怡心苑一期工程项目可行性研究报告.docx
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怡心苑一期工程项目可行性研究报告
怡心苑一期工程项目可行性研究报告
第1章项目总论
1.1、项目概况
1.1.1项目开发公司简介
湖南省建筑工程集团为湖南省首家房建总承包特级企业,具有建筑安装,路桥施工,房地产开发,勘察设计,工程监理,招标代理,对外工程承包等综合实力,生产经营资资本20亿元以上,年生产能力逾200亿元。
集团总公司成立50余年来,经营版图扩展到全国各省、市、自治区和海外30多个国家、地区,300余项工程分别荣获中国建筑工程鲁班奖、国家优质工程奖、湖南芙蓉奖、湖南省优质工程奖。
近年来,集团总公司积极实施“全员入市”理念,连续九年创28项鲁班奖。
连续四年荣获全国企业500强,并进入“中国承包商及工程设计企业双60强”,先后被评为“十五全国建设科技进步先进集体”、“全国优秀施工企业”、“全国明星施工企业”、“全国诚信企业示范单位”、“湖南省文明单位”,被授予“中国建设系统信用、信誉AAA级单位”、银行“AAA”信用等级和“黄金客户”等称号。
1.1.2项目简介
项目名称:
怡心苑一期工程
建设单位:
湖南省建筑工程集团
建设地址:
益阳东部新区沧水铺城际干道和319道的交汇处,
规划用地面积:
20000m2(30亩)
总建筑面积:
52000m2
建筑容积率:
2.6
建筑密度:
26%
绿地率:
35%
总户数:
240户
建设内容:
商品住宅,小区物业管路费用房及小区居民公共文化娱乐场所等配套设施。
1.1.3项目简介开发用地的取得
本土地是由土地一级市场出让所得,缴纳土地使用权出让金,再去建设部门取得建设用地批准文件,取得建设用地规划许可证,最后进行招投标。
该地预测的拿地价为120万一亩,建安费约为1335元/平方米。
1.2、编制依据
上海诚信建筑设计院受湖南省建筑工程集团委托,编制怡心苑住宅小区项目的可行性研究报告,本报告编制的依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。
编制项目可行性研究报告的基础资料和数据来自以下几个方面:
益阳市有关部门及湖南省建筑工程集团提供的或认可的资料、文件、函件及上海诚信建筑设计院调查研究得到的资料和信息。
项目可行性研究报告编制依据主要有:
《建设项目经济评价方法及参数》(第三版)
《建设项目经济评价案例》
《投资项目可行性研究报告编制指南》(试用版)
《中华人民共和国城市规划法》
《中央关于稳定住房价格工作意见》
《益阳市住房建设规划》
《企业法人营业执照》
国家、湖南省有关设计和建筑规范、标准;项目建设单位提供的相关资料;编制过程中实际调查及收集的其他资料。
1.3、结论
本项目符合国家建筑政策和住房政策,选址符合城市总体规划要求,建设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。
项目所处的地理位置优越,经济的发展的渐渐向益阳东部新区不断拓展,国家的大力抚持该区的经济的快速发展,故本项目是有建设的必要性和发展潜力的。
第二章项目背景及必要性
2.1、项目背景
2.1.1益阳市地理概况
益阳,地处湖南省北部,东西最长距离217公里,南北最宽距离173公里。
它北近长江,同湖北省石首县抵界;东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖,与本省岳阳市毗邻;西和西南部是连绵千里的雪峰山,与常德市、怀化市接壤;东距省会长沙市70公里,与长株潭经济共同体相连;南连湘中腹地娄底市,是当今中西部大开发的前沿地带。
益阳被誉为最宜居城市之一的卫生城市。
全市辖桃江、安化、南县三个县,沅江一个县级市和一个大通湖区,市区设赫山、资阳、朝阳三个区。
全市总面积12144平方公里,为全省总面积的5.83%,其中山地占39.71%,丘陵占10.05%,岗地占6.7%,平原占32.44%,水面占11.10%。
总人口470.5万,市区面积53平方公里,人口53万。
境内由南至北呈梯级倾斜,南半部是丘陵山区,属雪峰山余脉;北半部为洞庭湖淤积平原,一派水乡景色。
“背靠雪峰观湖浩,半成山色半成湖”。
南部山区最高处为海拔1621米,北部湖区最低处为海拔26米,南北自然坡降为9.5%。
全市土地质量较好,有林地56.27万公顷,耕地24.54万公顷,水面13.99万公顷,草地8.2万公顷,湖洲6.53万公顷。
滨湖平原由河流冲积而成,土壤肥沃,适宜种植多种作物,是粮、棉、麻、油、糖的主要生产基地,素有“鱼米之乡”的美称,是一个新兴的城市.
