沈阳市大东区大华水岸福邸项目营销方案-zhangjun12315Word格式.doc
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2季度
3季度
4季度
合计
和平区
79566
93749
115469
106936
395720
沈河区
120402
149030
150178
149746
569356
皇姑区
73212
89596
93230
103040
359078
铁西区
97158
122101
153717
144041
517017
大东区
47784
83377
83070
112520
326751
东陵区
76374
92023
95568
89042
353007
于洪区
84693
90261
99656
121614
396224
沈阳市
579189
720137
790888
826939
2917153
图表:
1.2.32001年销售面积数据
图表:
1.2.42002年销售面积数据
02年
62409
194275
206940
224820
688444
84997
188484
184252
199838
657571
57612
174605
203501
219315
655033
82646
173578
316238
275539
848001
88928
201260
346179
286549
922916
63386
122335
188696
131732
506149
81115
181831
362568
276118
901632
521093
1236368
1808374
1613911
5179746
数据来源:
沈阳市房产局
1.2.52003年销售面积数据
03年
01、02、03三年总计
96992
384058
268392
432481
1181923
2266087
98146
273641
204221
311998
888006
2114933
119996
400982
274934
353351
1149263
2163374
145059
495575
305419
409983
1356036
2721054
187755
558864
387797
467826
1602242
2851909
86570
338426
203759
467837
1096592
1955748
134079
478262
411107
415615
1439063
2736919
868597
2929808
2055629
2859091
8713125
16810024
数据来源:
沈阳市房产局《沈房指数》
1.2.62003年至2004年6月4日沈阳市商品房销售数量统计表与畅销户型
[14]
1678
15
143
93
135
31
154
281
206
257
363
171m2-180m2
[15]
1133
22
222
36
90
6
91
71
133
192
270
181m2-190m2
[16]
702
21
69
48
43
46
10
136
84
245
191m2-200m2
[13]
1700
9
171
207
81
44
104
100
179
335
470
201m2-300m2
[17]
241
2
13
94
7
4
34
300m2以上
68589
1171
4285
6099
10410
1495
14475
11851
8784
3202
6817
合计
[12]
2640
14
314
242
259
146
322
236
450
160
497
161m2-170m2
221
349
405
649
1115
679
678
352
261
389
421
465
550
276
403
358
38
3
浑南新
区
5
66
106
96
109
219
68
105
58
苏家屯
[8]
3860
590
92
624
673
557
201
476
151m2-160m2
[6]
5142
874
83
903
1039
330
617
141m2-150m2
[5]
5330
773
117
963
987
667
425
422
131m2-140m2
[4]
5823
1279
118
1476
962
547
243
353
121m2-130m2
[3]
7473
1183
336
2002
1327
910
418
111m2-120m2
[1]
10416
1745
199
2909
2313
1125
151
346
101m2-110m2
[2]
8122
1585
1763
1624
1298
354
91m2-100m2
[7]
5121
676
88
1221
933
565
142
196
81m2-90m2
[9]
