土地储备行业分析.docx
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土地储备行业分析
2016年中国土地储备行业分析
第一章土地储备行业基本概述
第一节土地储备的概念
一、土地储备的定义
土地储备,是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内,对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地,进行储存或前期开发整理,并向社会提供各类建设用地的行为。
国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定发布了《土地储备管理办法》,以“完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力”。
《办法》规定,土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担。
各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模。
土地储备实行计划管理。
市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划,应编制项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据。
《办法》明确,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
二、土地储备的对象
土地储备的对象包括:
(1)国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金,应依法收回的土地;
(2)国有土地使用年限(届)满,被依法收回的土地;
(3)被依法没收使用权的国有土地;
(4)因用地单位搬迂、解散、撤销、破产或其它原因调整出的国有土地或者是经核准报废的交通设施、矿场用地;
(5)交易价格偏低,政府应优先购买的土地;
(6)依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民,原属于其成员集体所有的土地;
(7)以出让方式取得土地使用权后,不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地;
(8)其他需要进行储备的国有土地。
三、土地储备的运作模式
士地收购储备的运行过程主要由三个环节组成:
土地收购、土地储备和储备土地出让。
收购者收购土地可以采取四种形式:
收、购、换和征。
储备包括两部分内容:
开发(再开发)和储备;储备时间的长短,则需要根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等确定;出让可以采取招投标的方式进行。
运行过程如图所示:
1.土地的集中征购
是城市政府先于开发商把土地从分散的土地所有者手中集中起来,从而拥有大量市政待开发土地,这在许多国家都是惯常的做法。
如瑞典斯德哥尔市政府曾一度拥有该市周边两倍于市区的土地面积。
其中,大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地价格购得的。
巨大的土地储备,使斯德哥尔市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展,并实现了以合理价位为居民提供大量住宅的目标。
到1964年,斯德哥尔市70%的土地,通过征购成为公有土地。
土地征购方式通常是由市政府领导的一个专门机构负责,物色那些在未来有发展潜力的土地,调集资金并支付土地费用。
至于土地费用的支付,则由市政府给予土地所有者合理的经济补偿,包括土地现价、建筑物价值和动迁费用等。
一些城市政府对于希望征购的土地,一般是先通知土地所有者,并给出一个比较合理的价格。
如果土地所有者不接受这个价格,那么由房地产法院来确定该土地的价值。
