物业工程部工作标准.docx
- 文档编号:9020728
- 上传时间:2023-05-16
- 格式:DOCX
- 页数:38
- 大小:31.64KB
物业工程部工作标准.docx
《物业工程部工作标准.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业工程部工作标准.docx(38页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
物业工程部工作标准
五.工程部工作标准
(一)冷水机组(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
冷却水进机压力
≤0.75mpa
2
冷却水出机压力
≥0.45mpa
3
冷冻水进机压力
≤0.7mpa
4
冷冻水出机压力
≥0.45mpa
5
冷冻水进出温度
7℃-12℃、±2℃
6
冷却水进出温度
18℃-38℃
7
油压差
196-294Kpa
8
马达电流百分率
40%-100%
9
蒸发饱和温度
≥0℃
10
冷凝饱和温度
≤40℃
11
压缩机出口温度
50℃-70℃
12
油温
≥43℃
13
排气压力
<600Kpa
14
排气次数
<25次/小时
15
电流
<650A
16
机组
有无异常声响
(二)空调冷却水系统(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
取水样
每周五一次
2
水质化验报告
每周五提交化验报告,指标符合,详见合同指标
3
阻垢缓蚀剂
每天加8-10kg(自动加药)
4
杀菌剂
3-4周加35kg
5
排污
每天2-3m3
6
冷却水温
16℃-34℃
7
冷凝器
打开端盖,无明显硬垢(制冷期结束)
(三)冷却塔(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
水位控制器
浮球活动灵活
2
冷却水
无异味
3
电动机
详见《电动机运行管理标准》
4
皮带
皮带松紧适度,电动机电流10-11A
5
补水总阀
常开
6
填料
无明显结垢
7
噪音
≤54dB
8
卫生
周围无杂物
9
阀门
在常开位置
(四)冷却泵、冷冻泵(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
盘根滴水
每分钟12-30滴、不连珠
2
固定螺丝
无松动
3
连轴器
同心
4
声音
无异常声响
5
电动机温度
≤95℃(B级绝缘)
6
电压
380V±5%
7
电流
额定电流
8
软连接
无破损
(五)风机盘管(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
电动机
见《电动机(管理)工作标准》
2
凝水盘
无杂物、不外溢水
3
翅片
无压倒、无污堵
4
放气阀
应关闭
5
电磁阀
应打开
6
过滤器
无堵塞
7
过滤网
通透性好,过风量符合要求
8
温控开关
开关自如
9
出风口温度
夏季≤20℃、冬季≥25℃
10
风口
叶片完整
(七)楼宇自控(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
设定温度
冬季18℃-25℃夏季18℃-27℃
2
设定湿度
冬季40%-50%夏季50%-60%
3
水阀
在开位置
4
新风阀
在开位置
5
防冻报警
灵敏可靠,无报警
6
故障报警
灵敏可靠,无报警
7
UPS电源
在常开位置,功能正常
8
打印机
在常开位置
9
服务器
在常开位置,功能正常
