安置房1项目建议书.docx

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安置房1项目建议书

一、项目基本情况

1、项目名称

湖光石鼓路片区B、C、D地块安置房项目以下简称“项目”或“工

程”。

2、项目承办单位

**市房屋建设开发有限公司

**市城市建设投资开发有限责任公司

3、项目性质

新建项目。

4、建设地点

项目地处**市梅岭街道蔡厝社区梅岭、青阳街道接合部范围内位

于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城区的核心区。

5、建设规模及内容

项目总用地面积为59,260m

总建筑占地面积为20,156.87m

总建筑

面积为254,006.69m

其中地上建筑面积为213,414.75m

地下建筑面积为40,591.94m

。

项目主体为20幢多高层住宅建筑建设内容包括住宅、

沿街商业、会所以及停车场、配电房、道路、绿化景观等公建配套设施。

1项目B地块安置房总用地面积24,100m

总建筑占地面积7,505.97

总建筑面积97,369.33m

为8幢建筑单体建筑密度为31.1%容积

率3.3绿化率31.6%。

2项目C地块安置房总用地面积23,911m

总建筑占地面积8,244.88m

总建筑面积106,016.39m

为8幢建筑单体建筑密度为34.5%

容积率3.7绿化率31.7%。

3项目D地块安置房总用地面积11,249m

总建筑占地面积4,406.02m

总建筑面积50,620.97m为4幢建筑单体建筑密度为39.2%

容积率3.71绿化率30.1%。

6、建设周期

项目总建设周期为24个月。

7、总投资及资金筹措

项目总投资为127,239.87万元其中建安工程费用74,112.96万元工

程建设其他费用42,465.56万元工程建设预备费5,828.93万元建设期利

息4,832.42万元。

其中申请银行贷款76,000.00万元业主自筹资金

51,239.87万元。

8、主要技术经济指标

项目主要技术经济指标如表1-1所示。

表1-1项目主要技术经济指标

序号项目名称单位主要技术指标备注

1总用地面积m59,260.00

2总建筑占地面积m20,156.87

3总建筑面积m

254,006.69

按功能用途分列

商业总面积m9,649.98

住宅总面积m197,529.47

会所及配套公建面积1,984.78

3.1其中其他公建面积m44,842.46

二、项目提出的理由与过程

1、与迅猛的经济发展速度相比较**市的城市建设相对滞后

**是全国著名侨乡**“980”环湾建设的重要组成部分。

县域经济基

本竞争力位列全国百强县市第7位综合创新能力列全国县级城市第

6位经济实力多年居八闽县级之首。

被国家体育总局确定为国家体育产

业基地被省政府列为福建省装备制造业重点基地。

近几年随着海峡西

岸经济区建设的推进**市社会经济更是实现了跨越式发展2010年前11

个月全市工业总产值累计完成1,857.55亿元增长19.7%财政总收入

90.85亿元增长22.4%主要指标继续保持较快增长多项主要经济指标

增幅均超过上级年度目标。

经济的快速发展提高了**的综合经济实力推进了其经济结果的转

型增加了人均收入水平实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变也

在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。

但与迅猛的经济发展形势相

比较**城市建设却显得相对滞后。

城区内存在大量的“城中村”普遍存

在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等问题

且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民生活的需要同时也影响了城市总体的交通组织和功能的提升。

