解读《安徽省物业管理条例》Word格式文档下载.docx
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从2002年底开始至该条例通过,我和其他同志全程参与了该条例的起草、修改、修订工作。
现就《新条例》新增内容的解读及重点条款与大家进行交流。
二、《新条例》的主要内容
这次《条例》的修订,主要依据和参照了《民法通则》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、两高司法解释、部委规章等相关法律、法规、规章的规定,内容丰富,涉及面广。
修订后的《新条例》共七章八十一条。
(一)关于总则
主要规定了四个方面的内容:
1、明确了物业管理活动应遵循的原则
物业管理是住宅商品化的产物,与人民群众的生活密切相关,为此,《新条例》根据物业管理的基本要求,突出了业主自治和依法监管的特点,确立了物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则(《新条例》第三条)。
2、明确了县级以上人民政府、建设行政主管部门、房地产行政主管部门的管理职责
加强物业管理监督,是各级政府及其相关部门的职责,明确监督管理的主体,有利于各级政府及其相关部门根据事权贯彻实施法规。
《新条例》主要规范了三个层次:
首先,规定了县级以上人民政府的管理职责。
《新条例》规定:
“县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。
”(《新条例》第四条)
其次,规定了房地产行政主管部门的管理职责。
条例明确规定省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门、区人民政府确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作(《新条例》第五条)。
房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核(《新条例》第六十三条第一款)。
第三,规定了相关部门的监督管理职责。
一是规定县级以上人民政府的其他有关部门应当相互配合,做好相关监督管理工作(《新条例》第五条第三款)。
二是规定市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政部门应当加强公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理,依法处理违法行为(《新条例》第六十三条第二款)。
3、明确了街道办事处、乡镇人民政府,居民委员会、村民委员会在物业管理活动中的组织、职责等(管理重心下移)
业主大会是业主维护共同利益的自治组织,但在现实中,住宅小区交付使用3至5年甚至更长时间成立不了业主大会和业主委员会,明确牵头单位负责组织协调业主大会成立和业主委员会换届工作,显得尤为迫切。
为此,《新条例》规定:
街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作。
居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作(《新条例》第六条)。
4、明确了行业协会的作用
目前,行政主管部门的监管毕竟有限,要做好这项工作,必须充分发挥行业协会的作用,通过加强行业自律来提高物业服务水平和质量。
物业管理协会应当促进物业服务企业提高服务质量和水平(《新条例》第七条)。
物业管理协会可以制定物业服务规范和等级标准,完善行业自律制度,配合主管部门建立健全信用档案(《新条例》第六十三条第三款)。
(二)关于业主、业主大会及业主委员会
推动业主大会、业主委员会的成立,是业主维权的有效渠道。
因此,本条例在这方面作出了详细、具体的规范。
主要规定了五个方面的内容:
1、规定了业主、业主大会和业主委员会的权利和义务
针对实践中存在着业主自治能力不强,业主成立业主大会、选举业主委员会还有不少困难,业主大会和业主委员会难以有效开展工作等问题。
《新条例》对业主、业主大会和业主委员会的权利、义务作了详细、具体的规定(《新条例》第九条、第十一条、第十三条、第十四条)。
为保证业主能够有效地行使权力,依据《物权法》和有关司法解释,《新条例》还对业主身份的确认(《新条例》第八条第二款)、业主重大事项的表决权作出了具体规定(《新条例》第十二条)。
解读:
一是为业主大会和业主委员会的成立奠定组织保障,解决业主大会成立难的问题
截止到2009年6月,全省四千多个住宅小区,成立了业主大会并选举产生业主委员会的只有一千三百多个,占住宅小区总数的30%,业主维权的渠道没有完全建立起来,业主自治制度实行得并不理想。
有的开发企业、前期物业服务企业出于各种原因阻挠业主成立业主大会和业主委员会,有些业主对物业管理漠不关心,不热心参与业主代表、业主委员会的选举工作,导致业主大会成立不起来,业主委员会也就难以选举成立。
基于这一情况,为了推进业主自治,维护业主的合法权益,《新条例》明确规定了召开首次业主大会会议的条件(《新条例》第十七条)。
另外,为了保障首次业主大会能够成立,还规定,符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组。
建设单位或者前期物业服务企业应当将物业交付及业主入住情况及时报告街道办事处、乡(镇)人民政府。
这样规定,就从根本上解决了召开首次业主大会的组织问题,为业主大会和业主委员会的成立奠定了组织保障。
二是促进社区管理与物业管理有机结合
