金堂县项目房地产市场报告Word下载.docx
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农村居民人均现金收入为2350元,增加340元,增加17%。
(三)金堂县城市计划
一、计划定位
成都后花园,“天府花园水城、休闲人居金堂”,以进展旅行休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。
二、进展目标
金堂计划修建成为“成都北部湾NCIC”,以产业为依托,以城市综合运营为载体,打造国际化、产业化、集约化的多功能综合性复合产业新城。
其中,南岸工业港包括了经济类、物流类、科技类等各类与产业相连的产业园区。
而北岸生活湾那么将依托金堂城区13条江河形成的“湾区气候”,打造以水景为特色,健康、绿色为目标的高贵湾区生活圈。
3、计划布局及理念
依照金堂2005年城市进展计划:
至2020年市中心城区城市人口23万人,计划区面积为21.6平方千米。
将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带:
·
三角洲组团,计划建成城市商业效劳中心,配套生活居住;
十里坝组团,计划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心,配套生活居住;
三星组团,计划建成生活居住区和蔬菜批发中心;
杨柳北组团,计划建成城市门户、人居和一类、二类工业园区;
杨柳南组团,计划建成城市要紧二类工业园区和仓储区
沿沱江、毗河、中河和北河风光带:
沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤,增强沿江河绿化建设和景观节点塑造,重点打造四大公园(即金河、金海岸、金山公园建设和金阳公园改造),使一江三河八岸成为金堂县城融参观、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。
迎宾大道景观轴:
南起成南高速公路连接道,经杨柳南和杨柳北工业园区,进入行政中心广场区形成“高潮”。
该景观轴要紧展现现代产业文明和城市行政办公函化,其间由舒缓的绿色休闲空间相连。
十里大道(包括向东至三星延伸线)景观轴:
西起蓝光·
观岭,沿途经行政中心广场、商贸中心,最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通,突出反映城市现代科技与文化风貌特色,表现商市气氛。
在建的2000多亩的城市丛林公园与在建的蓝光•观岭国际社区相连,成为城市的绿色空间操纵带和背景。
(四)交通枢纽
一、成绵高速公路、城南高速公路都能快速抵达金堂。
达到、成渝铁路也穿县境而过。
成金快速通道已开通,金堂进入成都半小时经济圈。
轻轨、高速、铁路、快速通道、三圈层首条公交线路业已组成了金堂纵横交织的平、立面交通体系,金堂已成为“全域成都”大型居住核心起步区。
二、成都第二机场地址
成都第二机场建在金堂县白果镇;
第二机场距天府广场直线距离为55千米;
建成后,新机场的旅客输送能力可达到每一年8000万人次,
将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运,成都市的进展空间也将更大。
将新修轻轨、高速公路直达新机场。
成都即将开建的环成都经济区高速公路(第二绕城高速公路)将和第二机场有连接,
(五)金堂县进展市政重大工程
一、青白江集装箱中心站
距离金堂县境8千米处,亚洲最大集装箱中心站。
中心站总投资约亿元,占地2140亩,是铁道部计划建设的18个集装箱中心站中规模最大的。
建成后,年货物吞吐量将达到220—250万标箱,形成2500万吨运力,工程完工后,成都乃至整个西部的大宗货物将通过那个窗口连接国内各口岸或大城市,乃至直接运往世界各地。
中心站的建成将会有力的拉动金堂经济进展。
具体在以下几方面
