南京新建住宅物业管理项目承接查验标准草案Word下载.docx
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南京新建住宅物业管理项目承接查验标准草案Word下载.docx
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1
2
2.1
3..1物业承接查验Propertydeliveryexamination:
是指承接新建物业前,物业服务企业或业主委托的物业服务第三方评估机构和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施和共用设备进行检查和验收的活动。
3..2共用部位Sharedpartsofproperty:
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
3..3共用设施SharedFacilities:
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、无障碍设施以及物业服务用房等。
3..4共用设备SharedEquipments:
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
3承接查验条件与程序
3.2交接查验前应具备的条件
3.2
3..1建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案。
3..2供电、供气、供水、排水、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。
3..3教育、医疗卫生、文化体育、邮政、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。
3..4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求。
3..5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。
3..6项目范围内的安全警示、引导指示、服务标志等符合国家相关法律法规及标准的要求。
3..7道路名称、楼宇/栋号、户号牌编号准确经公安部门确认;
标志牌规范、清楚,所有房屋、房间钥匙齐全,标识清楚。
3..8物业设施、设备使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。
3..9法律、法规规定的其他条件。
3..10分期开发建设的物业项目,可分期承接查验,在最后一期物业承接查验时,应办理物业项目整体承接查验交接手续。
3.2交接查验的程序
3.2.1建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的,建设单位应当在物业竣工交付前30日内以书面形式通知物业服务企业进行物业管理承接查验工作;
物业服务企业接到通知后5日内,应当与通知方(建设单位、业主委员会)书面约定承接查验时间。
3.2.2物业项目竣工查验后、承接查验前,应及时组建承接查验小组,承接查验小组由物业公司、建设单位及相关专业人员组成,查验小组成员人数不小于5人且为单数。
建设单位、业主委员会、物业服务企业也可以聘请第三方专业机构参与承接查验工作或邀请行业专家参与承接查验工作,行业专家可从物业行业管理部门建立的专家库中随机抽取。
3.2.3物业承接查验按照下列基本程序进行:
1确定物业承接查验方案;
2移交有关图纸资料;
3现场查验共用部位、共用设施和设备;
4解决查验发现的问题;
5确认现场查验结果;
6签订物业承接查验协议;
7办理物业交接手续。
3.2.4物业企业承接查验前的准备工作:
1与建设单位/业主委员会联系好接管查验的事项、交接日期、进度、查验标准;
2由物业企业工程水电组进行现场技术摸底,制定接管查验计划;
3提前参与竣工查验前机电设备安装、调试工作;
4准备好承接查验各项工作表格。
3.2.5移交物业资料、物业管理资料
查验小组应当对有关资料进行查验;
资料完整齐全的,应当及时办理资料交接手续;
不齐全的,建设单位或原物业服务企业应当书面说明情况并明确移交的时间和地点,待资料齐全后办理交接手续;
确实无法弥补的,记录在《接管查验资料遗留问题登记表》中并应在承接查验协议中注明。
3.2.6共用部位、共用设施和设备的分项查验应依照本标准对应条款及国家相关标准、规范由各专业人员或行业专家按照承接查验项目清单逐项进行查验,填写《查验交接记录表》。
