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主干道旁的临街商铺新昌路我是昌乐干主干路,而项目的要紧临街店面就面向新昌路,保证项目周边人流和车流淌畅旺。
劣势和挑战:
*新宇佳苑所处位置仍处于进展时期,没有形成一定规模的商业圈,邻近昌乐县东村,形象较差,与繁华的市区相比,稍感偏僻。
*新宇佳苑周边的商业,面积均200平米,一二层单独销售,比之本项目占有优势大,形成明显的竞争;
*在整个房地产市场较为低潮的状态中开启了商业,而商业至今一套未售,这给公司的形象造成了一定的阻碍,降低投资者的信心指数。
结论:
*项目第一要服务于消费人,才能满足经营人和投资人的需求。
也确实是说,我们的项目推广展现出的消费前景,是投资人和经营人的核心价值点,也是使他们产生信心的最核心要素。
*项目的本身的升值空间,是阻碍投资人的最重要因素。
三、项目的构建业态
〔一〕构建业态描述
文化产业、娱乐产业、休闲购物产业、旅行餐饮产业围合式设计的商业群
*文化产业〉教育文化、历史文化、旅行文化、渔猎文化……
*娱乐产业〉大型KTV、酒吧、咖啡厅、大片影城、体测健身中心、SPA按摩保健中心、网络游戏工厂……
*休闲购物产业〉休闲体育文化用品〔服饰、器具〕、音乐美术教育用品〔设备、材料〕……
*旅行餐饮产业〉商务活动餐饮、宾朋聚会餐饮、西餐厅、齐鲁特色餐饮……
〔二〕推广主题诠释
潍坊以后的曼哈顿,昌乐现在的聚宝盆
•以后:
暗指有专门大的增值空间,迎合了目标客户的价值需求。
•曼哈顿:
世界上最繁华的商业区,吻合新宇的形象定位,符合目标客户的文化特点。
•聚宝盆:
赚钱,符合目标客户的实际利益。
第二部分:
整体营销推广策略
□策划目的:
1、通过扎实的宣传,积极的沟通,迅速圈定目标客户。
2、重整河山,快速建立项目的商业地位及市场美誉。
3、在三个月内完成90%的销售指标。
一、策划原那么
〔一〕强势启动原那么
新宇佳苑通过前期的市场进入,差不多在市场上建立一定的知名度,但一直未有销售量,其缘故包含本案的市场形象。
因此,在对商业部分进行市场推售时,应以特色鲜亮的市场形象,充分利用前期市场积蓄的势能,强势导入市场,迅速形成项目在市场的认可度。
〔二〕强化信心原那么
商业物业在现楼时期,重点在于卖信心。
本项目应以强化市场投资信心为动身点,通过一系列的广告宣传及事件行销,高速地树立项目强势的市场形象,增强投资者对项目的信心,最终实现项目的销售。
〔三〕快速抢占市场原那么
鉴于项目商业区域市场的群体消化货量较弱。
在项目的销售过程中,不管是项目前期的推广,依旧项目的实战销售,都应以快速抢占市场为原那么,通过项目高姿势的市场导入,引发项目的强烈市场反映,快速地完成项目在市场的销售率,最终实现项目的〝开门红〞及连续旺销。
〔四〕整合资源原那么
由于进展商自身资源始终依旧有限,因此,在项目的整体推广过程中,充分把握项目核心竞争力提升的同时,整合各种可利用的社会资源,专门是借助政府及媒体的力量,借助媒体的舆论导向作用,为项目今后的销售推波助澜。
〔五〕充分挖掘商业气氛原那么
商业物业的开发,不仅在于对新的操作方式的运用,更为重要的是对商业项目的商业价值的充分挖掘。
因此,必须从项目周边的经营环境动身,挖掘新昌路地段浓厚的商业氛围和旺盛人气,建立项目完整并具说服力的形象,提高项目的产品力和销售力。
