农用地价格评估研究.docx
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摘要
农用地估价工作是新一轮国土资源大调查的重要工程项目之一,也是适应土地使用制度改革和土地管理事业发展的需要而开展的重要工作。
本文就此课题对农用地价格评估理论及其方法进行了探讨:
从农用地的含义出发,根据农用地的流转方式将农用地价格分为农用地质量价格、农用地转用价格以及农用地征用价格。
针对不同农用地价格类型应用不同的估价方法测算其价值,初步构建了农用地价格评估体系,并以嵩县农用地价格评估为例作了实证研究。
在应用过程中得到的主要结论如下:
(1))当农用地不改变使用用途在农村集体组织内部流转时,其流转价格的评估主要是对农用地质量价值的评估,其价值仅决定于该地块的收益能力或收益水平,并不反映转作它用后可能的价格水平。
鉴于此,可以用
投入一产出的方法来计算取得的纯收益,估算地价。
在实证研究中,选择收益还原法及模型法来计算。
农用地质量价格为农用地使用权的承包、租赁、入股、转包、拍卖、抵押等具体价格的计算提供依据。
(2)农用地转为建设用地,评估地价时,选用了两种方法来计算:
假设开发法和社会价值量化法。
经验证,假设开发法能够依据预期收益的原则,评估出地块发挥其最佳使用价值时的价格。
而社会价值量化的方法在农用地估价方法中,不能很好的反映区域的差异,主要是指影响农用地价格的区域因素和一般因素(如区位条件,社会经济环境,农产品供求状况,土地利用规划等)的差异,反而体现了一种平均的思想,这不利于体现土地市场的公平原则,影响市场竞争机制的发挥。
(3)农用地征用价格是国家为公益目的对农村集体土地的强制征用过程中发生的价格,其主体是征用补偿费用。
根据征用后的土地利用性质,将征地分为公益性征用和经营性征购。
对于农用地的经营性征购价格及具有盈利性的公益性征用价格,遵循价值规律拟按照农用地转用价格来确定。
对'r煉非盈利性的公益性征用价格,在征用过程中,按照国家标准征地费用
为被征地块前3年收入的6-10倍为依据,征地费的补偿倍数虽较以往有所提
高,但在实际应用过程中,仍不能保障农村集体对剩余劳动力的安置补助。
采用了农用地的社会保障价值估算方法对嵩县农用地征地价格进行实际计算,通过对两种计算方法的结果比较,认为社会保障价值法的结果较为满意,能够为农用地征用补偿费用标准提供依据。
本文在利用已有的评估方法对农用地的各种价格进行测算之后,又讨论了将农用地作为一种自然资源,对其无形价值进行评估的可能性,以期为农用地估价找到一种更实用的方法。
关键词:
农用地价格农用地价格评估方法农用地分级农用地质量价格
农用地转用价格农用地征用价格
致 谢
本论文是在导师吴克宁教授的悉心指导下完成的。
三年多的求学过程中得到了导师多方面的指导与关心,令我在学习与工作上都获益匪浅。
导师渊博的学识、严谨治学的精神使学生终身受益。
论文写作过程中,得到了导师组老师李有田教授、介晓磊教授、谭金芳教授、杨建堂教授的关心和指导。
吕巧灵老师、李玲老师、陈伟强老师及规划院的魏光伟主任在资料收集过程中及论文的构思上,给予了很大的帮助。
本院的魏克循教授和规划院的李宝莲工程师在论文评审过程中,也给予了宝贵的意见。
同时还要感谢研究生处和本院的各位老师,三年来为我的工作和学习创造了良好条件。
在此,向各位老师表示最诚挚的谢意I
本论文的写作得到张晋科同学的极大帮助,在此深表感谢。
同时也要感谢师兄赵彦峰、师妹孙志英、黄艳丽、康鸳鸯、栗滢超、付巧灵,师弟冯新伟、赵华甫,同学化全县、赵学强、余长坤、雷广海等在学习、工作和生活中的热诚帮助和鼓励。
最后,感谢我的父母和亲人,他们是我学习和生活中的中流砥柱,数
年来的求学之路浸满了他们的殷切关怀,关爱之情,终生难忘。
谨向所有在我三年的求学生涯中给予我关心、支持和帮助的人们表示
衷心的感谢!
