柳州北部生态新区中房绿景棚户区.docx
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柳州北部生态新区中房绿景棚户区
柳州市北部生态新区中房绿景棚户区
改造项目
实施方案
二〇一八年六月
目录
第一章编制依据1
1.1指导思想1
1.2基本原则1
第二章项目实施背景及必要性3
2.1项目实施背景3
2.2项目实施必要性6
第三章项目概况8
3.1改造范围8
3.2改造规模8
3.3安置方式8
3.4安置规模8
3.5项目实施模式8
第四章拆迁补偿方案9
4.1补偿依据9
4.2安置方式9
4.3补偿方案9
第五章项目总投资及项目预算12
5.1估算依据12
5.2项目投资概算12
5.3资金筹措18
5.4项目预算18
第六章项目组织与管理20
6.1项目组织实施管理20
6.2项目资金管理20
6.3项目风险管理20
6.4项目建设进度21
第七章采购方式22
第八章效益分析23
8.1社会效益23
8.2经济效益23
8.3环境效益23
第一章编制依据
1.1指导思想
以改善棚户区群众生产生活环境为目的,尊重群众意愿,把维护人民群众根本利益、解决人民群众最关心、最直接、最迫切的问题作为工作出发点和落脚点,按照国家、自治区、市推进城中村改造工作的决策和部署,统筹规划、精心组织、积极稳妥地推进城中村改造,切实改善城中村居民的居住环境,使更多群众共享改革和城市发展成果。
1.2基本原则
1.以人为本,尊重民意原则
项目改造要充分尊重群众意愿。
确定的安置补偿方案,需广泛征求群众意见,以群众满意不满意作为项目是否实施的依据。
2.统筹兼顾,城乡共同发展原则
坚持全面规划、整片改造、合理布局、城乡统筹发展的原则,从城中村全体群众最关心、要求最迫切的工作入手,推进人性化安置,合理安排拆迁补偿,妥善解决遗留问题,切实维护好群众的合法权益,实现好、维护好、发展好城中村村民的最根本利益。
3.政府主导,市场运作原则
发挥政府的组织引导作用,在政策和资金等方面对棚户区改造工作给予积极支持;注重发挥市场机制的作用,充分调动棚户区居民的积极性,动员社会力量广泛参与棚户区改造。
1.3编制依据
1.《中华人民共和国预算法》;
2.《中华人民共和国政府采购法》;
3.中共中央《关于全面深化改革若干重大问题的决定》;
4.国务院《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号);
5.国务院办公厅《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》(国办发〔2013〕96号);
6.财政部《关于印发<政府购买服务管理办法(暂行)>的通知》(财综〔2014〕96号);
7.财政部《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》财预〔2017〕87号;
8.住房城乡建设部办公厅《关于做好城中村摸底调查的通知》(建办保函〔2015〕559号);
9.广西壮族自治区人民政府办公厅《关于政府购买服务的实施意见》(桂政办发〔2014〕30号)
10.广西《关于加快推进我区政府购买服务工作有关问题的通知》(桂财综〔2015〕33号);
11.柳州市人民政府办公室《关于政府购买服务的实施意见(柳政办〔2014〕174号)。
第二章项目实施背景及必要性
2.1项目实施背景
2.1.1建设背景
柳州市,位于广西壮族自治区中北部,地处北纬23°54′~26°03′,东经108°32′~110°28′之间。
东与桂林市的龙胜县、永福县和荔浦县为邻,西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市,南接新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县,北部和西北部分别与湖南通道侗族自治县和贵州黎平县、从江县相毗邻。
柳州市总面积18617平方公里,其中市区面积约为1016.75平方公里,2013年末建成区面积约为237.42平方公里。
总面积18618平方公里,其中市区面积685平方公里。
柳州作为大西南的交通枢纽和广西工业中心,规划至2020年,基本建成产业集聚、要素集聚、人口集聚的西江经济带龙头城市。
提出了柳州“一江两岸、一主三新、多点支撑”的城市发展格局,三大新区(柳东新区、柳江新区、北部新区)的规划格局。
“一主”代表了市中心城区(主城区),“三新”分别为柳东新区、柳江新区和北部生态新区。
北部生态新区涵盖沙塘镇、石碑坪镇、东泉镇等区域,规划以高新技术、休闲经济、高端服务等新型产业为主,即是集聚战略性新兴产业和城镇化发展人口的主要区域,又是柳州中心城区和汽车城向北纵深发展的后备地。