二、产品策略
〔一〕补偿缺陷
相比周边的项目,本案的户型设计面积均较大,门头的利用率低,必定导致销售群体受局限性,对以后经营产生顾虑,从而制约消费行为,对此,本方案打算执行改造建筑结构,三层单独销售,剩余一二层连体销售,使面积相对易承担,在商业推广上采纳鲜亮的市场定位,使客户感受到商业的潜力,及以后的进展可观性,从而补偿缺陷,以排除目标消费群体的局限性。
〔二〕抛开过往,轻装上阵
本项目落成,产品形式差不多固定,进行结构改造后,在所整理完毕商业的整理布局情形下,我们应尽量为消费者营造一个全新的理念环境,方便消费者在最短的时刻内了解项目的市场地位及经营内涵。
同时,重新树立项目的外在形象,给看房者以良好的第一印象。
〔三〕形象包装
目前的商业销售由于商业施工未终止,待销售的门市内外商业形象较差,不但阻碍着自身的销售,也制约着项目整体商业氛围的形成。
正所谓〝工欲善其事,必先利其器〞,为此,我公司建议:
A〕尽快完成商业的整体施工;
B〕长期保持未销售门市的内外卫生;
C〕参照现有经营门市进行门前石阶铺装,统一项目形象;
D〕在销售时刻内,长期布置沿街彩旗,营造现场气氛;
E〕转角处设商业大广告牌,内容鲜亮亮化,展现项目卖点及强烈的商业氛围,内容依照规划定期更换,设置活动背景。
三、营销策略
〔一〕招商、销售同步走
分析我们的已积存意向客户专门少,本项目来访客户也甚少,说明,本案的亮点及升值潜力并未成功的表达出来,只有真正的证实项目的价值潜力,销售的问题就迎刃而解,实际是商业从某种角度来讲均为一种投资,而目前投资的劲头来源于火爆的抢铺位,高租金,当看到有名店进驻,就更无须担忧,只需拿钱了。
〔二〕成立专业商业运营机构
商业治理对步行街的永续经营起着至关重要的作用。
本项目提早引进专业商业运营机构,提早制订治理公约,爱护商家与消费者的正当权益,为项目提供全面优质的专业服务;
进行统一招商、统一治理,提升步行街的整体形象,确保物业保值增值,保证项目整体的永续经营,永续兴盛。
〔三〕价格杠杆驱别原那么消费
价格,不仅政府能够拿来调剂各行业间的平稳,也能够成为我们卖商铺的策略,我们7号楼三层相连独立销售,沿新昌路商业改为一二层连体销售,但面积均较大在总价上就会筛出部分经济弱体客户,而有经济能力者那么会考虑风险较少的商业投资,因此在价格上关于面积较大的有更多优待。
〔四〕拍卖式销售推高潮
商铺最怕的确实是人气,关于人所共看好的地段,假如显现人争我抢的局面,价格自然就会提升至最大。
拍卖,必将汇聚看好本案的商家,再通过前期拍卖人一番煽动性的关于人流、消费劲的分析、以后的规划、推测,想不心动,也会跃跃欲试。
不仅开创新的销售模式,更使商业最大化,合理化。
四、价格策略
〔一〕紧守底线
建议价格采纳模糊定价法,积存客户时,只有销售均价,不明确具体价位,通过市场及拍卖,来实现价格的最大化。
〔二〕模糊定价
在本套方案之前,我公司曾依照市场调研、前期销售价格、商业现状及产品自身进行了价格定位,依照以上了解,在市场承担范畴及一定合理利润基础上完成新制定销售价格。
五、推广策略——清晰定位,重拳出击:
〔一〕明确功能
项目可售房源13套,且产品形式、面积无太大的差别,有利于我们进行统一定位,因此,通过多次研究分析,为每一个商铺进行了统一精细定位,以保证我们在宣传中有的放矢。
房源号
目标客户经营类别
缘故分析