2、安置房的建设对湖光石鼓片区的改造具有积极的推动作用

梅岭组团湖光石鼓片区棚户区为上世纪80年代初原**市青阳糖厂的

职工生活区后因经营不善将土地使用权转让给**凤竹集团公司。

经过几

十年的无序发展再加上管理不善该区域及周边已形成平房密度大、使用

年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便

利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。

因此

对该片区的改造迫在眉睫这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要

更是经济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响

长远的发展后劲。

城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合

竞争力的差距。

湖光石鼓路片区B、C、D地块安置房的建设是梅岭组团湖光石鼓片区

棚户区改造项目顺序推进的重要保障能够解决建设拆迁安置问题合理

规划土地提高土地利用率改善居民生活居住条件构建环境优美的宜

居城市提升**城市形象和城市综合竞争力改善区域投资环境促进地

区经济跨越式发展。

三、项目建议书编制依据

1、《投资项目可行性研究指南试用版》

2、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工

作的指导意见》建保[2009]295号

3、《**市人民政府关于印发**市“十二五”住房建设规划的通知》晋

政文[2011]102号四、问题与建议

1、建议相关部门给予支持加快推进项目前期工作。

拟建项目社会效

益显著对**市全力推进梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造具有积极的推

动作用是**市“十二五”发展建设的重要内容项目的建设需求比较迫

切建议政府相关部门给予配合进一步做好项目的前期准备工作加快

项目的早日建成。

2、发挥社会各方的力量通力合作。

项目为民生建设项目有助于提

高人民群众的生活水平和质量为使项目建设能顺利进行应充分发挥社

会各民间组织的作用发动镇村两级干部和群众积极参与通力合作使

项目能尽快实施。

3、建议在后期设计进一步完善优化。

建议在下一步工作中对建筑方案

进行进一步优化确保功能合理的条件下技术上可行、经济上合理既实用又美观的设计方案。

4、加强建设期的项目管理工作。

项目承办单位应实时监督施工的进度

保证工程施工质量和安全定期如实上报工程进度统计报表主动接受相

关部门的审计和监督将项目建设成为“高起点高标准高层次高水

平”的重点项目。

5、加强资金的落实、使用与监督。

工程关键问题是资金的筹措资金

是否落实将直接影响工程进度和工程质量项目承建单位应抓紧建设资

金的落实确保资金足额到位切实加强建设资金的使用与监督工程资

金实行专户存储、专款专用绝不允许出现挤占挪用、改变投向、滞留欠

款等现象。

第二章项目建设的背景及必要性

一、项目建设背景

1、**市社会经济实现跨越式发展

**是全国著名侨乡**“980”环湾建设的重要组成部分。

东瀕台湾海

峡距金门仅5.6海里西和南安市接壤南与金门隔海相望北同鲤城

区、丰泽区毗邻东北与石狮相连。

全市陆域649平方公里三面临海

海岸线长121公里。

2001年被批准按中等城市规模建设现辖6个街道、

13个镇共388个行政村社区。

户籍人口105万侨胞和港、澳、台

同胞200多万外来人口110万左右。

**县域经济基本竞争力位列全国百强县市第7位综合创新能力

列全国县级城市第6位经济实力多年居八闽县级之首。

全省公共文明指

数测评名列县级市第一。

被国家体育总局确定为国家体育产业基地被省

政府列为福建省装备制造业重点基地。

同时还先后荣获“世界茄克之

都”、“中国鞋都”、“中国纺织产业基地”、“全国食品工业强县”、

“中国伞都”、“中国陶瓷重镇”、“中国休闲服装名镇”、“中国内衣

名镇”、“中国织造名镇”、“中国包装印刷基地”等称誉。

2010年前11个月**全市工业总产值累计完成1,857.55亿元增长

19.7%其中规模以上产值完成1,663.39亿元增长21.4%。

各主要产业中

除玩具业规模产值下降外其它产业产值均保持了两位数增幅。

固定资产

投资完成275.14亿元增长38.3%。

商品出口交货总值完成66.57亿美元

增长15.1%。

财政总收入90.85亿元增长22.4%其中地方本级收入41.19

亿元增长22.8%。

11月末全市金融机构人民币各项存款余额760.87亿元比上年末增长9.5%。

可见2010年**全市经济运行总体平稳主要指标继

续保持较快增长多项主要经济指标增幅均超过年度目标。

2、**市城市建设相对滞后

经济的快速发展提高了**的综合经济实力推进了其经济结果的转型增加了人均收入水平实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变也在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。

