房地产项目计划书两篇文档格式.docx
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9013×
1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本:
270元/㎡×
41568.8㎡=11223576元,
单位建筑面积地成本:
132.5元/㎡。
(5)、前期费:
规划设计费:
3元/㎡(含外网竖向),
审图费:
2元/㎡,防雷检测费:
1元/㎡,
测绘费:
2.72元/㎡,质量监督费:
环保相关费、环保评估费、项目立项报告费:
0.6元/㎡,
公司费用(工资、招待费等,计180万元)21.29元/㎡,
广告费:
100万元,即11.82元/㎡;
其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等):
65元/㎡。
土地契税(5%):
56万元,即6.62元/㎡,
消防管理费:
2元/㎡,设计费:
8元/㎡,
勘察费:
1元/㎡,监理费:
6元/㎡
质检费:
2元/㎡,
总计:
134.5元/㎡。
(6)、小区配套费:
①小区道路(含照明),30元/㎡。
②小区绿化景观,15元/㎡。
③小区外网:
给水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
④小区供热一次费:
40元/㎡。
小区供电:
90元/㎡。
(含有线电视、电话、网线、监控)。
消防:
人防:
35元/㎡。
上述计300元/㎡(建筑面积)。
(7)、住宅成本计:
900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,
总费:
1467×
58485=85797495元。
商业成本计:
1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡,
1767×
17683.98=31247592元。
车库成本计:
1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡,
1667×
9013=15024671元。
132069758元,计6.65%贷款利息,
140852397元。
2、销售估算:
(1)、住宅:
按2300元/㎡×
58485㎡=134515500元;
(2)、商业:
按3800元/㎡×
17683.98㎡=67199124元;
(3)、车库:
按2700元/㎡×
9013㎡=24335100元;
(4)、总计:
226049724元。
3、利润估算:
(1)、销售利润:
226049724-13920XX24=86848200元。
(2)、税金:
暂按下三项计:
①营业税:
5%
5%×
226049724=11302486元。
②所得税:
25%
25%×
86848200=21712050元。
③城建、教育附加税8%:
8%×
11302486=904198元。
(3)、税后利润:
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、项目资金运作
1、项目初期投资
(1)、土地费:
415068=1122.3万元
(2)、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计:
420万。
合计:
1542.3万元。
2、项目的融资
(1)、对工业园区已建厂房1-2#,6-11#租赁、出售。
(2)、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。
(3)、寻找共同开发的合作伙伴,对方出资,我方出地,负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务,达到利益双赢。
(4)、房屋销售过程融资。
(5)、银行抵押贷款。
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
(1)、严格执行建设程序,统筹安排各项工作。
(2)、重点抓规划、方案、施工图设计,做到设计合理,技术先进。
(3)、严把施工质量关,质量与进度协调统一,保证质量,按时完工,交付使用。
2、建设周期
(1)、20XX年3月20日-3月25日,地质勘察。
(2)、20XX年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。
(3)、20XX年4月1日-4月15日审图、图纸交底。
(4)、20XX年4月15-10月25工程施工阶段,10月25日全部竣工交付使用。
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域:
金城江区
2、及时开展销售宣传,准备工作(20XX年1月1日-3月1日),3月1日开始正式销售宣传。
3、销售中心办公室,内有小区规划图(景观、园林)沙盘,各种户型沙盘展示(20XX年2月20日做完)。
4、多方位广告宣传
(1)、网上宣传:
平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
(2)、通过媒体(报纸、广播、电视),销售宣传册,单体广告板,路灯广告板宣传。
5、与XX经济开发区、金城江区协商,由金城江开往东江镇、XX小区的相关公交车,在小区门前设站。
十、项目立项结论
通过以上论述,该小区建成后,能够达到对工业园区的企业有利生产,方便生活。
能够起到促进中小企业入驻工业园区,拉动XX经济开发及金城江区经济作用。
本项目在周边企业入驻具有一定数量,且有相应配套设施,户型平面布局合理,户型面积适宜,建筑风格高雅,颜色搭配合谐,观赏性强的景观园林,优良的施工质量,科学的物业管理,把握好销售市场,其项目是可行的。
篇二:
某房地产项目计划书总控制计划
第一章项目概况
一市场定位
1.项目名称
XX·
XXXXX
2.项目定位
现代商业步行街
现代都市商业步行街系统,核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽,以精品购物回廊,美食娱乐城,酒吧情调区为特色的集观光休闲带,地下商业城,生态豪宅,生活服务于一体的区域性景观购物中心,XX地标性建筑。
