工程能源班工作手册Word文件下载.doc
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4.5检查各小区设施设备运行情况,及时采取措施对设施设备进行维修,并将检查及维修结果报告工程能源部;
4.6负责审核项目工程用物资物品的申购计划,上报工程经理审核总经理审批,由行政部门负责采购。
4.7负责执行公司的管理制度,检查部门工作进展情况,并采取必要的对策;
4.8负责根据新进员工不同岗位进行业务技术培训、指导,讲解相应工作岗位要求;
在工程能源部领导下负责组织安排工程班对机电设备、房屋建筑、公共设施进行日常运行操作、维修、保养等具体工作;
4.9监督维修服务质量,对维修服务中发生的技术问题和不合格服务及时纠正,并采取纠正措施;
4.10每月定期组织工程班员工抄写水电表数,并作出总表与分表核对记录,交客户服务中心;
4.11负责工程班所属员工的月考勤工作,并将月考勤表交项目处;
4.12完成上级交办的其他任务。
工程维修人员岗位描述
1.岗位名称:
工程维修人员
2.部门:
工程能源班
3.直属上级:
工程能源班长
4.基本职责
4.1负责物业管理区域范围内的各系统设备设施的日常维护维养、定期维护维养工作。
4.2负责按照要求对小区(大厦)内所有设备设施的日检、周检、月检工作,做好相应巡检质量记录。
4.3负责完成所管辖范围内的设施设备清洁卫生工作。
4.4负责每月定期抄写各业户水、电表数,并同时检查水、电表工作是否正常。
4.5负责处理业户报修服务工作。
4.6完成上级交办的其他任务。
小区维修工作业规程
1例行巡检
1.1每日巡检
1.1.1每日上班后,如暂时没有小区主管及协管员的工作安排,维修工可进行巡检工作,巡检中若遇见业主(住户)投诉或业主(住户)反映的设施、设备情况,应一并记入《值班记录表》中并在巡检中随时听从小区主管的另行安排。
1.1.2小区维修电工对配电设备分别于上、下午各巡视一次,保证配电系统,公共照明系统的正常运行,并填写《低压配电运行日志》。
1.1.3给排水及土建维修工每日两次例行巡查小区公共设施、管道、单元表,有无毁损及跑、冒、滴、漏现象。
公共区域有无违章占地乱搭乱建等现象,并填写《维修工检查记录表》。
1.2每周巡检
1.2.1每周小区维修电工对配电设备、单元配电箱及公共照明系统巡查两次,防止发生意外事件,并填写《维修工检查记录表》。
1.2.2发现异常情况,应采取处理措施,特别是在发生煤气管道漏气,供水管道漏水,爆管时,应立即采取紧急处理措施,并报知小区主管,分清责任范围,再对异常情况做进一步处理。
2配电设备的养护
2.1小区维修电工负责配电房的安全和卫生工作。
2.2小区维修电工负责制订公共设备年度养护计划草案,填写《设备检查保养计划表》。
2.3检修低压配电柜前,小区维修电工应事先填写《配电柜检修工作票》,经小区主管认可后,方可进行操作。
2.4按照《设备检查保养计划表》及《低压配电检查项目及标准》定期(月/年)对设备、设施进行清洁和维修保养,填写《设备维修记录表》《维修工作检查记录表》。
2.5水、电、气表的抄表
2.6每月由小区维修电工负责水、电、气表的抄表到户工作。
2.7每季度,小区维修电工须进户一次,核对水表的实际读数。
2.8根据协管员的异常数据信息,检查有无私拉乱接电线及偷电现象。
排除线路或其它非正常情况引起的耗损,监控小区水电气的消耗情况。
2.9异常情况,报小区主管进行处理,配合协管员完成收费工作。
3检查住户装修施工情况
3.1根据业主(住户)已获准《装修申报表》的装修申报内容,维修人员应协助管理员进行装修监督管理,在小区入住装修期间,每日不得少于两次的现场巡查。
3.2小区维修电工应检查装修住户在施工过程中,有无私自接用公用线路的行为。