图2-1北部生态新区区位图
但随着北部生态新区不断发展和城市发展空间的扩张,城市发展特定的历史遗留问题逐渐显现。
生态新区城市建设用地紧张,为加快城镇化进程,只能不断向外扩张,原处于城市边缘的城乡结合部逐步被城市包围,渐渐演变为城中村。
该部分房屋密度高、采光通风条件差,房屋建筑缺乏规划、建设无序,建筑密度大,土地利用率低;村民居住环境差,居住环境存在一定的治安和消防隐患;环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏,市政及公共配套设施不足。
项目改造范围涉及2500户(7062人)村民住房,项目区内的村民迫切希望改变现有居住环境,政府城市规划也需要改善城市形象和环境。
加快推进城中村棚户区改造,稳步推进新型城镇化建设,是解决棚户区居民生存发展,提升城市品质等问题的关键。
因此,柳北区住房和城乡建设局提出实施北部生态新区中房绿景棚户区改造项目。
2.1.2政策规划背景
棚户区改造是重要的民生工程,是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一,党和政府十分重视棚户区居民的居住条件问题。
2016年3月25日,财政部和住房部联合发布了《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2016〕11号)提出:
各级财政部门要围绕国务院有关加快棚户区改造工作的要求,按照“省级负总责、市县抓落实、中央适当补助”的原则,积极筹措资金,统筹安排,推进棚户区改造工作顺利实施。
2015年6月25日,国务院印发了《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)指出:
各地区要抓紧编制2015-2017年城镇棚户区改造实施方案并抓好组织落实,加快棚户区项目建设,做好前期工作,简化程序,提高效率,并且要积极推进棚户区改造货币化安置,缩短安置周期,节省过渡费用,尽快让老百姓住上新房,享受更好的人居环境和物业服务。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出:
加快城镇棚户区和危房改造。
基本完成城镇棚户区和危房改造任务。
将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来,加快推进集中成片棚户区和城中村改造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造,棚户区改造政策覆盖全国重点镇。
完善配套基础设施,加强工程质量监管。
《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的通知》(桂政办发〔2016〕46号)提出,全面落实中央和自治区决策部署,以改善城乡人居环境、促进房地产市场平稳健康发展为出发点和落脚点,坚持走以人为核心的新型城镇化道路,创新棚户区改造和农村危房改造的融资方式和运作模式,明确目标,落实工作职责,进一步加大城镇棚户区和城乡危房改造力度,以及配套基础设施建设力度,满足城市居民住有所居、农村贫困群众安全住房需求,推动广西经济社会持续健康发展。
2.2项目实施必要性
2.2.1是改善居住条件,构建和谐社会的需要
北部生态新区中房绿景棚户区具有环境差、安全隐患突出、基础设施配套不齐全等诸多问题,而棚户区的老百姓大多数无力改善居住状况。
改造后,被拆迁村民将自行选择购买商品房。
商品房具有较好的环境,绿化及物业也相应配套完善,将为原棚户区村民的居住条件带来显著的变化。
棚改后,居民群众业余文化生活进一步丰富,百姓情操得到陶冶,棚改和人改实现了很好的结合,社会治安好转,棚改区群众的人身财产安全有了切实的保障。
居住和生活条件的改善在提高老百姓生活质量的同时,也将增强社会凝聚力,促进社会的和谐发展。
2.2.2是优化土地资源配置,促进土地集约化利用的需要
棚户区缺乏空间开发,土地利用率低,使宝贵的国土资源得不到充分利用。
当前随着经济的发展和城市范围扩大,需要更多土地用于发展经济,增加社会财富,拓展城市发展空间。
而棚户区中的房屋,布局零散,多以低层房屋为主,不仅占用了大量的土地资源,造成土地资源的浪费,还对城市规划不均造成了阻碍,进而影响新型城镇化的发展。
本项目的建设,能归集土地,最大限度提高出让收益、显化土地价值,对于优化土地资源配置,提高项目区土地的集约利用水平,拓展柳州市城市发展空间具有积极作用。
2.2.3是化解房地产库存,促进经济结构调整的需要
