惠州房地产市场调查报告(06年7月6日).doc
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惠州市房地产市场调查报告
别墅项目(根据市调资料整理)
依据市场调查统计,惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目,合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目,作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案,将会在后面个案作详细分析。
金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主,建有少量别墅,不作为竞争个案作深入阐述。
惠州主要别墅项目面积统计表
单位
总量
200㎡以下
200-220㎡
220-250㎡
280-300㎡
300-400㎡
合生国际新城一期
㎡
34412
3804
16180
3648
10780
-
套
146
20
74
16
36
-
半岛一号一期首批
㎡
13860
-
13860
-
-
-
套
66
-
66
-
-
-
金山龙庭一期首批
㎡
17500
-
-
-
-
17500
套
50
-
-
-
-
50
湖畔新城
㎡
27880
-
-
-
-
27880
套
82
-
-
-
-
82
东方威尼斯
㎡
10780
-
-
-
10780
-
套
36
-
-
-
36
-
合计
㎡
104432
3804
30040
3648
21560
45380
套
380
20
140
16
72
132
比率%
㎡
100.00%
3.64%
28.77%
3.49%
20.65%
43.45%
套
100.00%
5.26%
36.84%
4.21%
18.95%
34.74%
注:
1.御龙山.润园:
项目前期,相关数据资料未能收集,项目概况在竞争个案分析体现
2.面积250-280㎡及400㎡以上区间属市场空白点,上述统计未体现
3.合生国际新城交房标准:
精装修;其它楼盘交房标准:
毛胚
惠州主要别墅项目面积与套数分析
面积分析
1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间,占到总供应量43%;其次200-220㎡区间占总供应量29%;280-300㎡占总供应量21%
2.以上三区间段占总供应量93%,按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型(29%)和280㎡以上中大户型(64%)
3.200㎡以下小户型(4%)和220-250㎡中户型(3%)仅占总供应量7%,250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点
套数分析
1.惠州市目前的别墅项目从套数分析,主要集中在200-220㎡区间,占总供应量37%,300-400㎡区间占总供应量35%,280-300㎡区间占总供应量19%
2.以上三区间段占总供应量91%,主要集中于200-220㎡中小户型(37%)和280㎡以上中大户型(54%)
3.200㎡以下小户型(5%)和220-250㎡中户型(4%)仅占总供应量9%,250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点
建议深入市调,准确了解市场对该区域段需求潜力,结合惠州奥林匹克花园项目特性,进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计
根据市场调查统计,惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价:
独栋别墅:
6000元/㎡;联排别墅:
5000-6500元/㎡;叠加别墅:
4000元/㎡。
别墅项目主要竞争个案分析
合生国际新城
1.项目概况
合生国际新城是合生创展广州地区公司今年新开工的第一个大型项目,也是合生集团向珠三角地区渗透的重要一步。
合生国际新城地处惠城区水口镇,惠州三环路旁,紧邻水口文体中心广场,占地面积1000余亩,其中一期开发主要以联排别墅(TOWNHOUSE)为主体,规划建设成大惠州超大规模、深蕴生态性、现代感的国际性社区。
客户定位:
中海壳牌为龙头的外资企业高管,本地精英人士,深圳投资型客户。
由此可以看出合生创展目前向国际化发展的趋势。
项目选址:
水口:
中海壳牌所在地大亚湾开发区的直接辐射受益地。
在看中水口未来重要的经济地理位置带来的投资增值的同时(这是合生一贯的策略:
首选具有较大升值潜力的地段),更是看中“壳牌”带来的大亚湾所汇聚的外资投资环境,及形成的国际精英汇集之所。
这和它的市场定位十分吻合。
服务配套:
五星级会所、国际标准商务中心、提升到“金钥匙”层次的国际酒店式物业管理、打造英文过硬的销售队伍。
2.户型、面积分析
合生国际新城一期户型分析
单位
总量
190.02㎡
218.64㎡
228.03㎡
299.42㎡
合生国际新城一期
㎡
34412