3.3给排水、土建维修工应检查装修住户在施工过程中,有无违章开墙破洞、破坏房屋结构等行为。
3.4维修人员对装修住户的监督检查,应记入《装修巡检表》,发现违章操作的装修住户,应报告小区主管进行处理。
4保修范围内的维修
4.1业主(住户)来人来电要求提供保修范围内的维修服务时,应了解清楚维修内容及时间要求。
4.2管理员根据工作需要,对维修工的工作进行调整,并与业主(住户)约定上门时间。
协管员开出《维修派工单》,交给维修人员。
4.3维修人员准备好工具及维修材料,在约定时间到达现场。
(一般情况下,应提前3~5分钟赶到现场)。
4.4维修人员身着工装,佩戴工作牌,持维修单轻声敲门。
4.5待住户开门后应先问“您好”,并使用礼貌用语“请问……”、“谢谢……”询问维修事项。
4.6耐心解释业主(住户)提出的问题,避免与业主(住户)发生争执。
4.7维修工作结束后,要将工作场地清扫干净,请业主(住户)确认维修结果,并在《维修派工单》上签字,礼貌的说“再见”,方可离去。
4.8将《维修派工单》交回协管员,间隔2天后向业主(住户)进行维修情况的回访。
5特约维修
5.1解业主(住户)维修的内容,要求维修的时间等。
根据《特约维修项目及价目表》,告知业主(住户)可能发生的维修费用金额,并预交部分费用。
5.2管理员根据工作需要,对维修工的工作进行调整,并与业主(住户)约定上门时间。
管理员开出《维修派工单》,连同预付费收据一并交给维修人员。
5.3按约定时间到达现场,确定维修的具体事项,判断是否需购材料并查实其规格、数量以及提供方式,将情况明确的通报业主(住户)。
5.4若业主(住户)要求自购材料,则待业主(住户)购回维修材料,维修人员接业主(住户)通知,上门确认其材料符合要求后再进行维修。
5.4.1若由维修人员代购材料,则所购材料须经业主(住户)确认后,维修人员方可开始维修。
5.4.2参照5.1、52、5.3执行,并将维修费余款收交项目处(项目客服中心),并迅速将维修费缴款凭据送达业主(住户)。
6维修材料申购
6.1按《小区物资采购规定》执行。
6.2维修人员每月初5日前按时填报《维修统计分析表》,提出申购维修材料、工具的计划。
6.3维修人员领用维修工具(材料),须填写《工具(材料)领用登记表》。
装修管理流程
业主提出申请
业主出示购房合同及证件
业主申报装修项目,提供装修方资质证明及所需资料
业主向项目处(项目客服中心)提供装修平面图、装修方案
如消防,天然气变更
业主向项目处(项目客服中心)提供主管部门审批证明
业主预缴装修保证金和建筑垃圾清运费、管理费,
签订《装修施工协议书》,并办理施工证。
项目处(项目客服中心)审批
项目处(项目客服中心)监督巡查
施工队进驻现场施工
存在问题
竣工后项目处(项目客服中心)验收
施工队进行整改
合格否否
是
项目处(项目客服中心)签字并退还保证金
项目处(项目客服中心)将业主装修资料存档
业主/住户室内维修工作流程
在派工单上登记维修工去向
交回派工单
维修完毕请业主在派工单上签认
技术准备工具材料持单至现场维修
相关人员接受业主维修申报,填写派工单
工程班统计汇总
重大维修项目
主管工程师至现场查看,提出方案,监督维修
反馈
按规定时间对业主进行回访
项目处(项目客服中心)收费,并开据凭证
合格否
返工
资料存档
设备设施维修养护工作流程
编制施工方案,报有关部门审批
需要停水、停电向受影响业主出书面通知
重大项目
日常巡视检查或其它途径发现问题,填写《派工单》
重大项目报告负责人,并由主管工程师到现场勘查
班组分工准备工具材料并实施方案
监督指导
维修完毕后,经检验合格,填写维修记录表
技工到现场维修
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