由于许多国家的城市政府都拥有土地的征购权,所以当政府或其代表机构需要土地时,土地所有者或使用者除了将土地出售给政府,别无选择。
在土地收购的补偿价格上,虽然不同国家或地区有各自相关的规定,但基本原则是一致的,即以征用之前的市场价格为依据确定,如果有些土地在征用之前,因为要转为公共开发用地而造成地价上涨,原则上补偿不包括这一部分,但一些合理价格上涨则可被列入补偿的考虑范围之内。
筹集购地资金是征购土地的关键所在。
一般可供选择的是通过如下的融资渠道来支付土地的征购费用:
(1)政府税收的一部分;
(2)政府贷款;(3)银行贷款;(4)经国家银行发行的公债。
此外,购入土地与土地再开发出让后的增值也可解决部分资金的来源问题。
2.土地的储备
政府从土地所有者手中购得土地后,一般不会立即出让而是要储备一段时间。
一方面,可以期待储备的土地升值,从中获取一部分收益;另一方面,转让出去的土地只是土地储备机构中已进行了前期开发的土地的一部分,大部分尚未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需,而且其中开发条件尚不成熟的农地也需要继续投入使用。
通常政府购入的土地与出让的土地在量上保持一定的比率。
对于那些已规划好准备投入市场的土地,政府一般是先搞好前期开发,如平整土地、修路、铺人行道,建设好供水、排污等公共市政设施,甚至包括公园和绿地,然后再将这些土地出租或出售。
3.土地的出让
根据城市规划和城市建设用地的需要,政府将那些经过一段时间的储备并已完成前期开发的熟地,分期分批有步骤地推向市场。
土地出让一般采取出售和出租两种方式。
出售一般采用招投标的方式。
经过储备后进入市场的土地,其出让价格并不取决于政府在该土地上所投入的实际费用(政府投入的实际费用包括购地费用、贷款利息和前期“开发费用”等),而取决于该土地的使用性质。
具体地说,工商业用地的出让价格总是高于政府的投入该土地的实际费用,而资助性住宅用地和公益性事业用地的租售价一般低于市场价格。
由于土地的在购、规划和开发需要多种技能,土地征购储备计划的实施,一般由政府或政府授权的专门机构(如土地银行、土地公社或政府控股的土地发展公司等)来执行。
如斯德哥尔市政厅的不动产委员会的主要职责即是负责物色合适的土地,确定征购土地的范围,与土地所有者协商定价;负责筹集和使用购地资金,监督管理待开发土地的平整、修路等前期开发过程;为较大的市政项目选择开发商,以及规划落实政府住宅的分布与数量等。
市场经济条件下不同国家(地区)的土地收购储备制度虽具有许多相同之处,但它们之间也有许多区别。
诸如,土地征购权虽然都为政府所特有,但哪级政府可拥有并拥有多大的权力则不相同,有些国家还将权力授予某些公用事业团体或公司;在公共利益目的的规定方面,有些国家规定得很窄,有些则很宽;一些国家把政府的意图都看成为公共利益的目的,并可为此而征用土地;在征用补偿方面,有的根据当时的市场价格,有的根据政府特定的低价进行补偿;在被征用者的诉讼方面,有的允许诉讼,有的不允许诉讼,在允许诉讼的情况下,诉讼的环节和诉讼程序也不尽相同。
第二节2015年土地储备行业在国民经济中的地位
一、土地储备制度在城市土地管理中的主要作用
土地收购储备制度对于城市土地管理所产生的作用的十分显著,有利于适应社会主义市场经济体制改革的模式,主要包括以下几个方面:
(1)通过土地储备,增强政府对城市土地市场的宏观调控能力。
土地收购储备制度的建立可以使政府对土地市场的宏观调控作用得以张扬。
土地收购储备制度建立后,城市政府将不仅能够完全垄断城市土地一级市场,还能直接掌握一定量的储备土地,因而将大大提升政府对土地市场的调控能力。
建立土地收购储备制度,将改革原来的城市土地供应渠道及其土地供应的方式和手段,从而使城市土地市场的发育更加规范化,使之更加符合社会主义市场经济的发展要求。
通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控,可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能。