化解房地产库存是中央经济会议提出的2016年经济工作的主要任务之一,按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快群众市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。
开辟新需求即加快群众市民化、支持群众购房,是快速消化过剩库存,促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。
棚户区改造能够拉动建筑业的发展,促进地区经济增长和增加社会就业的机会,同时结合棚户区改造,以土地置换为依托,可以大力调整产业结构,加快发展现代服务业,优化产业结构,提高发展质量和效益。
本项目采用产权调换安置(协议购房)方式,拆迁居民势必会就近购买住房,势必能有效消化当地房地产库存,调整产业结构,有利于经济健康持续发展。
2.2.4是体现社会公平,促进资源合理配置的需要
棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难,体现了社会公平、公正。
棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体,经过棚户区改造,不仅可以改善居住环境和居住质量,而且还能拥有属于自己的房屋资产,特别是针对棚户区改造中部分低保户、特困户收入不高、经济条件较差的实际情况,采取切实有效的措施实施救助,确保这部分人群能够有房住,从而享受到改革开放和经济发展带来的成果。
多数普通居民享受到了高楼林立和城市的美化、硬化、亮化和净化,提高了居民的幸福指数,体现了社会的公平与公正,增强了社会凝聚力。
第三章项目概况
3.1改造范围
本次改造涉及北部生态新区千亩湿地公园、江湾大道、北进路、古灵大道、柳长路、滨江路、三合大道七个项目,改造户数2500户(7062人)。
3.2改造规模
本项目共涉及改造总户数2500户(7062人),棚改拆迁房屋面积约36.42万㎡,全部为集体土地上的改造。
表3-1改造规模一览表
序号
改造规模
单位
数据
备注
1
改造户数
户
2500
全部采取产权调换安置(协议购房)方式
2
改造人数
人
7062
3
拆迁房屋建筑面积
万m2
36.42
集体土地
3.3安置方式
全部采用产权调换安置(协议购房)方式。
3.4安置规模
根据拆迁补偿方案,改造的2500户拟安置于柳州市沙塘镇209国道城投安置房南侧小区、柳州市沙塘镇209国道东侧中房·绿景小区、柳州市跃进路128号之一绿水云间小区、柳州市鹧鸪路10号柳韵华府小区、柳州市香兰大道宏桂香兰花园小区、柳州市北雀路71号北祥新居、柳州市前峰路10号中房·锦江名邸小区、柳州市胜利路9号中房·胜利小区。
3.5项目实施模式
政府购买服务模式。
第四章拆迁补偿方案
4.1补偿依据
1.《北部生态新区千亩湿地公园项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》;
2.《柳州市江湾大道(滨江路至北进路)工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》;
3.《柳州市北进路工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》;
4.《柳州市古灵大道(滨江路双沙路)工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》;
5.《柳长路(鹧鸪江路口至沙塘收费站)道路拓宽改建工程集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》;
6.《柳州市滨江路(石沙路)工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》;
7.《柳州市三合大道(滨江路至国道G209段)工程项目集体土地上房屋拆迁补偿方案》;
8.前期调查资料等。
4.2安置方式
根据摸底调查和项目实际情况,本项目拟对2500户(7062人)全部采取产权调换安置(协议购房)。
4.3补偿方案
本项目补偿标准如下:
1.按被拆迁房屋产权建筑面积1:
1.2进行产权调换;
2.被拆迁人所选择产权调换的安置房建筑面积大于可以调换安置房建筑面积的,建筑面积超出部分在5m2以内的(含5m2),按2500元/m2购买;建筑面积超出部分在5m2以上10m2以内的(含10m2),按所选楼盘安置房市场价的80%优惠购买,建筑面积超出部分在10m2以上的,按所选楼盘安置房市场价购买。
3.被拆迁人所选择产权调换的安置房建筑面积小于可以调换安置房建筑面积的,不足部分的建筑面积按本项目货币补偿标准给予补偿。