(八)水泵房(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
生活泵状态
泵运行0.8mpa-0.9mpa
2
消防泵状态
消防泵压力≥0.8Mpa
3
温式报警阀
1#阀前0Mpa,阀后0.6Mpa
2#阀前0Mpa,阀后0.45Mpa
3#阀前0Mpa,阀后0.35Mpa
4#阀前0Mpa,阀后0.75-0.9Mpa
4
管网阀门
常开位置
(九)污水井、隔油池(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
供电电源
电源正常(绿灯显示电源)
2
运行状态
声音无异常(红灯显示运行)
3
浮球开关
高位接通,低位断开
4
井内卫生
无漂浮物和大块沉淀物
5
止回阀
启泵时打开,停泵时闭合,不反水
6
水位
不超过浮球开关高位限制
7
控制转换
自动和手动档能实现切换
8
管道
保持通畅
(十)水箱、水池(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
卫生要求
1)紫外线消毒灯每三月更换一次
2
2)每年清洗一次,有水质合格化验单
3
3)水箱、水池内无异常物品
4
安全要求
1)水箱盖、水池检查口设专用挂锁,专人保管,不得随意开启
5
运行要求
1)水箱间、泵房、照明完好率100%
6
2)高水位不高于浮球阀高位开关上限
7
3)溢流口阀门处于常开状态,管道畅通,悬挂“禁止关闭”警示牌
8
盖口管理
平时锁闭盖口,钥匙在规定处存放,专人保管,专人定期开启检查
9
防二次污染
盖口及附近清洁,无污染源
(十一)水系统阀门(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
工作状态
设明启标识注明“开启、关闭”
2
功能划分
标注控制范围、种类、走向
3
操作手柄
完好、活动自如
4
外观
无破损、断裂、油漆无脱落
5
使用要求
无跑、冒、滴、漏现象
6
阀芯
开启无阻碍,关闭严密
7
安装要求
阀门流向正确与管网相符
(十三)供配电设备(管理)工作标准
序号
工作内容
工作标准
1
供电电压
201、202电压正常10KV±7%
2
高压柜
各闸指示灯应正常显示。
红灯显示合闸位置,绿灯显示分闸位置。
(201、202、245、211、221)
3
变压器
运行温度正常。
90℃时风扇正常开启,140℃时应报警,155℃时自动跳闸。
4
直流屏
(1)电池电压在245V以下,浮充电流在0.5A以下;
(2)事故信号、预告信号、试验指示灯均符合正常状态,光字牌无任何显示。
5
低压柜
(1)电压在400V±5%范围、电流不超过表计额定电流;
(2)运行状态与模拟图符合,运行指示正常。
红灯亮显示运行。
6
电容柜
电气设备运行状态正常,自动补偿切换正确,功率因数在0.85-0.95范围内浮动。
(十四)控制柜(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
指示灯
白色表示电源,黄色表示故障,红色表示停止,绿色表示运行
2
控制柜转换装置
转换灵活,定位准确,无松动、失灵现象
3
接触器
开启、吸合符合控制系统工作状态,接触面清洁,接触声音清脆,触点接触良好,无异常声响
4
控制转换
自动、手动档切换操作正确
5
热继电器
整定值为电机额定电流的80-100%范围内复位按钮处于自动位置
6
控制线路
整齐无松动,虚接
(十五)电动机(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
外观
表面无灰尘、油漆无脱落
2
运行状态
无异常声响
3
运行电流