3439
72
771
653
95
269
71m2-80m2
[11]
2794
285
506
374
507
125
447
61m2-70m2
[10]
2976
181
616
414
218
1208
60m2以下
排名
经济技术
开发区
区域
单位:
套
1.3数据分析
(1)根据销售数量表所析,全市2003年至2004年6月4日共销售住宅68589套;
(2)全市销售最多的区域为铁西区,大东区排在全市销售的第二位;
(3)沈阳商品住宅销售套数排在前7位的,主要为80-150㎡,占已销售套数的69%,80㎡以下的户型占已销售套数的13%,150-200㎡的户型占已销售套数的15%,200㎡以上的户型占已销售套数的3%
1.4综合分析
沈阳市近两年房地产市场正处于高速发展阶段,无论从开发的体量上、销售的价格上、市场整体的消化量上,
增长幅度相对都比较大,由于政府的相关政策扶持,加上金廊工程以及大量的棚户区改造项目,沈阳市有大量的货币安置人群,加上沈阳市土地挂牌后,随着土地市场的不断透明、正规化,使土地价格不断上扬,从而从某种程度上刺激了商品房销售情况,呈现出销售情况大幅度增长的趋势。
为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀和房价上涨过快的不良状况,沈阳市调整了2004年拆迁规划,将全年拆迁总量削减为4万户。
沈阳市还将重新出台《沈阳市房屋拆迁管理办法》和相应配套措施,严格实施依法
拆迁,预计今年实际拆迁将控制在3万户以内。
综上所述,随着政府相关政策的出台,沈阳市房地产市场发展速度将有所放缓,我们对沈阳市房地产市场应报以客观态度,不能盲目乐观,但沈阳市总的发展前景还是很好的,对我们将开发的项目还是充满信心的。
第二部分东部地区项目分析
(1)、东部典型竞品分析
序号
项目
内容
1
名称
万恒.东方俪城
发展商
辽宁万恒鸿基房地产开发有限公司
地理位置
原大北监狱
用地面积
占地面积30万平方米,建筑面积50万平方米
项目规模
35栋多层、37栋小高层
总户数
5000余户
开盘时间
2004年9月
价格
一期6栋多层住宅预计售价3100-3500元/平米
先期购买vip卡的客户可在认购时优惠3000-5000元
销售率
一期销售率95%
8
绿化率
40%
外立面
采用面砖与环保涂料喷涂相结合,
园区规划
整个园区规划是由美国MG2和大连理工大学环境设计研究所联合设计
景观规划是由香港贝尔高林设计
11
优势
地块方正,规划合理;
产品包装引人注目;
户型设计合理,面积适中,总价款控制较好;
项目本身配套齐全,较为便利;
交通较为方便;
12
劣势
地块原为大北监狱,在客户购房心理上有一定影响;
周边为一些老式居民区,大环境较差;
尚品天成
大连永嘉国合嘉汇联合开发
大东区八王寺
占地面积38万平方米,
建筑面积100万平方米
8000户
2004-10-23
3760元/平方米-4300元/平方米
一期60%
采用面砖与涂料相结合
美国BLDS公司
项目规整,规划较合理;
距离中心区较近,较为便利;
规划设计与一些知名公司合作,有一定的优势;
盘量较大,有较强的竞争优势;
几家开发商共同运作,易形成牵制;
地价及成本较高,未来的房价会较高;
(2)、大东区内的其他项目汇总:
项目名称
位置
开发商
面积及户型形式
折扣形式
开盘时间及销售情况
莱茵河畔
沈阳市大东区北海街
沈阳莱茵河畔房产发展有限公司
占地63000平方米,建筑面积150000平方米
从38.6m2至256m2,户型有一室一厅一卫、二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫
起价2915元,最高价4030元,物业管理费为0.5元/平方米*月。
一次性付款九五折,贷款九七折
2003年10月12日开盘,
销售率达70%。
惠天美好家
大东区东边城街以西,地处鹏利广场东北
沈阳惠天房地产开发有限公司
占地1.7公顷,总建筑面积为3.6万平方米。
容积率2.11
73平方米至170平方米不等,户型从二室一厅一卫——四室二厅二卫,主力面积为115-137平方米,主力户型为二室二厅一卫及三室二厅二卫。
项目3000元/平方米起价,最高价3400元/平方米,均价3200元/平方米,物业费0.8元/平方米
2001年6月开盘
小高层仅剩余十多套,多层已售尽
彤利·
雅宁居
大东区滂江街73号
政发房产开发有限公司
占地面积为5.5万平方米,建筑面积为10万平方米,容积率不足2,园区规划的总户数为650户,16栋楼,7栋小高层,8栋多层,一栋业主会所
规划面积从73—180平方米,户型从二室二厅一卫至三室二厅二卫,主力面积从136—145平方米,主力户型为三室二厅二卫
价格从2780元/平方米——3980元/平方米,均价为3200元/平方米。
