现金流量与资金时间价值真题精选.docx
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现金流量与资金时间价值真题精选.docx
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现金流量与资金时间价值真题精选
[单项选择题]
1、下列房地产开发经营企业的业务经营模式类型中,主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是()模式。
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售
参考答案:
B
参考解析:
开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
[单项选择题]
2、某投资者购买一间商铺用于出租经营,名义收益率为
12.0%。
如通货膨胀率为
5.5%,银行贷款年利率为
6.5%,存款年利率为
3.0%,则该项目投资的实际收益率是()。
(2011年真题)
A.5.16%
B.6.16%
C.6.50%
D.8.74%
参考答案:
B
参考解析:
名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。
[单项选择题]
3、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6%,期限为15年,首月还款额为3000元,月还款额等比增长率为
0.2%,则该家庭第8年最后一个月的月还款额是()元。
(2011年真题)
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
参考答案:
A
[单项选择题]
4、某写字楼当前市场售价为22000元/㎡,业主采用年租金6%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。
如果年利率为6%,则第一年的租金应该确定为()元/㎡。
A.1283
B.1318
C.1166
D.1320
参考答案:
C
参考解析:
折现率与利率相等,选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。
即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。
[多项选择题]
5、可贷资金利率理论认为()。
A.利率是由货币的供给与需求决定的
B.可贷资金的需求函数是利率的递增函数
C.可贷资金的供给函数是利率的递增函数
D.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
E.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
参考答案:
C,D,E
[判断题]
6、如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等),并按复利计息,称为间断复利。
()
参考答案:
对
[判断题]
7、个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时,各期还款额中包含的本金相等。
()
参考答案:
错
参考解析:
等额还本付息,也称定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。
[填空题]8计算题:
李某于2007年1月1日以100万元购得一套住宅,购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%,期限为15年,按月等额偿还的个人住房抵押贷款。
如今李某拟于2012年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给张某。
根据张某的要求,银行为其重新安排了还款方案:
贷款期限从2012年1月1日至2021年12月31日,年利率为6%,按月等比递增方式还款(月等比递增比率为
0.3%)。
问张某在新还款方案下的首次月还款额为多少?
参考答案:
(1)已知:
i=6%/12=
0.5%,s=
0.3%,n=15×12=180(月),m=5×12=60(月),抵押贷款额P=100×60%=60(万元)
(2)李某月还款A=P[i’(1+i’)]n/[(1+i’)-1]=600000×[
0.5%(1+
0.5%)180]/[(1+
0.5%)1801)]=
5063.14(元)(3)2012年1月1日欠银行本金P=A[((1+i’)n-m-1)/[i(1+i)n-m]=
5063.14×[(1+
0.5)180-601]/[
0.5%×(1+
0.5%)180-60]=
456054.5(元)
(4)张某首期付款A=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n-m}=
456054.5×(
0.5%-
0.3%)/{1[(1+
0.3%)/(1+
0.5%)]180-60}=
4289.86(元)
[单项选择题]
9、某一计息周期的净现金流量,是指()。
A.该时段内现金流量的现金流量流入
B.该时段内现金流量的现金流量流出
C.该时段内现金流量的代数和
D.该时段内现金流量的绝对值的和
参考答案:
C
[单项选择题]
10、某开发商向银行贷款1000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息,到期后一次偿还本息,则开发商为该笔贷款支付的利息总额是()万元。
A.126
B.226.07
C.260
D.268.24
参考答案:
D
[单项选择题]
11、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型,()主要适用于写字楼、零信物业、高级公寓等收益性房地产项目。
部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
A.开发-销售模式
B.开发-持有-出租-出售模式
C.购买-持有-出租-出售模式
D.购买-更新改造-出租模式
参考答案:
B[单项选择题]
12、下列关于资金时间价值的表述中,错误的是()。
A.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值
B.从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
C.即使资金存在时间价值,也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D.利率是资金时间价值的一种标志
参考答案:
C
[单项选择题]
13、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房,贷款期限为3年,年利率为6%,按月计息,采用到期一次付清的还款方式,问3年后,该家庭应向银行还息为()万元。
A.39,34
B.19.67
C.20.38
D.30.56
参考答案:
B
参考解析:
[多项选择题]
14、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业,通过更新改造甚至改变物业用途后再出售,形成了购买-更新改造-出售模式。
这种业务模式下的现金流出包括()。
A.更新改造成本
B.购买成本
C.运营成本
D.建造成本
E.转售税费
参考答案:
A,B,E
[多项选择题]
15、利率分为()等类型。
A.基础利率
B.结算利率
C.同业拆放利率
D.存款利率
E.贷款利率
参考答案:
A,C,D,E[判断题]
16、一般情况下,利率不会与平均利润率相等。
()
参考答案:
对
[判断题]
17、从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有经济价值。
()
参考答案:
错
[判断题]
18、名义利率越大,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大。
()
参考答案:
错
参考解析:
名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大。
[判断题]
19、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末,而是发生在计息周期的期初,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。
()
参考答案:
错
参考解析:
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。
[判断题]
20、当每年计息周期数m>1时,实际利率大于名义利率。
()
参考答案:
对
[填空题]21计算题:
某家庭欲买一套单价为2800元/m2,面积为120m2的住宅。
银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款,贷款额度为房价的70%,利率为6%,按月等额偿还。
另知,从1995年到2001年消费者价格指数依次为
100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6,如果以此作为计算通货膨胀率的依据,并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率,基年为2001年末。
问:
(1)该家庭的月还款额为多少?