符合电机铭牌的规定
4
底脚螺栓
紧固、无松动
5
传动系统
转动灵活
6
冷却系统
风扇完整,风道无阻塞
7
绝缘阻值
绝缘阻值≥0.5MΩ
(十六)弱电系统(管理)工作标准
序号
内容
标准
1
通讯电话
号码准确,音质清晰无杂音
2
传输线路
保证畅通,无虚线
3
安装布线
整齐、牢固、无飞线
4
局域网
网络畅通,无掉线
5
火灾报警系统
灵敏度高信号传输准确
6
火灾自动控制系统
动作指令准确,反映迅速
7
火灾广播系统
声音高于环境噪声15dB,无短路断路现象
8
火灾报警电话
畅通无阻,音质清晰,插口无虚接
9
自动监控系统
图像信号传输无误,指令操作正确
10
消防中控系统
信号显示准确,各种指令正常操作
六.工程部安全作业规范
(一)电工安全作业规范
序号
内容
标准
1
人员要求
经有关部门培训并考试取得合格证的人员方可允许电气维修。
2
工具要求
使用经检验合格的绝缘工具,并带齐其它用具和材料。
3
人员防护
穿绝缘鞋,带绝缘手套,使用绝缘工具。
4
作业区停电
先停负荷侧,后停电源侧。
5
作业区送电
经检查各个负荷开关确已断开,现场无闲杂人员,无遗落的工具、材料,先送电源侧,后送负荷侧。
6
带电作业
应设专人监护,二人进行,一人监护、一人操作。
7
非带电作业
与带电设备保持安全距离,10KV电压无遮拦时0.7米,有遮拦时0.35米;400V以下,无遮拦时0.10米。
8
高空作业
按《综合维修安全作业规范》执行。
9
清扫配电箱
外观无灰尘,内部布线整齐无灰尘。
10
使用摇表
对表进行检查,外观无损坏、指针、刻度完整、摇把灵活,电压等级合适,两人进行,先接E端,再接L端,转速达到120转/分钟,1分钟后读取值数,注意手不要接触表线金属的金属部位。
(二)电气焊安全作业规范
序号
内容
标准
1
作业申报
1.作业前要向主管级以上人员提出申报,得到同意方可作业。
2.作业前要向安保部门办理动火申请。
2
人员防护
1.操作人员必须受过专门训练并持有操作合格证。
2.穿戴好专业防护用品。
3
环
境
要
求
1.气焊时风力超过五级禁止作业。
2.电焊、潮湿、雷雨天禁止露天作业。
3.工作周围无易燃易爆品。
4.现场应设安全警示牌。
4
气
焊
作
业
1.气焊时氧气瓶绝对禁油。
2.氧气瓶立着使用,防止碰倒,禁止水平放置使用。
3.氧气瓶与乙炔瓶不得装在同一地点,应保持5m距离,10m以内无可燃物;远离热源,避免阳光直射。
4.乙炔瓶竖立使用,防止倾倒,严禁卧放使用。
5.气焊:
氧气瓶安装减压阀时人要站在氧气瓶嘴侧面,先将阀门开一下,吹掉瓶嘴灰尘,安装完毕慢慢开动阀门,检查各部位有无漏气,检查主表压力。
减压阀与瓶口接头锁母最小上五扣,以防减压阀冲击伤人。
6.乙炔瓶必须装专用减压器、回火防止器,开启时操作者应站在阀口侧后方,动作要轻缓。
7.氧气瓶氧气不得用完,至少应留0.1-0.2Mpa。
8.乙炔瓶使用压力不得超过0.15Mpa,输气流速不超过1.5-2.0米/小时.瓶。
9.乙炔瓶内气体严禁用尽,必须留有剩余压力:
A.环境温度<0℃时候,剩余压力为0.05Mpa;B.环境温度为0-15℃时剩余压力为0.1Mpa;C.环境温度为15-20℃时,剩余压力为0.2Mpa;D.环境温度为25-40℃时,剩余压力为0.3Mpa。
⒑乙炔瓶阀冻结,严禁使用明火烘烤,必须使用40℃以下温水解冻。
⒒大于45℃的斜面视为高空作业。
⒓大于等于50℃时采取降温措施。
5
电
焊
作
业
1.供电电源符合设备使用要求,有可靠接地。
2.电焊根据焊接物的大小材质调节适当电流。
3.电焊工作中不得随意移动电焊机调节电流。
4.在同一密闭容器内,不得同时进行电焊及气焊工作。