另外,政府还可以运用直接控制的储备土地,平抑城市土地市场的波动,调控城市她价的合理水平,以促进城市土地市场可持续地健康发展。
(2)通过土地储备,促进城市土地市场的健康、规范发展。
城市土地市场的不规范现象正是土地收购储备制度的起因,因此,土地收购储备制度就要改善城市土地市场的运行机制和管理机制,为市场提供充分的市场信息,促进一级市场上土地需求者的公平、公开竞争,杜绝不规范的交易行为。
同时,土地收购储备制度将保障城市地价的平稳性,防止地价的暴涨暴跌,以促进土地市场的平稳发展。
(3)增加财政收入。
我国城市土地属于国家所有,城市土地实行有偿使用,土地收入应成为政府财政收入的主要来源。
但是,自从土地使用制度改革以来,由于灰色市场的存在和政府官员的“寻租”行为,致使大量应归国库的土地收入流失到个人和组织的手中,建立土地收购储备制度以后,可以很好的将这部分收入成为财政收入。
(4)保障国有土地资产的发展权,促进社会经济的发展土地发展权应归社会公共所有。
土地增值主要来源于地区经济增长,而地区经济增长则得益于该地区公众劳动、基础设施的公共投资及各种优惠政策扶持等。
目前,我国土地的发展权尚未真正得到体现,土地增值被掩盖在房地产增值中,其结果是本应由社会公有的那部分增值收益流入了房地产开发商的口袋,加剧了社会收入的不合理分配。
土地收购储备制度建立后,由于土地储备机构是非完全盈利性质的土地基金专业运作机构,从而有助于避免和解决上述问题,维护公有土地的合法权益,保障土地发展权的公共性质和政府对国有土地资产的台法收益。
(5)有效保护城市郊区农地。
保护耕地是我国的基本国策之一,而郊区农地对城市的蔬菜供应、城市空气的净化、居民休闲场所的提供等十分重要。
土地储备制度将郊区农地保护作为目标之一,这有利于对城市郊区农地的保护。
(6)保证土地利用总体规划和城市规划的实施。
土地储备制度以两个规划作为基础,有利于不断改变城市建设的“散、乱、差”状况,使各区域功能明确,城市整体整洁、美观。
二、土地储备制度对房地产市场的调控作用
1土地储备能够在土地交易市场中杜绝违法交易,规范土地交易市场
在旧时代,只要土地原使用者与房地产开发商达成一致,再去土管部门完善相关手续,土地就实现了转让。
市场在这其中无法发挥其应有作用。
而有了土地储备制度,以拍卖招标中标的方式实现土地使用权的公开,公平,公正转让,这就可以杜绝违法违规的土地交易。
尽最大可能体现所拍卖土地的资产价值。
2、土地储备制度能保障土块合理利用,并优化房产结构,确保城市规划得到有效实施
土地储备制度中,土地净地出让能使政府对城市公建土地,配套设施统一规划,统一布局,统一实施。
这使得城市所有房地产项目都能够在政府的统一规划布局后有机结合起来。
从而达到优化土地布局,实现各地块,各规划区效益最大化。
3、由政府统一规划开发土地,使得市场供给有序,并实现地价增值,充分发挥政府在土地市场上的宏观调控作用
在旧时代,由于土地市场的不规范,房地产商都尽希望于通过不正常手段和渠道以及优惠政策,去获得土地的开发使用权。
使得有些土地交易与当时土地市场价格严重不符,严重扰乱了土地市场。
而土地被国家统一控制后,由于不正常渠道的交易的停止,市场在决定某一地块价格上起到了重要作用。
且公开拍卖这种形式,能确保地块资本价值最大化和公正化。
相应的,土地的价值也实现最优化。
4、土地储备制度将会引发和促进房地产企业的重新洗牌
尽管我国房地产企业有3万多家,但资质高,实力强,总体能力较强的企业很少,无法与国际竞争,也无法达到规模效益。
而土地储备制度中采用招标拍卖的形式必然会引起房地产开发商的重新整合优化,通过市场的竞争后,那些资金贫乏,落后,整体实力不强的房产开发企业必将被淘汰或兼并,这使得赢得竞争的房地产开发商,将有足够实力和资源,这也增强了我国房地产商的综合竞争力。
5、通过增减土地储备供应,政府就能够实现改变土地供给曲线以及干预市场的目的
政府可以通过调控土地供应量,增减土地储备供应,从而影响土到土地供给曲线,实现土地均衡价格,而通过对土地价格的影响,就能实现控制土地供给曲线并以此来买现对土地市场的直接控制。
第二章2016年中国土地储备行业发展环境分析
第一节2016年中国宏观经济环境分析
