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发展:
但真正意义上的物业管理却是在20世纪初的美国形成的。
乔治霍尔特芝加哥建筑管理者组织(CBMO),世界上第一个物业管理行业协会诞生了。
2、中国的物业管理的产生和发展?
中国,随着经济体制改革的展开,特别是城市土地的有偿使用和住房商品化改革的实施,
我国的物业管理是从香港传入。
本世纪60年代。
香港经济开始起飞,大量人口涌入,出现“房荒”,面对困境,政府和房屋协会等团体开始兴建“公共屋村”—公屋、廉租房和“居者有其屋”—居屋,解决住房需求,并从英国引进物业管理方法和人才,大力发展香港物业管理事业。
1981年3月深圳市物业管理公司成立,这是深圳乃至中国第一家物业管理公司,标志着专业化物业管理迈出了第一步;
1993年6月28日深圳市物业管理协会成立,这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织;
1994年9月,深圳市住宅局以其开发的莲花北福利房小区作为一体化管理的试点单位,首次采用内部招标的方式确定物业管理单位;
1994年3月第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》出台;
1994年6月18日,第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布;
截止目前深圳市有1000多家物业管理公司,其中注册登记的有600多家。
住宅区的物业管理覆盖率已经达到95%,高层楼宇的物业管理覆盖率达到80%,工业区的物业管理覆盖率达到60%。
3、中国物业管理的发展趋势是什么?
物业管理这一模式的出现,就以其管理效率、服务质量、经济效益等方面的优势,显示出强大的生命力和广阔的空间发展力:
⑴、纳入物业管理范畴的“物业”日益增多:
—从地域上,全国都在推行物业管理;
—从模式上,传统的模式打破,原来政府机关用房,行政办公大楼,
公共设施的图书馆、体育馆,医院,大专院校等等,将探索新的物
业管理模式;
—从范围上,国家立法规定新建的居住小区大部分要纳入物业管理的
轨道。
⑵、对物业进行分类管理日趋明确:
—按照物业的不同使用功能分类;
(写字楼—突出供水、电、空调、通讯设备的管理要细致周全,商场追求为顾客着想、服务周全、保持美好形象,住宅要关注保安、清洁、绿化、停车设施,关注人们安居乐业。
—对同一类型的物业,按照不同的服务标准实施分类管理;
(保障型、改善型、舒适型等等)
⑶、物业管理的“社会化、专业化、企业化”的要求日渐到位;
⑷、业主(业主委员会)组织的作用日趋加强。
物业管理基本概念篇
4、什么是物业?
物业是已建成并投入使用的各类房屋建筑物及其相关的配套设施设备和场地。
指有价土地及土地附属物
物业一般由三个部分组成:
1、土地。
指由一定范围的面积构成的地产。
2、建筑物。
指附着于土地的各种建筑物或构筑物,通常也被视为相对独立的物业。
3、物权。
物权是财产权,它的标的是物,它的义务主体是不特定的人。
5、物业有那些特性?
1、位置的固定性和地区性;
—房地产的开发、租售及服务等系列经济活动只能就地进行,不可能像其他产品可以通过运输工具运往其他地方
2、形式上的多样性;
—建筑物的功能不同、位置不同、环境条件不同,形成物业形式的多样性,即每种物业都是单件产品,在类别、品种、规格、结构、式样上都有区别于它宗物业的地方,没有两宗物业是完全相同的。
3、使用的长期性;
—建筑物建成投入使用都有一定的年限,如居住用地使用年限70年,业用地年限50年等。
4、建设周期长、投资量大;
5、容易受政策的限制;
—任何国家对物业的使用、支配多少都有某些限制,如相关法律规范民法、企业法、土地管理法、合同法、城市规划法等
6、保值性和增殖性
—土地供给的稀缺有限,使供求矛盾尖锐,房地产价格一般也会不断上涨。
6、物业的分类?
1、按使用功能分为十类:
居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业(交通运输、邮政、宾馆、科教、卫生、体育);
2、按产权分为五类:
共用部位产权、公用物业产权、私有产权、集体产权、
国有产权;
3、按结构层次分为:
钢结构、钢筋混凝土、砖体、木结构;
4、按空间高度层次分为:
单层、多层、中高层、高层、超高层。
7、什么是物业管理?