3804
16180
3648
10780
套
146
20
74
16
36
比率%
㎡
100.00%
11.05%
47.02%
10.60%
31.33%
套
100.00%
13.70%
50.68%
10.96%
24.66%
合生国际新城一期共推出146套联排别墅,总建筑面积34412㎡。
其中218.64㎡共74套,占总推出套数50%;299.42㎡户型36套,占总推出套数25%;190.2㎡户型20套,占总推出套数14%;228.03㎡户型16套,占总推出套数11%。
数据表明:
合生国际新城前期推出房源主要定位以联排别墅为主,户型面积主要集中于190-230㎡中小区间段,占总推出套数75%,其一期推出临街299.42㎡商业别墅(36户,占总推出套数25%,底层商业带夹层,二、三层住宅)值得关注。
3.销售状况
合生国际新城一期现处于前期认筹阶段,接待点设置在惠州五星级酒店——康帝酒店一楼大厅入口左端,面积大致80㎡左右。
据现场销售人员介绍,普通联排别墅开盘价格预计在6500元/㎡左右,商业别墅开盘价格预计在7000元/㎡左右,228.03㎡户型作为其推出的楼王项目,2联别墅造型,赠送超大面积花园,价格定位8000元/㎡以上,据说已全部认筹。
一期开盘房源9月下旬房屋认购后可享受2个点折扣;已认购并在开盘当日成交,可在2个点折扣基础上再享受2个点折扣。
按揭(中国工商银行)一般情况下首付三成。
认筹情况良好,从06年6月30日开始至06年7月3号,首批推出146套房源已完成多套下筹,190.02㎡4房2厅4卫户型20套已认筹18套,218.64㎡5房2厅4卫户型74套已认筹50余套。
228.03㎡4房2厅5卫楼王户型已全部认筹。
半岛一号
1.项目概况
位于惠阳区淡水镇中心社区内淡水河的泗水地段,总占地面积达200万平方米,由北面约100万平方米的低密度商品居住区和东南面约100万平方米(含水域面积27万平方米)的文化体育公园组成,成为惠阳区乃至惠州目前房地产项目中最大型的文化体育房地产项目,也将是规划配套齐全、开发设计理念较新的高尚文化体育房地产项目,和本项目定位有相似之处,该项目对深圳的消费者有极大的吸引作用;
据开发商介绍,该文化体育公园投资将达8000万元,以文化、体育为主体,由美国知名的设计公司———美国SWA设计公司概念规划设计,北京清华城市规划设计研究院整体设计,现已全面动工建设,公园一期15万平方米将于今年年底竣工并对外开放。
2.户型、面积分析
半岛一号一期首批户型分析
单位
210㎡
半岛一号一期首批
㎡
13860
套
66
半岛一号一期于06年5月推出66套别墅,户型集中在210㎡区间,形态主要以联排为主,少量叠加别墅为辅,06年8月初左右推出24套210㎡叠加别墅,建议重点关注其市场反馈情况以作为惠州奥林匹克花园一期二批别墅形态参考建议。
06年9月第三次别墅推盘。
3.销售状况
一期推出66套别墅项目已售清,联排均价5000元/㎡,叠加均价4000元/㎡,采取认筹制对目标客户进行精选与锁定。
御龙山.润园
1.项目概况
项目位于惠州红花湖片区,整个社区依山而建,环湖而居。
周边配套较为齐全,交通方便。
项目占地面积:
303230㎡;建筑面积:
216660㎡;容积率≤0.64;建筑密度≤18.0%,产品类型由独立别墅、联排别墅、叠加复式、空中复式、大平层组成,预计总户数:
671户;停车位:
821个。
现项目在惠州惠州五星级酒店——康帝酒店四楼设有接待点,预计9月开盘。
公寓项目(根据市调资料整理)
依据近段时间对惠州房产市场调查情况,以下主要对合生帝景湾、荷兰水乡、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘公寓面积与套数进行分析,合生帝景湾作为惠州奥林匹克花园主要竞争个案,将会在后面个案作详细分析。
惠州部分公寓面积分析(㎡)
单位
总量
70-90㎡
90-120㎡
120-150㎡
150-180㎡
180㎡以上
TCL翠园
㎡
56784
9632
30820
7840
-
8492
套
480
112
268
56
-
44
园方.雅庭院
㎡
41010
-
1840
28866
5504
4800
套
276
-
16
204
32
24
荷兰水乡(二期)
㎡
40763
-
10800
15923
14040
-
套
436
-
108
238
90
-
湖畔新城(一期)
㎡
59779
-
8755
16260
25596
9168
套
400
-
70
120
162
48
东方威尼斯
㎡
92855
-
-
-
40406
52449
套
480
-
-
-
227
253
合生帝景湾(二期)
㎡
46512
-
-
-
-
46512
套
204
-
-
-
-
204
合计
㎡
337703
9632
52215
68889
85546
121421
套
2276
112
462
618
511
573
比例%
㎡
100.00%
2.85%
15.46%
20.40%
25.33%
35.95%
套
100.00%
4.92%
20.30%
27.15%
22.45%
25.18%
注:
70㎡以下面积区间属市场空白点,上述统计未体现