3.2.7对现场查验过程中不符合设计、安装、移交清单的,提出书面《查验不合格整改报告》及《工作联络单》,确定整改时限,返回建设单位和物业公司,并督促施工单位进行限期整改。
整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在《查验不合格整改报告》中记录结果,合格后进行正式移交。
整改的时限按照以下原则确定:
1一般问题在一周内得到解决;
2重大问题在三个月(含)内得到解决;
3三个月以上不能解决的问题;
填写《接管查验遗留问题登记表》并以备忘录的形式将问题登记进行备录;
4建设单位、施工单位签署相关保修书以明确保修期的维修事宜。
3.2.8查验小组对查验内容逐项查验后,交接双方应当及时签订物业管理承接查验协议。
承接查验协议应当包括:
项目名称、查验的内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和参加查验的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。
3.2.9建设单位应当按照物业承接查验协议约定时限办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
3.2.10物业服务企业应当自物业交接30日内,持下列文件向所在地区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续:
前期物业服务合同、物业承接协议、临时管理规约、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其他查验有关的文件。
物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
资料移交
4.1资料查验范围
物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
1物业产权资料,包括房屋所有权证、土地使用权证、业主资料(业主姓名、产权、房号、建筑面积、联系方式、户型图)等;
2项目建设资料,包括房地产开发项目批准文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、规划总平面图、建筑红线图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
3共用设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料、保修资料等;
4供水、供电、供气、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件及合同;
5物业质量保修文件和物业使用说明书;
6房屋、共用设施设备清单;
7物业管理区域划分资料;
8承接查验所必须的其他资料
9资料查验交接清单参见附录A
4.2资料查验要求
4.2.1资料齐全、规范、完整。
工程立项,施工、监理、验收资料的移交应符合JGJ/T185-2009《建筑工程资料管理规程》的规定。
4.2.2与相关主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案(图纸)等及固定、移动通信方案应在有效期内且权责明确。
4.2.3相关检验、检测报告应由有资质、资格的机构出具,报告应真实、完整、有效。
4.2.4对资料查验中发现的资料不全,不真实、不合格等问题,接管查验小组应当将问题逐项记录在《接管查验资料遗留问题登记表》中,交建设单位确认。
5房屋结构、装饰装修及共用设施
5.1范围
5.1.1房屋结构,包括:
基础工程、屋面工程、墙(柱)工程、楼地面工程、门窗工程、楼梯工程等。
5.1.2装饰装修,包括:
抹灰工程、门窗工程、吊顶工程、轻质隔墙工程、饰面板(砖)、幕墙工程、涂饰工程、裱糊与软包工程、细部工程等。
5.1.3共用设施,包括:
道路、围墙、大门、信报箱、宣传栏、休闲娱乐设施、消防设施、无障碍设施以及物业服务用房等。
5.2一般要求
5.2.1项目已完成竣工验收并在相关主管部门完成备案。
5.2.2各种建筑结构图纸、装修图纸完整、齐全。
5.2.3各种监测记录、检验、检测报告应真实、完整,在有效期内。
5.3房屋结构查验要求
5.3.1结构及地基基础进行查验,其变形量应符合GB50204《混凝土结构工程施工质量验收规范》中的相关标准要求。
5.3.2地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。