当前,在业主民主意识比较低的情况下推行业主自治制度,必须有政府的大力推动,但是由于基层物业主管部门执法力量有限,仅靠物业主管部门一家难以真正担负起推动业主实行自治的重任,因此,《新条例》按照“管理重心下移”的原则,赋予了“街道办事处和乡(镇)人民政府”在物业管理中一定的责任,充分发挥社区居民委员会的作用,实现真正的业主自治,使物业管理和社区管理有效结合起来。
▲明确规定了街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会在物业管理中的职责,充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会选举换届、调解处理物业管理投诉等方面的作用,推动业主自治制度的实行;
▲规定了“管理进社区”的有关内容,规定住宅小区内应当配建一定比例的小区管理用房和社区居民委员会用房,为政府有关部门和社区居民委员进入小区实施管理提供办公用房;
▲规定了各管理部门应当对物业管理区域进行巡查,并按照各自职责,对违法行为及时作出处理,使政府管理辐射到物业管理区域,改变以往政府管理在实行物业管理的区域缺位、不到位的问题;
▲规定街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构应当具体指导、协调物业管理的有关工作,解决了物业无人关心的问题。
只有这样,将物业管理与社区管理紧密结合起来,才能推动业主的真正自治,解决物业管理中的诸多问题。
三是业主投票权有新规
条例规定:
《新条例》第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:
一是专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;
尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;
尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算;
二是业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。
建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。
业主总人数,按照两者之和计算。
具体事例:
在某一小区,成立业主大会,由于小区还有一半的房子未售出,开发商来了代表,根据《物权法》的规定,对业主达成的很多决议持反对意见。
业主们没办法了,虽然说人家开发商是一家,但开发商却讲,我代表是未售出各单独的专有部分。
由于之前从未有法规对开发商所代表的专有部分如何计算票数予以明确,而业主们与开发商在票数计算上又未达成一致,所以小区的多次决议均未通过。
解读:
根据实践中情况,结合立法背景,对该条的实际应用进行分析:
①立法背景:
该条款的设立正是对《物权法》第七十六条所规定的以业主人数及面积数计算表决权数的延伸。
同时根据实际情况,在未约定时,对建设单位的投票权进行了限制。
也是基于业主自治组织的依法有序运行及难以成立等角度考虑,进行了这样的规定。
②关于投票权的规定,贯彻了“约定优先”的原则,即只有在业主或业主大会未进行约定时,才按上述规定的内容确定。
如果说开发商在购房合同中就投票权已与各位业主进行了约定,那么只要这一约定不违反合同法关于合同无效的规定,那么这种约定也是有效的。
③如何确定业主身份,根据实践中的情况,在办理房产证前,应以购房合同为据确定业主身份。
在办理房产证后,以不动产登记簿及房产证确认业主身份。
在这里还存在一个问题,即夫妻共有房产问题。
如果在确认业主身份时,夫妻双方未出示房产归属夫妻一方所有的证据,那么可以确认该房产该夫妻共有。
当然,现在房产不限于夫妻共有,有的是亲戚、朋友、生意伙伴都可以共有一套房产,这些必须以房产证及不动产登记簿有效的购房合同为据。
但是夫妻共有,在确认共有时要依据《婚姻法》的相关规定确定。
④如何确认业主房屋的面积,在法定测绘部门实测前按购房合同上所记载的面积,在实测后,按法定测绘部门测绘的面积为准,实践中一般交房时,开发商与业主都会办理房屋面积差异协议书,对房屋的实测面积有记载。
在办理房产证后就以不动产登记簿上载明的面积为准。
⑤条例实行后,参加投票的人员,业主也好、开发商也好,在业主大会未就投票权进行约定的前提下,可以按照上述法律规定进行操作,促进社区业主自治管理的进程。
2、规定了业主大会筹备组的组成和职责
针对实践中存在的业主大会难以成立的情况,为解决达到法定条件迟迟不召开业主大会的问题,《新条例》明确了由业主代表、建设单位、村(居)民委员会组成筹备组,对未及时召开业主大会的,规定由乡镇人民政府、街道办事处组建业主大会筹备组(《新条例》第十八条),这样规定,较好地解决了首次业主大会召开的组织问题,为业主大会和业主委员会的成立奠定了组织保障。
同时,为保证筹备组能够有效地开展工作,《新条例》还对业主大会筹备组的职责作了明确规定(《新条例》第十九条),对乡镇、街道未按规定筹备、组织业主大会的,设定了法律责任(《新条例》第七十九条)。
3、明确了首次业主大会成立和运作程序
业主大会是业主行使管理共同物业权利,维护业主在物业管理活动中合法权益的重要渠道。
广大业主通过业主大会的集体决策,以主人翁身份参加管理,有利于共同创造整洁优美、安全舒适、文明健康的生活环境。
为此,《新条例》一是规定了业主大会召开的法定条件(《新条例》第十七条);
二是规定了业主大会的运作程序(《新条例》第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条);