路婕
二零零三年六月于郑州
农用地价格评估研究
1引言
1.1农用地价格评估的研究背景
土地作为一种自然资源,是资源资产的重要组成部分。
中国以占世界
3%的土地养活着占世界22%的人口,这是个奇迹,可同时也是我国人地矛盾问题的突出表现。
土地问题业己成为制约中国农业发展的核心问题之一,要解决中国的土地问题,实现土地的资产化管理是关键。
农用地估价工作正是在这一环境下开展的,它是土地资源调查与评价的一项重要内容,是新一轮国土资源大调查的重要工程项目之一,也是一项里程碑性质的国土资源管理基础建设[n。
目前,我国农村土地经营存在着各种各样的问题,对农用地进行估价,显化农用地资产是解决问题的根本出路。
自实行家庭联产承包责任制以来,中国农村充满了前所未有的活力。
但是,当前农村土地承包制中暴露出的种种问题,在一定程度上阻碍了现代农业的发展:
承包的土地过于零碎分散,农村土地流转的市场环境没有形成,不利于规模经营;农产品生产成本高,种地的经济效益低下,农民的种地积极性不高[2]。
开展土地使用制度改革,促进农村土地使用权流转,实现农用地的规模经营降低农业成本,成为农村经济发展的客观要求。
基于农村土地承包所带来的各种矛盾,2003年3月1日国家开始实行的《农村土地承包法》中明确规定:
农民可以在自愿的基础上,依法有偿转移土地使用权。
现在法律规定农民的土地承包期是30年,在30年内农民可以自愿地依法转让土地使用权,而且这种权利属于农民本人,只有承包这些土地的农户才有权决定是否流转。
这为农村土地使用权的流转创造了条件。
近年来,随着社会经济的发展,城镇规模不断向外扩张,非农用建设
第一章引言
征用耕地的数量也逐年增多。
在我B农村,集体土地是农民赖以生存的生产资料,具有生存保障功能。
然而,现行的土地征用制度仍采用20挞纪50年代高度集中的计划经济体制时期形成的模式,征地补偿安置采取“非市场取向”,尤其是城市经济体制的改革,特别是企业用工制度的改革之后,再采用农民转户口进城和适当经济补偿的安置补偿方式,不利于保护农村集体经济组织和农民的利益。
征地制度中的核心内容就是如何确定征地补偿标准,但由于理论研究的滞后和现行土地征用制度的制约性以及缺乏与
之相关的配套体系,土地征用费的确定因素并不十分明确。
现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的倍数,但还远未消除成本征地的不合理状况。
耕地的常年产量不能反映土地的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响土地价格的因素,也不能反映同一宗地在不同投入水平下出现产量差异的真实价值。
国际上通行的做法是依据土地市场价格进行补偿,被征用土地的人员在获得公平的货币补偿后自谋生计。
为了切实保护农民利益,建设我国完善的土地市场,征地补偿也必须以土地的市场价
t
格为依据,实行公平补偿
5]。
针对经济建设中,耕地资源锐减的严酷现实,早在1996年原国家土管
局就把保持耕地总量动态平衡作为土地管理工作的首要战略目标,严格实行“占一补一”措施。
然而实践表明,“占补平衡”制度只能保证数量不变,但总体质量有所下降。
这是因为可开垦的耕地潜力并不多,补偿城镇周边和交通主干道两侧的优质耕地的多为地处边远、瘠薄、肥力低、农业生态
和水利条件差的地方w]。
所以耕地总量动态平衡并没有真正意义上的完成保
护耕地的目的。
关于耕地保护制度,有关专家学者提出建立经济制约机制,即对各项非农建设占用耕地,一律实行有偿使用,并改现行的农地征用制为征购制。
合理进行土地收益分配,对耕地农转非收益,扣除对农民、集体补偿后,全部上缴中央财政。
并从建立土地市场,促进农用地流转的角
农用地价格评估研究
度提出:
在明晰.土地产权,稳定土地使用期限的基础上,发展农地市场,促进农地流转,实行耕地资源优化配置,以促进耕地规模经营,提高农地利用率和产出率17]。
'
在农村土地所有权和使用权分离的过程中,农用地流转是必然的,由于农村土地市场发展滞后,农地经营权的转让多是农户间的私下交易,缺乏政府的统一管理,导致流转行为的不规范,容易产生土地转让中的欺行霸市,倒买倒卖等投机行为,而土地流转的投机性,又导致了集体土地资产严重流失,同时,由于土地的私人交易,使农地有自发变成非农用地的倾向。
