万全城建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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销售收入、销售税金及附加测算…………………………………（41）

财务现金流量分析…………………………………………………（42）

利润测算……………………………………………………………（42）

财务偿还能力测算…………………………………………………（43）

财务盈利能力分析…………………………………………………（44）

第十二章风险管理

项目风险……………………………………………………………（45）

项目风险管理的内容………………………………………………（47）

规避项目风险的对策………………………………………………（49）

第十三章结论与建议

房地产业的发展与城市宏观经济保险了持续、协调的基本态势（53）

品质与市场，是决定销售的双重主因……………………………（54）

销售收入如期实现是收回投资的保障……………………………（54）

序言

“万全城”是奉献给武汉的一个作品。

这个作品是卓越的，更是超越的。

“万全城”代表城市的一份子，是城市经济的一个支点，是楼宇经济的至

善表率，是承载未来武汉CBD发展的建筑。

——世界经济学权威对CBD的定义

是国家或地区社会政治、经济、文化发展到一定阶段，在传统的中心商业区聚

集高度发达的金融、经贸、现代制造型商务而形成的中央商务商贸核心区域。

当今城市中心商务区主要有商务写字楼、金融和服务三大职能设施构成，同时武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

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也不同程度地包含一定量的传统的商业零售类职能设施。

CBD既是经济运作管

理中心，也是金融中心和生产服务中心，拥有大量的商务写字楼、酒店、公寓

等配套设施，具备完善的市政交通和通讯条件，便于现代商务活动。

在传统商

业中心逐步成熟的基础上，现代商务的发展，需依托核心商务区；

而传统的商

业中心区逐步发展演变形成的核心商务区，需依托国际甲级标准的高档商务楼

宇。

“万全城”将矗立于武汉市已规划形成的商业商务中心，是全新概念商务

大厦。

汉口西北湖片区已逐渐形成了商务中心格局，国际品牌连锁、高端卖场、

白领休闲总汇、高档宾馆、银行总部、甲级写字楼云集于此。

“万全城”以其

独特的复合型态的物业构成而具有无限的发展潜力；

其物业品质直达国际标

准，将刷新武汉市商业楼盘配套记录。

一流的物业服务、超高的性价比、非凡

的综合品质，铸就极高的使用价值和投资价值，机遇赋予她带动CBD高价值发

展的使命。

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一、项目地理位置

“万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开

发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD

金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西

北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。

城市和生活配套设施完善，地理

位置十分优越。

二、项目周边主要生活、商服配套设施

综合商场：

武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市。

酒店：

新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、

香格里拉大酒店、东方大酒店。

银行证券：

中国信合、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武

汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支行、民生银行、

广东发展银行。

教育：

育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、武

汉外国语学校。

文化：

武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图

书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。

医院：

协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。

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三、项目主要经济技术指标（规划方案审批）

项目名称武汉·

万全城

项目净用地面积16272m²

地上总建筑面积88468m²

其中：

住宅38331m²

商务写字楼26391m²

商场22235m²

会所1511m²

地下室22143m²

容积率5.45

建筑密度38.3%

绿化率30.3%

建筑高度100米

机动停车位509辆

地上车位59辆

地下车位450辆

非机动停车位230辆

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一、区域道路现状与分析

本项目地处CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔。

周边分

布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸

引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。

（一）周边道路条件现状及规划

“万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西

北湖路等，道路已按规划形成：

新华下路：

规划道路红线宽60米，机动车道双向6车道，城市的主干道，

连通汉口北部、中部。

建设大道：

规划道路红线宽50米，机动车道双向4—6车道，两侧各设5

米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大

量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。

北湖小路：

规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：

人行道5米×

2+车行道10米。

西北湖路：

建银大厦西侧支路：

规划道路红线宽12米，车行道宽7米。

（二）道路交通运行状况分析武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

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根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路