(1)随着运输本钱的降低,降低企业本钱,增强产品竞争力,增进第二产业的壮大。
(2)增加2万个就业职位,将会提高周边居民收入水平,同时吸引人群的聚集。
(3)2万个就业职位,假设其中有50%的人选择在金堂居住购买衡宇,带眷系数按1:
2计算,那么金堂人口将机械增加2万人,增加1万个家庭。
假设每一个家庭购买70平方米的商品房,那么将带动70万平方米商品房的销售
(4)新增大量餐饮娱乐、生活配套等效劳功能。
直接拉动区域土地增值、税收增加、商业繁荣等。
(5)作为集装箱中心站,将带来大量的货运车辆,拉动运输业和相关产业的大力进展。
二、成都第二机场
(1)2020年初,成都市第二机场的选址确信在金堂白果镇,第二机场将预留6个跑道,同时还将计划建设航空城。
这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战略定位的实现。
第二机场的建成,将带动金堂乃至整个四川社会经济的进展。
而成都将最终形成“一市两场”的航空格局。
(2)成都第二机场定址对金堂经济进展的阻碍预测
据20世纪90年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示,每一年100万航空旅客运输量将增加2500个就业职位,产生亿美元经济收益。
机场规模越大,对地域经济的奉献就越大。
成都第二机场每一年所承担的最大客运量为8000万人次,咱们依照最大标准的50%计算,即每一年4000万人次的吞吐量,能够带来10万个就业职位,增加52亿美元经济收益;
假设4000万人次的乘客,其中有50%的人需要乘坐出租车。
即2000万人次,经计算,每一年需要500万辆次出租车。
平均天天需要万辆次出租车;
10万个就业职位,假设其中有50%的人选择在金堂居住购买衡宇,带眷系数按1:
2计算,那么金堂人口将机械增加10万人,增加5万个家庭。
假设每一个家庭购买70平方米的商品房,那么将带动350万平方米商品房的销售;
机场所配套的航空货运物流,将需要大量的货运车辆从青白江物流园区来回,带动金堂县汽车运输业的大进展。
同时,这些货车的维修、保养、加油、配件销售等方面都需要金堂配套效劳,其拉动能力庞大;
成都市第二机场定位为国际机场,国际机场的乘客大部份由商务人士组成。
这些人的到来,将带动金堂县科技咨询、金融效劳、高级住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大进展;
产业带动效应,空港区域由于其完善的基础设施和便利的交通,往往成为其所处区域人流、物流、资金流、信息流交汇的重要场所,从而促成临空产业的聚集。
尤其是机场周边的可利用土地资源显得加倍宝贵。
同时,第二机场落地后将使金堂县交通实现大的飞越,提升金堂县区域地位。
3、成阿工业园
成都—阿坝工业集中进展区选址在成都市金堂县淮口镇、高板镇(达到铁路以南,成南高速以北),计划面积10平方千米,2020年动工建设,2021年大体建成。
工业集中进展区产业定位是有色金属深加工、农副产品深加工、医药(不含化学原料)、轻工(不含纺织、服装、鞋业)、电子等产业。
进展目标是到2021年,实现工业销售收入100亿元,工业增加值30亿元。
二、房地产市场分析
(一)金堂县房地产行业进展历史
金堂房地产市场处于起步进展时期,进展较晚但速度价钱偏低。
在06年以前一直维持在1000元∕㎡左右的市场均价,新项目推出也较少,多为本地开发商开发的低端项目。
随着城市建设、交通环境不断改善及成都房地产行业的进展,金堂的房地产市场也在06年开始发力,07年开始急剧升温,08年不仅没受经济低迷阻碍降价,反而稳中有升。
金堂的房地产行业仍处于“洼地”。
2020年在恒大入驻金堂后住宅均价从2800元/平米跃升到商品房均价为3531元/㎡。
排名的倒数第二位,与金堂地理位置相似的新津县商品房均价为6346元/㎡。
2007年金堂商品房预售量达到万平方米左右,销售量为51万平方米。