5.禁止在装有易燃易爆物品的容器及油漆未干的物件上焊接。
6.不准在带压带电设备上焊接。
7.工作中须有防止火星飞溅的措施,并备有必要的消防器材。
6
工作结束
1.焊接人员离开现场前必须认真检查现场有无火种留下。
2.电焊工作结束后要通知电工切断电源。
3.气焊工作结束后要将氧气瓶、乙炔瓶分别关闭,并移到安全位置。
(三)综合维修安全作业规范
序号
内容
标准
1
高空作业
1.穿戴好防护用品,戴好安全帽,系好安全带,并要在工作开始前系在牢固的建筑物上确认安全后方可工作;
2.高空作业人员身体健康,患有高血压、精神不正常、抽风等症的不得从事高空作业;
3.地面设立警示牌并设专人监护。
风力超过三级及雷雨等恶劣天气不能工作;
4.工具材料传递要用绳索传递,不准随意抛掷,多人作业必须有专人指挥统一行动;
5.高空作业中要严肃认真,精神集中,严禁说笑打闹。
2
登高作业
1.架梯要稳定,需根据施工高度选用合适梯子,人字梯张度大小要合适,卡子到位,升降梯要升降到位不能滑动,单梯靠物要实,地面要做好防滑措施.工作时要一人工作一人扶梯。
3
井下作业
1.地面设置安全警示牌,并设专人监护;
2.照明采用36V安全灯或防暴手提充电灯;
3.带好口罩或防毒面具,防止有毒有害气体;
4.做好通风工作,防止缺氧。
七.工程部工作规程
(一)冷水机组操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
一.开机前的检查
1.检查电流电压的指示是否在额定值的10%范围内;
2.检查油位是否正常油温应在50-60度压差在196-294Kpa;
3.检查制冷剂压力,液位是否正常;
4.检查导叶是否在关闭状态,是否在自动位置;
5.检查冷冻水温是否设定在7度;
6.检查主电机电流限制设定是否在100%位置;
7.检查微电脑控制中心数据是否正常
二.开机程序
1.启动冷冻泵;
2.启动冷却塔风机
3.启动冷却泵
4.启动压缩机
三.停机
1.停压缩机
2.停冷却塔风机
3.停冷却泵
4.停冷冻泵
离
心
式
冷
水
机
组
供冷启动前
运行季节
停机维护
详见外包维保合同
详见《约克离心式冷水机组操作维护手册》
(二)冷却塔操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
一.启动
1.查电源指示是否正常
2.按“绿色启动”按钮
3.查运行指示灯是否正确
二.停止
1.按“红色停止”按钮
2.查运行指示灯确已恢复
冷
却
塔
每周
1.检查浮球阀是否灵活
2.检查电机固定螺栓及防雨罩螺栓是否松动
3.检查风扇皮带是否完好
1.先停电源、挂标示牌
2.上塔上时带好工具
3.紧固电机螺丝
4.恢复电源拆标示牌
每月
1.清理布水器
2.清洗集水池
3.紧固风扇连接部位
4.清洗填料
同上
每年
1.检查轴承
2.更换润滑油
3.检测电机绝缘
4.视情况进行除锈、油漆
同上
(三)冷冻、冷却泵操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
一.启泵
1.检查进出口压力显示是否正常;
2.合电源开关、电源指示灯应亮;
3.按“启动”按钮;
4.听泵运转声音;
5.看进出口压差是否正常;
6.摸泵盘根是否发热;
7.用“远红外线测温仪”测电机轴承、泵轴承温度
二.停泵
⒈按“停止”按钮
⒉拉开电源开关
冷
却
冷
冻
泵
每
周
1.检查盘根;
2.检查润滑油;
3.检查连轴器
⒈将泵注油螺丝拧开;
⒉查看是否缺油
每
月
检查地脚螺丝
1.将泵停掉;
2.用梅花扳手紧固
每
年
1.校正压力表;