口的交通负荷度（表1）。

表1：

区域现状道路、路口负荷水平

路口或路段名称路口或路段流量路口服务水平服务等级

新华下路——建设大道68000．84D

北湖小路——建设大道29000．76D

北湖小路——西北湖路1050O．73C

建设大道35000．80D

新华下路3400O．63C

西北湖路4500．31A

北湖小路6500．45B

（三）公共交通现状

该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站、取水楼站、北湖小路站等。

现有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527

路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621

路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余条公交

线。

（四）区域停车现状

项目周边约有停车位270个，其中建银大厦有地下停车位50个，地面停

车位120个，建银西侧餐厅停车场约有50个停车位，西北湖路路边停车场约

有50个车位。

从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满

足需求。

二、交通预测分析

（一）客流量预测

项目建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两部分，其中又以来访武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

人员为主，包括住宅、商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼、商业

引发流量高峰与城市交通比较一致。

因此高峰客流量预测应以商场高峰客流为

基础，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。

依据项目所处地理位置，结合国内大城市同类性质建筑客流生成的经验，

参照武汉市相关吸引点调查的结果，确定“万全城”项目不同建筑性质高峰小时

客流吸引率指标如下（表2、表3）：

表2：

高峰小时吸引率指标单位：

人/小时·

每百平方米

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吸引率

不同性质用地

高峰吸引率高峰发生率

商业4.52.8

写字楼2.51.2

住宅1.01.4

表3：

各类性质用地吸引发生客流量单位：

人次/高峰小时

不同性质用地㎡建筑面积（）高峰吸引人流量高峰发生人流量

商业225441194743

商务写字楼25484608292

住宅42250424593

（二）车流量预测

“万全城”项目所处地段为武汉市金融商贸中心，项目综合档次定位较高。

考虑到项目这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及武汉市的机动车发展

水平，预测2010年项目各类性质用地引发客流量出行方式结构（表4、表5）：

表4：

项目各类性质用地引发客流出行方式结构单位：

%

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交通方式

不同用地吸引比例

步

行

自

车

公

交

出

租

小

汽

摩

托

车

楼内

出行

合计

商业12250171522100

商务写字楼—12429451—100

住宅2103917302—100

表5：

项目各类用地高峰小时发生吸引车流量单位：

辆（混合车）

自行车公交车出租车小汽车摩托车

商业39—13214539

办公9—1042029

住宅102—6915320

不同用地

吸引比例

交通方式

注：

各种车辆的平均载客人次分别为出租车2.5人、小汽车2.0人、摩托车1.0人。

（三）高峰小时项目诱增交通总量分析

由表（5）计算结果可知，项目商业建筑高峰小时引发车流量为316辆/小

时，写字楼建筑引发车流量为315辆/小时，住宅建筑引发车流量为242辆/小

时。

由于三种性质建筑车流量高峰时间并不一致，在城市道路交通高峰时基地

车流量为三种性质建筑高峰引发车流量的加权之和，其规模为：

610辆/小时。

其中需要进入项目停车的有382辆，分别为小汽车331辆，摩托车51辆。

本项目建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织、

强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公

交设施布局，建立安全便捷、衔接良好的交通环境。

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一、投资环境分析

房地产业的发展是与城市经济、社会的发展相协调的。

房地产业作为国民

经济发展的先导性、基础性产业，已连续多年以20%速度增长，并推动了钢材、

建材、家具、装饰等相关行业的发展。

在国家宏观经济稳定、健康、持续发展

的前提下，房地产业已成为国民经济新的增长点，是城市经济的基础产业和支

柱产业。

在市场经济条件下，房地产的发展是由供求关系决定的，武汉市房地产业

近年来发展迅速，呈加速度发展的态势。

“中部崛起”的政府政策导向也为房地

产业的发展带来了新的机遇。

（一）从市场需求来看，武汉市还有较大的发展空间。

目前武汉市仍处于

城市化发展和城市改造的高锋期，新增的需求潜力十分巨大。

城区在不断扩张，

随着旧城改造力度的加大，尤其是武汉市将推行“城中村”改造，这势必会进一

步加大对住房的市场需求。

另外，从实现全面小康社会的目标来看，武汉市房地产业还有较大的发展

余地。

2007年武汉市城镇人均住房建筑面积约25.5平方米，离全面小康的人

均35平方米目标尚有较大的差距。

居民生活水平的不断提高也将刺激房地产

业的市场需求增长。

（二）从房地产投资规模来看，武汉市与国内其他大中城市相比还有相当

大的差距。

武汉市房地产投资在全社会固定资产中所占比例不高，在全国19

个副省级以上的城市中，武汉排在第9位，其在城市经济投资中所占比重还有武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