2.1.2益阳市近期经济概况
全市人民,认真落实“稳增长、促改革、调结构、惠民生”政策措施,实现了经济的平稳较快发展和社会大局的和谐稳定。
一是经济运行稳中有进,经济结构持续优化。
二是农业丰收已成定局,现代农业效果显现。
三是工业经济增长较快,主导带动作用突出。
四是固定资产投资平稳增长,项目建设成绩突出。
五是消费品市场稳定,农村消费品增速较快。
六是财政收入平稳增长,财政支出增速较快。
七是完成或超额完成了省政府下达的为民办实事任务。
八是社会事业全面发展。
2014年,在省委、省政府的坚强领导下,按照中共益阳市委的决策部署,全市人民团结拼搏,务实奋进,实现了经济的平稳较快发展和社会大局的和谐稳定。
全年完成生产总值1253.2亿元(预计数,下同),比上年增长10.8%;完成公共财政总收入94.9亿元,增长10.3%;完成固定资产投资1030.6亿元,增长22.3%;实现社会消费品零售总额454.2亿元,增长12.8%;城乡居民人均可支配收入15260元,增长10.4%,其中城镇居民人均可支配收入20688元,增长9.3%,农村居民人均可支配收入11304元,增长11.6%。
2.1.3益阳市东部新区概况
益阳东部新区位于益阳市赫山区与长沙市宁乡县交界处,区域包括赫山区沧水铺镇、衡龙桥镇等7个乡镇的部分辖区,现状人口15.8万余人,总面积285平方公里,是我省第一个“省市共建”的“两型社会”示范区。
总体定位是:
全国两型社会建设示范区、中国文化产业新标杆、世界文化旅游目的地。
总体目标是新建一个常住人口30万人以上、年旅游客流量1000万人次以上,具有国际水准、可持续发展能力的生态宜居新城,使之成为全省乃至全国知名的文化体育产业新基地。
重点发展文化创意、生态旅游、体育休闲、特色教育、养老、商业居住等三产业。
2.2、项目建设必要性
2.2.1项目建设的宏观意义
益阳东部新区位于益阳市赫山区与长沙市宁乡县交界处,是我省第一个“省市共建”的“两型社会”示范区。
也是全国两型社会建设示范区、中国文化产业新标杆、世界文化旅游目的地。
其规划总体目标是新建一个常住人口30万人以上、年旅游客流量1000万人次以上,具有国际水准、可持续发展能力的生态宜居新城,使之成为全省乃至全国知名的文化体育产业新基地。
2.2.2项目建设符合东部新区的规划发展
随着益阳市发展重心有进一步往东南拓展的趋势,东部新区成为高新区乃至全市建设新热点。
由银城大道延伸出的益宁城际干道,早已贯通东部新区,修抵宁乡指日可待,到时将对接金州大道,一路直通长沙,东部新区也已纳入长株潭“两型社会”示范区。
受此刺激,近年东部新区进入全面发展快车道,不但新兴工业快速发展,成为“产业转移承接基地”,房地产发展来势迅猛,对于昔日小镇沧水铺,必将有更多地产商跟进,循着益宁城际干道,往东南开辟第二黄金战场。
政府也在极力打造一样东部新区成为益阳乃至湖南的文化旅游胜地,养老基地。
境内生态优美,植被丰富,空气质量优良。
有大小水库30余座,水面7平方公里,与近50平方公里的山林构成了美妙绝伦的山水景观。
30余处名胜古迹,给这里的自然风光带来了灵气,增添了文化底蕴,提升了旅游,商住开发价值。
附图:
东部新区空间、道路、产业和土地利用规划图
空间规划图
道路规划图
产业规划图
土地利用规划图
2.2.3项目建设迎合东部新区的需求
随着益阳东部新区的不断强大发展,市民们都有倾向在该区购房,而对于该区的常住人口高达30万以上的,交通便利,环境优美,提供的住房需求可以说是供不应求,所以在此情况下,在城际干道附近建立一栋住宅是充分的有盈利性的,而且该区是旅游胜地,所以也能很吸引游客,甚至带动周边地区的人购房需求。
