物业管理综合能力综合练习真题精选.docx
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物业管理综合能力综合练习真题精选.docx
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物业管理综合能力综合练习真题精选
[填空题]1在一定的政治经济背景下,物业服务企业为了实现其经营目标和战略,必须考虑如何处理和协调与政府有关方面的关系。
事实上,这种关系是否处理得恰当,甚至直接关系到物业服务企业经营的成败。
因此,了解行政管理相关知识,对于促进物业服务企业发展大有裨益。
物业管理中的行政管理工作内容包括哪些?
参考答案:
物业管理中的行政管理工作内容:
行政立法、执法监督、协调服务和宣传引导。
[填空题]2某业主向甲保险公司投保80万元财产保险,又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险,在保险有效期间内,由于火灾,保险标的受损42万元。
简述物业保险的含义,并说明物业管理中经常涉及的险种有哪些?
参考答案:
物业保险是指物业管理中有关的保险事务,物业管理中经常涉及的险种有财务保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等。
[填空题]3某业主向甲保险公司投保80万元财产保险,又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险,在保险有效期间内,由于火灾,保险标的受损42万元。
在物业管理过程中,订立保险合同时应遵循哪些原则?
参考答案:
物业管理过程中,订立保险合同时,应遵循的原则:
最大诚信原则、可保权益原则、赔偿原则、公平互利原则、近因原则和重复保险分摊原则。
[填空题]4某业主向甲保险公司投保80万元财产保险,又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险,在保险有效期间内,由于火灾,保险标的受损42万元。
按比例分摊责任制计算甲、乙保险公司分担的赔偿额。
参考答案:
甲公司分担的赔偿额=(80×42)÷(80+60)≈24(万元)乙公司分担的赔偿额=(60×42)÷(80+60)≈18(万元)
[填空题]5在一定的政治经济背景下,物业服务企业为了实现其经营目标和战略,必须考虑如何处理和协调与政府有关方面的关系。
事实上,这种关系是否处理得恰当,甚至直接关系到物业服务企业经营的成败。
因此,了解行政管理相关知识,对于促进物业服务企业发展大有裨益。
作为一种特殊的社会管理活动,行政管理具有哪些特点?
参考答案:
作为一种特殊的社会管理活动,行政管理具有三个特点:
执行型、政治性、权威性。
[单项选择题]
6、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,通常将其分为()三个层次。
A.物业管理、设施管理、房地产资产管理
B.物业经营管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理
C.物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理
D.物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理
参考答案:
C
[填空题]7物权法》于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,2007年10月1日起施行。
《物权法》的立法目的是维护国家基本经济制度,维护社会注意市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权。
《物权法》共分为19章247条。
物业管理法律责任的主要特点有哪些?
参考答案:
物业管理法律责任的主要特点可以概括为:
1)法定责任与协议责任相结合。
2)法律责任的种类和复合关系复杂性。
3)技术规范确定的责任分量比较大。
4)法律责任的承担主体具有特定的身份。
[填空题]8物权法》于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,2007年10月1日起施行。
《物权法》的立法目的是维护国家基本经济制度,维护社会注意市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权。
《物权法》共分为19章247条。
简述物业管理法律关系的含义,物业管理法律关系的三要素是指哪些?
参考答案:
物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。
物业管理法律关系的三要素是指物业管理法律关系的主体、物业管理法律关系的客体和物业管理法律关系的内容。
[单项选择题]
9、实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期()最大化。
A.价值
B.净收益
C.价格
D.收入
参考答案:
B
[填空题]10某物业服务企业针对业主和使用人对企业物业服务相关费用开支的情况出现不太满意的情况,率先推出物业服务承诺制度和财务公开制度,深受业主的信任和支持。
该企业同时还主动提出实行酬金制的物业服务收费办法,不仅有利于企业强化成本控制,也可更进一步取信于业主和使用人。
这体现出创新管理在物业管理中应用的益处。
问题企业创新机制体系主要由哪些机制构成?
存在着怎样的关系?
参考答案:
企业创新机制体系主要由动力机制、运行机制和发展机制构成。
这三种创新机制,不是简单的叠加,而是相互有机联系在一起的,由内在动力、有效运行、不断发展三个方面的机制构成一种企业创新活动不断循环增值的创新机制系统,并贯穿于企业创新的整个过程。
[单项选择题]
11、房地产投资的个别风险包括(
A.收益现金流风险
B.周期风险
C.变现风险
D.利率风险
参考答案:
A)。
[填空题]12某物业服务企业针对业主和使用人对企业物业服务相关费用开支的情况出现不太满意的情况,率先推出物业服务承诺制度和财务公开制度,深受业主的信任和支持。
该企业同时还主动提出实行酬金制的物业服务收费办法,不仅有利于企业强化成本控制,也可更进一步取信于业主和使用人。
这体现出创新管理在物业管理中应用的益处。
问题.在具体的实践过程中,物业管理的创新主要体现在哪些方面?