7#1
超市
果蔬批发销售
综合餐饮
面积较平均,同时北侧大街方向,
邻近东村,村里的活动量大,旁边并没有中型超市,有较好的经营空间;
7#2
宾馆、桑拿
按摩足疗
企业办公
大型餐饮企业
整个三层需一起销售,面积约1800㎡,而且主卖是三层,一二层的空间小,经营受制约,对面是暂未规划修整的土马路,流淌者均为周边的居住人群。
销售目标缩小专门多,只能依靠新昌路商业氛围,以价格为武器打动投资者;
7#3
车会馆、洗车店、
洗衣店、品牌男装
时尚休闲会馆
针对部分流淌的高端客户的消费项目,促进商业的消费劲;
7#4
商务服务中心、银行、证券基金
品牌装修公司
银行分行
珠宝行
符合面积要求,有同类公司进驻,关键是否能引进餐饮企业;
7#5
网吧、
美容健身
保健品公司
移动、联通、网通分行
摩托车、电动车经销处
连续大马路摩托车、电动车经销一条街;
填补区域配套功能空白点公司;
以同类公司为引进切入点;
7#6
7#7
7#8
8#1
中型多功能网吧、酒吧
有带动作用,可引进同类娱乐行业;
8#2
装饰装潢公司
旅行公司
符合此类企业办公需求,面积适中,本案周边开发装饰、一统木门相关产业;
8#3
品牌服饰旗舰店
培训机构
茶艺馆
电子
少不了实力品牌的进驻,为整个商业街添加一定的档次;
8#4
咖啡店
快餐、冷饮
吉阿婆快餐
为整个商业街更具丰富性,多元化;
8#5
卡哇伊饰品店
名品鞋店
时尚服饰、品牌羽绒服
吸引年轻时尚消费群体,为周边的额商业奠基一定的消费流淌人群,切项目周边同类型商店无,竞争力弱。
〔二〕锁定靶心
查找消费者是项目营销的关键所在,查找范畴越小,所耗费的单位成本就越低,本案在仅有13套门市的情形下,我们能够依照其自身特点,按照上文定位进行选择,缩小对目标客户的包围圈。
经营型客户:
昌乐县门市经济方兴未艾,拥有大批门市经营的成功者,作为昌乐主干道路上少有的商业,本案拥有一定的商业潜力,但大多商铺体量庞大,总价过高,严峻制约了其投资可能,只能有目的的吸引大型门市的成功经营者。
因此,我们在营销中,将采取针对性措施,向这部分客户公布信息,同时缔造现场繁荣昌盛的经营场景,吸引客户眼球。
投资型客户:
通过本公司对所余商铺的考察、分析,我们认为,本案所在区域是贯穿县中心的新昌路进展区域,还未形成成熟的商业体系,拥有强大的进展空间合计升值潜力。
第三部分:
营销推广打算
一、营销目标
〔一〕销售目标
2020年11月开启活动至〔春节〕,完成商业销售面积〔按建筑面积计〕2000平方米,销售均价6000元/平方米〔实收价〕,总销售金额1.2千万元。
〔二〕推广目标
1〕迅速建立项目在市场上的知名度,不仅为销售提供支持,同时也为开业后连续制造客流给予坚实的保证。
2〕以具有鲜亮特色的经营定位,吸引投资者与商家的关注,保证销售任务的成功实现。
二、推售原那么
〔一〕合理处理销售单位与保留单位
关于本项目而言,不同的地段意味着不同的商业价值。
结合本项目的实际情形,在保证项目销售进度的基础上,将位置较好和次好的销售单位对外发售,较差位置自营保留。
〔二〕有节奏、有层次、有目的的推售原那么
项目的卖点资源是有限的,客户资源是有限的,同时项目的优质地段的商铺也是有限的,为了保证项目在强势启动和快速销售的前提下,保持销售工作的连续平稳进行,项目卖点和销售单位需要进行有节奏、有层次的推广与推售,依照项目的营销周期和工程进度进行合理规划,有目的的进行宣传推广。
