鼓楼A块项目定位分析报告.docx
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鼓楼A块项目定位分析报告
鼓楼A块工程定位分析报告
一、工程简况
本工程位于鼓楼立交南入口处东侧,紧邻“中信实业银行”办公大楼。
距离鼓楼市民广场仅150M之遥。
交通方便,有等公交车通往市区各处,离地铁1号出口仅百M远,距离新街口约半公里。
周边有八一医院、电信、邮政、江苏电视台、市政府等机关、事业单位办公大楼。
有鼓楼公园、鸡鸣寺等人文景观。
距离山西路---南京第二商圈较近。
整个地块周边自然人文景观均较好,交通方便,但商业氛围缺乏。
人文特征:
与鼓楼公园、鸡鸣寺、市政府、江苏电视台、南京大学位于一条轴线上,位于南京的吉祥龙脉之上,人文景观优越。
地址:
位于中山路号“中信实业银行”办公大楼旁。
位置描述:
鼓楼立交南入口东侧。
距离鼓楼市民广场约200M,距离地铁1号线鼓楼站出入口仅百M之遥。
南距新街口约半公里。
地铁对面有鼓楼医院,周边有电信、邮政等事业单位办公大楼。
商业特征:
该办公大型事业机关办公集中地周围、餐饮、娱乐设施欠发达。
与南京第二商圈---山西路相距较近,该区域不能形成较强的商业氛围。
交通特征:
该工程处于中山路与北京西路交汇处交通发达,有多路公交线路通往市区各处,且离地铁出口较近。
二、土地价值发现
1、地块所处区域在南京商务楼商圈中位例第三,层次较高(新街口为第一商圈、山西路为第二商圈),因此不宜建成独立的高级专业写字楼。
而宜开发小面积商务楼或商住楼工程,具有8000元/M2的商业潜质。
2、地块属黄金商业区,由于地价较贵,因而并非建立独立的高档高层住宅小区的理想之地。
若将底层裙楼开发的,与商场等配合建商住工程会因地处商圈中心。
等生意之便以及交通等基础条件较好之利,会有独特的市场吸引力。
3、将要开通的地铁1号线,将会为该工程带来约60万人次/日的人流,使得该地块极具商业潜质。
地铁是一种大容量的交通工具,随着地铁一号线的建成,地铁一号沿线将成为南京人流、物流、资金流、信息流强度最大地段。
将对目前的商圈产生一定的影响。
据广州、北京、上海等已开通地铁大城市的经验,靠近地铁的商业均表现了良好的经营状况和较高的商业价值。
距离地铁出入越近的商场,销售价格也高于其它同类商场。
三、工程SWOT分析
优势:
1、地段较好,位于鼓楼中心区域。
2、周边交通方便,公交线路多,通往市区各处。
3、周围环境较好。
4、离地铁出入口较近。
劣势:
1、进入地块出入口交通不够方便。
2、周围缺少超市等生活配套,缺少高档餐饮、娱乐设施。
3、位于中心地段,地价较高。
4、周边地区商业气氛不浓。
5、临街,有噪音污染。
问题点:
1、本工程距离成熟商务区新街口、山西路均较近。
2、周边新建写字楼与住宅工程均较少,未形成商业氛围与较强人气。
机会点:
1、地铁1号线将要开通,会给该地区带来较大人流量。
2、周围汇杰广场、和平大厦等商业物业销售情况良好,且均能在本工程推出前销售完成。
劣势转换:
1、从地块西、南处开辟出入通道。
2、建商务用楼,裙楼可考虑餐饮、娱乐等设施。
3、避免建住宅,以便利于提高物业售价。
4、通过裙楼商业聚积人气。
四、物业类型定位
1、住宅
若建住宅,由于该工程地处黄金地段,地价高,出售单价将较高,而该工程将可能为豪宅或小酒店式公寓。
若建:
①.豪宅
A、本工程占地面积小,不利于建豪宅所必需的优美景观及良好配套设施。
B、周围生活配套不多。
C、紧临交通干道,车流大,噪音污染严重。
D、不能较好利用地铁资源。
因而本工程不适宜建豪宅。
②.酒店式公寓
A、南京房产市场同类物业物多,竞争较为激烈(紧临本工程位于珠江路的“新世界中心”,有大量酒店式公寓即将面市)。
B、投资回报率不高。
C、不利于裙楼的开发。
D、不能有效利用地铁资源。
因而酒店式公寓同样不适宜建造。
说明:
位于黄金地段的物业大多具有较高的商用价值,非建住宅工程的理想之地,尤其位于交通干道旁的地块,由于车流量重,噪音污染较重。
例如:
位于新街口的东方名苑,虽然以住宅的概念卖出,但大多作为办公之用。
根据中广置业掌握的信息资源表明:
购买“东方名苑”有较炒家,他们买后做出租之用,自住极少。
承租方也大多作为办公之用而非居住。
炒家普遍认为:
花高价在市中心地段买房居住并不划算。
2、SOHO
Smallofficeandhomeoffice即居家办公。
该物业目标客户群为一些记者、演员、作家、自由撰稿人、画家、经纪人、摄影师、计算机编程员等与北京、上海等大城市相比,南京此类人群不够多,且居家办公要求并不强烈。
因而开发SOHO物业市场不可测因素较多,风险也较大。
3、高档写字楼
A.本地块周边缺少浓厚的商业氛围。
B.离新街口、山西路两大商圈太近,与以上两地相比,本区域建高档写字楼不具有竞争优势。
C.南京外贸企业较少。
外资企业在国内大多选择北京、上海、广州作为大陆区的总部,在南京仅设立办事处,这些国外或外埠公司,因其设有公司实体,只为联络处,办公人员较少,仅需要小面积办公楼。