该物业服务企业的创新管理具体体现在哪一方面?
参考答案:
在具体的实践过程中,物业管理创新主要体现在物业管理的理念创新、手段创新、模式创新、制度创新和相关管理技术的创新等方面。
该物业服务企业的创新管理具体体现了物业管理的制度创新。
[单项选择题]
13、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算,两者的区别是(
A.是否考虑计算公式的影响
B.是否的考虑设备寿命影响)。
C.是否考虑资金时间价值的影响
D.是否考虑设备磨损的影响
参考答案:
C
[填空题]14某物业服务企业制定的房屋设备设施的日常养护管理的部分规程如下:
A.对给水管道半年进行一次定期检查维护。
B.生活水泵、消防水泵、排污泵每年进行一次全面养护。
C.对电梯设备按片专人分管,每季度加油、包养和检查。
D.维修工每年应对中央空调系统所有阀门进行一次养护。
E.锅炉保养结束应将锅炉的水垢和烟灰清理干净。
F.建立房屋附属设备设施维修管理制度。
问题房屋附属设备设施维修管理制度一般包括哪些具体制度?
参考答案:
房屋附属设备设施维修管理制度一般包括:
巡检制、分工责任制、季度和年度安全检查制、维修报告制度、维修工程的审批制度。
[单项选择题]
15、下列指标中,属于考核物业服务企业经济效益的指标是(
A.物业增值率
B.房屋完好率
C.成本(费用)降低率
D.重大事故发生率
参考答案:
C)。
[填空题]16某小区,最近有业主向物业投诉:
每天夜晚入睡的时候,他在家总能听到"
嗒、嗒、嗒……"的敲击声,非常影响他的休息,让物业企业给予解决。
该物业服务企业的工作人员小王先到投诉业主的家里了解情况,实地观察现场的声音来源。
虽然基本判明了声音的来源,但没有贸然地上业主家中去拜访,而是向相邻业主送达信件。
信中非常委婉地表达了事件的情况,友善的提醒业主及其家人,合理安排夜间活动和工作。
信件传达的第二天这种声音就消失了。
问题建立、维持和发展人际关系需要遵循哪些原则?
参考答案:
建立、维持和发展人际关系需要遵循的原则:
平等原则、互惠互利原则、诚信原则和宽容原则。
[单项选择题]
17、物业管理绩效评价中,净资产收益率的计算公式是()。
A.净资产收益率=(净利润/平均净资产)×100%
B.净资产收益率=(净利润/净资产总额)×100%
C.净资产收益率=(息前税前利润/平均资产总额)×100%
D.净资产收益率=(主营业务收入净额/平均流动资产总额)×100%
参考答案:
A[填空题]18某小区,最近有业主向物业投诉:
每天夜晚入睡的时候,他在家总能听到"
嗒、嗒、嗒……"的敲击声,非常影响他的休息,让物业企业给予解决。
该物业服务企业的工作人员小王先到投诉业主的家里了解情况,实地观察现场的声音来源。
虽然基本判明了声音的来源,但没有贸然地上业主家中去拜访,而是向相邻业主送达信件。
信中非常委婉地表达了事件的情况,友善的提醒业主及其家人,合理安排夜间活动和工作。
信件传达的第二天这种声音就消失了。
述公共关系的含义。
说明公共关系的基本构成要素。
参考答案:
公共关系是社会组织通过信息传播的手段与公众建立良好关系的活动过程。
公共关系的基本构成要素是公共关系的主体、客体及联系主体和客体的手段,公共关系的主体是社会组织,公共关系的客体是公众,公共关系的手段是信息传播
[单项选择题]
19、下列指标中,不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是(
A.物业经济指标
B.服务满意度
C.物业品牌化
D.市场占有率
参考答案:
D)。
[填空题]20某物业公司现有物业服务人员180人,平均年龄32岁,在物业公司管理人员中具有中高级专业职称的服务人员有28人,具有本科学历服务人员25人,具有专科学历服务人员30人,技工100%持证上岗。
该公司总资产3000万元,年营业收入1900万元,年利税260万元。
管理30多处大型物业,管理面积近130万m3。
3个小区和4个大厦获得"市优秀物业管理小区(大厦)"称号。
问题统计调查有哪几种分类方法及其相关内容?