物业管理:
是指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家法律法规和与物业所有人签订的得物业管理委托合同,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施设备及场地,运用现代化管理科学和先进维修养护技术,进行维修、养护、管理,并维护相关区域的环境卫生和安全秩序的经济活动。
8、什么是业主?
业主物业所有权人是指住宅区区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
9、物业管理的性质是什么?
物业管理的管理对象是物业;
物业管理的服务对象是人,即物业的所有权人和使用权人。
物业管理的性质主要是服务,是寓管理、经营于服务之中,在服务中体现管理并完善管理与经营。
物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动,行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。
1、社会化——物业管理是一种社会化的管理模式,它摆脱了过去自建自管的分散管理体制,替多个产权单位、产权人找到一个“总管家”,以克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿,有利提高整个城市管理的社会化程度,充分发挥各类物业的综合效益和整体功能,实现社会效益与经济效益的统一。
2、专业化——物业管理是一种专业化管理,它是由专门的管理公司通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志预防要求进行管理,由行政管理型转为企业经营型。
在新的经营机制下将逐步形成物业管理竞争市场,业主有权选择物业管理企业,物业管理企业必须依靠自身良好的管理和服务才能进入和拥有一定市场份额。
市场竞争机制的建立将从根本上促进服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高,从而有利于提高城市管理社会化、专业化程度。
3、企业化——物业管理企业是市场的主体,有专门的人员配备、组织结构,是一个独立的企业。
4、经营型——物业管理是一种经营型的管理,提供的商品是劳务和服务,推行的是有偿服务、合理收费,并通过多种经营,减少了政府主管部门的压力和负担,保证了房屋维修保养的资金来源。
10、物业管理的基本特点是什么?
1、业主自治自律——业主是物业的主人,拥有自己财产的占有、使用、收益和支配权。
除了要有完善的法律法规,使物业管理有法可依、有章可循外,更重要的是要有各业主直接参与物业管理,实行业主自治与专业化服务相结合的管理模式。
业主自治主要有两个关键环节。
一是有一个全体业主共同遵守的业主公约,二是成立业主委员会。
5、物业管理企业的专业化管理——物业管理涉及到方方面面,有各种矛盾和关系需要协调和处理,而且工作的管理性、技术性又强,所以必须对物业实行专业化管理。
6、业主委员会与物业管理企业是平等的委托与受托关系。
11、物业管理的作用是什么?
——确保物业功能的正常发挥,并且延长物业的使用寿命
物业建成投入使用后,既会受到自然环境因素的作用而发生损坏。
如震力、风力、大气与水的侵蚀作用等。
也会在使用过程中受到人为因素的作用而损坏。
如设计、施工质量低,建筑材料不合格、使用不当等情况。
于是,随着时间的推移,房屋的结构部分、围护部分、装修、上下水管道、设备等,都将发生不同程度的损坏或老化,如果不及时进行维修和加强管理,就会影响物业功能的正常发挥,例如电梯中途停止运行,下水管堵塞,屋面漏水,水、电、气供应中断等问题发生,不仅功能不能正常发挥,还会过早达到危房程度,甚至酿成伤害事故。
推行专业化、社会化物业管理,不仅仅在于确保物业在整个使用周期内功能的正常发挥,而且良好的不间断的专业管理服务,还可以延长物业寿命。
由于管理体制的关系,相当多的物业区域并没有实行专业化社会化物业管理,尚是多家分割管理、各自为政。
一个住宅区或一栋楼房往往是根据产权或隶属关系,分为几家合管或各自分管,造成互不衔接,出现问题不能及时解决,导致物业使用年限缩短。
——能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境
物业管理基本分为管理和服务两个方面。
管理方面主要是做好户籍、产权、租赁、设备等方面的管理工作;
掌握物业的使用情况,及时进行修理维护。
服务方面主要是充分保证满足用户的需求,及时进行日常服务。
创造和保持一个安全、舒适、优美的环境。
——使物业保值、升值
通过不断的“追加劳动“,使物业及其配套设施处于完好状态,提高物业的档次和适应性,使物业保值和升值,即使是在市场比较疲软的情况下,也能够容易地招徕客户,出售或出租物业,获得更多的利润。
——促进政府部分职能的转变,减轻政府的财政补贴负担,
——物业管理企业通过自身的经营机制,实现造血功能,减轻补贴负担。
12、物业管理的宗旨是什么?
宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务,创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。
13、物业管理服务的范围是?
1、房屋建筑本体及其附属设施的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务,包括共用的给排水系统、高低压变配电系统、消防系统、智能系统、中央空调系统、管道直饮水、加压供水设备等各系统设备。
3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,包括道路、室外管网系统、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房(棚)、停车场等。
4、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6、交通、车辆行驶及停泊。
7、安全监控和巡视保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
8、社区文化娱乐活动的组织开展。
9、与物业相关的工作图纸、住用户档案、竣工验收资料的建立和管理,管理处的各项规章制度和管理规定的建立。
10、指导管理商对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:
包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失与支付违约金,对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取适当催缴催改措施。
11、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
14、物业管理的业务可分为那三类?
①、基本业务类:
包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护;
②、专项业务类:
包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等;
③、特色业务类:
包括特约服务和便民服务。
④、经营业务类:
房屋中介服务、装修业务等。
万科的物业管理新定义:
物业管理涉及的领域很广泛,它包括:
不动产、土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、服务、信息、物品、预算和能源等设施的管理。
物业管理是房地产综合开发的延续和完善,又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
——物业管理业务主要包括以下九项内容:
1、物业管理的长期规划
2、物业管理的年代计划
3、物业的财产预测和预算
4、不动产的获得及处理
5、物业规划、业务用房装修标准的设定,机器、器具和用品的设置以及房间管理
6、建筑和设备的规划和设计
7、新建筑和原建筑的改造更新
8、维护管理和运行管理
9、物业的支援机能和服务
15、什么是物业管理人?
物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。
是专门从事商业性物业经营管理业务,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的,具有法人资格的经济组织,也称物业管理公司,具有专业性、商业性、独立性。
16、物业管理公司的权利和义务有哪些?
根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定,物业管理公司有以下权利和义务。
权利:
①物业管理公司应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;
②依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理;
③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
④有权制止违反规章制度的行为;
⑤有权要求业委会协助管理;
⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;
⑦可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。
义务:
①履行物业管理合同,依法经营;
②接受业委会和住宅小区居民的监督;
③重大的管理措施应当提交业委会审议,并经业委会认可;
④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
17、什么是物业管理公司的资质等级?
其等级条件是什么?
1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》,对全国物业管理单位的从业资格进行了规范,并确定了等级标准和资格审批管理部门。
一级、二级、三级资质企业的标准如下:
资质一级企业
1、注册资本500万以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、管理两种类型以上的物业;
4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。
计算基数是:
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
7、建立了维修基金管理与使用制度。
资质二级企业
1、注册资本300万以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。
(1)多层住宅80万平方米;
(2)高层住宅40万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)6万平方米;
(4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
5、10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;
资质三级企业
1、注册资本50万以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、有委托的物业管理项目;
4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
5、建立了维修基金管理与使用制度。
物业管理约定篇
18、什么是《前期物业管理协议》?
建设部为了规范物业管理市场行为,保障前期物业管理活动当事人的合法权益,减少物业管理纠纷;
于1999年印发的建住房[1999]246号《前期物业管理服务协议》(示范文本)。
19、《前期物业管理协议》适用范围?
最佳签约时间?
适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
在执行过程中,当事人可根据实际情况,对文本有关条款予以选择、调整。
最佳签约时间是在与购房客户签定《购房协议书》时,作为《购房协议书》的附件一起签定。
20、《物业委托管理合同》包含的内容?
签约时间?
内容:
委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费的收支、利润和风险、
监督和检查、违约责任及其它权利义务条款。
委托管理合同应报当地住宅管理部门备案。
签约时间:
适用于业主委员会成立后,由业主委员会与物业管理企业签定
《物业管理合同》。
21、什么是《业主公约》?
它在包括哪些方面内容?