〔三〕招商带动销售原那么
鉴于项目的规模较大,招商在整个项目推售过程中显得尤为重要。
因此,项目应引进商业运营公司,对项目进行统一的招商。
通过成功招商,提升项目的整体形象,吸引连续不断的客源,增强投资者、商家的信心,从而带动项目的销售。
〔四〕降低资金门槛,扩大客户层面
通过各售价、商铺面积的操纵,设置不同层次总价的商铺,同时,结合不同的付款方式、销售手法,拓宽产品的价格层面,分别面向不同资金能力的客户,尽可能吸引更广泛的购铺人群,以保证提高销售速度。
〔五〕构筑品牌原那么
品牌形象代表项目形象,也是项目能否成功被市场认可的关键,成功的品牌确实是信誉,能够吸引和拥有一批〝强势支持者〞,就能让项目具有强烈的心理认同,产生〝羊群效应〞,实现项目品牌质的飞跃,为开发商的长远进展构筑坚实的品牌平台。
〔六〕项目商业区命名
为增加商业街的商业氛围及亮眼的商业印象,项目的命名起到一定的作用,一个成功的案名有利于商业推广,命名以名字大气、时尚,琅琅上口为核心,容易实记,能够与当地文化相结合,同时出现简洁易记的广告语!
;
本项目以、饮食、购物、娱乐、酒店为要紧功能的商业地产项目,引入主题购物概念。
因此依照本案的定位,制定了两套命名方案
1、时代广场
名称含义:
依照本项目的定位时尚,现代,本案名全名诠释项目特点;
2、世纪名都
以大气、浓厚的商业氛围为吸引点,提升项目的潜在价值,而进一步实现项目的认可度,表达在市场的阻碍力;
3、新昌名城
以地段为要紧强调点,县主干道路上的商业名城;
三、销售策略
〔一〕售价建议
结合项目周边商业市场的差不多状况,同时,充分分析项目自身的核心优势,将商铺的均价定为6000元/平方米〔实收价格〕。
同时,依照商铺的位置、人流、商铺划分等因素,制定合理的商铺价格,具体商铺价格将在日后制作。
〔二〕价格推出策略
1〕、通过前期的市场预热,提高项目在市场上的心理价位,增加项目销售价格的提升空间。
2〕、在项目前期蓄客的过程中,只告知购铺者商铺的价格范畴,重点是通过销售人员的有效引导,强化项目自身的竞争优势,潜移默化的提高项目的心理价位。
待到拍卖发售期,才公布真正的市场价格。
四、销售措施
〔一〕三年返租打算
客户在购铺后,将商铺前3年的经营权交给商业运营公司,获得3年共24%的利润分成〔平均每年8%的回报〕,24%的购铺款一次性在首付款中冲减,无需支付。
〔二〕带租约发售
进展商将前期意向的租户介绍给该商铺的买家,为买家提供稳固的租约,保证商铺的投资回报,增强买家的信心,即买即收租。
〔三〕其它销售卖点
首期仅需3万元即可做老总;
多家上海知名商家进驻,带来更旺盛的人流,商业价值一升再升
商业运营公司全面启动,经营旺场再添砝码;
〔四〕推售手法
1〕、由于项目的面积较大,在推售过程中,有选择性的推出部分商业价值相对较高的单位,具体为路全段、部分路段〔至北主入口之间〕以及项目南面独立的一层商铺作为首次推售单位,通过其销售,带动剩余商铺的销售。
2〕、关于项目中比较好的单位,如路临街,或靠近两侧广场的商铺等,通过销售人员的引导,尽量让意向客户一次性购买多间商铺。
五、销售安排
考虑到项目的整个营销过程的时刻较短。
故将整个营销过程划分为:
宣传推广期、客户累积期和旺销期三个时期。
宣传推广期:
〔11月12日~11月26日〕
