新疆房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识房地产估价报告的写作模拟试题文档格式.doc
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85.6
150.0
123.6
借款合同
5、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为__。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
6、在按建筑物的层数分类中,普通办公楼属于。
低层建筑
多层建筑
中高层建筑
高层建筑
执行层的组织协调
7、已知某投资项目折现率为ll%时,净现值为1700万元,折现率为12%时,净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是。
(2005年试题)
11.12%
11.36%
11.66%
12.95%
借款合同
8、张某购买刘某的住房,两人签订了二手房买卖合同,约定总价款为260万元,双方约定违约金26万元,张某向刘某支付定金70万元,价款于半年后一次付清。
5个月后,该住房价格上涨为400万元,若刘某违约,张某可获得的最高违约责任价款是__万元。
A.96
B.104
C.140
D.166
9、在某居住区规划中,住宅建筑基底面积为400m2,住宅总建筑面积为1400m2,容积率为1.4,则住宅建筑净密度为__。
A.28.60%
B.35.00%
C.40.00%
D.50.00%
10、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发,国家依法将其收回,并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。
38
40
68
70
11、若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为。
78%
85%
117%
150%
12、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由__估价机构评估。
A.一家
B.两家
C.三家
D.多家
13、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是__元。
A.76800
B.79104
C.77952
D.81562
14、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求
B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率
D.价值、使用价值、供求
15、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于方面的制约。
建筑技术
土地权利设置
相邻关系
土地使用管制
16、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于__。
A.基准地价
B.政府定价
C.评估价
D.按国家规定确定的最低价
17、市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于__。
A.物业管理水平
B.同类型物业的市场供求关系
C.业主目标收益要求
D.物业适应性
18、下列关于施工图中的轴线,表述不正确的是__。
A.施工图中的轴线是施工中定位的重要依据
B.施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D.轴线用点画线表示,端部画圆圈,圆圈内注明编号。
轴线水平方向用英文字母由左至右编号,垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
19、某县拟建一大型体育馆,现根据该体育馆暖卫工程施工图编制的预算价格为预算价格。
建设项目
单位工程
分部工程
分项工程
20、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,受理拆迁估价技术鉴定后,估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组,处理拆迁估价技术鉴定事宜。
1
3
7
10
21、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为()。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
22、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,应选用作为其中的一种估价方法。
市场法
假设开发法
工业用地的监测点评估价格
23、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。
同一估价原则、同一估价时点
司一估价目的、同一估价方法
同一估价目的、同一估价时点
同一估价原则、同一估价日的
24、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容,息票一般以个月为一期。
6
9
25、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅,其中阳台的水平投影面积为3㎡,选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅,其中阳台的水平投影面积为4㎡,成交价格为90万元。
若该阳台封闭,成交价格可能到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。
83.51
85.26
85.36
87.16
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、投资性物业中运营支出占__的比例是运营费用比率。
A.税后利润
B.经营利润
C.净经营利润
D.净租金收入
2、投资者可以控制的风险包括()。
A.利率风险
B.政策性风险
C.资本价值风险
D.持有期风险
E.比较风险
3、行政裁决的主要制度有__。
A.行政调解制度
B.拆迁听证制度
C.集体决策制度
D.行政复议制度
E.行政公开制度
4、某企业总资产为150万元,负债30万元,资本公积10万元,留存收益10万元,盈余公积5万元,则该企业的实收资本为万元。
(2003年试题)
95
100
120
175
5、某宗房地产的年净收益为1.8万元,购买者的自有资金为6万元,自有资金的资本化率为12%,抵押贷款常数为0.078。
则该房地产的价格为__。
A.15.706
B.13.578
C.13.846
D.19.846
6、确定估价对象及其范围和内容时,应根据__,依据法律法规:
并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价方法
D.估价程序
7、用益物权包括__。
A.承包经营权
B.建设用地使用权
C.债权
D.典权
E.所有权
8、对于拍卖,下列说法错误的是__。
A.拍卖的当事人有三方,且三方缺一不可
B.拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的
C.拍卖商品的出售价格由买方定价
D.拍卖方式交易中,竞买人必须向拍卖人公开其实身份
9、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。
A.建设部
B.建设部住宅与房地产业司
C.建设部信息中心
D.中国房地产估价师与房地产经纪入学会
10、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有()。
A.更长的经济寿命
B.更显著的各异性
C.更强的适应性
D.更专业的物业管理
11、按照陈某的遗嘱,其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受,其中,应缴纳契税的有。
(2008年试题)
陈某的儿子
陈某的经纪人
陈某的继母
陈某的女儿
护理陈某多年的保姆
12、就收益性而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出。
较乐观的估计值
较保守的估计值
过高的估计值
过低的估计值
可能的估计值
13、依据《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,__。
A.由国家无偿收回
B.自动续期
C.应于届满前6个月申请续期
D.应于届满前1年申请续期
14、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
15、房地产抵押贷款二级市场的发展,实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。
A.分离
B.独立
C.对立
D.融合
16、以保险人承保危险的数量为标准,可将保险分为。
商业保险、社会保险和政策保险
财产保险和人身保险
自愿保险和强制保险
单一危险保险与综合危险保险
17、下列污染类型中,属于辐射污染的有__。
A.灯光污染
B.视觉污染
C.高压输电线污染
D.垃圾臭气污染
E.医疗照射
18、拍卖一非公物房地产,市场价2800万元,确定保留价2300万元,起拍价1500万元,成交价3200万元,事先未约定佣金标准,拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。
(2006年试题)
64
96
160
224
19、下列符合房地产估价机构一级资质的是__。
A.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上
B.业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上
C.注册房地产估价师人数要求,有15名以上专职注册房地产估价师
D.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上
20、在控制性详细规划中,仅用下限控制的规定性指标包括。
容积率
建筑红线后退距离
绿地率
建筑密度
车泊位
21、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。
这里的资源包括了等诸方面。
城市基础设施
高新技术
城市公用配套设施
资金
专业人员经验
22、下列关于工程建设项目招标代理机构,说法不正确的是__。
A.甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务
B.乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务
C.工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级
D.暂定级工程建设招标代理机构,只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
23、以下关于房屋征收补偿的说法,不正确的是__。
A.因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费
B.被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换
C.对被征收房屋价值的补偿,可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格
D.被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼
24、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方()元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
25、工业用地不得以方式出让。
招标
拍卖
挂牌
协议
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