SK大厦周边商业调研报告5Word格式.docx
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SK大厦至铁西广场优劣势分析21
四、三大区域租售、价格对比及分析22
租售对比22
价格对比23
三大区域价格总对比及分析24
五、本次市调分析24
一、太原街商圈(新加坡广场、万达广场、朝汇)
太原街商圈位于沈阳市和平区,东起和平北大街、西至胜利北街、南邻南五马路、北至北五马路,长约2.2公里,宽约1.6公里,商圈区域面积约为3.52平方公里。
商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴,由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。
本次重点调研太原街商圈内具有代表性的商业:
新加坡广场、万达广场和朝汇。
朝汇
新加坡广场
万达广场
市场调研
调研时间:
2012.11.21调研序号:
1
项目基本情况
项目名称
项目地址
民族路10号
项目定位
年轻、时尚
消费群体
年轻群体
开业时间
2012年10月26日试营业
商业建筑总面积
2万多㎡
地上地下停车位
万达的地下停车位
物业公司物业费
没有物业费
配套设施
空调设施
中央空调
卫生间数量及分布
一层一个
电梯数量
一个
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
一层
电玩、美食、鞋、男女装
8㎡~50㎡
不售
8元/天/㎡
二层
服饰品牌
三层
四层
其他楼层
备注
现在租三个月送九个月,租金相当于2.5元/月/㎡。
一层已租满,二层正在招商,三层暂未招商。
临街门市价格10元/天/㎡。
(清粥小菜亦是)。
2
沈阳市和平区太原街8、10、16号
时尚、生活
2009年11月30号
8万㎡
地下停车场
1.8元/天/㎡
时尚名品、生活配套、精品服饰
10元/天/㎡
运动休闲服、时尚变装、生活配套、大玩家超乐场
特色风味美食、家居及儿童用品、大歌星量贩KTV
异国特色餐饮、休闲饮品及零食、万达国际影城
从一层到四层,价格递减。
一层价格在300元/月/㎡,二层价格在200元/月/㎡.
物业费55元/月/㎡。
3
中华路18号
两个(货梯/客梯)
7元/天/㎡
美食广场/电玩城(规划中)
五层
金汉斯自助
六层
七层
金逸电影城
招待人员说招商团队全去北京了,确定意向可与北京招商联系,目前给的价格在200元/月/㎡。
■太原街商圈优劣势分析
优势
1.成熟商圈,商业业态齐全,优势互补,整体商业氛围较好。
2.交通方便,可达性较好,商业辐射范围较大。
3.商圈形成早,影响力较大,有政府投入和宣传支持。
劣势
1.部分业态同质化现象严重,经营发展面临严重问题,大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。
2.土地资源稀缺,商圈后续发展空间局限,提档升级难度大
新加坡广场:
商业建筑总面积两万多平米经营面积8㎡—50㎡,租赁均价在8元/天/㎡,现在租三个月送九个月,租金相当于2.5元/月/㎡。
万达广场:
商业建筑总面积八万平米,租赁均价在10元/天/㎡。
朝汇:
租赁均价在7元/天/㎡。
二、胜利南街(铁胜农贸市场、中驰国际大厦、胜利大厦)
胜利南街位于沈阳火车站南侧,总建筑面积约5.6万平方米,属于沈阳站扩建工程中的配套商业街。
地处沈阳市和平区与铁西区两大主力城区的交汇处,东临太原街商圈、南二小商品市场,南依参茸市场、医疗药品批发中心,北靠朝鲜族居住区、西塔商圈,与SK交通枢纽站毗邻。
本次重点调研站前金街商圈内具有代表性的铁胜农贸市场、中驰国际大厦和胜利大厦及周边商业门市。
铁胜农贸市场
胜利大厦
中驰国际大厦
2012.11.22调研序号:
4
周边人群
1万平
负一层
副食、鞋帽、水果等
9㎡
400元/月/柜台
80%
门市
70㎡
1万/月/㎡
半年一签合同,需手续齐全,送一到两个月。
按柜台租赁,两个柜台约9㎡。
门市租赁均价一万/月/㎡,最少半年起租。
地段较差的租金略低。
5
中驰国际
5元/月/㎡
医疗器械、副食、服装
未定
四层以上
写字间
1万/平
234㎡
东北参茸下临街门市
4万/平
一层到三层,主要经营医疗器械、副食、服装等。
租赁价格暂时未定。
写字间出售从六楼开始,已经有入驻客户,价格在1万/平。
临街门市租赁均价1万/月/㎡,一年起租。
6
胜利南大街92号
地面、地下停车位300多个
1个
2.7元/天/㎡
大厦共26层。
大厦楼下门市租赁均价1万/月/㎡。
■金街商圈优劣势分析
1.成熟商圈,地理位置优越,发展潜力较大。
3.周边配套完善,紧邻太原街商圈。
1.商业业态不够齐全,业态布局不够完善。
2.圈内无较大影响力品牌,商圈号召力略低。
3.土地资源稀缺,商圈后续发展空间局限,提档升级难度大。
4.部分产权式商业项目还未完善。
铁胜农贸市场:
商业建筑总面积一万平米,按柜台租赁,两个柜台约9㎡。
门市租赁均价一万/月/㎡。
中驰国际大厦:
临街门市租赁均价1万/月/㎡。
胜利大厦:
租赁均价在2.7元/天/㎡.