三是规定了由业主大会选举产生的业主委员会的组成、任期和开展工作的方式(《新条例》第二十九条、第三十条、第三十二条)。
业主大会何时必须召开
具体事例:
2007年3月,省城市民张先生(律师)在凤凰城家家景园三期买了一套商品房,并于当年9月装修入住。
入住期间,张先生多次找开发建设单位,要求其组织召开首届业主大会,以维护全体业主权益,但得不到答复。
现状:
一些新建小区3~5年没成立业主委员会是常有事情,对物业的监督无法进行。
《新条例》第十七条规定:
符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
入住率达到50%以上;
首批物业交付满两年,并且入住率超过30%;
首批物业交付满3年。
未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应在45日内组建业主大会筹备组。
会议经费:
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
4、明确了物业管理区划及调整的具体程序
原《条例》有物业管理区域划分的原则,但没有规定划分的程序,也没规定划分确认的主体,为便于实践中操作,《新条例》对物业管理区域的划定、调整方面作了规定:
新建物业建设单位应当向设区的市、县(市)房地产行政主管部门申请划分登记。
物业管理区域划定后,确需调整的,由设区的市、县(市)房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告(《新条例》第十六条)。
5、明确了保护业主的合法权益
现实中,有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约,或者不依据法定程序作出某些决定,侵害业主的合法权益。
为维护业主的合法权益,《新条例》设定了法律的救济渠道。
一是规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。
二是规定业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销(《新条例》第二十七条第二款、第三款)。
(三)关于前期物业管理
前期物业管理是根据国家关于房地产开发与物业管理相分离的原则作出的制度规定。
鉴于实践中物业使用产生的一些纠纷往往与建设单位的遗留问题交织在一起,因此,本条例对前期物业的规定,在内容方面作了延伸。
主要规定了六个方面的内容:
1、明确了建设单位的责任
针对建设单位在小区前期开发过程中,由于对配套建筑、设施设备的建设不到位,往往造成一些遗留问题,加大了后期物业管理的难度的情况,因此,《新条例》规定了建设单位把好设计施工关、竣工验收关,相关部门把好综合查验关。
(1)新建住宅小区的配套建筑及设施设备,应严格执行国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程建设标准(《新条例》第三十三条)。
(2)建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与(《新条例》第三十五条)。
(3)建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,要报相关材料(《新条例》第三十六条)。
(4)新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合相关条件后,建设单位方可办理物业交付手续。
房地产行政主管部门可以对相关事项进行现场综合查验,对发现的问题,责令建设单位及时整改(《新条例》第三十七条、第三十八条)。
(5)建设单位应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示(《新条例》第四十条第一款)。
解读一、改革物业交付条件,维护业主合法权益
条例第三十七条规定:
新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;
(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;
(三)电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;
(四)按照规划要求完成消防设施建设;
(五)按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;
(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;
(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(八)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合查验,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合查验备案手续。
某项目,房屋交付时,连道路都没修好,业主交房,深一脚浅一脚正好与工程施工车辆同行,这边建设单位与业主交房,吵成一片,旁边施工机器轰鸣声响个不停。
有的业主提出质疑时,开发商根本就不听。
只要业主在相关交付手续上签字接收房屋,就万事大吉。
在房地产项目开发商过程中存在若干种验收制度,现在老百姓比较熟悉的是竣工验收备案制度,还有就是四方验收制度。
前者是行政主管部门的监督管理,在后者四方验收合格后,质检站进行备案。