项目着力打造环境美好,生态友好,环境和谐的两型社会示范区的榜样;融合湖南及益阳古典建筑、当代绿色节能建筑经典;荟萃益阳特色、湘楚风情;拮取益阳潇湘文化的智勇、蛮霸、拼搏与敢为天下先的精神,打造高端闲适松散的生活品质。
第三章市场分析
3.1房地产市场现状分析
作为中国城市化进程中的主导产业之一,房地产业从2003年开始伴随着我国经济的高速增长而蓬勃发展,房价也突飞猛进的大幅攀升,有学者认为房地产泡沫也在逐渐增长。
2010年,国家为遏制房价过快上涨,接连下发“新国十条”、“新国五条”等一系列政策措施,并“限贷”、“停购”、“限购”、“征税”的政策。
到2014年,国建下发“新国五条”等政策,银行降息2.5%的贷款利率,国家下发认贷不认房,首套购房的首付下调到20%等一系列的政策有力的促进购房,同时也可能会提高房价。
回顾2014年以来,我国国房景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。
随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从6月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。
2015年,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降,房地产市场持续调整,房价会继续进行合理回归,开发商应继续以量换价,加快去库存化。
在长效机制未完全建立前,差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。
地方救市应考虑长期效果,让市场在资源配置中发挥决定作用.
3.2、益阳市房地产现状
3.2.1、益阳市市场状况
自07年的银城楼市呈现出“群雄逐鹿”的局面,楼市指数一路攀升。
梓山湖新城、福中福国际城等千亩大盘和商业航母逐一震撼上市,碧桂园、高尔夫`紫龙郡、中核实业等产地巨鳄也在圈地造城、蓄势待发。
益阳楼市存在着下列几个特点:
1)房地产开发投资增长迅猛
2)投资地域不断南移
3)商品房品质全面提高
4)房价指数加速上涨
益阳楼盘的整体概况
状况
数量
项目名称
在售
约30个
碧桂园别墅、高层;滨江花园;御景东方;绿地国际花都;太一·御江诚;旺佳华府;云顶上品,奥地利春天;雄森国际;阳光青年城;国色天香;金鹿花园;中环总部大厦;资江一号;西江雅苑;巴黎馨苑;香格里拉;秀峰富邦;鹏利广场、会龙山·溪谷、顺德城、康城上品、江南古城、恒大绿洲、铂金汉宫等
售完
13个
学府花园;世纪佳苑;北美阳关城;香港城;时代华府;大学康城;梓怡华府;锦绣佳苑;梓湖东城;梓山湖·领御;智地·紫龙郡鑫天国际、银色现代城等
3.2.2、益阳市房地产投资现状
(一)房地产开发投资增速放缓。
2014年,全市完成房地产开发投资101.12亿元,同比增长0.2%,增速比2013年回落8.8百分点。
从开发企业登记注册类型来看,内资企业完成投资99.62亿元,增长0.4%,占房地产开发投资的比重与去年相比基本持平,为98.5%;港澳台商和外资企业完成投资1.29亿元,增长26.9%,占房地产开发投资的比重较小,仅为1.3%,比上年高0.3个百分点。
从房屋类型来看,住宅完成投资73.73亿元,增长0.7%,增速比上年回落4.2个百分点,占房地产开发投资的比重为72.9%,比上年增加了0.4个百分点,其中:
90平方米及以下中小户型完成投资13.85亿元,增长25.6%;144平方米以上大户型房屋完成投资12.05亿元,下降24.0%;商业营业用房完成投资21.99亿元,增长24.6%;办公楼完成投资同比下降较多,降幅达77.5%。
房地产开发投资占第三产业固定资产投资的比重约为21.9%,2013年为27.7%,2012年为35.7%,占比呈逐年下降趋势。