而农用地估价有助于合理确定农用地流转费水平,建立农村土地市场地价体系,从而促进农用地合理流转,进一步提高农用地总生产力;农村土地向城市用地转换势在必然,这种转换意味着土地所有权和使用权的让渡,须有合理的补偿标准,其标准当以土地质量价值、社会保障价值、社会稳定价值、环境价值的评估价格综合确定[
现在涉及农用地价格评估的问题越来越多,如以农用地申请抵押贷款、农地价格清算等,以及很多在农用地流转过程中涉及到的土地价格评估问题,农用地估价变得曰益重要[9\由于国家曾长期禁止农业用地转让、出租和抵押等,对农业用地估价很少进行专门研究。
在目前我国农村土地市场发育不充分的情况下,农用地分等定级估价工作显得尤为重要,在我国进行农用地估价,有助于摸清全国及各地E农业生产所赖以进行的农用地资源基础情况,有助于评估农业发展的可持续性,有助于测算我国农村或农民包括耕地在内不动产的价值总量。
1.2农用地价格评估的研究目的及意义
1.2.1为农业税费改制提供依据
我国现行的农业税税率是1958年中央政府统一核定的,是依照农用地
第一章引言
常年产量按比例征收的,没有按土地质量计税,很不科学。
虽经过了一定补充完善,但税制尚未进行根本变革。
经过多年的幵发利用,农地的数量和质量及其收益水平都发生了复杂变化,而农业税收上“同地不同税、同税不同地”和“有税无地、有地无税”的现象仍然普遍存在,且税收的税
种类型多,标准混乱,在一定程度上加重了农民和农业负担 。
目前农业税最客观、最合理的征收标准应是按农用土地级差收益,即
按土地的等级高低或收益能力大小来反映农业税额的多少。
1.2.2促进农用地使用权合理流动
由于受多重因素的影响,我国部分农村地区出现了“有地无人种,有人无地种”的现象。
要解决这个问题,就必须尽快把土地的使用权推向市场,使土地的合理流转制度化、正常化。
而且从农业的发展方向上看,依靠转包、租赁、合理补偿也是逐渐将农用地转移到种田大户手中,从而最终实现农用地适度规模经营的一种有效途径。
这样不仅能把大量的农村劳动力从土地的束缚中解脱出来,而且也有助于土地充分合理的利用,为实现农业生产的现代化奠定基础。
目前,我国的农村土地市场还处于起步阶段,虽也存在少许土地的转包、租赁现象,但土地的转包费、租赁费都缺乏一个明确的、统一的标准。
因而这种市场的存在具有很大的盲目性与局限性,从长远来看,也在一定程度上妨碍了农村土地市场的健康发展。
通过收益核算确定的农用地价格是土地质量的真实反映。
以农用地价格作为土地的转包、租赁费的基础性参照标准是促进农用地使用权合理流动的可靠保证
1.2.3建立科学的农用地征用补偿方案
国家经济的发展、城镇化的推进等都需要征用集体所有制的土地,为此也就改变了土地集体所有的性质为国家所有。
但是所征用的土地往往有农户投入的大量劳动和资金,同时土地又是农户最基本的生活来源和赖以
农用地愉格评估研究
生存的根本保证,在征用中应做合理补但这当中存在的问题是补偿标准不科学,这已经在事实t导致了目前农地征用中出现对农户不公平、不公正、不合理的现象产生,即造成同地(同质量)不同价、同价不同地的
不合理现象
1.2.4实现农用地资源的优化配置
农用地资源是农业生产中最基本的生产要素,同时也是人类赖以生存的物质基础和生产资料,人类消费所需的能量绝大部分直接来源于耕地。
随着土地有偿使用制度的不断深化,农用地资源流转市场承包经营权的流转,用途的改变等将最终出现,建立健全合理的农用地估价体系,实现农用地资源资产化、商品化将具有重大意义。
开展农用地价格评估有利于农用土地资源的资产价值在经济上的体现。
1.2.5建立城乡土地市场一体化的需要
目前我国土地评估理论日趋完善,而农用土地估价尚处于探索阶段。
根据国外的成功经验,城乡地价应为统一的整体,而我国土地管理中,对城乡地价体系人为地加以割裂,这样不仅有碍于地价的管理,而且也不利于“统一、规范、竞争、有序”的土地市场的建立,更不利于耕地保护及农业的持续发展。
开展农用土地价格评估,逐步缩短其与城镇土地评估的距离,并最终与之接轨,是十分有利于我国城乡土地市场统一管理的⑽。
第二章农用地价格评估的相关理论与方法
2农用地价格评估的相关理论与方法
