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最终稿转让协议Llinks090727修订版HLW090729v1
上海市浦东土地发展(控股)公司
与
上海长甲置业有限公司
关于
转让上海金缔联创置业有限公司100%股权
之
协议
二○○九年__月__日
目录
第一条定义和解释1
第二条股权转让及付款1
第三条陈述与保证1
第四条损益归属和补偿1
第五条协议的终止或解除1
第六条违约责任1
第七条通知1
第八条变更和修改1
第九条税收和费用1
第十条争议解决1
第十一条其他1
附件一:
上海市浦东土地发展(控股)公司基本情况陈述1
附件二:
上海金缔联创置业有限公司基本情况陈述1
附件三:
上海长甲置业有限公司基本情况陈述1
附件四:
项目地块基本情况陈述1
附件五:
甲方应向乙方交付的金缔联创全部证照、材料和文件清单1
附件六:
财务报表1
附件七:
合同列表1
附件八:
甲方通过上海联合产权交易所已经公开披露的事项
附件九:
尾款支付担保文件
协议
本协议(以下简称“本协议”)由下列双方于2009年[]月[]日在上海市浦东新区订立:
出让人:
上海市浦东土地发展(控股)公司(以下简称为“甲方”)
注册地址:
上海市丁香路716号5幢1层
法定代表人:
朱纯宏
受让人:
上海长甲置业有限公司(以下简称为“乙方”)
注册地址:
上海市浦东新区世纪大道1589号长泰国际金融大厦25楼
法定代表人:
赵长甲
鉴于:
1.甲方是在中国上海注册并合法存续的有限责任公司;有关甲方的进一步资料载列于附件一。
2.上海金缔联创置业有限公司(以下简称“金缔联创”)系最初由上海金合房地产有限公司(以下简称“金合房产”)和上海亚联置业有限公司(以下简称“亚联置业”)共同出资于2003年8月8日设立的有限责任公司。
2006年金合房产和亚联置业将金缔联创100%股权转让给甲方。
截至本协议成立日,金缔联创注册资本为人民币5000万元,经营范围是房地产开发经营,物业管理,园林绿化,建筑材料、金属材料的销售,咨询服务(涉及许可经营的凭许可证经营),注册地址为上海市丁香路716号5幢1层;金缔联创已合法取得位于中华人民共和国上海市张江高科技园区12街坊5丘地块的土地使用权。
有关金缔联创的进一步资料载列于附件二。
3.截至本协议成立日,甲方持有金缔联创100%股权。
4.乙方是在中国上海注册并合法存续的有限责任公司,有关乙方的进一步资料载列于附件三。
5.甲方希望转让其所持有的金缔联创100%股权,乙方希望购买该100%股权(以下简称“本次股权转让”),本次股权转让通过上海联合产权交易所挂牌程序进行,由于只有乙方一个竞买方,因此双方通过协议方式进行本次股权转让交易,双方将同时签署有关《上海市产权交易合同》。
就本次股权转让相关事宜,双方经友好协商,达成如下协议:
第一条定义和解释
1.1定义
除非本协议另有规定,在本协议中,下列术语应按如下定义解释:
“财务报表日”指2009年4月30日。
“财务报表”指到财务报表日为止的相关财务期间,金缔联创的非合并财务报表。
“产权负担”指:
(1)通过担保或其它安排给予某一债权人的任何抵押、质押、留置或其他担保;
(2)任何地役权或赋予任何人使用或占用权利的承诺;(3)赋予任何人的任何代理、授权、信托、期权、优先要约权、优先谈判权、或转让限制;以及(4)任何针对所有权、占有或使用的不利请求。
“产权交易合同”指甲方和乙方就本次股权转让在上海联合产权交易所签订的《上海市产权交易合同》。
“交割”指乙方与甲方在上海联合产权交易所完成本次股权转让的产权交易手续并取得产权交易凭证后,在工商局完成金缔联创股东变更以及章程、董事变更的相关工商变更登记手续,使得乙方成为金缔联创的股东(以变更后的新营业执照为准),双方及金缔联创各自依法承担因交割产生的产权交易手续费和工商登记费用。