但与迅猛的经济发展形势相

比较**城市建设却显得相对滞后。

城区内存在大量的“城中村”普遍存

在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等问题

且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民生活的

需要同时也影响了城市总体的交通组织和功能的提升。

梅岭组团湖光石鼓片区棚户区为上世纪80年代初原**市青阳糖厂的

职工生活区后因经营不善将土地使用权转让给**凤竹集团公司。

经过几

十年的无序发展再加上管理不善该区域及周边已形成平房密度大、使用

年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便

利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。

因此

对该片区的改造迫在眉睫这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要

更是经济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响

长远的发展后劲。

城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合

竞争力的差距。

2010年是**城市建设年梅岭组团是一号工程扛鼎之作得到**市

委市政府的高度重视。

**市委书记、市长尤猛军曾表示“把**建设成为跟

我们的经济建设同步发展跟我们的品牌之都相匹配的品牌城市。

”把梅岭组团建设成高端宜居城区使其成为**城市的新名片。

梅岭组团是**的城

市窗口和门户无论是从**大桥、刺桐大桥、****大桥还是从即将建设

的田安大桥跨江进入**首先看到的就是梅岭组团的面貌因此其形象直

接代表着**的形象。

湖光石鼓片区棚户区改造项目作为梅岭组团中的重要工程它将成为

**老城区新的经济、居住、文化活动据点建成多功能、复合型综合区域

含商业购物、商务办公、居住、文化、教育、旅游、休闲娱乐等多种功能

着重改善区域商业环境和人居环境。

它的成功将直接推进整个片区旧城改

造和城市化建设的进程并将为**市其他镇区棚户区改造工作提供经验和

作示范推动**城镇化进程。

3、**市梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造规划

**市梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造项目位于梅岭、青阳街道接合

部**老城区核心区东起泉安中路西至世纪大道北面以规划石鼓路、

竹树下水塘为界南面以湖光路和规划梅山路为界。

片区规划总用地124.89

公顷约1,873.4亩拟在片区内设置商住生活区、商务中心区、文体公园

区、宗教体验区、教育生活区、民俗体验区等六个功能区。

1功能定位

湖光石鼓片区发展功能定位为集文化、娱乐、商业、社区活动为一

体的的城市中心综合片区形成**二十一世纪对外展示新形象的城市新名

片。

2总体规划

湖光石鼓片区遵循“公共核心、组团环绕”的规划理念。

项目规划结二、项目建设的必要性及意义

1、改善居民生活居住条件构建环境优美的宜居城市

随着经济的发展、人们生活水平的逐渐提高人们对于居住条件的要

求也日渐提高。

在满足基本温饱的基础上改善自身居住环境成了人们迫

切的愿望也是各级政府推进城市建设的重要目标。

项目处于湖光石鼓片

区棚户区东部为**市旧城核心区其中建筑布局不合理且由于年代久

远房屋抗震性能差、结构及消防安全隐患严重、人口老龄化、基础设施

落后、区间道路规划不合理、卫生条件差等一些矛盾日益浮现和突出如

果不加以重视解决将会严重影响片区中低收入群众的居住环境和生活质

量。

因此项目的建设可以使旧城区的空间得到有效的梳理解决居民的

住房问题改善该片区居民居住条件提高居民生活质量提升整个城市

的环境质量有助于**市构建环境优美的宜居城市。

2、解决建设拆迁安置问题推进湖光石鼓片区改造建设

梅岭组团湖光石鼓片区棚户区改造涉及拆迁的建构筑物面积总计约

79.8万平方米拆迁范围包括桂山社区、蔡厝社区、梅青社区、竹树下社

区和青华社区等五个社区。

为更好地解决拆迁安置问题促进湖光石鼓片

区改造建设该片区拟建设12处安置地块按各自归属就近安置拆迁居民

安置区主要分布在项目区域北侧、东侧和南侧。

项目位于湖光石鼓片区东

侧安置区为湖光石鼓片区改造的重要项目之一项目的建设有助于解决

该片区及周边地块建设的拆迁安置问题减少城市化进程带来的社会副作

用既改善了片区居民的生活居住条件又能够推进湖光石鼓片区改造项目的建设符合国家拆迁安置的有关规定和城市化建设的目的。

3、提升**城市形象和城市综合竞争力

旧城区的改造不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要更是经

济社会发展的需要滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍影响长远的

发展后劲。