3目标客户
3.1目标客户群:
商业步行街
70%为:
30%为:
XX区为主体的商业物业投资者
本区域拆迁的临时门面经营者
XX区部分政府官员及灰色收入阶层
主城区商业物业投资群体
主城区个人投资经营户
主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买
新都市精品豪宅
90%为:
10%为:
XX区成功的私企、个体老板
XX区部分政府官员、公务员
追求现代生活的XX区中青年人群
主城区向XX区扩张的经营户
外来移民居住者
3.2终端消费群:
区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间,生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强;
充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项目形象概念
现代时尚的都市商业步行街
二项目简介
地块占地面积约32亩,地块南北各建1栋高层住宅建筑,中间由3-4层商业用房组成,总建筑面积约85000平方米,容积率约4.0,具体指标如下:
用地面积(㎡)
21625.6
商业总建筑面积(㎡)
61724
总建筑面积(㎡)
84535
主力店A(㎡)
6248
地上建筑面积(㎡)
62846
主力店B(㎡)
9177
地上商业面积(㎡)
46062
住宅总户数
99
住宅总建筑面积(㎡)
16731
容积率
3.9
垃圾站面积(㎡)
53
覆盖率
50.8%
地下建筑面积(㎡)
21689
绿化率
25.3%
地下商业面积(㎡)
15662
机动车停车数
140
仓储及设备用房(㎡)
1983
地下停车位
115
地下车库(㎡)
4044
地面临时停车
25
一层商业建筑面积(㎡)
10052
一层商业套内面积(㎡)
6978
二层商业建筑面积(㎡)
120XX
二层商业套内面积(㎡)
8822
三层商业建筑面积(㎡)
11715
三层商业套内面积(㎡)
9449
四层商业建筑面积(㎡)
11350
四层商业套内面积(㎡)
8864
第二章项目控制总体目标
一投资规模
项目计划总投资18000万元,启动资金7000万元,详见第四章。
二投资收益目标:
项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元(其中车库未计算收益)。
详见第四章。
三工程进度目标
工程总进度从20XX年9月11日开工;
商业部分主题建筑20XX年5月31日完工,9月30日客户进场装修,12月底商业试营业;
住宅建筑20XX年12月31日完成结构封顶;
整个项目20XX年6月竣工,住宅20XX年10月交付使用。
详见第三章。
四总成本控制目标
总成本(含税费)为20320万元,力争控制在19000万元以内;
单方成本控制在2400元/㎡(不含税控制在2158元/㎡)。
见第四章。
五销售及推广目标
项目计划总销售额2.5亿元,20XX年底力争实现合同销售收入1.8亿元(开盘3个月内)。
详见第五章。
六招商目标
-2F~4F的主力店招商签约应在20XX年8月底签定协议或合同;
20XX年9月10日完成至少10家骨架店招商;
辅主力店必须引进知名品牌,20XX年10月初开始全面招商,20XX年8月完成90%的招商任务;
年出租总收益564万元(含物管费),其中自有资产出租收益331万元/年。
详见第六章。
七质量目标
工程质量达到合格标准。
第三章项目实施工程进度控制计划
一前期工作进度控制计划
为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行,必须严格控制项目的实施计划,项目的前期工作要确保按既定时间完成。
序号
工作内容
完成时间要求
执行部门
一
前期手续
1
初步设计
8月25日完成初步设计方案,8月30日办理完报建手续
项目部、研发部、总工办、拓展部
2
施工图审查
9月16日完成建施图,10月15日完成施工图
项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部
3
临时施工许可证
8月30日至9月10日
项目部、拓展部、总工办
4
施工许可证
10月8日至10月15日
预售许可证
10月16日至10月20日
项目部、拓展部、总工办、销售部
二
岗位安排
项目总监到岗
8月1日
项目部、总工办
监理工程师到岗
9月1日(土建、安装、预算个一名)
现场办公室确定
8月5日
三
开工前准备
施工临时用水电
8月4日至20日
市政管网拆迁
9月10日完成
项目部、拓展部
地质勘察单位确定
8月22日进场
项目部、成本部、总工办、设计院
环境评估及污水处理
8月15日确定
项目部、成本部、总工办
5
平基单位确定
8月30日确定
6
土建单位招标
8月31日完成
7
监理单位招标
四
销售前期准备
售楼部选址
8月4日讨论
项目部、营销部、研发部
售楼部设计
8月12日完成方案,8月25日完成结构和装修施工图设计
项目部、研发部、营销部、总工办
售楼部与围墙
9月11日动工,25日完工
项目部
销售面积测绘报告
9月30日
项目部、研发部、销售部
交房标准确定
二项目建设进度控制计划
备注
场地平整
9月10日至11月10日
基础工程
20XX年11月10日至20XX年12月30日
基础到±
0.00
20XX年1月1日至20XX年3月30日
商业建筑主体
20XX年5月30日主体完工
20XX年9月30日交客户装修
20XX年12月底商业部分试营业
住宅建筑主体
20XX年12月30日完工
综合竣工
20XX年6月30日完工
住宅交付使用
20XX年10月1日
第四章项目实施成本控制计划
一前期工程费
费用名称
计算方法
单价
(元/㎡)
金额
(万元)
土地费用
6000
方案设计费
85
初设及施工图设计费
148
地质勘探费
20
工程监理费
84535×
25.3
印花税
(1—4)×
0.5‰
3.2
城市配套费
免
80
8
人防费
13×
50%
13
54.9
9
白蚁防治费
0.5
4.23
10
报建综合费用、证照费
54.98
11
施工用水电
315KWA
35
12
其它费用