“本协议成立日”是指甲乙双方代表在本协议上签字并盖具甲乙双方单位公章之日。
“交割日”具有本协议第2.4.1条所述之含义。
“交易基准日”指2008年7月31日。
“共管账户”指甲方以自己名义设立并拥有的、预留乙方印鉴的、专项用于接收收购对价(见下文定义)和本协议约定的其他款项的银行账户。
“工商局”指中国国家工商行政管理总局和/或其地方分支机构(视上下文具体要求)。
“工作日”指中国的银行通常营业的任何日期(周六、周日和中国的公共假日除外)。
“税金”指政府实体规定征收的任何国家或省市地方的所得税、增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、车船使用税、印花税、契税或法律规定的任何其他种类的税种的征收或估征、政府实体的关税或者收费,任何与此相关的或与欠缴税款有关的利息、罚款(民事或刑事性质的),以及因上述税项引起的负债的认定、处理或诉讼而产生的任何损失和纳税负债。
“项目地块”指沪房地浦字(2005)第101132号《上海市房地产权证》所载的面积为83,741平方米的地块(地号为浦东新区张江高科技园区12街坊5丘)。
项目地块详细信息见附件四。
“责任”指就任何人而言,该人负有的任何性质的任何责任,无论是已产生的、绝对的、或有的、固定的、直接的、间接的、已知的、未知的、到期的、将要到期的责任或其它责任。
“中国”指中华人民共和国,为本协议目的,不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。
“政府实体”指任何政府或其分支机构(无论其级别为中央、省、市或地方)或其任何组成部门(无论其性质为行政、立法还是司法),包括但不限于任何代理机构、机关、理事会、委员会、法庭、部门、政府官员等。
“政府批准”指任何政府实体给予的任何同意、批准、授权、豁免、特许、核准、许可、免除或命令。
“组织文件”指就任何人而言,该人的注册证、组织大纲、章程、合营协议、股东协议或类似的组织文件。
1.2解释
在本协议中:
1.2.1各个标题仅为方便查阅之用,不应影响对本协议的解释;
1.2.2本协议中提及条、引言和附件指本协议项下的条款、引言和附件;及
1.2.3所有引言和附件构成本协议组成部分且应犹如明确载入本协议正文中,与本协议具有同等效力。
任何对本协议的提及均应包括本协议引言和附件。
第二条股权转让及付款
2.1股权转让
2.1.1双方同意,甲方将按照本协议约定的条件向乙方转让金缔联创100%的股权,乙方将按照本协议约定的条件受让甲方100%的股权,并依据本协议的约定支付收购对价。
2.2付款的先决条件
2.2.1双方同意,乙方向甲方支付每一期收购对价应以满足下述条件(“先决条件”)作为前提条件:
(1)自甲方受让金缔联创股权之日即2007年2月20日起,金缔联创的股权结构未发生任何变化,即甲方持有金缔联创100%的股权;
(2)金缔联创和甲方按照法律要求均取得进行本次股权转让所需的所有政府批准(不包括乙方就受让甲方所持金缔联创100%股权依法应取得的政府批准),本次股权转让除了尚需履行工商变更登记手续之外,不存在其他甲方设置的其他前置条件;
(3)除甲方通过上海联合产权交易所已经公开披露的事项外,在本协议附件五中所列的金缔联创相关证照均为有效,其中房地产开发企业暂定资质证书(沪房地资(浦东)第710号)有效期截至2009年9月10日;
(4)项目地块的规划用地性质为公共设施用地(商业办公、文化娱乐),除甲方通过上海联合产权交易所已经公开披露的事项外,没有任何政府实体因项目地块环境质量或其他因素不适宜建造商业办公、文化娱乐设施而要求修改项目地块的土地用途和规划,也不存在任何其他甲方已经知悉的潜在的该等修改规划的情形;