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较大的上升空间。

（三）从地理位置来看，被誉为“九省通衢”的武汉具备得天独厚的优势，

水路、铁路、公路、航空网线四通八达，是全国重要的交通枢纽。

武汉被列为

继北京、上海、天津、广州之后的第五个首批金融开放口岸，包括摩根斯丹利

在内的众多国际大财团，大银行、大保险公司将陆续进驻。

我国三大轿车基地

之一的神龙汽车有限公司总部迁入武汉，世界500强接踵而至（IBM、微软、

NEC、北电、波导）等众多世界IT企业在武汉设立基地。

武汉经济显示了前

所未有的昂然生机。

商业、金融业的发展也会带动房地产业的扩张。

在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基

础。

该区域为江汉区区政府所在地，紧邻建设大道金融一条街，武汉体育中心、

武汉图书大世界点缀其中，距离汉口火车站、天河机场也非常近北至发展大道，

南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政

治、经济、文化和交通四大中心。

新华路一线也是汉口城区中心地带和重要的

景观轴线，聚集了商业居住、商务金融、水体绿化等多种功能，向来是开发商

青睐的风水宝地。

二、投资潜力分析

经济发展往往是以非均衡的方式进行的，一个国家或区域的发展通常是首

先形成一些生产要素相对集中的增长区域，也就是我们通常所说的经济中心，

然后通过这些增长区域的扩散效应，带动周边地区发展。

“万全城”项目正位于

江汉区的经济中心——西北湖片区的核心商圈范围内，距离武广商圈也仅有5

分钟车程。

从居住的角度来看，西北湖地理位置的重要性，因为湖是水概念的完美表

现，也是亲水、近水、在水楼盘的绝对看点和卖点，符合高尚楼盘的重要特征。

武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

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它以自己独特的区位优势和原生态的景观资源成为汉口楼市的一块碧玉。

城市

的发展离不开水资源，蜿蜒流动的水平添了城市的灵性，择水而居更是人类永

恒的梦想和追求。

在汉口城区的湖泊资源中，除了西北湖之外，还有改造的喷

泉公园、小南湖、宝岛公园的鲍子湖及菱角湖。

这些湖畔都因不可复制的自然

资源优势而迅速崛起，成为较为成熟的住宅区，而且在价格上以其不可复制的

优势自然景观资源，遥遥领先于汉口地区其他住宅。

从2002年的“世纪华庭”