一、中国GDP分析
根据国家统计局的统计核算,可以得知2016年1季度GDP(国内生产总值)初步核算结果如下:
2016年1季度GDP初步核算数据
绝对额(亿元)
比上年同期增长(%)
GDP
158526
6.7
第一产业
8803
2.9
第二产业
59510
5.8
第三产业
90214
7.6
农林牧渔业
9153
3.1
工业
52335
5.5
建筑业
7438
7.8
批发和零售业
16293
5.8
交通运输、仓储和邮政业
7249
3.3
住宿和餐饮业
3113
7.0
金融业
15791
8.1
房地产业
10819
9.1
其他服务业
36336
8.7
注:
1.绝对额按现价计算,增长速度按不变价计算;
2.三次产业分类依据国家统计局2012年制定的《三次产业划分规定》;
3.行业分类采用《国民经济行业分类(GB/T4754-2011)》。
4.本表中国内生产总值总量数据中,有的不等于各产业(行业)之和,是由于数值修约误差所致,未作机械调整。
GDP同比增长速度
单位:
%
年份
1季度
2季度
3季度
4季度
2011
10.2
9.9
9.4
8.7
2012
8.0
7.5
7.4
8.0
2013
7.8
7.5
7.9
7.6
2014
7.3
7.4
7.1
7.2
2015
7.0
7.0
6.9
6.8
2016
6.7
注:
同比增长速度为与上年同期对比的增长速度。
GDP环比增长速度
单位:
%
年份
1季度
2季度
3季度
4季度
2011
2.5
2.4
2.0
1.5
2012
1.8
2.1
1.8
1.9
2013
1.8
1.7
2.2
1.6
2014
1.7
1.8
1.9
1.7
2015
1.4
1.8
1.8
1.5
2016
1.1
注:
环比增长速度为经季节调整后与上一季度对比的增长速度。
4月15日,中国国家统计局公布2016年第一季度国内生产总值(GDP)为158,526亿元人民币,同比增长6.7%,这也是2009年第一季度以来最低的GDP增速。
中国央行也在4月15日公布了最新数据,今年第一季度社会融资规模增量为6.59万亿元,比去年同期多1.93万亿元。
国家统计局表示,中国经济结构调整阵痛仍在持续,下行压力不容忽视。
整个经济是否企稳回升还要观察一段时间。
国家统计局的数据一出炉,各方对于该数据都有着不同的反应:
1.产业结构有所优化
国家统计局新闻发言人盛来运表示,中国经济产业结构正在持续优化。
按产业分类,2016年第一季度第一产业同比增长2.9%,第二产业增长5.8%,第三产业则增长7.6%,第三产业在GDP中的占比已达56.9%,较上年提高2%。
此外,第一季度中国战略性新兴产业增长10%,高技术产业增长9.2%。
投资和消费结构也有所改善,高技术产业投资和服务业投资的增速不仅占比提高,增速也快于其他投资部门,高耗能投资的占比则继续下降。
2.数据表现好于预期,房地产市场拉动经济
中国国家信息中心经济预测部主任祝宝良认为这一数据“比预期的好”,“基建投资在去年专项建设基金的带动下起来了,房地产涨得也比预期好,和货币宽松有一定关系”。
民生证券研究院院长管清友也表示,“一季度经济虽然是下行,但远好于年初市场预期”。
他认为,经济数据好转与房地产行业的疯狂、基础建设的投入、出口触底反弹和金融业贷款放量有关。
不过,也有分析人士担心,放松购房限制、降低抵押贷款利率虽然提振了中国的房地产市场,但只是带来大城市的楼市上升,中国的中小城市仍有大规模的住宅空置。
根据国家统计局的数据,第一季度中国住宅销售额同比增长60.3%,房屋新开工面积同比增长19.2%;不过,完工待售的住宅面积也同比增长了7.4%。
3.信贷扩张惹来担忧
根据中国央行4月15日公布的数据,今年3月新增人民币贷款1.37万亿元,远高于经济学家预计的约1.1万元,几乎是2月份新增人民币贷款规模的两倍。
社会融资规模增量则为2.34万亿元人民币,分别比上月和去年同期多出1.51万亿元和1.09万亿元。
3月份M2增速为13.4%,M1增速达到22.1%,创下近年新高。