(5)截至2009年1月31日,金缔联创账面净资产为人民币46,263,457.45元,且截至乙方支付每一期收购对价之日,金缔联创的账面净资产与前述净资产的差额绝对值均不超过人民币1,000,000元;
(6)项目地块的抵押登记已经撤销,并且经相关房地产交易中心完成撤销抵押登记;
(7)甲方和金缔联创共同向乙方出具的关于上述条件均为满足之确认函;
(8)就甲方代金缔联创支付的相关费用(包括但不限于安保费用、零星工程款、零星管理费用等)总计人民币[771,237.70]元的相关发票或者合法正式收据均已变更为金缔联创作为付款方,且由甲方向乙方提供该等发票或者合法正式收据。
(9)就甲方交易金缔联创支付的相关费用(包括但不限于律师费、甲方受让金缔联创股权所产生的成本费用等)总计人民币[1,496,810]元的相关发票或者合法正式收据均已变更为金缔联创或者乙方作为付款方,且由甲方向乙方提供该等发票或者合法正式收据。
2.2.2双方同意,甲方应促使上述2.2.1条中的所有先决条件在本协议生效后[五(5)]个工作日内实现(其中第五个工作日为“最晚交易日”)。
若上述2.2.1条中的先决条件未在最晚交易日前实现,乙方应以书面方式给予甲方三十(30)天宽限期间,若甲方在收到乙方书面通知之日起三十(30)日宽限期间内仍未能采取措施使上述2.1.1条中的先决条件得到实现的,乙方有权单方解除本协议,并解除本次股权转让交易,且无需承担违约责任。
2.3收购对价及支付
2.3.1双方确认,本次股权转让的交易基准日为2008年7月31日。
截至交易基准日,金缔联创总资产为人民币691,193,995.91元,总负债为人民币226,075,843.70元,所有者权益为人民币465,118,152.21元。
2.3.2双方确认,本次股权转让的收购总价为人民币[790,268,047.70]元(以下简称“收购对价”),其中包括乙方受让甲方持有之金缔联创100%的股权的转让价款人民币574,000,000元(以下简称“股权转让价款”),以及乙方还需实际代金缔联创向甲方偿付的款项共计人民币[216,268,047.70]元(以下简称“债权偿付款”)。
该债权偿付款系由上述截至交易基准日金缔联创总负债人民币[226,075,843.70]元扣除及冲抵甲方对金缔联创的应付款人民币[10,000,000]元后再加上自交易基准日至2009年4月30日期间金缔联创发生的依本协议应由乙方承担的费用人民币[192,204]元(包括但不限于项目地块上发生的安保费、公用事业费等)后所得。
就2009年5月1日起至交割日金缔联创发生的依照挂牌文件应由乙方承担的正常费用(包括但不限于项目地块上发生的安保费、公用事业费等)(如有),则按照实际发生金额,经双方合理确认后由乙方在支付尾款时一并补足并向共管账户支付。
2.3.3双方确认,产权交易合同中所涉及的甲方对金缔联创享有金额为人民币226,075,843.70元的应收款,系截止交易基准日金缔联创应向甲方偿付的款项,该等偿付款项的具体结算金额以本协议2.3.2中表述的金额为准。
2.3.4收购对价按如下方式进行支付:
(1)定金人民币40,000,000元。
乙方已在向上海联合产权交易所举牌过程中支付了人民币40,000,000元作为举牌保证金,自本协议生效后,该笔款项将自动变更为本协议的履约定金。
(2)自本协议生效后五(5)个工作日内,且在先决条件全部满足的前提下,乙方应向甲方支付首期收购对价人民币[400,000,000元],其中包括[40,000,000]元人民币履约定金,且其仍作为履约定金直至乙方全部支付收购对价。
(3)于2009年12月31日之前的任何时间(由乙方决定,但应提前五个工作日通知甲方),且在先决条件全部满足而没有发生变更(除非乙方另行同意)的前提下,乙方应将剩余部分的收购对价,即人民币[390,268,047.70]元(“尾款”)支付至共管账户。