2.电机保养
⒈将考克关闭
⒉拆下压力表
⒊送计量检定中心
每
三
年
1.解体检修;
2.更换轴承;
3.更换磨损件
⒈关闭冷冻、冷却泵电源,挂“标示牌”;
⒉关闭冷冻、冷却泵进出阀门;
⒊泄水;
⒋拆下连轴器与电机分开;
⒌打开泵体上盖;
⒍更换轴承;
⒎泵体除锈、油漆见新。
(四)新风机组操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
一.自动
⒈将新风机组的转换开关打在自动位置
⒉机组会自动启停(由DDC电脑程序控制)
二.手动
1.将新风机组的转换开关打在手动位置;
2.检查电源指示灯;
3.检查电机皮带;
4.检查进出压力是否正常;
5.启动“绿色按钮”;
6.听机组声音是否正常;
7.停机时按红色“停止”按钮。
新
风
机
组
每周
检查皮带松紧度
每月
1.检查手动风阀是否灵活;
2.清洗过滤网;
3.检查凝水排水管。
⒈将机组停掉
⒉打开进风箱
⒊取下过滤器
⒋冲洗、晒干、恢复
⒌检查凝水盘是否有积水;
⒍检查完毕启动机组
每年
1.对翅片进行清洗;
2.冲洗过滤器;
3.对紧固件进行紧固;
4.对风机轴承加油;
5.电机绝缘检测;
6.维护、更换风机轴承。
⒈将机组电源关闭;
⒉将供回水阀门关闭;
⒊打开过滤器,冲洗过
滤网;
⒋将轴承清洗干净,添
加润滑油
⒌调整电机皮带
⒍紧固电机螺丝
⒎打开供、回水阀门
⒏恢复电源
⒐启动机组试运行
(五)风机盘管操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
无
风
机
盘
管
每
年
⒈一般维护
⑴清洗过滤网
⑵清洗凝水盘
⑶清洗翅片、叶轮
⑷查看电磁阀是否动作
⒉更换电机
⒊排除故障
1.先将电源关闭;
2.将过滤网拆下冲洗;
3.将供、回水阀门关闭;
4.将过滤器拆下冲洗恢复;
5.清洗翅片、叶轮;
6.手动磁阀是否动作;
7.恢复电源
(六)分体空调操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
⒈接主电源
⒉操作遥控器
⑴按开关按钮
⑵选择运行方式
按钮
⑶风速选择按钮
⑷温度设定按钮
⑸空调进行常规
运行
⑹再按开关按钮
关闭
分
体
空
调
每
月
1.清洗过滤网冷凝水槽;
2.检查管路有无渗漏及保护层是否完好;
3.检查制冷剂是否缺少
关闭电流
拨下电源插头依次检查维保项目
每
半
年
⒈清洗冷凝器、蒸发器翅片灰尘
⒉清洗面板机壳
同上
每
年
⒈紧固室内外机组的连接管
⒉室内外机组电气控制元件吸尘
清洁
⒊室内外风机,压缩机系统压力
⒋紧固固定螺丝,测试接地电阻
同上
(八)冷冻冷却泵变频柜操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
⒈合上原控制柜内每台水泵总开关QF后,原控制面板的电源指示灯亮,整个控制系统线路均得电;
⒉闭合原控制柜内每台水泵的分开关,冷冻、冷却1-3QF;
⒊变频运行时,合上变频控制柜内的空开QF1、QF2变频器得电。
将变频柜内上的转换开关QK转到变频位置。
到此为止,系统进入变频运行预备状态;
⒋启动原控制柜冷冻、冷却泵的操作按钮,变频器得到启动信号,变频器运行,电动机启动;
⒌操作原控制板上停止按钮,即完成停泵操作;
⒍当变频器有故障不能运行时或一台泵不能满足运行需求,需两台泵运行时,就要把变频器退出进行工频运;
⒎工频运行时所有水泵均处在停止状态,将变频柜内空开QF1、QF2断开,把变频柜门商店转换开关QK转到工频位置,系统处于工频运行预备状;
⒏启动原控制柜上的操作按钮,对任意一台水泵进行启、停操作。
注意!