业主公约是指由业主承诺的,对全体业主(含房屋使用人)具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
由市住宅主管部门统一制定示范文本,业主委员会根据本住宅区的实际情况进行修改或补充,并报市、区住宅主管部门备案。
1.住宅区名称、地点、面积及户数;
2.公共场所及公用设施状况;
3.业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
4.业主使用住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;
5.业主监督住宅区内物业管理的权利;
6.业主对业委会及物业管理公司的监督权;
7.住宅区物业各项维修、养护和管理费的缴交;
8.业主在本住宅区内应遵守的行为准则;
9.违反业主公约的责任;
22、业主公约何时生效?
具有什么效力?
业主公约在住宅区入住率达到30%后,经已入住业主中持有半数投票权的业主签定后生效。
已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人都具有约束力。
业主签订《业主公约》的最佳时间是在大厦业主办理入伙手续同时签
定《业主公约》。
23、什么是《住户手册》?
应包括哪些内容?
《住户手册》是由物业管理企业制定发给业主保存的文件汇编。
住户手册为业主介绍物业辖区内概况、物业企业和各种管理、服务、设备、守则及安全措施等。
其目的是为了使业主更明了自己应有的权利和注意事项。
一般包括以下内容:
1、物业辖区的概况;
2、物业辖区的管理机构;
3、物业辖区的各项管理规则;
4、业主须知;
5、日常管理与维护;
6、综合服务;
7、管理费用;
8、常用电话号码及其他。
24、什么是住宅区物业管理?
它包括哪些内容?
所谓住宅区物业管理,是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行综合一体化管理,并为物业的产权人和使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。
他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮、设备维护、安全保卫、保洁绿化等基本业务。
由于居住较集中,可以开展多种形式的有偿服务、多种经营服务和适当的义务服务。
25、什么是住宅区物业管理?
由于居住较集中,可以开展多种形式的有偿服务、多种经营服务和适当的义务服务等。
26、什么是住宅区物业管理?
27、什么是工业区物业管理?
所谓工业区物业管理,是指对有较大规模的标准工业厂房进行全面综合性的管理,并为使用企业提供一个安全、规范的生产环境。
他主要对生产能源保障的管理、工业区环境规划管理、配套设备设施的维护与保养、消防责任管理等基本业务,以及提供仓储服务、租赁代理服务和生活配套服务等。
工业区的管理是较难管理的一种物业,如厂房存储易燃易爆货物或材料,必须加强消防管理;
笨重的机器和存量过多的货物多楼面结构的负荷的超载;
机器开动时造成的震荡;
设备保养费用的高企;
安全保卫工作等。
28、什么是写字楼物业管理?
所谓写字楼物业管理,是指对以从事办公、商务洽谈等业务活动为主的收益性物业进行综合一体化管理,并为使用人提供一个良好的办公、商务活动环境。
他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮养护、设备设施的维护及保养、外观的规划与管理、安全保卫、车辆管理等基本业务,以及提供大型商务会议服务、通讯信息服务、租赁代理服务、商务中心配套服务等咨询服务:
设有询问处,为用户和来宾提供咨询,并在醒目位置标明公司名录等标识。
写字楼的特点
A、现代写字楼有相当规模的面积,办公单位集中,人口密度大,出入人员成分复杂。
B、现代写字楼有良好的建筑设计和现代化的设备,如中央空调、高速电梯、高灵敏度通讯等。
C、现代写字楼功能齐全,设施配套,形成独立的工作、生活系统,如管理自动化、通信自动化、办公自动化、停车场自动化、安全自动化等。
29、什么是商业楼宇物业管理?
所谓商业楼宇物业管理,是指对从事购物、娱乐、饮食、金融等服务为主的收益性物业进行综合一体化管理,并为其物业使用者提供良好的经营外部环境。
他包括房屋的产权档案管理、大型设备的管理、装修管理、租赁管理、广告宣传管理等业务,以及清洁保洁、治安维护、交通疏导、导购服务、代送代存等服务。
30、什么是公用物业管理?
它包括哪些类型?
公用物业管理,是指对以面向社会公开开放的公众场(物业)所进行的综合性管理,为使用人提供房屋修缮、设备维护、安全维护、环境绿化和清洁服务等。
并根据物业所有人的公众服务特征,提供后勤服务和咨询接待工作。
事业单位物业管理(图书馆、科研所、医院、博物馆、体育场(馆)、文化艺术馆、学校);
港口物业管理(客运码头、机场、
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