同时,就尾款乙方应根据挂牌文件向甲方支付利息,即对于乙方自本协议生效后的第三十一(31)日起至2009年12月31日期间支付的尾款的部分或全部,乙方按照年利率7%向甲方支付利息,该等利息应当连同乙方支付的部分或全部尾款一并支付至共管账户;对于乙方于2009年12月31日之后(不含2009年12月31日)延期支付的部分或全部尾款(如有),乙方应以该延期支付的部分或全部尾款加上自本协议生效后的第三十一(31)日起至2009年12月31日期间该延期支付的部分或全部尾款按7%的年利率计算所得利息作为本金按本协议6.1条的约定向甲方支付滞纳金,该等滞纳金应当连同该尾款一并支付至共管账户。
(4)乙方将上述收购对价全部依约支付给甲方后,甲方应全力配合乙方办理交割手续。
2.4交割
2.4.1双方同意,自乙方将全部收购对价(除40,000,000元人民币举牌保证金之外的部分)以及应计利息、滞纳金(如有)根据上述第2.3.4条
(2)项和(3)项约定分别有效支付至甲方指定账户和共管账户之日起[十(10)]个工作日内,甲方应尽全力协助乙方完成与本次股权转让交割有关的如下手续:
(1)向乙方交付产权交易凭证中专门用于办理股权转让工商变更登记的一联,以及其他产权交易的相关文件。
(2)向工商局递交金缔联创关于本次股权转让的股东变更以及章程、董事变更的相关申请文件,并完成工商变更登记手续。
金缔联创完成股权变更工商登记手续之日(以经变更的营业执照记载之日为准)为交割日(“交割日”)。
(3)甲方应于交割日次日起三个工作日内,向乙方交付本协议附件五所列的全部证照、材料和文件,以及公司的全部财产,并交付金缔联创的经营管理权(包括但不限于任命董事、经理、法定代表人、财务负责人等权利)。
(4)甲方应于交割日次日起三个工作日内,向乙方交付与项目地块相关的全部文件、图纸、资料,并与乙方指定人员在项目地块现场签署交接书进行交接,同时项目地块原有保安等管理、现场工作人员均应撤场,自甲乙双方签署交接书之日起,乙方对项目地块进行全面接管。
(5)若乙方已经按约支付收购对价,甲方保留的所有金缔联创印章(包括但不限于公章、财务章、法人章)自交割日起失效,甲方将在乙方在场的情况下当场销毁上述印章,乙方自费于交割日后刻制相关印章。
2.5过渡期管理
2.5.1自本协议成立日起至交割日的过渡期内:
(1)未经乙方事先书面同意,甲方不得促使或允许金缔联创以任何形式对外(不包括与乙方)达成任何协议、合同或对金缔联创具有法律约束力的安排或承诺;
(2)未经乙方事先书面同意,甲方不得促使或允许金缔联创转让、出租、赠与或以任何形式处置其资产,或在其任何资产上设定任何产权负担,或放弃任何债权或利益;
(3)甲方应促使或允许金缔联创遵守任何法律、法规、规章、政府政策,并遵守任何对金缔联创具有法律约束力的合同、协议及安排;
(4)甲方不得有任何可能损害金缔联创或乙方利益的作为或不作为;
(5)甲方应负责完成项目地块的撤销抵押登记手续。
2.5.2甲方应配合乙方接管金缔联创的业务和管理,包括但不限于依照乙方的合理要求完成金缔联创的全部交接工作。
第三条陈述与保证
3.1甲方的陈述和保证
除甲方通过上海联合产权交易所以及本协议已经公开披露的事项外,甲方就本次股权转让有关事宜于本协议成立日至交割日(包括交割日)向乙方做出以下陈述和保证:
3.1.1组织
甲方和金缔联创是根据中国法律依法组建、有效存续的企业法人,具有拥有和经营其财产和资产、开展其所从事的业务、和履行其各自在本协议和根据本协议所达成的其作为一方的任何协议下的义务的必需的权力、权限、资质和许可。
3.1.2授权