开始，房价就在不停的刷新武汉市楼价的记录。

西北湖片区已形成了强大的聚

集效应，众多实力强劲的开发公司纷纷抢摊该区域，共同打造这一豪宅领地。

如今，住在西北湖片区，不仅仅是一种生活的享受，更是一种身份与地位的体

现。

目前，该片区的房价正随着土地供应的减少而日益走高，再加上菱角湖景

观工程改造、高档住宅扎堆效应，以及王家墩CBD的建设发展和新华下路大

型商业项目的开发，西北湖片区注定会成为武汉的繁华核心。

展望未来，该区

域升值空间巨大。

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一、市场预测分析

（一）宏观调控下的中国房地产市场继续保持平稳增长

近年来我国先后出台了一系列房地产调控政策，特别是2007年将第二套

住房的首付比例提高至40%，众多城市都提高了经济适用房建设比例和规模，

并增加了廉租房供应。

尽管如此，2007年房地产价格快速上涨势头非但未缓和，1～11月份全国

70个大中城市房屋销售价格、新建商品房价格以及二手房销售价格反而均以近

两年来最高速度加速上涨。

仅2007年1-5月，全国房地产开发投资完成7214

亿元，同比增长27.5%；

全国房屋施工面积15.67亿㎡，增长21.9%。

未来我国房地产价格走高因素还在延续：

一是钢材、水泥等建筑成本在不

断上升；

二是土地开发成本和建筑用地价格也在上涨；

三是市场上存在着对住

房价格继续上涨的预期，并把购买商品房作为资产保值增收的一个重要投资渠

道。

2008年1月国家发改委公布了最新统计数据，2007年12月全国70个大

中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与11月持平；

环比上涨0.2%，涨

幅比11月降低0.6个百分点。

数据显示，12月70个大中城市新建商品住房销

售价格同比上涨11.4%，涨幅比11月低0.8个百分点；

环比上涨0.3%，涨幅

比11月低0.7个百分点。

分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价

格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，环比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。

（二）中部崛起——武汉房地产投资拥有较好的前景武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

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近年，来武汉投资房地产业的外地资本已有４０余家。

他们选择在武汉投

资房地产业，主要是看中了武汉的区位优势。

作为全国的六大核心城市之一，

武汉人口众多，包括流动人口在内逾千万；

作为全国的交通枢纽，武汉对周边

区域辐射面广；

曾是老工业基地的武汉有一定的城市基础建设，而近一两年来

基建发展更为迅速。

武汉房地产开发继续保持较快的增长势头，房地产市场整

体形势较好。

第五届中国房地产发展年会、建设部中国房地产及住宅研究会等

提供的一份最新排名资料显示，武汉商业地产增值空间在全国排名第六，仅次

于北京、上海、深圳、广州和宁波。

这说明武汉的商业地产已摆脱了单纯的商

铺形式，开发模式包括社区商业街、区域商业中心、都市商业中心、摩尔、专

业批发市场等，商业复合型地产步入了多元化高速发展的阶段。

2007年12月7日，武汉“1+8”城市圈获批国家“两型社会”（资源节约

型社会和环境友好型社会）建设综合改革配套试验区的消息传来，即成为各方

争相热论的核心话题，被点燃激情的人们冀望成为“试验区”后，武汉城市圈

也能够成为“下一个新区”、“第四经济增长极”、“中部崛起的龙头老大”，随

着城市经济迅猛发展，居民收入也将稳步增加。

作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉

大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区

开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的

转型期，未来发展空间极其广阔。

看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行

业之市场共识。

武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。

由于武汉开始承担沿海产业转移，

同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现

象越来越多。

外地购房人群已占全市购房人群的四成以上。

随着楼市格局的打武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

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开，吸引了越来越多的城际置业者的目光，成为普及全国的异地置业潮中最受

关注的城市。

武汉外资重地。

近几年，境外资本开始深入到武汉房地产市场。

荷兰ING

联姻金地、大摩入股世茂滨江、希尔顿落址武汉徐东，碧桂园选择武汉汉南……

外资这种纵深化的投资表现，说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市

场。

作为中部崛起的中心城市，武汉已有超过5000个的外商投资项目，60多

个世界500强企业。

在这些优势的条件下，境外资本看好武汉地产是大势所趋。

二、本项目周边主要楼盘基本情况

目前，西北湖周边在售与在建楼盘主要有：

西北湖·

凤凰城、两湖总都、天

润·

北湖假日、新华豪庭、金利·

明珠花园、华立·

新华时代、美林公馆、心家泊。

从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个盘子的定位各不相同，但均有显著

特点。

（一）西北湖·

凤凰城

项目地址：

江汉区北湖西路6号

住宅均价：

6800元/平方米

总套数：

795套

房屋栋数：

4栋

户型面积：

112－169平方米

总建面积：

100861.58平方米

容积率：

4.5

绿化率：

40％

开盘日期：

2005－10（一期）、2006－1（二期）

交房时间：

2007年武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告

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凤凰城主打户型为