新疆房地产估价师理论与方法：房地产投机考试试卷.doc

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新疆2017年房地产估价师理论与方法：

房地产投机考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、印花税的税率采用。

A：

比例税率与固定税率

B：

比例税率与定额税率

C：

累进税率与比例税率

D：

累进税率与定额税率

E：

执行层的组织协调

2、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。

企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化

3、房地产估价中的价值，一般是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．投资价值

D．账面价值

4、房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起__内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年

5、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。

A．总经理

B．董事长

C．职代会

D．董事会

6、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：

价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B：

价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C：

价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D：

价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

E：

工业用地的监测点评估价格

7、房产税的课税对象是。

A：

房产

B：

土地增值额

C：

房产人

D：

负税人

E：

执行层的组织协调

8、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

A：

20

B：

30

C：

45

D：

60

E：

执行层的组织协调

9、某房地产现房价格为4000元／㎡，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元／㎡（年末收取），出租运营费用为每年50元／㎡．假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为．【2006年考题】

A：

3300元／㎡

B：

3324元／㎡

C：

3335元／㎡

D：

3573元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

10、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是__。

A．中国人民银行

B．中国银行业监督管理机构

C．中国保险业监督管理机构

D．中国证券业监督管理机构

11、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。

而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保

12、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800t、6000、200000kg、300、18000，单位价格分别为300元／t、200元／、3800元／t、16000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。

A：

1600万元

B：

2160万元

C：

2800万元

D：

3024万元

E：

工业用地的监测点评估价格

13、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。

A．政策风险

B．市场风险

C．经营风险

D．物业费收缴难风险

14、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。

A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理

B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理

C．评估价格和成交价格都公平合理

D．评估价格和成交价格都不公平合理

15、主要是在会计中使用的价值概念是__。

A．公允价值

B．买卖价值

C．保险价值

D．计税价值

16、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

17、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新

C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格

18、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。

A：

临界点分析

B：

期望值分析

C：

敏感性分析

D：

概率分析

E：

借款合同

19、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。

A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记

C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

20、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。

A．地价税

B．土地收益金

C．土地转让金

D．土地增值税

21、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

22、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。

A：

被保险人

B：

受益人

C：

保险人

D：

投保人

E：

执行层的组织协调

23、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。

A：

政府

B：

政府职能部门

C：

出租人

D：

中介入

E：

执行层的组织协调

24、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。

A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪

B．完成全体工作人员的筛选工作

C．获取土地使用权

D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

25、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A：

土地转化率

B：

开发强度系数

C：

开发投资杠杆率

D：

住房可支付性指数

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、关于房地产投资特性的说法正确的是__。

A．所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。

B．房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价值。

C．对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。

D．世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。

2、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

3、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。

A：

承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用

B：

承担民事责任的方式，只能单独适用

C：

承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用

D：

承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用

E：

执行层的组织协调

4、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。

A：

发现新的需要查证的事实

B：

受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

C：

作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的

D：

发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

E：

裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的

5、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由负责实施。

A：

开发商

B：

土地储备机构

C：

建筑商

D：

土地一级开发企业

E：

借款合同

6、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

7、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。

A．借款本金偿还和利息支出

B．开发建设投资

C．投资方向调节税

D．项目投资总额

8、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。

A．建立房屋权属登记信息查询制度

B．更新查询信息

C．及时提供查询

D．指定专人负责查询工作

E．不得擅自扩大查询范围

9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】

A：

土地补偿费

B：

安置补助费

C：

地上附着物和青苗的补偿费

D：

土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E：

安排被征地农民的社会保障费用

10、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。

A．开发内容和规模的分析与选择

B．评价方案构造

C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择

E．融资方式的分析与选择

11、建立房地产中介服务行业信用档案的意义__。

A．是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要

B．为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务

C．为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统

D．是促进住宅与房地产业健康发展的需要

E．是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要

12、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是。

A：

由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

B：

经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地

C：

不计算土地补偿费和各种补助费

D：

农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件

E：

执行层的组织协调

13、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。

A．1

B．2

C．3

D．4

14、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

15、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。

A：

借款偿还期

B：

流动比率

C：

偿债备付率

D：

利息备付率

E：

投资回报率

16、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。

A．职代会

B．董事会

C．总经理

D．抵押登记

17、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。

A．确定项目合理规模

B．确定功能分区

C．选择建设地点

D．工程变更

E．设计方案评价

18、民法中的人身关系包括。

A：

财产所有权关系

B：

财产流转关系

C：

财产形成权关系

D：

人格权关系

E：

身份权关系

19、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。

A：

临街状况

B：

是否便于动力取得

C：

是否便于废料处理

D：

是否接近大自然

E：

是否便于产品和原材料运输

20、关于年度运营预算，下列说法错误的是。

A：

该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B：

该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C：

该预算不需为不可预见费用的支出预留空间

D：

该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会

E：

借款合同

21、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。

A．期限短

B．不记名、可自由转让

C．能提前提取现金

D．面额固定

22、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33

23、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。

基准地价的内涎包括。

A：

基准日期

B：

土地开发程度

C：

基准地价修正体系

D：

土地用途

E：

基准地价公布日期

24、下列属于闲置土地的范围的有。

A：

按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

B：

按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的

C：

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的

D：

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E：

已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的

25、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63