2020年预售面积略下降到万平方米,销售量为万平方米而销售。
2020年预售面积万平方米,销售总面积万平方米,同比增加70%,
(二)以后需求预测
依照目前金堂进展状况(刚性需求过大、衡宇价钱功能性增值、交通条件改善、居住环境的改善、进城入镇人口的增加、货币贬值、主城区限购等因素阻碍,金堂房价一直维持着不可幸免的上升趋势)及《金堂县城市住房建设计划》,成都第二机场定址金堂,2021年建成的成阿工业园区,2016年建成的铁路集装箱码头等外部因素综合考虑,对以后金堂的住房需求进行分析预测。
其中集装箱码头和成阿工业园区带来的3万平米住房需求在五年内以15%的增速实现;
飞机场带来的350万平米住房需求在十年内以每一年20%的增速实现;
金堂本身的住房需求维持10%的增速。
因此,能够的出来10年内三个项目带来的住房需求量。
以后金堂建设进展土地需求量
项目名称
年份
每年新增需求量预测(单位:
万平方米)
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
集装箱码头
---
成阿工业园
6
8
飞机场
合计
21
以后金堂整体进展需求量
年份
需求量(单位:
110
(三)土地市场情形
至2020年6月底金堂县城区现有存量土地累计达到1000亩左右;
下半年中将有大量土地浮出修建。
2020年下半年金堂国土资源局将新推出商住等土地500亩左右;
最近几年来,金堂县在政府,严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让。
03-07年,金堂县土地供给面积均为500亩左右。
08、09年多块土地拍卖,整体来看,金堂县经营性土地市场呈现出平稳进展的态势,无明显波动。
从拍卖和挂牌土地的情形来看,从金堂县最近几年来土地总成交面积和招拍挂成交面积比较来看,拍卖和挂牌成交土地所占比例专门大。
土地供给情形
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
商品住房
政策性住房
公顷
3公顷
2004年至2007年,金堂县土地供给面积均为:
300—500亩左右;
2020年拍卖土地亩;
2020年,旧城改造土地共有460亩,其中2020年金堂赵镇江城路整合地块亩商住用地,最终以万元/亩,总价款:
万元拍卖。
四川省成都市金堂国土资源局2020年4月公布出让国有土地利用权明细表
编号
土地位置
土地面积(亩)
土地用途
规划指标要求
起始价:
万元/亩
容积率
建筑密度
绿地率
1
淮口镇兴淮大道北侧、洲城路东侧地块
商住、商业
商住:
多层≤;
高层≤;
商业≤
多层≤30%;
高层≤25%;
商业≤50%
≥30%;
商业≥10%
50
2
赵镇十里大道以北太泰吉街片区旧城改造拆迁安置房地块
商住
≤
≤35%
≥20%
60
3
赵镇新建路以南水电设备厂改造地块
≤33%
≥25%
80
4
西二配气站西侧、赵杨路南侧地块
30
商业
≤60%
≥10%
(四)住宅市场调研
一、产品供给类型多。
电梯高层目前在金堂购房群体中相当认可。
在售楼盘大部份都沿河而建;
2、目前在售楼盘多为百亩以上大盘,大盘配套设施完善,物业治理水平较高,
近2年供给量较大;
3、价钱水平不高,市场需求旺盛,市场消化率目前在80%,目前市场住房销售价
格3300——3900元/平米,在售楼盘有8个,少量楼盘现房售空,恒大御景楼盘放量大;
4、多以修养购房为主,本地购房者要紧集中在公事员、单位职工、私人老板、
外出打工返乡置业及乡镇搬迁转入人员占多数,最近几年外地消费者、投资者也不断增加。
将成为以后金堂购房要紧购房群体。
05年外地购房者占总购房人的28﹪,到了2007年,这一数据已经涨到46﹪。
同时各二、三级城市自治州的消费者到金堂购买住宅置业。
吸引来的外地客户要紧有两种:
第一种属于养老居家型,这部份客户认同金堂区域的环境,喜爱金堂悠闲自在的生活方式;