含实测费、审图费
21
小计
763
6452
二工程建设费
备注
土石方工程
100000×
14
建筑安装工程费
700
5917
包括塔楼外墙面
外墙装饰
450
裙房1~4层
电梯工程
650
24台(部)
智能化工程费
150
配套水电工程费
550
室外综合管网
中央空调
800
单冷/冷暖
消防设施工程费
70481×
176
-2F~4F
市政设施费
30
环境景观工程
11509×
200
230
道路、绿化及广场
天燃气系统
(99+20)×
3000
36
费用向业主收取,不计入成本
环保治理工程
灯饰工程
50
(1+…+13)×
4.5
15
9173
单方造价:
1085元/㎡
注:
项目前期工程费
(一)和工程建设费
(二)合计:
6452+9173=15625万元
三公司管理费用
责任部门
公司管理费
2.5亿×
2.0%
500
财务部、行政人事部
四营销管理费用
推广费用
2.5×
2%
包括售楼部及模型
销售费用
1%
250
含销售人员工资、奖励和日常管理费用
750
五招商管理费用
招商管理费用
一个月租金
六财务费用
公司财务费
1亿×
10%×
1年
1000
财务部、项目部
贷款1亿元人民币
七不可预见费用
不可预见费
(1+2+3+4+5+6)×
3%
530
八营业税费
营业税
5.75%
1437.5
交易过户税
1.0%
土地增值税
125
2062.5
九成本控制目标
1.总投资:
1+2+3+4+5+6+7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元
2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计:
2062.5万元
3.含税总成本:
(1)+
(2)=18240+2062.5=20302.5万元
3.总销售额:
(不含车库、主力店及其他骨架店卖场)2.5亿元
4.单方造价为:
18455万元÷
84535万平方米=2183元/㎡
其中:
商业建筑成本:
2323元/㎡
住宅成本:
1486元/㎡
5.税前销售利润:
25000—18455万元=6545万元
6.税前投资利润率(仅计算销售收入):
6545万元÷
18455万元=35.5%
7.自有经营性固定资产2.9万㎡,另有车库面积4000㎡,预计每年产生现金收益564万元
十说明
在执行过程中,严格按合同的有关规定执行,而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划,合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督,分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。
第五章项目实施销售及推广计划
一、销售原则
✧本项目尽可能全部销售,实现最大现金流
✧分部销售,控制节奏,制造销售饥饿度,实现快速集中销售
✧分三次开盘,在每次开盘中再进行销控,互为穿插,实现立体销售体系
✧以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)
✧在都市广场的销售中进行铺王拍卖,拉升价位,聚集人气
二、销售计划
顺序
时间
推出产品
第一次开盘
(10月26日)
20XX年10月26日
至11月14日
1F、2F
临街门面依广场分三次推出:
1.都市广场及相应的2F
2.动感广场及相应的2F
3.情调广场及相应的2F
第二次开盘
(11月15日)
20XX年11月15日
至12月5日
负1F、负2F
第三次开盘
(12月6日)
20XX年12月6日
至年底
电梯公寓
三、目标任务(总销售额共计2.5亿)
执行时间
目标销售额
20XX年11月
1.2亿
20XX年12月
4千万
20XX年1月
2千万
20XX年2月
1千万
20XX年3月
20XX年4月
20XX年5月
20XX年6月
20XX年7月
20XX年8月
总计
2.5亿
四、推广计划
1.第一阶段:
形象推广(8月中旬——9月中旬)
推广主题A:
(8月10——8月20日)
XX区——重庆一个新兴的工业强区,国家西部经济发展、综合体改试点区
目的:
让全社会了解XX,尽大扩张客户面
通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写
推广主题B:
(8月23——9月3日)
欣欣XX,投资热土,XX区各级党委和政府为投资者创造一个发财发展的投资环境
项目是政府规划开发,以增强投资者的信心
晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府性投资招商会/DM/厂矿单位巡展物料准备/XX主城入口广告位一块
推广主题C:
(9月5日——9月20日)
XX区政府旧城改造工程,20XX年XX地区商业项目的典范——XX·
晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府参与性的产品发布会/市民参与性的产品展示会/楼书/海报
2.第二阶段:
产品推广(9月中旬——10月中旬)
(9月23——10月7日)
传统商业区域中心最具规模的港式购物中心,区域经济的核心点——XX·
开始了解产品、产生兴趣
晨、晚、商报媒的新闻炒写/市民参与性的产品展示会/工地现场/售房部、情景样板区建成9.15/国庆狂欢节、商家巡展/户外广告
(10月8日——10月18日)
购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组,更显庞大人气
三大主题广场、两大主力店,多条风情步行街生态商业,因势能动
XXXXX——XX商业第一号
对产品产生兴趣、购买欲望
商家公关活动/主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀
3.第三阶段:
销售推广(10月20日——12月30日)
(10月20日——11月10日)10月28日第一次开盘
首创多个平街层,立体街铺,铺铺临街,更显财富动力
三大主题广场、步行
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