(二)商品房销售市场不景气,库存增加。
2014年,全市完成商品房屋销售面积312.11万平米,同比增长0.7%,增速
比2013年回落19.7个百分点。
其中,住宅销售面积272.91万平方米,下降5.1%。
2012-2014年,全市商品房屋待售面积分别为79.7万平方米、121.1万平方米和132.5万平方米,房屋存量不断增加,分别比上年增长76.3%、51.9%和9.4%。
(三)房地产市场规模和速度仍处于中低位水平。
2014年,全市商品房销售面积312.11万平方米,占全省总量的比重为5.7%,销售面积居全省第8位,增速居全省第7位。
全市房地产开发完成投资101.12亿元,仅占全国总量的3.5%,同比增长0.2%,比全省平均增速低9.5个百分点。
全市房地产开发投资额在全省排第11位,增速在全省排第11位。
(四)各区县(市)差异明显。
从房地产开发投资来看,赫山区投资增长最快,增长45.8%;大通湖区、桃江县、安化县的增速均高于全市平均水平,分别完成房地产开发投资1.17亿元、10亿元、7.24亿元,比上年分别增长31.8%、9.3%、5.7%。
但资阳区(-62.8%)、南县(-20.2%)、沅江市(-17.6%)、高新区(-4.8%)均低于全市平均增速。
从商品房屋销售面积来看,有5个县(市)商品房屋销售面积增速超过全市平均水平,分别为大通湖区(19.9%)、沅江市(18.7%)、高新区(10.9%)、安化县(6.2%)、桃江县(2.5%)。
资阳区、赫山区、南县均呈下降趋势,同比分别下降62.7%、13.4%、19.2%。
3.2.3、益阳市房地产市场价格走向
商品房屋销售均价有所下降。
2014年完成商品房屋销售额9.4亿元,同比下降3%,全市商品房屋销售均价为3012元/平方米,同比下降3.9%;中心城区销售均价为3997元/平方米,与2013年基本持平。
销售均价最高的为高新区(4240元/平方米),同比下降7.5%;价格波动最大的区县为大通湖区,2014年销售均价为1851元/平方米,同比增长18.1%。
3.3、区域房地产市场状况
3.3.1、区域房地产现状
益阳“东进南扩”步伐鲜明而坚定,高新区集聚益阳大道、市府、梓山湖等优势资源,高速、铁路便利交通条件,以及对接长株潭的良好区位,不仅本地开发商扎堆,更吸引到全国地产巨头,碧桂园已深耕数年,如今又有新世界、恒大落子。
据新浪乐居益阳站所录上半年房地产数据分析,在成交数量上,高新赫山两区你追我赶咬得很紧,而由于碧桂园、梓湖观邸等高品质楼盘的拉动,高新区整体成交均价早已超出赫山区,每平米差距一般在800元左右。
从房地产开发投资来看,赫山区投资增长最快,增长45.8%,其非常的具有开发的潜力,而从价格上看,赫山区新盘价格大多处于3200-4000元/㎡区间,益阳大道沿线是主要推货板块,依靠城市中轴和未来CBD优势,价格一路走高。
对于该项目建造在益阳市赫山区沧水铺镇城际干道旁所处的地理位置,目前该镇现有的楼盘有金域上品、江南古城、3个楼盘,而该地的人口多,地理位置优越,能够吸引大批客户,故在此建造本项目是很有盈利性的。
3.3.2、区域竞争对手分析
楼盘名称
开发商
项目位置
项目基本状况
容积率
主力户型
住宅均价
楼盘动态
主要卖点
金域上品
益阳市永恒房地产开发有限公司
益阳市赫山区沧水铺镇农村信用社旁
总占地约50亩,总建筑面积达到15万平方,由11栋25层的电梯高层组成。
3.9
二居室85平米三居室141平米复式室158-249平米
2750元/平米
主推1、8号栋。
主力户型集中85—258㎡的两房、三房及少量复式楼
突出绿色生态景观,营造高品质的居住空间
江南古城
茺矿东华文化旅游投资有限公司
