答题纸对应的括号下。
)
(一)答题要点:
1.公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义
2.成本法中的主要参数:
土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率
3.收益法中的主要参数:
潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费用、资本化率
4.假设开发法中的主要参数:
未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率(或折现率)、工期
5.以上参数均应采用客观合理的(正常的)、社会平均水平的
(二)答题要点:
1.选用成本法、收益法和比较法中任两种的
2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值
3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估
4.答①:
选用成本法时,地价构成中不含土地使用权出让金
答②:
或评估完全产权条件的价值,然后扣除需补交的土地使用权出让金
答③:
说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值
5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限,并从估价时点起计
(三)
1.现状房地产状况(物质实体、区位和权益)资料
2.规划部门批准的规划设计条件或详规(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)
3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)
5.相关税费
6.贷款利率
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平
8.该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用
9.市政配套费用和土地开发费用
10.该地区土地出让金(地价)的规定及标准
二、单项选择题(共2小题,每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸相应的括号内。
1.D2.B3.C4.C5.B
6.B7.D8.D9.D10.D
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处,(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。
1.“估价时间”用语错误,应为估价时点
2.缺少估价原则
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4.未分析租金水平的变化趋势
5.1层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
6.3层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
7.6层有效毛收入计算错,未考虑使用面积系数0.75
8.年运营费用中不应计算土地使用费
9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用
10.保险费计算基数错,不应以年租金收入为基数,应以建筑物价值为基数计
11.资本化率取值未说明理由和求取方法
12.可获收益年限错,应为36年
13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错
14.基准地价修正法中已经过年期错,应为4年
15.基准地价修正法无评估过程,土地价格的内涵未交待清楚
16.未计算精装修成本费用
17.建筑物折旧年限计算错(应38)
18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19.成本法中未考虑相关销售税费
20.未说明估价结果确定的理由(应加权计算,不应用简单算术平均)
1、每格只给3分(把第5、6条写在一格的,把第5、6、7条写在一格的)
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误。
(本题10分。
错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分。
请在答题纸上作答,不得在试卷上改错。
1.K
计算错,应为:
=100.3%
2.比准价格A,房屋内装修情况修正系数比反,应为100/101:
比准价格A=6000×
99.7%×
×
=6487(元/㎡)
3.比准价格C,容积率修正系数错误,应为
:
比准价格C=6900×
99.2%×
=6326(元/㎡)
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