不足部分建筑面积=被拆迁房屋产权面积-(已调换面积/1.2)。
4.被拆迁人选择全货币补偿安置方式的,不得购买安置房。
5.分配方案按照产权调换面积互补差价,先签协议先选房的原则。
6.房屋补偿标准
有产权证书的房屋单价参考柳沙馨园房价,按照4500元/m2的标准进行补偿;无产权证书的房屋,按照砖混结构按200元/m2,砖木结构170元/m2,钢架结构170元/m2的标准进行补偿。
7.产权住宅自改铺面或营业性用房奖励费
对产权住宅的自改铺面或营业性用房,在(即有证砖混结构2500元/m2、砖木结构2300元/m2)补偿标准的基础上,自改铺面部分另给予1500元/m2,自改营业性用房部分另给予500元/m2自行安置奖励。
8.停产停业补偿:
因拆迁非住宅房屋造成停产停业的,按被拆迁人实际营业面积货币补偿金额的4%给予补偿。
9.无产权证住宅补偿奖励
对个人的无产权证住宅,在按不同材料补偿的基础上,另给予200元/m2自行安置奖励。
10.限期签协议并按期交房奖励
在规定期限内签订房屋拆迁协议并按期交房给予拆除的,给予房屋产权人10000元/户的一次性奖励。
11.房屋搬迁费
按被拆迁人有证房屋的建筑面积12元/m2(最低不少于500元/户)给予两次搬迁费。
12.自行安置临时过渡费
按被拆迁人有证房屋的建筑面积每月12元/m2支付临时过渡费(最少不低于500元/户·月)此临时安置过渡费支付至所调换安置房公告交房之日起再支付3个月止。
13.装饰装修补偿
按25000元/户的补偿标准暂估。
第五章项目总投资及项目预算
5.1估算依据
1.国务院办公厅《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)。
2.解读《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(住房城乡建设部)。
3.住建部《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保[2012]190号)。
4.《柳州市北进路工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》。
5.《柳州市古灵大道(滨江路双沙路)工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》。
6.《柳州市滨江路(石沙路)工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》。
7.《柳州市江湾大道(滨江路至北进路)工程项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》。
5.2项目投资估算
本项目估算总投资约191943.84万元,其中:
安置补偿费用约170825.48万元,占总投资的89%;房屋拆除费用约953.40万元,占总投资的0.50%;工程建设其他费约524.78万元,占总投资的0.27%;预备费约8615.18万元,占总投资的4.49%;建设期利息约11025.00万元,占总投资的5.74%。
表5-1拆迁安置投资估算汇总表单位:
万元
序号
工程和费用名称
估算价值
比例(%)
工程费
安装工程
设备及工器具购置
其他费用
合计
Ⅰ
安置补偿费
1
安置补偿费
170825.48
170825.48
89.00%
1.1
住宅部分补偿费
138509.40
138509.40
1.2
非住宅部分补偿费
32316.08
32316.08
Ⅱ
房屋拆除费
房屋拆除费
953.40
953.40
0.50%
Ⅲ
工程建设其他费用
1
建设项目前期工作咨询费
根据发改价格〔2015〕299号,参照计价格[1999]1283号,下浮50%
65.13
65.13
2
房屋评估费
参照国家计委、建设部[1997]971号文件
30.20
30.20
3
摸底调查、动员宣传、组织拆迁等费用
按补偿费用及拆除工程费用的0.25%暂估
429.45
429.45
4
小计
524.78
524.78
0.27%
Ⅳ
预备费
1
基本预备费
8615.18
8615.18
2
涨价预备费
3
小计
0.00
0.00
0.00
8615.18
8615.18
4.49%
Ⅴ
建设期利息
11025.00
11025.00
5.74%
Ⅵ
建设投资合计
953.40
0.00
0.00
190990.44
191943.84
100.00%
Ⅶ
比例(%)
0.50%
0.00%
0.00%
99.50%
100.00%
表5-2住宅部分产权调换安置补偿投资估算表单位:
元、万元
序号
项目
数量