5.3.3梁、柱、板等应无弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和裂缝,无钢筋外露。
5.3.4房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。
外墙无渗水,表面清洁,无裂痕;
干挂墙面安装牢固,干挂锚固件做防锈防腐处理;
玻璃幕墙安装牢固、密实、平整,无缺损、无破裂现象。
5.3.5室外散水坡应无塌陷、断裂和分裂。
面层平整,无脱皮。
无倒泛水、积水现象。
屋面应达到以下要求:
1各类屋面必须符合GB50207《屋面工程质量验收规范》的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;
2平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;
3屋面天沟、檐沟、落水口畅通,落水管应安装牢固,不渗漏;
面层与基层必须粘结牢固,不空鼓;
4天台隔热层、防水层完备、齐全;
隔热板、防水层表面无裂缝;
天台扶栏无破损、变形,无明显锈蚀。
5.3.6室内地面查验应符合以下要求:
1室内公共部位地面平整(用2米靠尺测量平整度允许偏差小≤2mm),不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;
无空鼓、明显色差、破损等现象;
2块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,缝宽≤2mm,高差≤0.4mm无缺棱掉角;
3卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许有倒泛水和渗漏现象;
卫生间地面48小时盛水试验,以水覆盖满地面为准,达到不渗不漏。
4木楼地面应平整牢固,接缝密合。
5.3.7钢结构、木结构、幕墙、防腐蚀、保温、门窗、建筑节能等分项工程应符合各分项工程相应国家标准施工质量验收规范要求。
5.4装饰装修查验要求及方法
5.4.1装饰装修质量应符合GB50210《建筑装修工程质量验收规范》以及DGJ32/J140《民用建筑室内装修工程环境质量验收规程》的规定。
5.4.2墙面平整(用2米靠尺测量误差≤2mm)。
无裂缝、空鼓、受潮、发黄、脱层、破损、污染等。
无明显抹纹、色差及表面拉毛现象。
涂料应均匀,不透底。
阴阳角线的垂直度,应用2米拖线板检查,误差≤2mm。
5.4.3防水工程可采用观察法对防水层下一层的楼板等饰面进行检查,应无渗漏水现象。
5.5共用设施查验要求及方法
5.5.1物业项目范围内道路应符合设计要求,且应符合下列要求:
1路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能;
灯柱安装牢固、油漆完好;
2路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;
3路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;
4块料拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;
5交通标识线、路牌清楚完好;
6踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。
5.5.2燃气设施应符合下列要求:
1燃气供应系统按照设计施工,施工质量应符合CJJ94《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》的规定;
2物业项目范围内燃气设施已经相关主管部门验收合格并已具备供气条件。
5.5.3物业项目范围内文化娱乐设施配备应符合规划、设计要求。
5.5.4物业项目范围内邮政信报箱符合DGJ32/TJ94《住宅信报箱建设标准》的规定,信报箱的主要查验内容及要求如下:
1信报箱应安装在地面层方便用户收取邮件的位置,应贴有合格证,箱体贴有生产单位和监制单位监制牌;
2信报箱数量与小区总户数、单元户数相符;
3信报箱与墙体或地面的连接必须牢固可靠;
4由单元信报箱组合成的信报箱群整体不得有松动、不整齐现象;
5信报箱最上层格口顶部与地面距离不宜超过1.8m,最下层格口的底面与地面距离不少于0.4m;
6信报箱安装后不得妨碍住户正常出入。
前开总门信报箱箱体前面和后开总门信报箱箱体前面、后面应留有不少与1.5m宽的作业场地;
7室外安装的信报箱应具有相应抗风能力,并应该具备防雨设施,下雨时,信报箱格口内不应有渗水现象。