沧水铺镇高新大道交319国道交汇处
总占地面积3500余亩,一期占地2572亩
1.5
四合院别墅,多层,生态豪宅
6480/2480
四合院别墅
益阳传统文化体验区、主题水体游乐区、奥特莱斯国际品牌购物休闲区、银发社区——养老社区
益阳碧桂园
益阳市碧桂园房地产开发有限公司(碧桂园控股)
高新区迎宾东路
益阳碧桂园总占地108万方,总建筑面积28万方,容积率4.5,绿化率44%
洋房、高层板房
90-145㎡复式
4800
95-178㎡精装洋房、165-575㎡亲山美墅、93-145毛坯精品在售。
品牌知名度高,周边配套完善。
规划建设特色风情商业街,集购物、饮食、娱乐、休闲为一体,家门口即可轻松购物
顺德城
湖南省盛世合欣置业股份有限公司
占地面积3200亩,建筑面积约500万平,总投资达95亿
1.33
板楼塔楼板塔结合低层多层小高层高层
商铺
家居博览区、饰品区为5层建筑,综合商贸区2层、3层建策,设计、商务中心为24层建筑
3.3.3、项目目标客户分析
购房目的
自住73%
投资20%
为亲友购买7%
购房次数
第一次购房60%
2次置业30%
3次以上置业5%
居住现状
自有住房55%
租房20%
单身宿舍4%
年龄
30岁以下25%
30-35岁45%
36-40岁20%
婚姻状况
已婚的无小孩33%
未婚25%
已婚小孩的6岁以下18%
学历
大专20%
高中/中专10%
本科及以上学历40%
家庭年收入
6万-10万的35%
11万-15万的13%
15万的5%
职业
企事业和机关职员50%
个体/私营老板20%
自由职业者10%
根据市场调查中年龄的分布状况、文化程度以及家庭年收入的结果分析,本项目的客户群主要为:
1)沧水铺镇想从农村人口转为城市人口的人群。
2)长沙方向和益阳本地买二套房为主的居民。
3)益阳市本地退休养老的人群。
4)在开发区以及周边上班的单身青年。
第四章营销策略
4.1、项目定位
4.1.1、项目地理位置定位
项目坐拥东部新城核心位置,东距长沙市余约50公里,西距益阳市区约25公里,南临鱼形山水库,北临沧水铺镇,交通便利,319国道、益宁城际铁路、石常铁路途经此地。
交通便捷,往东至长沙40分钟车程,往西北至益阳20分钟,32路公交车路经小区正门口。
向南延伸益阳至宁乡、长沙城际快速干线和益阳绕城高速公路。
地处益阳城市规划“南接东移”的黄金交通节点,地理位置十分优越。
交通条件便利,生活配套设施齐全,适于人们生活居住于经商,根据市场分析,未建立和实现项目的差异化竞争优势,项目物业定位----新一代的温馨家园。
周边配套设施
周边商业:
综合商场、家润多超市、新旺佳超市、一家人超市邮局、沧水铺邮局银行、建设银行、邮政银行、农业银行、农村信用社、工商银行
周边医院:
沧水铺人民医院
周边学校:
义夫小学、花亭子小学
4.1.2、项目产品定位
本项目主要有一梯两户的大户型住宅,两梯四户的户型,三梯六户和两梯六户的户型组成的板楼。
1.项目内带小区园林,外有商铺的小高层商住楼。
其中1层为商铺,2-15层为住宅,停车位设置于地下室,这样既能满足规划需求,又能充分发挥地块优势,达到项目收益最大化。
2.本项目以徽派建筑风格为蓝本,采用新中式的简约风格,富于中国民族特色气息,青砖、灰瓦、极具江南风格的景窗、挑檐、马头墙,兼具传统建筑美感与精髓,及现代建筑风格与人文元素。
建筑布局上采用南北向,连排结合点式布置,更利于通风、采光、节能。
围合、错位的手法自然形成较大的中心花园,使建筑有良好的朝向和景观。
建筑平面户型设计方便舒适,采用大厅、大厨、大卫、多阳台、多飘窗的新住宅模式,赠送面积多,功能分区集中,过渡自然,互不干扰。
处处匠心的传世尊邸,无一例外的在每个你看得到和看不到的地方体现最人性的关怀。
