房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析12Word文件下载.docx
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房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析12Word文件下载.docx
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土地使用权年限为50年;
出售时间为2010年9月1日。
需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。
如果选用假设开发法进行估价,它的计算公式和技术路线是什么?
(5~7/共10题)单项选择题
某工厂有甲、乙两个厂区,当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。
其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金,办理了土地使用权出让手续。
现在甲厂区为危险房,乙厂区为严重损坏房,房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。
该工厂为了生存和发展,决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产,用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。
现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
第5题
针对以上情况,在估价时最恰当的做法是( )。
A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价,出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价,每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价,出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
第6题
委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。
估价机构认为( )。
A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B.只能对两个厂区的土地进行估价
C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
第7题
对乙厂区土地估价的思路应当是( )。
A.按出让土地使用权评估其公开市场价值
B.按出让土地使用权评估其公开市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C.用成本法估算土地公开市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.用假设开发法估价,先估算其改造完成后的价值,再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
(8~11/共10题)单项选择题
某房地产的用途为工业,现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。
第8题
若估价目的为拆迁补偿,该房地产应按( )评估。
A.商业用途
B.工业用途
C.估价师确定的用途
D.商业与工业混合用途
第9题
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明,但尚未办理相关手续,进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。
D.委托方确定的用途
第10题
若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,但尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( )。
A.工业用途
B.商业用途
C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响
D.商业用途,并考虑补地价因素的影响
第11题
若以改变用途的假设为前提进行评估,需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。
以下说法中,不正确的是( )。
A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
C.若估价对象变更用途未获批准,则估价结果不能成立,需另行评估
D.若估价对象变更用途未获批准,则估价结果应适当调整
(12~14/共10题)单项选择题
某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为10%。
现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。
在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m2。
据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。
第12题
获知兴建火车站后该宗房地产的价格为( )元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000
第13题
收益法的本质是( )。
A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值
B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值
C.将房地产收益直接资本化
D.将房地产收益报酬资本化
第14题
以资金时间价值观念考虑,收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值的高低不取决于( )因素。
A.未来净收益的报酬率
B.未来净收益的大小
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益的可靠性
(1/1)指错题
第15题
致委托估价方函(略)
×
别墅房地产估价结果报告(略)
×
别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方
×
市恒通房地产开发公司
二、受理估价方
市房地产估价事务所
三、估价目的
为恒通房地产开发公司对×
别墅项目按现状整体转让进行估价
四、估价时点
2008年4月15日
五、估价对象概况
(一)×
市概况(略)
(二)×
别墅项目概况
1.土地情况
(1)土地使用权性质:
出让土地使用权,2005年1月6日取得国有土地使用权证。
(2)土地总面积70000m2。
(3)用途:
别墅及配套设施。
(4)108栋别墅,建筑总面积35285m2。
其中:
一期工程建设33栋别墅,建筑面积10378m2。
2.地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期,户型有A、B、C、D四型,款式达数十种,主要为2层砖混结构。
目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程,建筑面积7548m2,另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完,建筑面积2830m2。
建筑材料及设备(略)。
六、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为:
市场比较法、成本法和假设开发法。
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果,然后进行综合处理,最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、估价过程
(一)方法一:
房地分别估价
1.土地估价:
采用成本法与市场比较法两种方法进行估价,综合平均得出土地评估价格。
(1)利用成本法进行土地估价
计算公式:
土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察,在估价时点,城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元,土地开发费用为每平方米158元,土地使用权出让金为每平方米2770元。
以上三项合计为每平方米3324元。
(2)利用市场比较法进行土地估价
根据测算,下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2),故采用算术平均综合出一个价格作为结果:
比准价格=(3410+3474+3230)÷
3=3371(元/m2)
图片图片
成本法与市场比较法的结果相近,故取算术平均值得出:
土地单价=(3324+3371)÷
2≈3348(元/m2)
(3)土地估价综合结果
土地总价=土地单价×
土地总面积=3348×
70000=234360000(元)=23436(万元)
2.别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法,以该类别墅的建筑物及相关费用为基础,加上正常的利税,求取该别墅建筑物的重新建造成本。
(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2,包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
(2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。
108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×
35285≈120957000(元)=12095.7(万元)
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察,确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%,则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×
50%=1714元/m2。
(3)现有别墅建筑物价格:
3428×
7548+1714×
2830=30725100(元)=3072.51(万元)
3.别墅现有房地产价格
23436+3072.51=26508.51(万元)
(二)方法二:
别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路,先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价,再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。
1.别墅总楼价。
市场研究分析(略)
据掌握的市场资料,经综合分析,确定估价对象平均售价为11200元/m2,则本项目完工后的总楼价为11200×
35285=395192000(元)=39519.2(万元)。
2.销售税费(含买卖手续费,代理及广告费,营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%,则39519.2×
10%=3951.9(万元)。
3.建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元)。
4.别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)。
八、估价结论
以上两种估价思路的估价结果如表3。
估价结果:
别墅现有房地产总价格为26526.31万元。
九、附件、说明、其他资料(略)______上一题下一题
(1/1)指出并改正下面估价报告片断中的错误
第16题
H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310m2,建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年。
2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估。
采用成本法,其计算过程如下。
(1)土地价格估算
根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。
则土地价格为:
1200×
2310×
60%=1663200(元)≈166.3(万元)
(2)建筑物价格计算
按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。
该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为:
2175×
0.5×
5.85%≈63.6(元/m2)
开发商利润为:
20%=435(元/m2)
钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2%,已使用5年,根据定率折旧法公式,其成新率为:
[1-(1-2%)x5/60]x100%=92%
建筑物现值为:
(2175+63.6+435)×
92%×
2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)
(3)估价结果确定
166.3+568.2=734.5(万元)______
上一题交卷
交卷
答题卡
答案及解析
参考答案:
通过实地考察和对周边区域的调查并分析有关资料后,根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择,酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产,区别于其他各类房地产,特别是中大型星级酒店物业,其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加,据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法,同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估时遵循贡献原则的前提下,除收益法外,成本法也具有评估价合理性的一面,能够保守地测算估价对象的现有价值,因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值,再扣除法定优先受偿款,即得出本次估价对象的抵押价值。
详细解答:
大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏,所以通常不采取市场法对其评估,酒店的收益年限较长,所以未来的收益有较大的不确定性、土地使用年限等也是应考虑的因素。
解法一:
拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价,还需要进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况,了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本,进而分析确定该宗土地的最佳开发方案,以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租),运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地产的总价值,需调查了解类似房地产的开发成本、建安工程费用、开发经营期和前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费,在此基础上测算土地的价格。
再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后,确定地块的比准价格。
最后综合以上两种估价结果,确定最终的估价价格,再根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999),撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
解法二:
1.选用假设开发法和市场法进行估价。
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。
4.分析确定土地的最佳开发方案。
5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法、收益法等预测建成后房地产总价值,调查了解类似房地产的开发成本费用等;
前期费用(如建安工程费、专业费等),测算土地价格。
6.选取可比实例进行因素比较修正,确定土地比准价格。
7.综合两种方法的结果,确定最终估价结果。
8.根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的要求,撰写并出具估价报告。
选用假设开发法进行估价时地价的计算公式为:
地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费。
选用假设开发法进行估价的技术路线,为预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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