城市建设和环境与先进地区的差距将来会演变为综合竞争力

的差距。

梅岭组团是**的城市窗口和门户无论是从**大桥、刺桐大桥、

****大桥还是从即将完工的田安大桥跨江进入**首先看到的就是梅岭

组团的面貌因此其形象直接代表着**的形象。

把梅岭组团建设成高端宜

居城区使其成为**城市的新名片不仅能够改善**市的居民居住环境和

城市形象同时能够推进城市建设与经济协调发展提升**市的城市综

合竞争力。

4、合理规划土地提高土地利用率

从规划区现状土地开发强度来看缺乏统一规划土地开发价值尚未

得到充分体现。

目前湖光石鼓片区棚户区内主要以散乱住宅等村镇建筑

为主部分为工业用地及文物古迹公共设施较为分散布局极为不合理

土地利用率低造成土地资源的浪费不仅存在各种安全隐患而且严重

制约了区域的经济发展成了该片区继续发展的瓶颈。

通过区域开发与整

合进行合理的布局规划将拆迁群众集中安置调整土地使用结构明

确功能分区可较大程度的提高区域内土地价值和利用率可以拉动周边

地区的经济成为**新的经济增长极。

5、改善区域投资环境促进地区经济跨越式发展

由于历史的原因和经济的制约湖光石鼓片区大批建筑的景观品质较低市政配套设施欠缺原有的小商铺不适应现代商业需求不能吸引潜

在消费者严重地削弱了该片区的商业环境品质。

项目的建设对进一步完

善片区的基础设施条件、道路交通网络和改善区域商业环境、投资环境有

着重大意义。

届时不但极大改善片区的人居环境营造良好的商业氛围

间接提升区域土地价值而且带动周边商业圈的繁荣发展拓展区域经济

发展空间为新型经济体的发展创造良好的条件。

第三章项目建设内容及规模

一、湖光石鼓片区安置房建设规划

1、拆迁量预估

湖光石鼓片区内涉及拆迁的建构筑物面积总计约79.8万平方米。

拆迁

范围包括桂山社区、蔡厝社区、梅青社区、竹树下社区和青华社区等五个

社区。

拆迁内容包括企业厂房、商业及居住建筑等。

其中**市教委部

队用地、**市公安边防大队、**第一中学、部分文物古迹祠堂等建筑予

以保留。

具体拆迁量预估见表3-1。

2、安置量预估

湖光石鼓片区规划将对五个社区内所拆建筑居民进行就近安置补偿

预计安置住宅建筑面积95.3万平方米。

拟建设12处安置地块按各自归属就近安置拆迁居民安置区主要分布

在项目区域北侧、东侧和南侧北侧位于教委用地旁用于安置竹树下居

民东侧安置区围绕**一中为中心建设主要安置蔡厝、青华社区居民南侧安置区主要安置桂山和梅青社区居民形成现代高尚居住社区。

规划

建设安置区总建筑面积149万平方米其中地上建筑面积119.9万平方米

地下建筑面积29.1万平方米。

对于片区内的工业用房给予资金补偿。

安置

情况见表3-2。

3、安置房分区规划

安置区分布在湖光石鼓片区的北部片区、东部片区和南部片区共12

个地块安置编号从A至M分别用于安置片区五个村社区拆迁户。

安置区规划分布情况见图3-3。

1北部片区A地块

该片区沿世纪大道一侧为规划为城市行政办公商务区设置办公、酒

店使之成为片区景观节点亦是片区核心之一。

用地北部结合水塘设置

公园且在用地北侧设置加油站一处。

中部原来教委用地结合现状树木、

部分特色建筑进行低密度、低容积率开发规划为办公会所。

用地东侧

中部为安置用地A地块竹树下形成围合的内松外紧的小区环境。

2东部片区B、C、D、E、F、G、H地块

东部片区内除了开发商住用地、民俗体验区用地、宗教体验用地、**一中用地外其余均为安置用地。

为更好地解决拆迁安置问题更好地利

用泉安路一侧的商业资源泉安路、湖光西路一侧用地采用内街式商业开

发。

片区建筑布局与绿化景观、步行系统相呼应形成内部幽静的绿化休

闲空间。

同时也尽量为每户争取更好的绿化与阳光。

建筑以高层点式、板

式建筑组合为主高低错落变化配以低层公建等交错形成丰富的空间

形态。

二、项目用地现状

1、土地利用现状

项目周边包括**一中、石鼓庙及工业居住用地商业设施、公共服务

设施较为散乱商业、工业用地混杂其中。

2、建筑现状

现状建筑包括企业厂房、村庄建筑、中小学校、商业服务等建筑质

量参差不齐建筑布局零散杂乱。

3、规划拆迁、安置量

项目所在B、C、D地块属于湖光石鼓片区东侧安置区根据“各自归

属就近安置拆迁居民”的原则主要安置蔡厝社区居民。

根据国家及省市

相关文件精神项目属棚户区危旧房改造项目将配建比例不低于改造总建筑面积5%的廉租住房每套建筑面积低于50平方米。

三、建设规模及内容

1、总体规模

项目总用地面积59,260.00m

总建筑占地面积20,156.87m

总建筑

面积254,006.69m

为20幢建筑单体。

总体技术经济指标见表3-5。

2、各地块建设规模

1B地块项目B地块安置房总用地面积24,100m

总建筑占地面积7,505.97m

总建筑面积97,369.33m

为8幢建筑单体。

具体技术经济指标见表3-6。

3、初步设计构想

安置区内主要以多高层住宅建筑为主由区内交通道路划分相对独立的居住单元小区内高层住宅楼层高低错落有致配以低层公建等交错布局交叉重叠形成丰富的空间形态富有动态美感轮廓清晰线条分明使外立面十分醒目、绚丽和壮观外墙的装饰和点缀弧线形的凸窗