(1)甲方已取得了所有签署和交付本协议以及根据本协议所达成的其作为一方的其它协议和文件、以及完成本协议和前述其他协议和文件中所达成的交易所必需的权力和权限,包括但不限于上海沪港资产评估有限责任公司出具的《上海金缔联创置业有限公司企业价值评估报告书》(沪港评报(2008)第155号)、上海市浦东新区资产评审中心出具的《关于上海金缔联创置业有限公司整体资产评估项目的核准通知》(沪浦东评审核(2008)第033号)、浦东国资委于出具的《关于同意转让上海金缔联创置业有限公司100%股权的批复》(浦国资委(2008)246号)。
(2)甲方为授权、签署、交付本协议或其它组织文件、和履行其在本协议、或其它组织文件项下义务所需的所有行为均已采取。
本协议或其它组织文件构成对甲方有效的并具有法律约束力的义务,并已办理或于交割日前办理所有必要的政府批准和政府实体备案,且根据其条款可执行。
3.1.3金缔联创股权
(1)于本协议成立日,甲方为金缔联创100%股权的登记所有人和受益所有人,其上不存在任何产权负担,并且除了甲方,没有人就该等股权享有任何权利主张。
该等股权构成金缔联创总股权的百分之一百(100%)。
(2)金缔联创的注册资本为人民币50,000,000元,已全部缴足。
该等出资已经中国注册会计师依法验资,该验资报告已及时在相关工商局备案,且并无任何虚假出资或非法抽逃出资情形。
(3)金缔联创的历次股权变更均合法有效,转让相关对价均已依约支付完毕,且前述股权变更均符合中国适用法律的要求,并已根据中国适用法律获得有关审批部门的正式批准并在相关工商局备案。
3.1.4金缔联创主体及项目地块
(1)金缔联创经营范围为“房地产开发经营,物业管理,园林绿化,建筑材料、金属材料的销售,咨询服务(涉及许可经营的凭许可证经营)”;金缔联创未拥有分公司及子公司。
(2)金缔联创经过政府相关部门合法程序已获得以下批复和手续,成立为有限责任公司,可合法开展上述
(1)项所列的经营活动,并从事开发本协议所述的项目地块:
(i)营业执照(企业注册号:
3101151020491),已通过2008年度年检;
(ii)税务登记证(国地税沪字310115753177062号);
(iii)组织机构代码证(代码:
75317706—2);
(iv)房地产开发企业暂定资质证书(沪房地资(浦东)第710号)(有效期延长至2009年9月10日)。
(3)项目地块位于上海市张江高科技园区12街坊5丘,金缔联创已合法取得《上海市房地产权证》(沪房地浦字(2005)第101132号)。
项目地块四至范围以《上海市房地产权证》及其附图)记载为准。
项目地块的宗地面积为83,741平方米。
(4)根据金缔联创与上海信源张江有限公司签署的《土地转让合同》,项目地块规划用地性质是公建及公建配套用地,但金缔联创之后取得的《上海市房地产权证》显示,项目地块的用途已经依法变更为住宅和商业用地。
(5)项目地块的土地使用权已为金缔联创合法拥有。
项目地块曾计划建设“东郊南苑”项目,并已取得政府主管部门授予的下列批准、许可:
(i)《关于上海金缔联创置业有限公司“东郊南苑”(暂定名)建设项目建议书(暨可行性研究报告)的批复》(沪浦计张(2005)015号);
(ii)《中华人民共和国建设用地规划许可证》(沪地(2005)026号);
(iii)《中华人民共和国建设工程规划许可证》(沪浦规建张(2005)15051122F80019)(已撤销);
(iv)《施工许可证》(05ZJPD0024D01310224200505231419)(已撤销)。
(6)因“东郊南苑”项目不符合国家环保局的要求,原项目已被撤销,并取得政府主管部门授予的下列文件:
(i)《关于撤销“东郊南苑”项目建设工程规划许可证的通知》(沪浦规张[2006]001号);
(ii)《关于撤销“东郊南苑”项目施工许可证的通知》(浦建管张[2006]001号)。