(2)若考虑通货膨胀的影响,银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
参考答案:
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[填空题]22某家庭以八成按揭、年利率为6%,期限20年的按月等额还本付息的贷款方式购买一套建筑面积120平方米的住房,住房价格为5000元,5年后一次偿还本金10万元,问:
5年后每月的还款额是多少元?
参考答案:
[填空题]23某投资者以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅,并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款,已知该项抵押贷款的年限为15年,年利率为12%,按月计息,如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额,问此时一次偿还的金额为多少?
参考答案:
[填空题]24某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?
参考答案:
[填空题]25已知某笔贷款名义利率为12%,年实际利率为
12.62%,则该笔贷款的计息周期是多少?
参考答案:
[填空题]26某家庭前5年月收入2400元,每月存入银行50%准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元/月,预计月增
0.6%,初步安排月收入的40%用于还款。
问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?
如市场上房价为2400元/m2,则所选住房建筑面积应控制在多少?
(银行存款利率为6%,贷款利率为9%,其中存款利率为单利,贷款利率为复利,均按月计息)
参考答案:
[填空题]27某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元,如果其月收入的40%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额,在年贷款利率为6%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
参考答案:
[填空题]28如果某家庭利用储蓄存款方式开始定期每半年存入银行10000元,存款年利率3%,5年后,该家庭月收入6000元,在不发生其他借款方式下,利用首付20%、年利率6%、期限20年还款金额最高不得超过家庭月收入的30%的按揭贷款,则该家庭在5年后可以购买的房屋价值最高为多少元?
如果该家庭在5年后可以购买单价为3000元的住房最高为多少平方米?
参考答案:
[填空题]29某投资者以
1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺,用于出租经营。
该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。
该抵押贷款期限为10年,年利率为5.31%基础上上浮
1.5个百分点,按年等额偿还。
经营费用为毛租金收入的25%。
投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。
试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每1m2建筑面积月毛租金)。
参考答案:
[填空题]30某企业拟向银行贷款1500万元,借用5年后一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息;乙银行贷款年利率16%,按月复利计息,问企业向哪家银行贷款比较经济?
参考答案:
[判断题]
31、购买-更新改造-出售模式和购买-更新改造-出租-出售模式这两种模式中,它们的不同点在于现金流出中后者包含运营成本而前者不包含。
()
参考答案:
对
[判断题]
32、从理论上讲,资金在不停地运动,每时每刻都在通过生产和流通领域增值,因而应该采用间断复利计息,但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。
()
参考答案:
错
参考解析:
从理论上讲,资金在不停地运动,每时每刻都在通过生产和流通领域增值,因而应该采用连续复利计息,但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
[判断题]
33、如果计息周期无限期缩短,并按复利计息,称为间断复利。
()
参考答案:
错
[判断题]
34、如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等),并按复利计息,称为连续复利。
()
参考答案:
错
参考解析:
复利计息还有间断复利和连续复利之分。
如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等),并按复利计息,称为间断复利;如果计息周期无限期缩短,称为连续复利。
[判断题]
35、在计息周期不变时,名义利率越大,实际利率就越大。
()
参考答案:
对
[判断题]
36、在名义利率不变时,计息次数越多,实际利率越小。
()
参考答案:
错
参考解析:
在名义利率不变时,计息次数越多,实际利率越大。
[判断题]
37、现金流量图中的"0"表示第0期期初。
()
参考答案:
错
参考解析:
现金流量图中的"0"表示第0期期末。
[判断题]
38、从投资者的角度来看,放弃即期消费的损失所应得到的补偿使其具有时间价值。
()
参考答案:
错
参考解析:
从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值。
从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
[判断题]
39、为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第1期期末发生的。
()
参考答案:
错
参考解析:
为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第0期期末发生的。
[判断题]
40、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。
()
参考答案:
对
[判断题]
41、复利计息有间断复利和连续复利之分,在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。
()
参考答案:
错
参考解析:
从理论上讲,资金在不停地运动,每时每刻都在通过生产和流通领域增值,因而应该采用连续复利计息,但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
[判断题]
42、影响利率的其他因素,包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素,货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素,以及利率管制等制度因素。