和观景台使得群体建筑呈现出现代与传统和谐统一的美感体现出独特的建筑艺术价值和文化品位。

单体设计采用全新的单体平面户型设计南北通透视野开阔面积

经济公摊小得房率高功能实用入口空间妥贴处理通而不透私密性强户型全面拓宽片区的消费群以增加人气。

安置小区户型充分结合相应的景观资源进行规划建设并提供相应的观景阳台、落地窗转角窗等同时尽量使客厅、主人房布置在景观最好的位置上。

房型配置上考虑本地区人口的构成并结合当地居住习惯进行建设功能分区合理达到动静相宜洁净分开的目的。

安置小区内每座楼房均设有13部电梯供居民们上下同时设有楼梯通道及安全紧急出口。

小区内设置停车场按停车用地性质分地上停车场和地下停车场以地下停车场为主。

其总体布局的要求是与外界交通、中心景观区联系方便同时拥有安静的环境尽量避免外界的干扰建筑布局与绿化景观、步行系统相呼应形成内部幽静的绿化休闲空间。

第四章项目选址及建设条件分析

一、项目建设地点

1、地理位置

**地处福建东南沿海位于北纬24°30′4424°54′21东经118°24′56118°41′10。

东瀕台湾海峡西和南安市接壤南与金门隔海相望北同鲤城区、丰泽区毗邻东北与石狮相连境内陆地面积649平方公里三面临海海岸线长122公里海域面积6,345平方公里。

2、项目选址

项目地处**市梅岭街道蔡厝社区梅岭、青阳街道接合部范围内位

于**泉安路道路以西**一中和石鼓路道路以北是**老城区的核心区。

**湖光石鼓片区区位优势明显距新行政中心区直线距离约3.5km

距规划的**会展新区约3.5km距规划滨江商务区约5km****机场仅2.5km。

二、建设条件分析

1、自然条件

1气象

该区域属南亚热带海洋性季风气候夏无酷暑冬无严寒。

气候温暖

湿润季风显著台风活动频繁。

多年平均气温2021℃月平均气温11.9℃极端最高气温38.9℃极端最低气温0℃极端最高地面温度69.6℃极端最低地面温度-4.4℃。

多年平均绝对湿度为20hPa最高绝对湿度39.1hPa最小绝对湿为

20hPa多年平均相对湿度76%最小相对湿度8%。

多年平均风速为3.5m/s最大风速24m/s多年平均雷暴52天多年平均雾11天霜6天。

2降水

由于受季风气候影响全年降雨集中在49月尤其是79月的台

风暴雨季节盛夏季节由于太平洋低纬度地区的热带风暴挟带大量暖湿气流登陆后受地面摩擦和**流域西北部高山阻挡复合抬升引起强烈暴雨。

降水地区分布不均匀总的趋势是从西北向东南递减多年平均降水量9501,400mm之间。

降水量年际和年内分布不均匀**市多年平均降水量1,146.6mm多年平均径流深534mm最大年径流深1,320mm最小年径流深135mm多年平均水面蒸发量1,146mm平均陆地年蒸发量612mm。

3地形地貌

**市三面临海地势由西北向东南海面倾斜呈波状起伏梯级分布。

主要山峰分布在西北和中部系戴云山各东南沿海延伸余脉。

西北边境的紫帽山海拔517.8米为与鲤城、南安共有的界山。

地貌以丘陵、台地、平原三类型为主。

**流经北部于溜石江入海。

湖光石鼓片区内整体地形较为平缓总体南高北低。

4地震

依据《中国地震动参数区划图GBl8306-2001》福建省区划一览表

项目区抗震设防烈度为七度地震动峰值加速度为0.15g地震动反应谱特征周期为0.4s。

2、基础设施条件1交通

**市对外交通多元化和立体化“陆、海、空”立体交通网络已基本形成市域公路通车里程1,700.6公里公路密度以每百平方公里262公里通车里程名列全国前茅福厦高速公路从城市的西北部切过互通口离城区约5km外接324国道、308省道等。

4D级**机场成为初具规模的航空港开辟了**至北京、上海、广州、

深圳、杭州、舟山、成都及香港、马尼拉、日本冲绳等20余条航线。

客货吞吐量跻身于全国通航机场的第37位成为干线机场。

全市拥有围头、深沪、东石、安平四大港区、19个50010,000吨级泊位码头。

深沪港区成为国家开放口岸围头港成为国家一类口岸并开辟20多条内贸集装箱班轮航线和至香港国际集装箱班轮航线。

项目区周边的世纪大道和泉安中路为