南京本地大型企业少。
主要为中、小型服务业,对高档写字楼需求不大。
该工程地围周边更缺少外资或国内大型企业。
因而高档写字楼需求量小,开发风险大。
D.根据中广置业掌握的楼市资源分析,目前南京高档写字楼的租售情况均不理想。
因而该地块建高档写字楼开发风险较大。
4、商住楼
根据“土地价值发现”该地块适宜建商用物业。
A.鼓楼在写字楼商圈中属于第三档次,仍属黄金区段,地价较贵,不宜建立高级专业写字楼,但可建中档商住物业,可与裙楼相配合。
B.该地块地处商圈中心得生意之便和交通等基础条件较好之利,建商住工程会有独特的市场吸引力。
C.建商住工程可节省建设费,降低成本,并可降低物管费、水电费,给业主带来实惠。
D.随着2005年地铁1号线的通车,而变得更具商业价值。
每日约60万人次的地铁出入口流量,将给该工程物业带来空前的人流、物流和商业机会,成为商业旺区。
因而本地块可建商住工程。
五、竞争状况分析
该区域目前在售工程主要有汇杰广与和平大厦。
汇杰广场:
总建面积63000M2,标准层面积约2100M2,绿化率28.8%,使用率近80%,建筑密度30%,且有4000M2古典式喷泉花园,2000M2行政会所及大面积空中花园,层次3.65M,8部电梯,8台自控式中央空调,近300个CPS自动管理车位。
目前仅剩15层以上楼层,7800~7900元/M2起售,逐层加100~200元/M2不等。
最小面积136.75M2仅15、6层有,17层以上整层或半层出售。
和平大厦:
7层以下售罄,7层以上有部分剩余,起售价6000~7000元/M2。
1、目前上述两工程销售状况均较好,预计本工程推出时均能销售完毕。
从两个工程销售情况看,面积越小,楼层越低(即单价越低),总价越低的平型销售越快。
而上述两工程均缺少100M2以下的小面积户型。
因而本工程可建小面积商住套型。
2、本工程如能在2005年地铁全线贯通时同步建成,可形成同步借势之利,可充分利用当时有利的社会舆论环境,促进销售。
3、南京楼市也普遍关心地铁及地铁物业,先行建成的工程对地铁人流的引导有选入为主之利。
六、工程定位描述
1、本工程建带裙楼之商住物业。
2、工程功能定位于办公之用。
3、主力客户群定位为驻宁办事处,处于创业阶段的中小公司。
4、面积以50~200M2之间的中、小户型为主。
5、配有高档写字楼的物业服务。
6、裙楼建高档餐饮、会所、娱乐设施等配套,并可对外营业。
7、主打“地铁”牌,借“地铁”之未来,强调本工程为离地铁最近的在售商业物业,极具升值潜力。
七、主力客户群特征描述
1、中、小型贸易公司。
2、政府机关或例如:
电信、邮政之类的大型企事业单位驻宁办事处。
3、留学中介、旅游公司。
4、广告公司、咨询公司、策划公司。
5、处于创业阶段的公司
6、交通工具依赖地铁的组织或公司。
7、以商为主,需为部分职员晚间在公司逗留,提供商住条件的公司。
八、物业配套及功能定位
1、物业配套
A.会议室
B.茶社、咖啡屋
C.公用洽谈室
D.公用投影屋
E.公用食堂
F.裙楼建餐饮及娱乐设施(以便进一步聚积人气,带动写字楼的商业氛围,更好地协调裙楼与写字楼的关系)
2、物业功能定位
A.写字楼晚间不清场。
B.写字楼工作人员可煮饮。
C.写字楼有专用大堂、专用通道。
3、物业管理要点提示
A.代收水电、煤气费,代订报纸、杂志。
B.提供相关的打字、复印等基本服务。
C.代订机、船票,提供医疗保健咨询,旅游办证等服务。
九、工程推广
1、工程概念(并非案名与广告语)
A.创业者之家
创业者联盟(针对中小公司大多处于创业阶段,公司员工不多,无需太大办公空间,大面积办公楼,工作时间不固定,经常需要加班,商住工程对他们有特别针对性)
B.地铁物业(地铁出口处,稀缺写字楼)
2、营销推广
A.利用行业喜欢轧堆的现象,主题推广本工程为一些中介机构、咨询公司,处于创业阶段的中小企业,以及驻宁办事处的集中办公之所。
吸引行业轧堆,销售自然顺畅。
B.主推地铁概念。
随着地铁的逐渐贯通、开通,必将成为市民谈论的焦点,本工程借地铁之势,推广地铁物业价值概念,必将成为人们有关地铁的资源之一。
C.充分利用报纸、媒体(尤其是机关党报)及行业杂志。
D.针对地铁物业极具升值潜力,吸引炒家及投资买房客。
4、招商
充分利用中广置业的商业资源,吸引一部分投资者置业。
利用中广置业招商的优势与一些知名商家及企业联系,吸引他们进驻,以其“品牌效益”形成极强的号召力,吸引其它中、小企业入驻。
以上仅为我公司一些初步的框架性设想,若能进一步合作,我公司将利用中广置业商业部资源上的优势,对投资者---潜在买家及意向买家进行问卷调查,以便得出真实有效的数据进行定量分析,以具体细化可行方案。
2003年5月4日
版权申明
本文部分内容,包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理。
版权为潘宏亮个人所有
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