参考答案:
统计调查的分类:
1)按总体范围的大小分为全面调查和非全面调查。
2)按调查的组织形式分为统计报表和专门调查。
3)按搜索资料方式不同可分为直接调查、凭证式调查和询问式调查。
4)按调查的形式可分为统计报表、普查、抽样调查、重点调查和典型调查等。
[单项选择题]
21、某宗物业的收益期限为38年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右,该类物业的报酬率为10%。
试计算该宗物业的收益价格。
A.200.86
B.300.86
C.400.86
D.500.86
参考答案:
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[填空题]22某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求,提高业主对物业管理的满意度,在认真履行物业服务合同的基础上,特别注重从心里管理入手在为业主提供服务的过程中使用其心理效应,力求达到管理的最佳状态。
比如:
对于提重物回家的业主,楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物送上电梯;对情绪不佳的业主首先设法稳定其情绪,然后在适当的实际用积极的情绪或制造一些欢快气氛去感染他;物业管理人员养成了亲切微笑的好习惯;端正服务态度,真诚地对待业主投诉;物业服务企业在不违背原则的前提下,安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务(家具清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等)。
业主对该物业服务企业的满意度很高。
问题个性化服务主要体现在哪些服务方面?
判断上述服务分别属于哪方面的个性化服务。
参考答案:
个性化服务主要体现在特约服务与主动服务两个方面。
上述服务中体现为特约性服务的是:
物业服务企业在不违背原则的前提下,安排服务人员上门为业主提供响应的有偿服务。
体现为主动服务的是:
对于提重物回家的业主,楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物送上电梯;对情绪不佳的业主首先设法稳定其情绪,然后在适当的时机用积极的情绪或制造一些欢快气氛去感染他。
[单项选择题]
23、某办公单位以每月000元的价格租了一间100平方米的办公室,年底结算时,其交通费3500元/年,通信费5000元/年,办公用品费1000元/年,书报费1300元/年,宣传广告和市场推广费15000元/年,法律费用8000元/年,节日装饰费500元/年。
参加测算的物业面积为10000平方米,其办公费估算为()元/月·平方米。
A.0.67
B.0.50
C.0.57
D.0.60
参考答案:
B
[填空题]24某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求,提高业主对物业管理的满意度,在认真履行物业服务合同的基础上,特别注重从心里管理入手在为业主提供服务的过程中使用其心理效应,力求达到管理的最佳状态。
比如:
对于提重物回家的业主,楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物送上电梯;对情绪不佳的业主首先设法稳定其情绪,然后在适当的实际用积极的情绪或制造一些欢快气氛去感染他;物业管理人员养成了亲切微笑的好习惯;端正服务态度,真诚地对待业主投诉;物业服务企业在不违背原则的前提下,安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务(家具清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等)。
业主对该物业服务企业的满意度很高。
问题物业管理的核心是什么?
物业管理行业的特殊性主要表现在哪一方面?
物业服务中的心理策略主要包括哪些?
参考答案:
物业管理的核心就是服务。
物业管理行业的特殊性表现在接待业主方面。
物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
[单项选择题]
25、在预算期内,物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是(
A.营业成本预算
B.管理费用预算
C.经营费用预算
D.财务费用预算
参考答案:
D)。
[填空题]26A、B两个物业服务企业分别承担着某市不同区域两个居民小区的物业服务。
A物业服务企业由于管理制度的完善,为小区创造了优美的环境,得到业主的好评,也为周围的居民带来了良好的环境效益。
B物业服务企业由于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题,不仅对物业管理区域内的业主和使用人带来不利,也给相邻区域带来不好的影响。
A、B两个物业服务企业的服务现状分别体现了物业管理市场失灵的什么现象?
分别说明政府应如何进行调节。
参考答案:
A物业服务企业的服务现状体现了物业管理市场失灵的正外部性现象,对于物业管理正外部性问题,政府可以通过某种措施给予适当的激励,以弥补目前我国物业服务企业经营效益的部分缺口。
B物业服务企业的服务现状体现了物业管理市场失灵的负外部性现象,对于物业管理所带来的负外部性问题,可以根据具体情况和性质,通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。
[单项选择题]
27、城市房屋租赁实行(
A.审批
B.审核
C.登记备案
D.报告
参考答案:
C
[填空题]28某物业服务企业招聘了一批物业服务技术人员,这些技术人员在上岗前,物业服务企业对他们进行了岗前培训,主要培训内容包括建筑识图、建筑构造和建筑材料方面的基础知识以及二次装修管理、接管验收等物业管理基础性工作。
问题对地基基础的养护应注意哪些方面?