(7)根据上海市浦东新区人民政府于2006年6月2日出具了《浦东新区人民政府关于调整金科路东、祖冲之路北地块规划的批复》(浦府[2006]132号),项目地块的土地用途和规划经批准进行了变更,即项目地块的规划用地性质调整恢复为公共设施用地(商业办公、文化娱乐),不得建造住宅,但可以建造商业办公、文化娱乐项目。
(8)项目地块于2009年3月25日设定了抵押登记,金缔联创以项目地块为甲方450,000,000元借款向中国民生银行股份有限公司上海分行(“民生银行”)作抵押担保,抵押担保的最高债权限额为450,000,000元,债权发生期间为2009年3月10日至2010年3月10日止。
除前述担保外,项目地块无其他抵押、质押、保证或其他产权负担。
该等抵押担保应依据本协议的约定,于乙方支付收购对价前解除。
(9)甲方没有就项目地块地面空间使用问题与地铁建设方签署过任何协议,但上海兴利开发公司与上海浦东工程建设管理有限公司签署《土地租赁协议》,将项目地块租赁给上海浦东工程建设管理有限公司作为地铁口临时施工用地,地块租金总价为15,000元。
在交割之前,如果甲方获得任何地铁建设妨碍项目地块的建设和经营的相关信息,甲方应立即告知乙方,甲方保证从本协议成立日至交割日,甲方不会就上述事项与地铁建设方或任何第三方再行签署任何协议。
3.1.5财务报表、负债和责任
(1)财务报表
本协议成立日前,金缔联创已向乙方提交附件六所附的财务报表。
财务报表是(a)按照中国会计准则记录,并且该等记录是被一贯遵守的;(b)准确反映了金缔联创交易、资产、负债(无论是应计的、绝对的、或有的或其他)、和财务状况。
财务报表在所有重大方面均准确和完整,并于财务报表日正当反映金缔联创的财务状况以及金缔联创各段时期的运营成果。
财务报表反映截至财务报表日金缔联创所有各种性质的到期或未到期的负债和责任(包括但不限于绝对责任、累计责任和可发生责任),就其所有负债(无论是实际的、或有的还是有争议的,并且包括融资租赁承诺和法定认缴)、所有待履行的投资承诺和所有坏账或疑账作出了充分的预提或披露,并且根据中国企业会计准则包括所有必要储备、供给和应计项目。
财务报表准确地反映了金缔联创根据中国企业会计准则净资产、财务和运营成果的整体情况。
金缔联创所进行的所有交易均已根据中国企业会计准则适当记录。
金缔联创没有发生、承担或担保任何性质的任何责任或债务,该等责任或债务对金缔联创整体的经营有重大影响且并未在财务报表中反映或在财务报表明确表示。
(2)责任
金缔联创不存在任何未履行的责任,亦没有为任何人的任何负债、义务或责任提供担保,但是本协议附件六财务报表中反映或披露的责任和本协议第3.1.4条第(8)项下记载的抵押事项除外(且该等抵押将依据本协议的约定于乙方支付收购对价前予以撤销)。
甲方并非金缔联创的任何负债、义务或责任的担保人。
(3)应收账款
截至财务报表日,金缔联创的所有应收账款均反映在财务报表中,表现了正常经营过程中实际发生的销售或服务,为有效和可执行的权利主张。
截至交易基准日,金缔联创其他应收款为人民币10,000,000元。
截至本协议成立日,该笔应收款已冲抵了金缔联创的其他应付款(详见2.3.2条)。
(4)应付账款
截至财务报表日,金缔联创的所有应付账款均反映在财务报表中,表现了正常经营过程中实际发生的销售或服务,为有效和可执行的权利主张。
截至交易基准日,金缔联创其他应付款为人民币226,075,843.70元,该笔款项的债权人为甲方。
截至财务报表日,金缔联创其他应付款为人民币216,268,047.70元,债权人为甲方。
(5)自财务报表日起,金缔联创:
(i)对财务报表和未经审计的管理账目
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