而后者勘察、设计、施工、监理四方验收合格,这是《建设工程质量管理条例》所规定的内容。
有的小区还在搞分户验收,当然由于各地情况不一,具体情况也各不相同,但是相对来讲,一般的商品房买卖合同规定的都是竣工验收备案视为交房的条件。
正如前面事例中所讲到有的小区施工与交房并行,有的小区天然气的相关设备未安好就交房了,当然这都是一些违规或违反合同约定的行为。
但是究其根源,也是因为之前的相关法律法规不健全造成的,才造成的交房没有统一标准,各自为政的局面。
基于这些情况,本条从实际出发、从业主生活需要出发,从安全出发,列举了八项的内容,只有这八项的内容都具备了或完善了,才会办理综合验收备案手续。
它不但改变了现有的交房制度,而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。
从另一层面讲,严格开发商的交房责任,督促开发商加强施工质量,解决业主面临的实际问题,保护业主的合法权益。
随着条例的实施,本条所设立的交房制度,其意义将更加突出。
2、明确了物业服务用房等配套建筑的产权登记
物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,所有权归业主,但是,建设单位和物业服务企业往往以产权没有明示为由,将业主共有的建筑另作他用。
为避免引起不必要的纠纷,《新条例》规定:
物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。
房屋登记机构应当在房屋登记簿中予以记载(《新条例》第四十三条)。
3、明确了物业服务用房面积及用途等
物业服务用房的合理配置,是保证物业服务正常运转的重要条件。
合理确定物业用房的面积,有利于增强可操作性,有利于促进《新条例》的执行。
关于物业管理用房的配置比例问题
《新条例》第四十四条规定了物业管理用房的配置比例要求。
在讨论修订时有人提出,这种配置比例的划分是否有科学依据,建议斟酌。
省人大法制委员会研究认为,国务院《物业管理条例》第三十条规定:
“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。
国家统计局“关于同意制发房地产统计报表制度的函”规定,物业管理区域物业总建筑面积达到五万平方米以上的属于达到一定管理规模的小区。
从国家的统计标准来看,五万平方米是个界限。
再从我省的实际情况来看,截止到2009年6月,全省共有居住小区约2100个,其中物业总建筑面积五万平方米以下的约500个,五万至二十五万平方米的约1500个,二十五万平方米以上的约100个。
因此,根据国家统计标准,结合我省实际,按照物业管理区域的大小,划定物业用房面积的底线,设定不同的比例,这既是对原条例规定的“不低于3‰物业管理用房”的细化,也便于在实践中操作,建议此条不作修改。
(《新条例》第四十四条)
为此,《新条例》从以下三个方面作出规定:
一是规定物业服务用房面积的底线,并区分不同情况作出不同规定(《新条例》第四十四条第一款第一项、第二项)。
(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;
(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰配置;
总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按1‰的标准配置;
二是规定移交物业服务用房,不收取任何费用(《新条例》第四十四条第三款)。
三是为保障物业用房便于开展物业服务活动,对物业服务用房的位置和基本条件作出了明确规定(《新条例》第四十四条第一款第三项、第四十四条第四款):
物业服务用房应当在地面以上,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。
物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。
其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。
4、明确了配套设施中的会所、幼儿园以及车位、车库等的产权归属
《新条例》第四十五条规定:
按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属,应当在商品房买卖合同中约定。
约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先满足业主需要。
实践中存在着大量的业主委员会与开发商及物业公司关于会所、幼儿园的纠纷,关于会所、幼儿园的归属问题一直是众说纷纭。
由于许多开发商将会所的部分房屋用于经营与小区业主无关的事务,大量的小区外的人员进入小区。
不但扰民,而且带来了安全隐患。
同时也背离了当初开发项目建设会所为满足业主基本需要的这一目的。
解读一:
本条是关于会所、幼儿园的归属的规定。
①它的前提是按规范要求配套建设,它体现了一个原则,约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有,否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。
从另一个层面讲,就是归全体业主所在。
当然即使在归建设单位所有的情况下,业主有优先享有其提供服务的权利。
②在实践中,会所、幼儿园的产权问题一直是社会各届
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- 安徽省物业管理条例 解读 安徽省 物业管理 条例