物业费0.8元/平方米*月,电梯费12元/人*月
一次性付款96折,贷款98折
2003年4月份开盘,基本售罄。
圆缘雅居
大东区东北大马路169号
沈阳千缘房地产开发有限公司
占地面积为8.3万平方米,建筑面积13.6万平方米,容积率为1.63,共计规划1500户
三期面积从78-140平方米,户型从二室二厅一卫至三室二厅二卫。
价格区间在2310元/平方米——2800元/平方米,均价在2400元/平方米。
物业费0.65平方米
一次性付款99折
前期已售磬,三期预计9月份开盘
汇鑫家园
大东区大北关街137号
辽宁汇馨房屋开发有限公司
占地2.6万平方米,建筑面积6万平方米。
73-170平方米
起价3180元/平方米,均价3400元/平,最高价在3680元左右。
车库8万-10万。
物业费是0.8元/平/月,电梯费12元/人/月。
65%
如意家园
大东区第五中学正门南侧
沈阳欣盛房地产开发有限责任公司
占地面积1.77万平方米,建筑面积3万平方米,容积率1.69
层数6层,面积在72.9-160平方米之间,网点面积在181-304平之间
起价2880元/平,均价在3080元/平,最高价3280元/平,物业费0.8元/平/月
一次性付款95折,贷款97折
已售尽,无售楼处
天龙家园
沈阳市大东区小什字街39号
辽宁新天龙房地产开发有限公司
龙家园占地15.07万平方米,建筑面积40余万平方米,40栋楼体(一期玲珑苑15栋、二期珑玳苑19栋、三期珑晟苑6栋),2600余户
多层层数7层,面积81-225平方米,户型由二室二厅一卫至四室二厅二卫。
一期售价3380元-4800元/平方米,二期多层3588元/平方米起价,小高层起价3688元起价,物业费1元/平方米,电梯费12元/人*月。
一次性付款94折,贷款96折
二期于今年9月28日交工入住
皇城东苑
津桥路以北,小什字街以东
辽宁友和房地产开发有限公司
项目占地16000平方米,总建筑面积逾50000平方米,一期为五栋6-7层半跃住宅,二期2栋15层/小高层/平层住宅,户数为236户
面积从99.36-188.63平方米,户型二室二厅二卫至四室二厅二卫。
二层为起价,3280元/平方米,三至顶层无价差,3385元/平方米。
多层小高层均带电梯,高层3459元/平方米。
物业费0.65元/平方米。
电梯费12元/月*人。
无
目前销售率20-30%
鸿泽园
大东区吉祥三路62号
沈阳嘉源房屋开发有限公司
占地面积2.57万平方米,建筑面积6万平方米,共规划10栋多层
面积范围50-160平方米,主力户型为60-120平方米。
户型从一室一厅至四室二厅
项目起价2580元/平方米,最高价2980元/平方米。
物业费0.65元/平方米*月。
仅剩余20余套
智居园
大东区吉祥一路56号
辽宁新力房地产开发有限责任公司
占地面积13389平方米,建筑面积25000平方米,由一栋16层的多层和三栋7层的多层楼体组成
面积范围78-188平方米,有平层,错层和越层等多种形式。
3200元/平方米起价,均价3300元/平方米。
网点6000-6500元/平方米
目前销售率不足50%
北海嘉园
大东区北海街20号
辽宁冠达房地产开发有限公司
占地面积3.59万平方米,总建筑面积7.36万平方米,容积率2.1,由8栋六层住宅和3栋十二层住宅组成
面积范围80-170多平方米,户型二室二厅至四室二厅。
多层价格2888-3000元/平方米,小高层价格3280-3680元/平方米。
物业费0.6-0.8元/,电梯费12元/月*人,最多每户按三人收,网点价格在5500元,二层
于去年的8月4日开盘,目前销售率33%左右。
风和日丽
工农路与东辽街交叉处
沈阳金生房屋开发有限公司
占地面积1.48万平方米,建筑面积2万多,由六栋建筑组成,其中5栋多层(6层),1栋小高层(11层)
面积从65平至90平,平层中最大的面积是110平方米,全越户型中面积多为130-140平方米。
尚未定价,均价大约在2500元左右,网点价格在5000元以上。
项目尚未开盘,预计在9月份开盘
祥和花园
沈阳市大东区望花南街25号
辽宁鸿祥房地产开发有限公司
占地面积33000平方米,总建筑面积56100平方米,其中商铺建筑面积4530平方米,住宅建筑面积51570平方米。
项目由4栋电梯高层和6栋多层组成,总户数564户
住宅面积范围从64-146平方米,网点共24个,面积范围80-100平方米。
多层起价2680元,最高价2980元。
小高层起价2980元,最高价3400元。
物业费0.8元/平方米*月
一次性付款96折,银行贷款98折
于2003年8月28日开盘
圣淘沙
大东区望花街39号甲
许兄弟房地产开发(沈阳)有限公司
占地面积54000平方米
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