旅行小镇去地产化开发商地产商如何开发最赚钱.docx
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旅行小镇去地产化开发商地产商如何开发最赚钱
旅行小镇“去地产化”,开发商、地产商如何开发最赚钱?
绿维文旅
受国家关于“去地产化”政策的阻碍,“地产”在旅行界和特色小镇建设中成为一个灵敏的词语。
可是,旅行小镇的开发离不开地产,只要有游客留宿,就会涉及度假地产的开发,只要旅行产生就业拉动,就会有住宅地产的开发。
乃至,房地产产品开发仍然是旅行开发中最盈利的部份。
错的不在“地产”本身,而在于如何开发。
绿维文旅以为,新型城镇化建设中,旅行小镇地产开发形式要紧分为土地一级开发、PPP模式下的旅行公共设施建设与旅行项目开发、泛旅行地产产品开发。
本文结合实践体会,创新提出了旅行小镇地产的开发思路、开发策略,并依照承载功能的不同,归纳总结了旅行小镇中的五种地产产品类型及开发要点。
旅行小镇地产开发思路与策略
一、旅行小镇地产开发思路
绿维文旅以为,旅行小镇的地产开发思路,应从找准进展方向、创新权益归属、运用互联网思维、创新打造吸引核、产品结构创新五个方面入手。
一、找准进展方向:
旅行开发综合化、旅行地产功能化、旅行地产城镇化
在综合开发的背景下,度假地产投资商要注重与城市的结合,成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商,在政府的治理下,以主投资商的身份,通过计划、二级招商、土地一级开发、泛旅行产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发,推动区域经济社会综合进展,取得区域综合运营带来的庞大升值效益。
在旅行小镇开发初期,应以吸引综合地产开发商为主。
二、创新权益归属:
产权酒店、分时度假互换、分权度假、众筹
旅行地产面临着一些进展窘境:
一是产权和利用权分离;二是度假互换的问题;三是经营的问题;四是高总房价的问题。
面临这些问题,绿维文旅以为,“产权酒店、分时度假互换、分权度假、各类众筹”,是旅行地产销售的解决之道。
这一解决之道包括了四个核心,即:
众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。
3、运用互联网思维:
结合业态,整合伙源,合作进展
房地产与互联网的结合要紧包括三个方面:
一是与产业业态相结合;二是要用互联网思维去整合;三是合作进展。
这就需要旅行小镇的开发商,第一要有互联网思维;第二要将这些技术进行整合;第三要忠于旅行小镇独特的生活方式。
4、创新打造吸引核:
包括主题乐园、大型 演艺、新建小镇、博览/ 博物馆聚集群落、酒店目的地、运动聚集等
核心吸引力的成功打造实现了聚集的需求,从而带来地产的升值。
地产的升值又进一步聚集了人气,形成良性的循环效应。
旅行引爆项目吸引集聚的游客,被引导进入休闲消费,包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等,是形成商气的关键。
因此,从参观游客的人气基础,形成休闲人气,带动休闲商气,是土地价值升值的关键。
五、产品结构创新:
形成“持续经营产品+销售型房地产品”的产品结构
旅行地产最大的盈利,来自二级开发的房产。
旅行房产的种类丰硕,专门是房地产市场调控以来,具有经营价值的旅行休闲商业房产的品种愈来愈多,模式创新专门快。
旅行地产在开发进程中,要注意业态的多样化,引进餐饮、商业、娱乐等其他消费领域的业态,完善产业链条,以后旅行地产的竞争也将是产业链价值的竞争而不是单一项目的竞争。
以后旅行地产开发很难由一家企业独立完成,品牌与业态之间的跨界合作或成为必然。
二、旅行小镇地产开发策略
绿维文旅以为,旅行小镇开发地产的策略包括资源开发策略、产品开发策略、运营模式策略及地产商定位策略。
一、资源开发策略
绿维文旅以为应以文化特色为吸引核,做好环境和景观。
特色的景观环境将带给旅行者、置业者视觉的冲击,而特色的文化将带给旅行者心灵的震撼,达到引领全新生活理念的深层意义。
旅行小镇地产资源开发策略
二、产品开发策略
旅行小镇开发中,旅行地产是其有力的基础支撑,新型旅行地产的进展强调旅文体康养商的地产综合开发。
针对目前旅行小镇开发的现状,应从合理布局、项目创新、强化参与体验、强化效劳配套四个方面来进行提升。
旅行小镇地产产品开发策略
3、运营模式策略
基于旅行小镇开发中面临的旅行地产进展现状,绿维文旅提出融资创新、大运营观、品牌意识、运营创新四个提升方式。
旅行小镇地产运营模式开发策略
4、地产商定位策略
旅行地产商在地产开发上的产品层级、综合性和土地一二级开发间的互动愈来愈强,对旅行产业的参与愈来愈深,对旅行产业的开发运营能力愈来愈强,对区域进展的驾驭愈来愈娴熟。
旅行小镇地产商定位策略
这两个方面结合,形成了旅行地产商自我定位的大幅度升级。
旅行小镇地产开发形式
一、新型城镇化建设中的旅行地产开发形式
新型城镇化建设中,旅行小镇地产开发形式要紧分为土地一级开发、PPP模式下的旅行公共设施建设与旅行项目开发、泛旅行地产产品开发。
一、旅行城镇化中的土地一级开发