整个推广期期连续两个星期,采纳鲜亮的宣传手段,快速的引起市场的注意,并制造出浓烈的商业氛围,为确保更顺利的进展第二个时期。
全方位式广告媒体铺天盖地投入昌乐,进一步引导本项目的商业价值观,同时意向客户可进行登记,最终实现理想的来访量。
客户积存期:
〔11月12日~11月30日〕
现在期要紧经理集中于积存客户,广泛收集客户信息,需求及心理价位及用途,以便进行准确的定位。
现在期媒体以报广及屏幕广告及网络炒作为主,以〝新昌路随便消费特区〞定位,专门广告表现手法,密集的广告投放,在市场引起广泛关注,此销售不进行实质性销售,只以模糊性均价,能够同意3-5万元强烈意向认购金,进行锁定和蓄势。
现在期的销售道具需增加:
楼书、户型图及一定的礼品,现在期同时进行招商,要紧7号楼座三层的招商,以品牌特色餐饮,如吉野家、味美多等24小时特色店为主,或者休闲按摩、足疗等。
开盘旺销期〔12月10日~1月31日〕
现在期要紧看客户积存情形,假设客户积存充分,准客户信息明确,那么能够举行公布拍卖活动,假设,客户积存不足,仍需进行客户积存,开盘以大客户签售仪式开始启开拍卖的开盘活动,在12月的某个夜晚,人流涌动的新昌路,喧闹专门的售楼部,激情演绎的讲说辞,情绪扇动的现场,多次的成功竞拍,开盘必将成为翌日传播的话题,拍卖的商铺多元化,现在期,能够依照情形进行二次拍卖。
现在期的广告媒体以集中预订率较高的报广、户外及售楼处现场等,进行轰炸式传播,制造一种火爆气氛。
能够实现签约收钱。
拍卖程序:
1、先与拍卖公司联系,确定拍卖行,签定托付协议;
2、由拍卖行去工商局进行备案,〔没有太多意外,一天时刻能够完成备案〕,所需资料托付拍卖的商铺资料:
托付签议、房产五证、开发公司商铺面积图及产品说明书;
3、备完案,能够进行拍卖预告,〝新宇·
商业世纪名都立即进行拍卖,敬请关注〞。
拍卖预告后时刻周期能够视市场、客户积存情形进行自由掌控。
客户积存给出参考价,〔参考价不同于底价,底价为我们依照市场情形定出的心理基础价,参考价可高于底价,也可低于低价,能够视策略而定;
建议本案以部分铺位采纳略低于低价的形式,然后通过竞拍卖出高出参考价许多的成交价,这们专门容易制造新闻话题,为我们的其他铺位竞拍制造更高的心理期望值和拍卖现场氛围〕;
预告时期,将我们拍卖的铺位分割的多种可能进行明示,登记客户的准确意向,需求面积及位置。
4、当客户积存到一定程度时,进行拍卖公告,告之〝世纪名都将于12月26日〔暂示意〕在新宇销售中心进行拍卖,请财智之士莫失良机。
〞公告时刻须在拍卖的15天前进行公告,公告后,开始收取意向铺位的保证金,按每个铺位总价的10%收作保证金。
也可交于拍卖行,也可交于公司内部。
5、拍卖当天,时刻安排,先请经济分析专家进行铺位分析、商业趋势分析,并给交有保证金的客户发放拍卖产品说明书及举价牌,然后由拍卖师开始进行拍卖,到场时刻9:
00,开始拍卖时刻10:
00,一样一个铺位拍卖时刻30分钟〔视竞拍次数〕,一天差不多完成7-8间拍卖。
通过成交快的特点来快速提升现场氛围,制造新闻热点及心理期望值。
然后,再进行新宇1号楼的再次积存和拍卖,如此一那么,能够实现新宇1号楼的大客户竞拍,实现高价,二那么能够通过对7、8号楼良好的成功案例来实现专门好的炒作,利于更好拉升价位。
6、拍卖成交后,需要签定成交确认书,和商品房买卖合同,成交价款能够一次性付清,也能够在双方协定下,在约定时刻内,分期付清或客户进行按揭付款。