第二种属于投资型,这部份客户认同金堂区域的环境,他们以为金堂的住宅价钱在政府的大力打造之下将会有较大的提升,由于目前政策的缘故,投资型客户往往也会选择以投资为目的的养老型长线投资;
5、市场投资渠道缺乏,铺面出租率高,二楼的商业利用率高,商业价值相对较大,金
泉路、金凤路商业销售价钱一楼8000——15000元/平米,租金约30-50元每一个月每平米,但目前空置率很高;
金堂车站周围商铺一楼销售价钱在元每平米,租金约60-120元每一个月每平米,几乎无空置铺面;
6、调查的楼盘中有专业销售团队,小楼盘销售不专业,销售道具简单;
大型楼盘销售
队伍专业,设备精巧;
7、现有供给楼盘体量大,最大的楼盘——恒大御景半岛一期已售完1000多户左右,
二期700--800户9月开盘;
8、户型设计比较成熟,面积操纵的较好,110-130平米、3室2厅为市场主力户型,
功能布局较为合理;
小户型价钱约微有所提高。
9、楼盘广告宣传强势,户外广告多,竞争大;
10、客户群体以本地人(包括城区和周边乡镇的客户)和外来生意人为主,本地购房者买房大体是选择在金堂县城,有少量客户会选择其他城市;
1一、本地办理预售房许可证的条件是:
项目总投资额达25%即可办理预售房许可证;
1二、本地能够提早排号、选房收定;
13、二手房市场:
本地购房人员较多,要紧外出打工、本地做生意为主。
二手价钱:
小户型:
4000元/㎡,大户型:
3700元/㎡。
二手房成交量低迷。
金堂保障性住房较少。
今年将修建3个万人安置小区。
目前城区人口15万左右,计划以后5年增加30---50万人。
(五)目前要紧在售楼盘可能情形
一、金泉秀岭
地址:
赵镇十里大道二段860号总户数:
468建筑类别:
高层建筑楼层状况:
18层
绿化率:
30%容积率:
主力户型:
72--113㎡
销售价钱:
3300--3600元/㎡销售中心掉队
二、维罗纳
金堂县六横街,金堂客运站对面
容积率:
绿化率:
35%商业体量:
10000㎡商业销售价钱:
7000----20000元/㎡
共900套住宅【洋房、别墅、商住】产品品质较高,多以本地购买力为主住宅:
3600---3900元/㎡主力户型:
85--115㎡赠送空间较大,包括入户花园和阳台。
3、恒大御景半岛
项目地址:
金堂县滨江路二段(毗河二桥旁)
上半年1300套房源,25万方左,5年共计推出1万套房源,9月推出2期600--800套,高层精装房优惠后:
4700元/㎡,跃层:
5000元/㎡,车库:
6万/个,跃层外来投资占多数,高层本地客户占多数,周边目前配套设施不完善,以后计划配套设置相当完善,
总占地面积:
300多万方开发量:
13000方绿化45%户外广告铺天盖地、物业、小区配套品质较高。
4、世宏·
锦舍
金堂县赵镇金泉路主力户型:
80--124㎡,多层电梯洋房。
建筑面积:
28805万平米
占地面积:
亩总户数:
254户。
4幢7层电梯洋房,商业面积平米,
目前配套较差。
面积100上的3300元/㎡面积100下的3600元/㎡商业:
12000元/㎡
五、水城栖谷【安置房】
是金堂县档次高、配套完善、计划合理、建筑风格独特的标杆性安置房
洋楼式商业群组,商铺目前热销中。
商业体量庞大。
六、水韵金沙
金堂县滨江路二段电梯洋房,一批次售完,二批次代销中。
临江面5000元/㎡其他面4000元/㎡2栋高层200套左右多层销售完毕开发量100亩紧邻金沙公园。
是本地品质较高楼盘之一。
7、金阳漂亮水景城
100亩均价3500元/㎡商住3600元/㎡商业元/㎡
八、金都华府
开发中
三、项目地块调查
(一)地块透视
地块大体上呈长方形,小幅坡地起伏、现为净地;
地块原为农业耕地,无水系、自然植被可利用。
北临毗河,西与六横道(恒大御景半岛)对接。
南靠金泉路、金凤路;
东靠五横路。
1、西面:
紧邻地块西面是政府另一120亩拍卖地与毗河二桥六横道相连,道路为相向4车道,路况较好,对面是金堂体量、品质最好的项目恒大御景半岛;
2、南面:
;
南靠金泉路,目前建筑为一些小型厂房,因靠近车站,何时搬迁将间接阻碍本案居住气氛;
3、东面:
紧邻在售项目世宏景舍;
4、北面:
已拍卖宗地,据经政府部门了解,会在今年末或明年进行开发;
小结:
本项目所在区域属于城市新兴区域,还处于开发时期,尽管为以后城市居住进展主力
方向,但成熟时刻还不能确信;
新城计划的城市边缘地带,同质竞争区域中相对较偏;
左右邻高密居住社区,宜住不宜租;
位于金堂现时期最好的大道,享受快捷高速路交通;
区域内少量商业配套,距金堂最繁华商业配套较近,但心理距离较远。
整体来看区域内缺乏居住向好计划,生活配套不足且需要较长时刻成熟。
(二)地块判定
一、优势
•金堂现正全力打造“水城”概念,生态环境极佳。
相应的公建配套取得有效的开发,随着机场及路网的兴修,区域城市经济进展迅速,金堂已是全域成都半小时生活圈。
•项目所处金堂主流房产开发密集区,享受城市新区的市政配套;
•地处金堂县城新区大道骨干道,道路通达性较好,
•地块现为净地,利于整体开发及降低开发本钱;
•估量以后项目周边配套设施档次较高,关于需求品质生活的中高端客户群吸引力较大;
•随着成都主城向外进展,郊区化进展的趋势正在慢慢显现;
•金堂板块生态环境的资源价值正慢慢提升;
1、劣势
•金堂县相较各郊县城市进展较为掉队,整体大环境大配套跟不上城市进展步伐,路网虽发达,但距离成都偏远,整体有待进展。
•地块占地面积不大,但未能四面临道,关于塑造独立的高级物业定位有必然阻力;
•地块整体地形平坦,没有水源可引,更没有景观可言,整体资源缺乏,可塑性较差;
•地块周边居住气氛、配套较差。
项目所在新区市政、周边商业配套设施时刻将是本案最为阻碍的公共设施;
2、机遇
•金堂房价仍处中低洼地,有必然上升幅度空间,为本项目的进一步进展奠定良好基础;
可吸引较多成都高收入人群不继迁入;
•需与同一区域竞争项目形成较大的价钱尺度;
广做小众营销活动聚集客户;
•随着政策进一步的推动,金堂将取得有效的开发,改善大环境大配套为期不远;
3、要挟
•当前市场形势不明朗,受政策阻碍,形成观望态度较浓;
•涌现多个超级大盘,已慢慢被消费者认可;
•周边生活配套缺乏,居住气氛偏冷;
•同区域内市场竞争猛烈,恒大御景半岛为恒大高端楼盘,体量大,性价比极高(精装高层4520每平方),位于本项目必经之路,截流较大部份客户;
地块整体资源缺乏,与金堂县整体形象定位“水城”关连不上,无法引水,如
后天打造,本钱极高,周边环境居住气氛一样,目前没有任何商业配套,无益于建造高级物业,规模虽有80多亩,但在金堂不缺大盘,论规模、资源、区域与御景半岛、水韵金沙、维罗纳、金阳漂亮水景城、金海岸天府花园水城相比,显的乏力,虽享新城,但市政与交通短时刻难以配套,较难成标杆楼盘。
(三)市场形势分析
当前区域内同类产品竞争猛烈,均在塑造水城概念,且产品同质化严峻,多个
超级大盘使本案无法打大盘牌,整体市场以后几年货源充沛,去化压力难度极大,而本案不具有较好的资源优势,不存在唯一性、权威性及排它性,在产品不具有明显优势情形下,咱们如何突出重围?
需要研究。
(四)项目定位
鉴于本项目地块面积在本地看来不占优势,容积率高,周边配套不完善,恒大项目在隔壁处于明显优势,本项目在品质上难以表现出较强的优势,故建议本项目定位为中端产品,客户群体以中产收入群体为主。
(五)指标测算
结合市场情形,营销治理部预测价钱为:
住宅
保守:
3600元/㎡计算;
正常:
3800元/㎡计算;
乐观:
4000元/㎡计算;
商业面积占建筑总面积的10%,以1-2层为宜,销售均价为
8000元/㎡计算;
9000元/㎡计算;
10000元/㎡计算;
车库:
6万/个
营销治理部
2020年7月4日
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