合生国际新城交房标准:
精装修;其它楼盘交房标准:
毛胚
惠州公寓楼盘面积与套数分析
面积分析
1.惠州市目前公寓项目面积主要集中在180㎡区间,占到总供应量37%;其次150-180㎡区间占总供应量25%;120-150㎡占总供应量20%;90-120㎡占总供应量15%;70-90㎡占总供应量3%
2.70-90㎡及70㎡以下户型仅占总供应量3%,为市场空白点,建议针对年轻人和投资型客户进行深入市场调查,了解其对90㎡以下户型需求是否旺盛,配合江北区域发展,以市场需求为核心,真正打造市民需求房产
套数分析
1.从已调查的惠州公寓楼盘套数分析,120-150㎡占总供应28%;180㎡以上区间占总供应量25%;150-180㎡区间占总供应量22%;90-120㎡占总供应20%;70-90㎡占总供应5%
2.以上数据统计除90㎡以下区间段占总供应5%,其它区间供应相对平均,基本在20-28%之间,面积主要集中在120㎡以上户型,占到总供应量75%
市调数据说明,惠州市场公寓房产基本上属于120㎡以上的中大户型,结合国六条颁布,市场高品质小户型的刚性需求,建议深入市调,准确了解市场对高品质小户型的需求潜力,结合惠州奥林匹克花园项目特性,进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
公寓项目销售均价统计
根据市场调查统计,惠州市目前在售或预计销售公寓项目销售均价:
1.多层:
2300-3000元/㎡
2.小高层、高层:
1800-6000元/㎡,楼盘地段与品质定位决定了价格差距
3.相同楼盘多层与小高层、高层价格基本持平
综上所述:
建议项目公寓以高品质精装修为卖点,体现江北整体区位优势,宣扬项目“离尘不离城”健康、时尚生活,结合市场准确定位,发现并引导市场需求,打造完美、和谐社区。
公寓项目主要竞争个案分析
江北片区
合生帝景湾
项目概况
项目位置
位于惠州东江大桥西侧的东江河畔,背靠惠州市人民公园,南望宽阔的东江江面,地理位置优越。
产品形态
高层、小高层。
全部一梯两户,户型四房两厅至五房两厅,面积170—210平方米,豪华精装修,部分带入户空中花园,三面通风,户户南北对流。
开发规模
开发面积近62万平米
社区优势
众多的社区主题景观:
1.神马喷水雕塑 2.威尼斯小镇 3英式迷宫 4.法国玫瑰园
5.地中海棕榈广场 6.古罗马下沉广场 7.布拉格广场 8.香榭里大道
9.圣马可广场 10.凡尔赛广场 11.功勋柱12.街心花园 13.赛纳河河14.泰隆尼亚广场 15.尼雅蒂仙女喷泉 16.拉普发多拉喷泉
17.赛纳河畔 18.艾菲尔广场
户型、面积分析
合生帝景湾(二期)面积分析
单位
总量
212㎡
260㎡
合生帝景湾(二期)
㎡
46512
28832
17680
套
204
136
68
比例%
㎡
100.00%
61.99%
38.01%
套
100.00%
66.67%
33.33%
合生帝景湾二期共推出204套精装高层豪华公寓,总建筑面积46512㎡。
其中212㎡户型4栋共136套28832㎡,占总推出套数67%;260㎡户型两栋68套,占总推出套数33%。
销售状况
1.合生帝景湾二期从06年6月中旬开始推盘至06年7月10号:
260㎡户型其中一栋已全部售清,212㎡销售接近1/3
2.合生帝景湾凭借地段优势、品牌影响力、高端市场定位、精装修概念推广…售价从第一次开盘销售均价5500元/㎡上涨至现销售均价6000元/㎡,每㎡上涨500元,上涨比例接近10%,树立了惠州房产售价新高
3.合生帝景湾作为目前惠州楼市价格之最,从侧面证明其市场高端成功定位及客户对江北整体区域看好
4.合生帝景湾作为合生创展在惠州第一个项目,其成功既实现了丰厚的利润回报,又提升了合生创展在惠州品牌知名度,有效推动合生国际新城的开发。
两者相辅相存,成为惠州房产高端市场先行领跑者
5.作为惠州奥林匹克项目最主要竞争对手,应对其相关市场情况保持高度关注,对双方项目进行全面分析,将优劣势进行比对,拿出有效建议,扬长避短,确定惠州奥林匹克花园自身优势
金裕碧水湾
项目概况
项目位置
惠州江北文昌二路南侧,沿江三路北侧,惠州大桥西侧
产品形态
纯小高层社区(含12层、16层,19层公寓)
开发规模
开发建筑面积40万平米;容积率2.29;建筑密度23%;绿化率54%
社区优势
以“生态健康住宅”和水景为主题,营造3大景观轴线,7大绿化组团
会所配置
无室内会所;配置80000平米地下停车场;10000平米中心广场
商业配置
沿街布置商铺
主要户型
户型三房面积在117、143平米;四房为164平米之间和174平米;
销售均价
2800元/平米起价
去化状况
位于江北新区,毗邻市政公园,主推“健康生态社区”概念,迎合当地目前对电梯小高层的偏好,销售良好
开发商
惠州金裕房产开发实业公司
市场分析
1.该项目地段相对成熟,周边配套完善,小高层面积控制在120-170平方米,价格从2800起价,为周边的工薪阶层提供了置业机会
2.项目主推健康生态住宅社区,通过自身的景观打造增加了卖点
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