5.5.5停车场系统
1停车场地面平整、照明充足、布局合理,车位线、车辆行驶方向线等标识清楚;
2自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;
3车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损;
4安全设施良好(包括摄像头、反光镜等),排水设施良好。
5.5.6环境卫生设施
1物业项目内公共厕所、密闭式垃圾收集站和其他环境卫生设施的建设与施工应符合规划要求;
2物业项目内环境卫生设施应与建设项目主体工程同时验收、同时投入使用;
3物业项目内配套环境卫生设施应当由相关主管部门验收合格后,方可投入使用。
5.5.7项目范围内的无障碍设施的设计、施工应符合JGJ50《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的要求。
6电气系统
6.1查验范围
包括项目范围内高压供电、低压配电、低压电器、输电、用电设施设备以及建筑防雷与接地设施设备等。
6.2一般要求
6.2.1项目范围内电气布置按照设计进行设置,设施设备的选型及安装、接线等应符合GB50303《建筑电气工程质量验收规范》要求;
项目范围内供电设施应经相关主管部门检验合格并已正式通电。
6.2.2项目范围内变配电室、开闭站、配电间、地下电缆室等的设计施工应符合GB50053《10kV及以下变电所设计规范》及GB50045《高层民用建筑设计防火规范》GB50016《建筑设计防火规范》及设计要求。
6.2.3项目范围内电气照明设施应符合GB50617《建筑电气照明装置施工与验收规范》并经验收合格。
6.2.4项目范围内的电器设施设备的合格证和随带技术文件应齐全,实行生产许可证和安全认证制度的产品,有许可证编号和安全认证标志。
6.2.5由厂家随设备带来的专用工具、备品备件等,交付单位应移交清楚。
6.2.6柜、屏、台、箱、盘的金属框架及基础型钢必须接地可靠。
装有电器的可开门,门和框架的接地端子间应用裸编织铜线连接,且有标志。
6.2.7柜、屏、台、箱、盘内配线整齐,无绞接现象;
导线连接紧密,不伤芯线,不断股;
同一端子上导线连接不多于2根,防松垫圈等零件齐全。
6.3高压供电设备查验要求及方法
6.3.1高压配电柜、直流屏应符合下列要求:
1外观查验:
有铭牌,柜内元器件无损坏丢失,接线无脱落焊,蓄电池柜内电池壳体无碎裂、漏液,涂层完整,无明显碰撞凹陷;
2高压柜的电器及机械连锁装置动作应准确、可靠;
3手车、抽出式高压配电柜推拉应灵活,无卡阻碰撞现象;
动触头与静触头的中心线应一致,且触头接触紧密,投入时,接地触头先于主触头接触;
退出时,接地触头后于主触头脱开。
4真空断路器应固定牢靠,外观整洁;
电气连接应可靠,接触良好;
真空断路器与其操动机构的联动应正常,无卡阻现象;
分合闸指示正确,辅助开关动作应准确可靠,触点无电弧烧痕,灭弧室外壳应无破损,绝缘部件应完整无损。
6.3.2高压配电柜、直流屏查验方法
1将高压柜退出运行,按本标准6.3.1要求逐一对高压柜、真空开关、操作机构、各种仪表及继电保护元器件等进行查验。
2对高压柜的连锁功能、自投自复等功能进行试运行查验,应无异常。
3直流屏试验,应将屏内电子器件从线路上退出,检测主回路线间和线对地间绝缘电阻值应大于0.5MΩ,直流屏所附蓄电池组的充、放电应符合产品技术文件要求;
整流器的控制调整和输出特性试验应符合产品技术文件要求。
6.3.3干式变压器应符合下列规定:
有铭牌,附件齐全,绝缘件应无裂纹、缺损和瓷件瓷釉损坏等缺陷,外表清洁,涂层完整;
2通风及温控设备应安装牢固、工作正常;
3接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接;
变压器箱体、干式变压器的支架或外壳应接地;
4所有连接应可靠,紧固件及防松零件齐全。
6.3.4变压器查验方法
1将变压器退出运行,按本标准6.3.3要求对变压器及其附属设备进行全面查验。
2变压器进行5次空载全电压冲击合闸实验应无异常;
变压器试验合格后,应空载运行24h。
6.4低压配电(含应急供电)查验要求及方法
6.4.1低压成套配电柜、蓄电池柜、不间断电源柜、控制柜(屏、台)及动力、照明配电箱(盘)应符合下列要求:
有铭牌,柜内元器件无损坏丢失,接线无脱落焊,蓄电池柜内电池壳体无碎裂、漏液,涂层完整,无明显碰撞;
2低压成套配电柜、控制柜、屏、台和动力、照明配电箱、盘应有可靠的电击保护;
3手车、抽出式成套配电柜推拉应灵活,无卡阻碰撞现象。