三、SK大厦至铁西广场沿线
SK至铁西广场沿线北起沈阳站,纵穿建设东路,处于太原街商圈和铁百商圈的中枢地带。
铁百商圈,以铁西百货为中心,南邻灯具城,毗邻家乐福超市和铁西万达广场,临近地铁一号线,辐射铁西区。
本次重点调研SK大厦至铁西广场沿线具有代表性的商业,具体调研位置如下:
哈佛美容美发学院对面临街商铺、和谐大厦对面商场、建大兴工底商、凯旋门及左侧住宅底商、铁西广场五彩城及同一首歌对面大厦。
沈阳站
五彩城
同一首歌
凯旋门
和谐大厦
建大兴工
哈弗美容美发学院对面
7
哈佛美容美发学院对面临街商铺
400㎡左右
服饰、4S店或其他
合同一年一签,使用面积400㎡左右,租金40万/年,需手续齐全。
只租不售。
8
和谐大厦对面商场
需面谈
一楼大厅+负一层
4300㎡
2.3元/天/㎡
一楼大厅+负一层,共4300㎡左右,使用面积。
4300㎡,年租金300万左右,可商量。
一年起租。
9
建大兴工底商
门前有空地停车位
1元/㎡
500㎡左右
500㎡
2.3起
4.1元/天/㎡
一二三套层,不单层出租或者出售。
500㎡是建筑面积。
起价2.3万,均价2.6万。
500㎡最低年租金75万。
10
凯旋门及左侧住宅底商
5万元/年(物业和采暖)
底商
4元/天/㎡
1200㎡是建筑面积。
1200㎡年租金175万。
合同一年一签。
含物业和采暖费。
11
铁西广场五彩城
1元/月/㎡
2.5万起
3.3元/天/㎡
2.8万
100㎡起,都是建筑面积。
住宅均价8800-9000元。
商业2.5万起售,底商2.8万起售。
12
同一首歌对面大厦
门前有停车位
5毛/月/㎡
80㎡
160㎡
3.4元/天/㎡
一、二套层,不单层出租。
160㎡是建筑面积。
160㎡最低年租金20万。
合同两年一签。
■SK至铁西广场沿线优劣势分析
1.处于太原街商圈和铁百商圈的中枢地带。
临近地铁一号线,辐射区域广。
2.交通方便,可达性较好,沿线有很多成熟商业。
3.五彩城、建大兴工等新兴项目有助于推动其地段后续发展。
1.现有商业业态较为传统,业态布局单一,无明显商业布局。
2.土地资源稀缺,商圈后续发展空间局限,提档升级难度大。
3.沿线商业格局相较于其他商圈无明显竞争优势。
哈弗美容美发学院对面临街商铺:
租赁均价在2.7元/天/㎡。
使用面积400㎡左右。
不售。
和谐大厦对面商场:
租赁均价在2.3元/天/㎡。
一楼大定+负一层,共4300㎡左右,使用面积。
建大兴工底商:
租赁均价在4.1元/天/㎡。
出售起价2.3万,均价2.6万。
凯旋门及左侧住宅底商:
租赁均价在4元/天/㎡。
铁西广场五彩城:
租赁均价在3.3元/天/㎡。
最小100㎡,都是是建筑面积。
同一首歌对面大厦:
租赁均价在3.4元/天/㎡。
四、三大区域租售、价格对比及分析
■租售对比
1.太原街商圈
出租
太原街商圈因其地理位置优越、性价比高,暂无出售情况,全部是租赁。
2.金街商圈
可出售
只出租
金街商圈除铁胜不对外出售外,中驰、胜利及其周边都出售,出售率能达到70%。
3.SK至铁西广场
SK至铁西广场沿线,原有商业一般不考虑出售。
出售率能达到40%。
■价格对比
万达广场因其优越的地理位置和商业价值租金最高,朝汇其次,新加坡最低。
铁胜农贸周边租金略高于胜利大厦周边。
中驰国际租金价位暂时未定。
SK至铁西广场沿线,建大、凯旋门租金略高于其他位置,五彩城、同一首歌居中,哈弗、和谐大厦附近价位最低。
■三大区域价格总对比
分析:
太原街商圈作为沈阳最高端商业中心,区内商贾云集,客流不断,商圈服务半径辐射整个沈阳市,圈内临街商铺主要集中在太原街及中华路,整体租金价格高于其他地段。
SK至铁西广场沿线租金价格略高于金街商圈,但对于太原街商圈还是无法企及。
五、本次市调分析
1.太原街商圈作为三个商圈中规模最大、辐射能力最强、业态最为丰富、成熟度最高的商圈,整体租金价格相对较高,其商业价值为三个商圈之首。
2.金街商圈及SK大厦至铁西周边商业非传统零售性商圈,其整体商业规模较小,辐射能力无法和太原街商圈相比,业态种类相对单薄。
地天泰阁策划部
2012.11.27
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