2,1农用地价格评估的理论综述
农用地价格评估是有其严格的理论基础。
2.1.1级差地租理论
马克思在分析资本主义级差地租时,认为耕种较优土地所获得的,归
于土地所有者占有的超额利润,因其与土地等级相联系,称之为级差地租。
《资本论》中提出:
劳动决定商品的价值,而劳动是由社会必要劳动时间来衡量的,进而提及社会必要劳动时间的含义,即“社会必要劳动时间是在现有的社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下,制造某种使用价值所需的劳动时间”。
在任何情况下,用于农业的土地
(首先是耕地)在质量和位置上总是有差别的,耕种不同质量或不同位置的耕地,其耗费的劳动时间也不相同,劳动生产率必然有差别,而产品的个别生产价格就有高低之分。
耕种劣等地或生产较差的土地,劳动生产率
低,产量少,个别生产价格就较高;而耕种较好土地或生产条件较好的土
^
地,势必使其个别生产价格显得较低。
这种利用优越自然条件所获得的超额利润,由于土地的有限性和不可再生性而表现的持久和稳定。
由此可见,级差地租产生的条件是自然条件,它是形成超额利润的自然基础,是较高劳动生产率的自然基础,即与土地的质量等级有联系,它产生的原因是土地的有限性所引起的土地的经营垄断,它的源泉是农业劳动者所创造的超额剩余价值,这部分超额剩余价值转入土地所有者手中便成为级差地租在土地承包和转包中,必须注意级差地租的因素。
土地质量的好坏、基础条件的状况等对经营承包者的劳动成果和经济收益有很大影响
2, 2土地价值论
劳动价值论认为劳动是价值的源泉和尺度。
土地是一种特殊的自然资
农用地价格评估研究
源,具有资源、资产两个特性。
美国芝加哥大学教授而为祖煉界上著名之农
业经济学家舒而兹(T.W*Schultz)说:
“农地是由二个部门构成的,即由自然所赋予的部分和由投资而形成的部分,后者是过去所投资之结果”。
马克思在运用劳动价值论分析土地价值这一问题时,“把土地物质和土地资本
区别开”来研究。
他指出:
“经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然
存在的一切劳动对象显然,土地物质为自然存在和自然赋予的一种自然
资源,因未经人类的改造利用,其中未凝结决定价值的物化劳动,因此是没有价值的。
然而,土地虽然是自然体,但它是可以被占有,可让渡的,在商品经济条件下,土地作为特殊使用价值的自然资源,是一种不可再生资源,这也决定了土地资源的稀缺性。
一旦被人们占有垄断,便可作为商
品来岀售、出租。
所以,正如马克思所说的,没有价值的东西,在形式上
'
可以具有价格,这种价格称为“虚幻的价格形式土地构成的二元性导致了土地价值的二元性。
正确认识土地的价值,对农用地估价起着重要的指导作用[13]
2.1.3区位论
区位论是关于人类活动的空间分布及其在空间中相互关系的学说。
德国经济学家屠能(T
EVon.Then,1783
1850),根据农业布局与市场
的关系,探索了因地价不同而引起的农业分带现象,在1826年发表的名著
《孤立国同农业和国民经济的关系》(简称《孤立国》)一书,创立了农业
区位论。
德国经济学家韦伯(A.Weber,1868
1958)研究了工厂的区位因
子,创立了“工业区位论”。
近代创建了城市区位论,其主要研究目的,都
是为了确定城市和产业的最优空间经济区位。
土地是重要的生产与生活资料,是区位实现的场所6 在各类土地利用
中,不同位置显示出的差异性,及其在空间上的分布形成了土地级差、等
级差别和不同的使用价值、地租、地价,影响土地的利用效果。
第二章农用地价格评估的相关理论与方法
2.1.4土地肥力理论
十.地肥力就是土地能够提供植物生长发育所需的水分、养分、空气和能量的能力。
在农业生产中土地的肥力状况决定土地生产力高低,影响植物的生命活动和农作物的产量和质量,具有肥力的土地,才是农业的基本生产资料马克思在论证级差地租时总是强调自然肥力是这种地租的基础。
他写到:
讲到地租的差别,在土地面积相同,投资额相等的情况下,它是由土地自然肥力状况差别造成的。
这种自然质量的差别,不仅引起地
租量的差别,而且引起地租率的差别。
2.1.5市场理论