3.主力户型:
本项目一期主打小高层,共有6栋15层。
针对我们的目标客户群主推三种户型:
1)一室一厅一厨一卫48㎡小户型:
此户型采用48m2简装小户型,每单元一梯两户,是为年轻的青年量身打造的户型。
在这个户型中,我们采用了U形开放式厨房,灶台和餐桌被分出了一段通道,阳光能顺利的从厨房的大窗户进入室内,软隔断的使用让卧室也不缺乏阳光的眷顾。
厨房实现功能分区,既提升了空间舒适度,又使整体感觉更加时尚现代。
用这些分隔方法,能有效的解决空间分区的问题,并达到一物多用的效果,实现功能的叠加效果。
2)两室两厅一厨一卫85㎡:
采用85㎡的户型,共2个单元,每单元一梯两户。
户型均为两房两厅一卫设计。
以客厅为核心,合理分区,使得自然通风采光良好。
采用低窗台飘窗设计,在不增加面积的前提下加大了室内空间,扩展了景观视野。
3)三室两厅一厨两卫136㎡大户型:
136m2经典三房,户型方正,干湿、洁污、动静分离,明卫明厨,居家动线流畅空间利用最大化。
餐厅独立且临近厨房,缩短了路径,减少干扰,方便生活。
卫浴贴心设计,大大增加了起居的便利,同时保证主卧的私密性。
宽大入户阳台,可变空间,随心而至。
4.功能定位
1)居家品位:
环境独特、格调高雅、舒适温馨居家空间。
2)服务品位:
优良、专业、齐全,以人为本的酒店式管理。
3)生活品位:
讲究室内设计理念(如少装修、多装饰)居家配备齐全(如工人房、书房、健身房、储藏间等)的高质素生活(泛会所、大型人文主题生态公园)。
4)社区品位:
小区中庭的绿化美化、休闲活动空间、配合轻松的背景音乐,步入其中,心情舒缓,享受自然。
5)文化品味:
在小区内设置各种文化设施,增强小区的文化内涵,提升小区文化品味。
4.1.3、价格定位
益阳房价基本上是在3200-4000元间徘徊,在房地产宏观调控的前提下房价慢慢在向合理的方式回归,国家有关部门近期颁布的的一系列经济法律政策,对房地产企业的发展有重大影响。
在益阳房地产业正加快脚步快速发展的新兴二线城市,房价却稳中有升.
经过对周边市场及周边地区经济发展状况的比较,对同类或类似的项目进行的市场调查及市场比较,同时结合本地区及本项目的自身特性,根据批准过的规划方案,考虑一定的程度的市场部确定性,本文对项目的定价采用中性的定价策略。
定价如下表:
项目类别
预售均价
住宅
3300元/m2
商铺
10500元/m2
车位
70000元/个
销售价格走势:
采用低开高走,小幅频涨为原则。
开盘时定价考虑为期房销售,价格折扣可以较大;在现房阶段,房屋形象已经显露,消费者欲望和购买信心增强,价格适当上涨。
4.1.4、项目SWOT分析
Strength
1、位置优势:
本项目位于益阳最具发展潜力的核心区域,是城市规划“南接东移”的黄金交通节点。
2、交通优势:
32路公交直达项目,有长沙城际干道和319国道等交通干道
3、配套完善:
新旺佳超市、建设银行、邮政银行、农业银行、沧水铺人民医院、花亭子小学等
4、环境优美:
有天然的鱼形山水库,碧云峰,山水环绕,宁静优美,江南古城旅游文化古城。
Weakness
1、项目位于郊区,远离市中心,相对于市中心的其它项目,周围基础设施配套设施还有待完善。
2、本身知名度不高,相对于恒大、绿地、碧桂园等大品牌而言缺少品牌效应
3、新建楼盘江南古城的竞争力强大。
Opportunity
1.国家经济结构的调整带来城市经济较快发展,催生社会消费能力的上扬,为房地产市场带来较大升值潜力和空间。
2、环境机会:
益阳经济不断发展,社会生活水平不断提高,人们对环境的要求越来越高,追求舒适享受生活的观念越来越强。
而本项目位于郊区
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