不论是工频或变频运行都不能在电动机的运行状态下进行工频、变频切换,以防止造成故障
冷
冻
冷
却
变
频
柜
每周
⒈变频柜显示屏转换开关位置指示灯等显示是否正常
⒉工频柜指示灯是否与变频柜转换开关位置及指示灯相一致
⒊变频运行时变频柜冷却风扇运行是否正
⒋变频运行时变频柜显示之温度值是否正
⒌运行时变频器内接触器有无异常声响,电流表是否正常
⒍定时对变频柜电度表运行时间进行记录
每月
每月对变频控制柜内主回路接线端子进行检查以防松动
每年
每年对变频器进行一次清扫
(九)水池水箱操作维护规程
运行操作规程
设施设
备名称
维护周期
维护内容
维护规程
无
水
池
每
周
1.水位液面正常与否;
2.水箱间卫生状况;
3.消毒灯有无不亮灯管;
4.有无渗、跑、漏水现象。
⒈按巡检路线看各个水箱,水箱液面是否在规定范围,如不再范围内要及时调节;
⒉消毒灯正常每三个月更换一次,发现不亮,临时更换;
⒊查看水箱顶盖是否锁闭,是否完好。
水
箱
每
年
清洗水池水箱
1.提前一天通知客户停水时间;
2.关闭供水总阀;
3.用物理方法或化学方法由专业公司清洗;
4.检查外包单位用药及操作方法是否正确;
5.经验收合格后方可投入使用;
6.消毒灯每3月换一次。
(十)水系统阀门操作维护规程
运行操作规程
设施设
备名称
维护周期
维护内容
维护规程
无
各
类
水
系
统
阀
门
每
周
看有无滴水、渗水现象
按巡检路线每周巡检各阀门有无渗滴、漏水现象,如果发现要及时上报领导并采取相应措施
每
半
年
检修盘根、阀体、阀杆及各阀件
1、关闭相关的供回水源阀门
2、手动阀门轮、看阀杆及阀件是否活动自如,同时看有无滴水现象,如有应注入润滑油,紧固盘根压盖更换填料直到合格
3、如有锈蚀应除锈刷漆
(十一)水系统压力表操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
无
压
力
表
每
周
查看所有水系统压力表指示情况
按《巡检路线》依次察看所有点的压力表,并根据每次查看记录的数据判断压力表故障与否,同时判断系统压力正常与否,如有故障应立即更换
每
年
年检
制定方案,根据各压力点情况分批拆换并送专业点进行检验,合格后方可投入使用
(十二)生活给水泵操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
1.运行前应检查水泵的阀门是否在正常位置,水池内蓄水量是否充足,泵的转动部分是否灵活,运转时泵如果发出异常声响,应立即停泵,并查出原因及时排除;
2.泵的填料部分有少量滴水(10-20滴/分钟)如出现大量滴水应做适当的调整;
3.供水时要注意水箱水位,防止跑水;
4.发生事故时,要沉着冷静,迅速判断事故原因,做出相应处理,及时报告主管领导,事故未处理完毕不能交接班。
生
活
给
水
泵
每
日
1.看水压情况;
2.听泵运行声响。
⒈泵运行时,听泵声音有无异常,如有异常应立即停泵,将备用泵投入运行并查明原因排除故障;
⒉看水表压力在正常压力情况下,如有异常应更换压力表。
每
月
⒈检查盘根、润滑油脂;
⒉检查传动部件。
⒈停电、验电、挂警示牌;
⒉适当调整盘根压栏盖,将滴水量控制在合格范围内;
⒊检查油盒冰补加润滑油;
⒋看传动部件有无松动,需要紧固的紧固
每
年
解体检修
⒈停电、验电、挂牌
⒉将泵解体检修,若有
机件磨损应及时更换
⒊电机解体检修(由电工负责)
⒋组装完毕试运行合格后才可投入运行并要加强巡检
(十三)水井污水泵操作维护规程
运行操作规程
设施设备名称
维护周期
维护内容
维护规程
1.运行前看电源指示是否正常;
2.手动起泵,听泵运行声响是否正常。
污
水
井
污
水
泵
每
日
1.检查污水泵电源是否正常;
2.检查污水池水位是否正常;
3.听污水泵运转声音。
手动或自动起泵运行时听电机、泵运行有无异响,水的液面变化是否正常,环境卫生是否良好,如发现问题及时报告并采取相应处理措施
每
月
⒈检查单流阀是否灵活;
⒉检查泵吸水口有无堵塞物。
⒈手动启停泵听单流阀开关
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业 工程部 工作 标准
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)