拍卖后,因客户反悔或违约,那么所交保证金将不再返还。
没有达成拍卖者的保证金,将予会后三天之内无息全额退款。
拍卖本卷须知:
1、作好准确的客户积存,同时进行招商意向的洽谈,招商仅对销售相对有一定难度并能产生带动效应的进行招商,并不全面进行招商。
2、为保证竞拍的百分百成功性,能够按排不同等级的第三者的幕后支持,能够自主操纵并阻碍拍卖氛围。
进行拍卖的好处:
1、容易起到轰动效应,而且是昌乐首家商铺的拍卖案例。
2、更重要的是销售周期短,而且能实现最高的利润回报,实现市场价值的最大化,因为竞拍的原那么是价高者得。
3、拍卖行的客户资源及拍卖师的专业水平,都为实现价值最大化提供保证。
拍卖费收取:
按照成交价的2.5%收取。
六、营销推广执行
1、主宣传语:
项目本身是客户消费的最终诱因,因此,我们在宣传中,应第一强调本案的商业地位、性价比优势及成熟的商业氛围,利用主打媒体反复进行强调,突出项目优势。
A〕新宇·
世纪名都,昌乐商业名利场!
B〕新宇·
世纪名都,起价5000元!
C〕新宇·
世纪名都,发财不用等三年!
D〕新宇·
世纪名都,财宝增长新矿点!
2、卖点设置:
A〕3大商圈交集,13席创富良机!
世纪名都最后13套产权门市!
C〕眼光确实是财宝——开业商家巡礼!
D〕世纪名都,5000元超低起价!
3、宣传通路:
宣传推广主体为每周的报纸媒体平面广告结合;
辅助«
交通之声»
和目标市场派发项目海报等,全方位轰炸市场。
A〕主打媒体:
报纸广告信息传播及时,覆盖面广,历来是商业宣传的首选媒体。
其中,«
数字报刊»
以日2万的销量,其广告成效要长期的营销实践中得到了证实。
因此建议本次攻坚,我们的炮兵阵地首选«
。
报纸广告尽管宣传力度强,但成效的连续性较差,因此,我们需要设置一个有连续宣传成效的〝永久火力点〞,与报纸相辅相成。
通过遴选,我们建议对两街转角处的大型广告牌重新亮化、包装,与报纸宣传配合,定期更新内容,阐释项目卖点。
B〕辅助媒体:
本次营销时刻集中,本方案进行一次立体式宣传轰炸,对主打媒体进行补充。
广播广告:
«
面向有车族及经常打车的人,其经济实力较高,宣传目标与我项目对接准确。
而且相比于报纸,性价比专门合理。
短信广告:
短信广告是一种强迫式的宣传方式,其特点要紧表达在信息传达率为100%,宣传人群能够主动选择。
而且现在的公布价格十分低廉,向10万人公布,费用仅为5000元。
海报派发:
由于项目各产品总价专门高,并不是大众消费品,因此,我们在派发中,将侧重高端人群的集合场所,如高档写字楼、经营火爆的门市、高档购物中心等。
而且,为了幸免消费者随手丢弃,我们会依照海报设计上注重有用功能,并力求精美。
5、现场执行——补充人员,整装待发
项目的重新启动,双方公司均倾注了极大的热情,各岗位人员秉承善始善终的服务宗旨,在本案启动前补充销售人员。
6、工作推进——层层递进,脚踏实地
待见附表,具体活动方案,报人策划届时提供。
5.3.202116:
3616:
36:
3921.5.34时36分4时36分39秒May.3,213May20214:
39PM16:
39
2021年5月3日星期一16:
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