招商银行资产管理部高级分析师刘东亮表示,目前需要关注经济的可持续性和信贷高增能否持续。
依靠基础建设和地产扩张刺激经济的空间有限,三季度后经济可能会再次转冷;而信贷扩张与目前去杠杆去产能的目标不符,不少企业的杠杆率已接近极限,若央行对其进行管控,信贷增长未必能持续。
德国商业银行(CommerzbankAG)的经济学家周浩也认为,长期来看这种增长不可持续,但也许能延续一到两个季度。
二、恩格尔系数分析
恩格尔系数(Engel'sCoefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。
19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料,对消费结构的变化得出一个规律:
一个家庭收入越少,家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出所占的比例就越大,随着家庭收入的增加,家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出比例则会下降。
推而广之,一个国家越穷,每个国民的平均收入中(或平均支出中)用于购买食物的支出所占比例就越大,随着国家的富裕,这个比例呈下降趋势。
恩格尔系数是根据恩格尔定律而得出的比例数。
十九世纪中期,德国统计学家和经济学家恩格尔对比利时不同收入的家庭的消费情况进行了调查,研究了收入增加对消费需求支出构成的影响,提出了带有规律性的原理,由此被命名为恩格尔定律。
其主要内容是指一个家庭或个人收入越少,用于购买生存性的食物的支出在家庭或个人收入中所占的比重就越大。
对一个国家而言,一个国家越穷,每个国民的平均支出中用来购买食物的费用所占比例就越大。
恩格尔系数则由食物支出金额在总支出金额中所占的比重来最后决定。
恩格尔系数达59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕。
1978年中国农村家庭的恩格尔系数约68%,城镇家庭约59%,平均计算超过60%,中国是贫困国家,温饱还没有解决。
当时中国没有解决温饱的人口两亿四千八百万人。
改革开放以后,随着国民经济的发展和人们整体收入水平的提高,中国农村家庭、城镇家庭的恩格尔系数都不断下降。
到2003年,中国农村居民家庭恩格尔系数已经下降到46%,城镇居民家庭约37%,加权平均约40%,就是说已经达到小康状态。
可以预测,中国农村、城镇居民的恩格尔系数还将不断下降。
根据《时事报告》杂志2016年第2期《6.9%的经济增速怎么看》提供的数据,中国2015年恩格尔系数已经降为30.6%。
恩格尔系数在中国是否适用学术界一直存有争议,持否定意见的认为中国居民生活状况并不符合恩格尔定律,如1997年福建省城镇居民恩格尔系数在全国各省中最高,达到62%,海南省为59%;而生活水平较低的陕西省城市居民恩格尔系数为47%,宁夏为46%。
尽管有争议,但总体看,中国城镇居民生活水平的变化还是符合恩格尔规律的。
首先恩格尔系数是一种长期的趋势,随着居民生活水平的不断提高,恩格尔系数逐渐下降已为中国城镇居民消费构成变化资料所证实。
20世纪80年以前城市居民恩格尔系数一直在55%以上;1985-1995年间,尽管各年恩格尔系数有波动,但这十年间恩格尔系数一直在50-59%间;1996年以来后,恩格尔系数一直在50%以下。
其次,统一年份不同收入水平的居民也符合恩格尔规律,如1997年按可支配收入排队五等分,他们的恩格尔系数依次为:
55.7%、51.1%、47.9%、43.6%和39.5%。
从去年年末统计出,2015年我国居民的恩格尔系数为30.6%。
从目前情况来看,中国的恩格尔系数已经匹配“在温饱的基础上,生活质量进一步提高,达到丰衣足食”的小康水平,符合邓小平同志“三步走”战略。
现实的步子似乎更快一些。
细究一下恩格尔系数的变化,我们可以发现居民消费的结构进一步改善,近几年恩格尔系数持续下降,从2013年的31.2%降到2014年的31%,2015年进一步下降到30.6%。
降低恩格尔系数有重要的意义,鉴于此,有专家作出如下建议:
1.加快经济发展,增加广大城乡居民收入水平,是降低恩格尔系数的最重要手段
恩格尔系数越低,说明居民越富裕。
反之加快经济发展,大幅度增加城乡居民收入水平直接促进恩格尔系数的下降,城乡居民收入水平提高了,必然会提高生活消费水平。
城乡居民在保证食品需求的前提下,增加的消费支出必然投入到非食品消费上,可以提高穿着水平,可以改善居住条件,可以购买耐用消费品提高生活质量,可以用在教育学习方面提高自身素质,可以外出旅游开阔视野、增长见识等。
总之非食品消费支出增加越多,恩格尔系数越低。
反之,如果城乡居民收入增长不快,就没有额外经济收入来增加非食品消费支出,则恩格尔系数必然呈缓慢下降趋势。
处于温饱线以下的人群,实现全民免费医疗后,医疗费用支出大大减少,生活得以改善,食品支出费用会有所上升,恩格尔系数会相应上升,而幸福指数却会大大上升。
2.加快食品工程建设,抑制食品物价上升幅度
食品物价上涨,必然带来食品消费支出的增加,在收入不变的情况下,城乡居民必然压缩非食品消费支出,造成恩格尔系数反弹上升。
如果食品物价的增长迅猛,必然加重人民的生活负担,变相降低生活水平,引起人民情绪波动,严重时直接影响社会稳定。
恩格尔系数也会大幅上升。
3.加大宣传力度,引导合理消费
有人有这样的生活理念“吃是真功”,有此理念必然讲究吃,每天暴饮暴食,食品摄入量过高,增加食品消费支出,提高恩格尔系数;食品摄入量过高,如果又不注重身体锻炼,必然带来身体肥胖,有时带来疾病隐患,当前有些疾病被称为“富贵病”,就是因为暴饮暴食营养过剩造成的。
所以说引导居民合理消费很有必要。
广大居民在保证正常食品需要的情况下,形成合理的膳食结构,养成良好的饮食习惯,既经济实惠,对身体也有益处。
同时各级政府和部门严格控制公款吃喝现象,一方面节省经费支出,树立廉政清明形象,另一方面也为广大人民做一个良好饮食习惯的表率。
三、物价指数分析
CPI是居民消费价格指数(consumerpriceindex)的简称。
居民消费价格指数,是一个反映居民家庭一般所购买的消费价格水平变动情况的宏观经济指标。
它是度量一组代表性消费商品及服务项目的价格水平随时间而变动的相对数,是用来反映居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。
居民消费价格统计调查的是社会产品和服务项目的最终价格,一方面同人民群众的生活密切相关,同时在整个国民经济价格体系中也具有重要的地位。
它是进行经济分析和决策、价格总水平监测和调控及国民经济核算的重要指标。
其变动率在一定程度上反映了通货膨胀或紧缩的程度。
一般来讲,物价全面地、持续地上涨就被认为发生了通货膨胀。
2015年9月10日,国家统计局公布的8月份居民消费价格CPI同比上涨2.0%,创出去年8月以来新高,但同时公布的工业生产者出厂价格PPI却同比下降5.9%,跌幅超出预期,创六年新低,毫无悬念地第42个月处于负增长区间。
CPI与PPI差值达到7.9个百分点,为1994年以来最大差值。
CPI与PPI的背离走势,考验着宏观调控的智慧。
业界一个基本判断是,中国经济面临的通缩风险比通胀风险更大,需要货币等调控手段导向上继续放松。
且央行等部门也已经表态,不会因为单一商品价格走势影响对于整体价格水平的判断。
2016年1月19日,国家统计局发布数据显示,2015全年居民消费价格比上年上涨1.4%。
其中,城市上涨1.5%,农村上涨1.3%。
12月份,居民消费价格同比上涨1.6%,环比上涨0.5%。
2015年31省区中CPI涨幅超过全国水平的有17个。
在31省区排行榜中,青海CPI同比上涨2.62%居于榜首,新疆仅涨0.57垫底。
CPI处于“2时代”的仅剩青海、上海、西藏三地。
2016年3月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.3%。
其中,城市上涨2.3%,农村上涨2.2%;食品价格上涨7.6%,非食品价格上涨1.0%;消费品价格上涨2.5%,服务
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