单位
单价(元)
合计(万元)
取值依据说明
一
安置补偿费
138509.40
1
征收规模
1.1
补偿户数
2500.00
户
1.2
补偿人数
7062.00
人
1.3
拆除产权房屋面积
221725.04
m2
1.4
拆除无证房屋用房
69673.36
m2
2
产权房屋补偿费用
266070.05
m2
4500.00
119731.52
参考柳沙馨园房价,4500元/平方米
3
无产权房屋补偿费用
69673.36
m2
1184.45
3.1
砖木结构
69673.36
m2
170.00
1184.45
4
奖励费用
3893.47
4.1
无产权证住宅补偿奖励
69673.36
m2
200.00
1393.47
对个人的无产权证住宅,在按不同材料补偿的基础上,另给予200元/m2自行安置奖励
4.2
限期签协议并按期交房奖励
2500.00
户
10000.00
2500.00
在规定期限内签订房屋拆迁协议并按期交房给予拆除的,给予房屋产权人10000元/户的一次性奖励
5
补助费用
7449.96
5.1
房屋两次搬迁费
221725.04
m2
12.00
266.07
按被拆迁人有证房屋的建筑面积12元/m2(最低不少于500元/户)给予两次搬迁费
5.2
自行安置临时过渡费
221725.04
m2
12.00
7183.89
按被拆迁人有证房屋的建筑面积每月12元/m2支付临时过渡费(最少不低于500元/户·月),本项目按2年计算。
此临时安置过渡费支付至所调换安置房公告交房之日起再支付3个月止
6
装饰装修补偿
2500.00
户
25000.00
6250.00
按25000元/户的补偿标准暂估
二
房屋拆除费
734.85
三
工程建设其他费用
425.50
1
建设项目前期工作咨询费
根据发改价格〔2015〕299号,参照计价格[1999]1283号,下浮50%
52.81
2
房屋评估费
参照国家计委、建设部[1997]971号文件
24.49
3
摸底调查、动员宣传、组织拆迁等费用
按补偿费用及拆除工程费用的0.25%暂估
348.21
四
预备费
6985.40
1
基本预备费
6985.40
2
涨价预备费
五
建设期利息
8939.33
六
建设投资合计
155594.48
表5-3非住宅部分产权调换安置补偿投资估算表单位:
元、万元
序号
项目
数量
单位
单价(元)
合计(万元)
取值依据说明
一
安置补偿费
32316.08
1
征收规模
1.1
补偿户数
2500.00
户
1.2
补偿人数
7062.00
人
1.3
拆除产权住宅自改铺面
72849.60
m2
2
产权住宅自改铺面或自改营业用房房屋补偿
72849.60
m2
2500.00
18212.40
3
奖励费用
11655.93
3.1
产权住宅自改铺面或营业性用房奖励
72849.60
m2
11655.93
3.1.1
自改铺面
72849.60
m2
1500.00
10927.44
对产权住宅的自改铺面或营业性用房,在补偿标准的基础是行,自改铺面部分另给予1500元/m2自行安置奖励
3.1.2
停产停业补偿
18212.40
万元
4.00%
728.49
因拆迁非住宅房屋造成停产停业的,按被拆迁人实际营业面积货币补偿金额的4%给予补偿
4
补助费用
2447.75
1
房屋两次搬迁费
72849.60
m2
12.00
87.42
按被拆迁人有证房屋的建筑面积12元/m2(最低不少于500元/户)给予两次搬迁费
2
自行安置临时过渡费
72849.60
m2
12.00
2360.33
按被拆迁人有证房屋的建筑面积每月12元/m2支付临时过渡费(最少不低于500元/户·月),本项目按2年计算。
此临时安置过渡费支付至所调换安置房公告交房之日起再支付3个月止
二
房屋拆除费
218.55
三
工程建设其他费用
99.28
1
建设项目前期工作咨询费
根据发改价格〔2015〕299号,参照计价格[1999]1283号,下浮50%
12.32
2
房屋评估费
参照国家计委、建设部[1997]971号文件
5.71
3
摸底调查、动员宣传、组织拆迁等费用
按补偿费用及拆除工程费用的0.25%暂估
81.24
四
预备费
1629.79
1
基本预备费
1629.79
2
涨价预备费
五
建设期利息
2085.67
六
建设投资合计
36349.35
表5-4拆除工程投资估算明细表单位:
元、万元
序号
项目费用及名称
估算金额(万元)
技术经济指标
备注
建筑工程
安装工程
设备及工器具购置
其他
合
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