所谓一级土地开发,通俗指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的进程。
旅行地产土地开发,属于土地一级开发的范围。
旅行小镇中的一级土地开发,涉及很多不同类别,包括城镇中旧街区改造为休闲商业或休闲娱乐街区,本钱往往很高,风险较大。
可是城市休闲聚集核若是设计得好,能够有效地提升旅行小镇区域地价,实现一级开发盈利。
非城市中心的旅行小镇,专门是偏远区域,环境好、旅行资源好、地价很低,若是政府对大交通解决得比较好,一级开发空间就专门大,这是绝大多数房地产商参与旅行地产开发的关键。
旅行地产商参与土地一级开发,重点是要形成真正的旅行产业。
旅行产业的价值决定了土地的价值,开发商必需结合旅行产品开发,结合旅行地产二级市场开发,才能真正获取一级市场的利润。
固然,在旅行小镇的建设进程中,存在旅行综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设,若是房地产商与政府形成补偿性合作,参与进行土地一级开发,相对风险较小,盈利更有保证。
这一时期的运营要点在于顶层设计和政策法制层面,顶层设计层面,做好城市计划和产业计划,确信小镇以后的进展方向;政策法制层面出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件和监管机制,保证小镇的顺利推动。
二、PPP模式下的旅行公共设施建设与项目开发
以 PPP
模式为主导,通过与政府合作,打造旅行休闲的公共工程项目,不仅能够形成旅行相关的公共设施建设,而且还能形成一批旅行产品,由地产商经营一段时刻,再交回给政府治理,或长期由地产商经营,或地产商完全建成以后交给政府经营。
其开发建设,需要大量投资,可是市场回报相对来讲比较困难,通过 PPP或通过政府的优惠扶持,结合土地开发与旅行项目开发,使得地产商踊跃地参与进来。
PPP模式下的旅行公共设施项目
3、泛旅行地产产品开发
旅行地产产品开发,不同于一样商业地产或住宅地产产品,其与旅行产品的结合超级紧密。
因此,咱们一样把旅行地产产品开发,纳入区域综合开发的结构当中,深度设计,形成五大类运营模式不同的产品。
面向旅行小镇的地产开发,必需以区域综合开发为理念,运用泛旅行产业集群化进展模式,开发泛旅行架构下的地产产品。
五大类运营模式的产品
二、旅行小镇地产开发产品类型
依照承载功能的不同,绿维文旅将旅行小镇中的地产产品类型归纳为五大类:
休闲商业地产、民宿、度假酒店、享老居住地产、文化创意地产。
一、休闲商业地产产品开发
休闲商业地产是旅行小镇中的重要类型,是旅行体验的重要空间载体,是旅行与城市进展中,集聚人气的最好选择。
同时还可优化城市商业格局、充实城市休闲娱乐、形成新的城市功能区、提升城市形象、增强城市吸引力和提升城市土地开发价值。
休闲商业地产能够分为面向游客的旅行休闲商业地产和面向居民的社区休闲商业地产。
二、民宿产品开发
随着全民休闲度假时期的来临,人们对度假居住的需求愈来愈个性化。
最近几年,民宿呈现井喷式增加态势。
依照网络资料显示,全国客栈民宿截至 2021年共有42658家。
全国民宿客栈重点区域散布
目前的民宿要紧有两种类型,一种是由传统民居改造,在维持民居原汁原味乡土风情的基础上,进行内部提升;另一种是将高端精品酒店与特色民宿合二为一的精致化民宿,将高端精品酒店的效劳理念与地址民居、风俗等人文特色高度融合,而且通过书店、酒吧、艺术空间等多元化休闲业态的植入,本身就成为一个吸引核或是度假目的地。
尽管目前的民宿市场竞争比较猛烈,但随着期望释压、追求品质生活的中产阶级的崛起,民宿以后的进展前景仍然可观,关键是定位准确。
3、酒店地产产品开发
度假酒店是为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种效劳功能的酒店。
酒店作为旅行地产产品,是一种销售与经营结合的产品。
在房地产调控政策实施以后,售后回租型酒店产品,已经成为旅行地产中最好销售的产品之一,成为市场的宠儿。
度假酒店单元、度假公寓、度假会所,是三种要紧的类型。
4、享老居住地产产品开发
旅行小镇一样生态环境较好,远离城市,适合养生养老人群,因此享老地产往往也成为其中一种重要的产品类型。
关于享老地产来讲,要紧以居住地产产品为载体,结合医疗、康复、休闲等养老效劳。
享老居住地产产品是指能够为老年人提供经济供养、生活照料、精神慰藉等效劳内容的居住场所。
在旅行小镇中其大体存在形式有以下几类:
老年社区、老年公寓、老年住宅等。
一个成功的享老居住地产项目,除知足大体的居住功能,还需要知足生活效劳功能。
五、文化创意地产产品开发
文化创意地产是指以文化为主题,具有文化创意产业价值链的地产模式。
文化与旅行产业都是高效益、无污染、进展可持续、能对周边经济进展形成壮大辐射力的高效产业,他们的融合进展能够对地址经济产生壮大的带动作用。
在旅行小镇中,文化创意地产要紧有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城(基地)、文化主题园四种类型。
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