参考答案:
地基基础的养护应注意的方面:
1)无超载现象。
2)防止地基浸水。
3)防止基础受损。
4)防止地基冻害。
[单项选择题]
29、下列情形中,属于房屋租赁合同自然终止的是(
A.无正当理由,拖欠房租6个月以上的
B.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的
C.将承租的房屋擅自转租的
D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
参考答案:
E)。
[填空题]30住宅楼业主全部入住已经4年多了。
半年前,其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉,认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致,要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。
问题为了给业主提供良好的居住环境,使业主的物业保值增值,物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作?
参考答案:
房屋的维修养护技术管理工作包括:
A配备专业人员督促指导房屋的合理使用,防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。
B定期对房屋进行查勘鉴定,制定维修养护技术方案。
C建立房屋维修技术档案,掌握房屋完损状况。
D制定技术管理制度,确定责任人。
E监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。
F监督施工过程中安全生产制度的执行情况。
[单项选择题]
31、关于有效毛收入的计算公式,正确的是()。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入
B.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入
D.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入
参考答案:
C
[填空题]32住宅楼业主全部入住已经4年多了。
半年前,其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉,认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致,要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。
问题敏达物业管理公司是否应负责维修,并给予601单元一定的经济赔偿?
参考答案:
敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。
1)屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的,也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的,为了查明责任,必须进行技术鉴定。
2)如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的,因其尚在5年保修期内,所以应由建设单位承担保修责任,物业管理公司不需为此承担责任,但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。
3)如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的,物业管理公司应承担责任,负责修复并赔偿损失。
[单项选择题]
33、关于房屋空置率的说法,正确的是()。
A.房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例
B.房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例
C.房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例
D.房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例
参考答案:
D
[填空题]34某物业服务企业管理一高层住宅小区,近期收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总如下:
1)部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷2)保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患3)小区内停车秩序混乱,建议加强管理4)小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理5)常有人到小区散发广告,住户反映,也存在不安全因素6)楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换7)某部电梯安全隐患严重,需要大修8)建议小区外墙全部翻新9)小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施10)小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理11)部分业主要求减免物业服务费12)希望提供家政服务13)部分业主反映交通不便。
要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14)建议清洁工作时间与业主上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯问题在上述所有问题中,你认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?
为什么?
参考答案:
不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是第11项,因为物业服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。
[单项选择题]
35、房地产直接投资包括()
A.房地产开发投资、房地产企业债券投资
B.房地产开发投资、房地产企业股票投资
C.房地产开发投资、房地产置业投资
D.房地产置业投资、房地产企业股票投资
参考答案:
C
[填空题]36某物业服务企业管理一高层住宅小区,近期收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总如下:
1)部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷2)保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患3)小区内停车秩序混乱,建议加强管理4)小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理5)常有人到小区散发广告,住户反映,也存在不安全因素6)楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换7)某部电梯安全隐患严重,需要大修8)建议小区外墙全部翻新9)小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施10)小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理11)部分业主要求减免物业服务费12)希望提供家政服务13)部分业主反映交通不便。
要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14)建议清洁工作时间与业主上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯问题解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些?
费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)。
参考答案:
需要资金投入的项目:
第
1、6、7、8、9项。
其中第
1、6、9项应在物业服务费中列支;第
7、8项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊。
[单项选择题]
37、下面三个非价格因素()对房地产市场供给数量有影响。
A.房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、政府政策的变化
B.房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、开发商对未来的预期
C.房地产中介对未来的预期、政府政策的变化、开发商对未来的预期
D.房地产开发成本、政府政策的变化、开发商对未来的预期
参考答案:
D
[填空题]38某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业服务企业承担前期物业服务。
业主于2006年8月开始入住,2008年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。
业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同,合同于2008年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。
甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业服务资料,拒不配合物业交接查验。
2009年8月15日,顶层的16户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。
乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致,应由甲物业服务企业负责修缮。
之后,乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
问题在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?
参考答案:
在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业服务企业应该按以下方法进行物业承接查验:
A乙物业服务企业应在业主委员会的配合下,对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验,做好查验记录;尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。
B自查验之日起,乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。
C乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
[多项选择题]
39、管理是指一定组织中的管理者,通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源,并通过()的职能,来协调他人的活动,从而实现既定目标的活动过程。
A.竞争、生产
B.决策、计划
C.激励、控制
D.组织、领导
参考答案:
B,C,D
[填空题]40某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。
业主于2010年4月开始入住,2010年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主
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