动触头与静触头的中心线应一致,且触头接触紧密,投入时,接地触头先于主触头接触;
退出时,接地触头后于主触头脱开;
4柜、屏、台、箱、盘间线路的线间和线对地间绝缘电阻值,馈电线路必须大于0.5MΩ;
二次回路必须大于1MΩ;
5柜、屏、台、箱、盘内开关动作灵活可靠,带有漏电保护的回路,漏电保护装置动作电流不大于30mA,动作时间不大于0.1s;
6柜、屏、台、箱、盘内控制开关及保护装置的规格、型号符合设计要求,闭锁装置动作准确、可靠,主开关的辅助开关切换动作与主开关动作一致;
柜、屏、台、箱、盘上的标识器件标明被控设备编号及名称,或操作位置,接线端子有编号,且清晰、工整、不易脱色;
7连接柜、屏、台、箱、盘面板上的电器及控制台、板等可动部位的电线应采用多股铜芯软电线,敷设长度留有适当余量,线束有外套塑料管等加强绝缘保护层;
与电器连接时端部绞紧,可转动部位的两端用卡子固定;
8照明箱(盘)内,分别设置零线和保护地线汇流排,零线和保护地线经汇流排配出。
6.4.2低压成套配电柜、蓄电池柜、不间断电源柜、控制柜(屏、台)及动力、照明配电箱(盘)查验方法。
1将低压成套配电柜、蓄电池柜、不间断电源柜、控制柜(屏、台)及动力、照明配电箱(盘)退出运行,按照本标准6.4.1要求逐一进行查验;
2对柜、屏、台、箱、盘内开关进行不少于5次的分合闸试验,应无异常;
3对带有漏电保护的回路,漏电保护装置试验次数不少于3次,应无异常;
4柜、屏、台、箱、盘内闭锁装置按设计要求进行试验,应符合设计要求。
6.5低压电器查验要求及方法
6.5.1低压电器查验一般要求:
设备铭牌、型号、规格,应与被控制线路或设计相符,外壳、漆层、手柄,应无损伤或变形,内部仪表、灭弧罩、瓷件、胶木电器,应无裂纹或伤痕,螺丝应拧紧,具有主触头的低压电器,触头的接触应紧密,附件应齐全、完好;
2低压电器的安装高度,应符合设计规定。
6.5.2低压电器的固定,应符合下列要求:
1低压电器根据其不同的结构,可采用支架、金属板、绝缘板固定在墙、柱或其他建筑构件上;
金属板、绝缘板应平整;
当采用卡轨支撑安装时,卡轨应与低压电器匹配,并用固定夹或固定螺栓与壁板紧密固定,严禁使用变形或不合格的卡轨;
2当采用膨胀螺栓固定时,应按产品技术要求选择螺栓规格;
其钻孔直径和埋设深度应与螺栓规格相符;
3紧固件应采用镀锌制品,螺栓规格应选配适当,电器的固定应牢固、平稳;
4有防震要求的电器应增加减震装置;
其紧固螺栓应采取防松措施。
6.5.3低压电器的外部接线,应符合下列要求:
1接线应按接线端头标志进行。
2接线应排列整齐、清晰、美观,导线绝缘应良好、无损伤。
3电源侧进线应接在进线端,即固定触头接线端;
负荷侧出线应接在出线端,即可动触头接线端。
4电器的接线应采用铜质或有电镀金属防锈层的螺栓和螺钉,连接时应拧紧,且应有防松装置。
5外部接线不得使电器内部受到额外应力。
6母线与电器连接时,接触面应符合GBJ149《电气装置安装工程母线装置施工及验收规范》的有关规定。
6.5.4对低压电器开关、接触器、变频器、互投开关等按照设计要求及产品技术文件要求进行功能试验,应符合设计及产品技术文件要求。
6.6用电设备查验要求及方法
6.6.1电动机、电动执行机构等应符合下列一般要求:
1电机的规格型号及数量符合设计要求;
2电机的出厂技术资料、附件及备件应齐全,无损伤;
3电机表面油漆应完好,无明显碰撞凹陷,接地良好;
4电气安装应牢固,螺栓及防松零件齐全,不松动;
5防水电动机的接线入口及接线盒盖等密封处理良好;
6电机的引出线鼻子焊接或压接应良好,编号齐全,接线盒内裸露带电部分的电气间隙应大于8㎜,否则应采取绝缘防护措施;
7电动机的绝缘电阻应大于0.5兆欧;
8100KW以上的电动机,应测量各相电阻值,相互差不应大于最小值的2%;
无中性点引出的电动机,测量线间电阻值,相互差不应大于最小值的1%。
6.6.2电动机的空载运行查验,主要查验以下方面:
1进行空载启动并运行,时间2小时,检查以下指标:
2测量电机的空载电流;
电流值应符合产品技术要求;
3检查电机三相电流的平衡度,应符合产品技术要求;
4检查电机各部温度,不应超过产品技术要求;
5电机的旋转方向符合使用要求,无异常声响;
6滑动轴承温度不应超过80℃,滚动轴承温度不应超过95℃;
7电动机的运转噪声符合产品技术指标要求。
6.6.3电动机带荷载运行查验,主要查验以下方面:
1在冷态时,可启动2次,每次间隔时间不得小于5分钟;
2在热态时,可启动1次;
3电机起动电流和负载电流符合产品技术
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