()
参考答案:
对
[判断题]
43、从收入决定利率的情况看,在货币供求均衡时,收入通过货币需求决定利率。
()
参考答案:
对
[判断题]
44、基础利率是投资者所要求的最高利率,一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。
()
参考答案:
错[判断题]
45、客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时,不仅要考虑支出和收入的数额,还必须考虑每笔现金流量发生的时间。
()
参考答案:
对
[判断题]
46、现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘人不同的时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
()
参考答案:
错
[判断题]
47、从利率决定收入的情况看,在储蓄与投资相等时,利率影响投资,投资进而决定收入水平。
()
参考答案:
对
[判断题]
48、在投资分析中,一般采用复利计息。
()
参考答案:
对
[多项选择题]
49、下列关于基础利率的表述中,正确的有()。
A.等于银行贷款利率
B.等于银行存款利率
C.是投资者所要求的最低利率
D.是银行同业之间的短期资金借贷利率
E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表
参考答案:
C,E
[多项选择题]
50、对于房地产开发投资项目来说,现金流出主要包括()。
A.预售费用
B.经营费用
C.建造费用
D.还本付息
E.土地费用
参考答案:
B,C,D,E
参考解析:
对于房地产开发投资项目来说,现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
[多项选择题]
51、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是()。
A.等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A
B.所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P,或已知P的情况下求F
C.等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列,换句话说,这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化
D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的
E.等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列,换句话说,这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化
参考答案:
A,C,E
[多项选择题]
52、资金时间价值的大小,从投资的角度来看主要取决于()。
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.经济发达度
E.投资结构
参考答案:
A,B,C
[多项选择题]
53、平均利率具有以下特点()。
A.随着技术发展和资本有机构成的提高,平均利率有下降趋势
B.平均利率具有相对稳定性
C.平均利率的决定具有很大偶然性
D.平均利率具有政策性
E.平均利率与市场经济条件好坏无关
参考答案:
A,B,C
[多项选择题]
54、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说,这种业务模式下的现金流出包括()等。
A.购买成本
B.更新改造成本
C.运营成本
D.转售税费
E.建造成本
参考答案:
A,B,C,D
[多项选择题]
55、开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。
这种业务模式下的现金流出包括()等。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.开发费用
E.购买税费
参考答案:
A,B,C,D
[多项选择题]
56、就名义利率和实际利率的关系问题,下面说法中正确的有()。
A.从资金时间价值分析的角度来看,区分名义利率和实际利率意义不大
B.当每年的计息周期数等于1时,名义利率与实际利率相等
C.在名义利率给定的前提下,计息周期越短,实际利率就越大并无上限
D.当每年的计息周期数大于1时,实际利率大于名义利率
参考答案:
B,D
参考解析:
(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;
(2)名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大;
(3)当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等;
(4)当每年计息周期数m>1时,实际利率大于名义利率;
(5)当每年计息周期数m→∞时,名义利率r与实际利率i的关系为/-er-1。
[多项选择题]
57、利率具有()特点。
A.随着技术发展和资本有机构成的提高,平均利率有下降趋势
B.平均利率具有相对稳定性
C.利率的决定具有很大偶然性
D.平均利率具有政策性
E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的
参考答案:
A,B,C
参考解析:
利率具有以下特点:
(1)随着技术发展和资本有机构成的提高,平均利润率有下降趋势。
因而也影响平均利率有同方向变化的趋势。
(2)平均利润率虽有下降趋势,但却是一个非常缓慢的过程。
换句话说,平均利率具有相对稳定性。
(3)由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果,因而使利率的决定具有很大偶然性。
也就是说,平均利率无法由任何规律决定.而传统习惯、法律规定、竞争等却可以直接或间接地对利率产生影响。
[单项选择题]
58、某商场当前市场售价为6000元/m2,业主采用年租金6%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。
如果年利率为6%,则第一年的租金应该确定为()元/m2。
A.283
B.318
C.460
D.423
参考答案:
B
参考解析:
折现率与利率相等,选用公式P=nA1/(1+i)计算可得
[单项选择题]
59、如果一笔贷款的月利率为1%,每月计息一次,那么名义利率是()。
A.12%
B.12.55%
C.12.68%
D.13.55%
参考答案:
A
参考解析:
名义利率=周期利率×每年的计息周期,此题中名义利率=1%×12=12%。
[单项选择题]
60、单利计息与复利计息的区别在于()。
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采用名义利率还是实际利率
参考答案:
C
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