中国存在着多元土地所有权主体,包括国有、乡有和村有土地。
由于城乡土地及农村土地分属不同的所有者,这就为土地所有权在不同所有者之间的流动创造了前提条件。
目前,中国正在构建市场经济体制,市场经济的根本特征在于产权的平等、自愿的可交易性,亦即产权必须是单纯的经济权利,而不包含经济、行政和政治等权利,否则,市场经济将无从发育。
作为最基本生产要素的土地市场也是这样,因为市场经济的发展过程,实际上是具有独立权益的不同经济主体追求自身利益的过程。
要实现土地资源的优化配置,使经济活动遵循价值规律的要求,适应供求关系的变化,就必须通过市场的价格竞争机制,把农用地资源配置到效益较好的环节中
去[⑹。
2.2农用地价格评估的方法综述
己有的农用地估价方法主要包括收益还原法、市场比较法、成本逼近
法、假设开发法、模型法、基准地价系数修正法和影子价格法[17]。
2.2.1收益还原法
收益还原法是把购买土地作为一种投资,地价款作为购买未来若干年
农用地价格评估研究
丄地收益而投入的资本:
从农川地生产过程中的投入产出出发,根据对未來收益的预测,结合还原利率,能够较客观的计算农用地的资本价值。
假设收益情况未来年限不变,地价、土地纯收益、还原率之间的关系为;
1
十
(I+r) {l^rf (l^rf f ( -fr)n r (1+r)7]
若 ^co,则得出
P-a/r
:
其中,P代表地价,a代表未来预期年租或土地净收益的估算值,r是土地还原利率。
根据收益还原的原理,考虑未来收益的情况还可以演变出许多公式,但是其基本原理一致。
在农用地估价中,农用地的收益可以按照农用地上历年的产量与作物种植结构及市价计算出纯收益,再减去各项费用求得,或者根据当地土地出租租金情况取得,还原利率根据银行存款、贷款利率以及风险利率综合分析取得1%。
收益还原法适用于有收益的土地价格的评估,而耕地正是以种植农作物获得农产品实物收益或货币收益的土地利用类型,而且在我国农村土地使用制度比较稳定、政府鼓励发展高产优质高效农业的条件下,耕地收益功能居重要位置。
因此,用收益还原法评估耕地地价在我国受到较为普遍的认可与应用。
由收益还原法发展而
成的总收益倍数法,在实践中应用也较广泛。
按总收益倍数法测算,农用
-
地价格=若干年总收益的平均值X若千倍数。
倍数一般依据土地集约度及收
益率等因素确定,认为一般为6
10倍,例如,中国将征用耕地的补偿费用
标准定为该耕地被征用前3年平均产值(按3年平均产量及国家规定的农
-
作物价格计算)的6
2.2.2市场比较法
10倍,但各国、各地区在不同时期规定也不一样
^
市场比较法是从土地市场交易中,总结地价规律,并运用数学方法模
拟条件变化后地价升降的趋势和幅度。
市场比较法应用的前提是有大量的
第二韋农用地价格评估的相关理论与方法
交易案例,而我国的农用地估价工作刚刚起步,没有太多公平合理的农用
地交易实例,所以目前无法应用
2.2.33成本逼近法
成本逼近法是指以未利用土地开发成农用地或中低产田改造所耗费的各项客观投资,包括土地取得费和基础设施开发费,这两大部分作为“基本成本”,运用经济学等量资金获得等量收益的原理,加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息、利润,组成农用地质量价值的基础部分,并同时根据国家对土地的所有权应得收益,即应缴纳的税金和农用地增值收
益,并进行各种修正,从而确定农用地价格的方法。
基本公式如下:
P=Ea+Ed+T+Ri+R2+R;i
式中:
P为农用地价格,Ea为土地取得费,Ed为土地开发费,T为税费,
K为利息,私利润,私为土地增值收益[
2.2.4假设开发法 '
假设开发法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估农用地价格[18]。
假设开发法适用于新开发或经改造的农用地价格的评估。
2.2.5模型法
地价模型构建的理论是基于农用地的价格与其影响因素之间存在着一
定的相关性,这种相关性有多种可能,有的是线性相关,有的是非线性,有时甚至相关性并不显著。
一种是将此方法用于农用地基准地价的评估,即先利用农用地定级的成果来完成农用地质量的量化:
农用地的综合质量是农用地自然、经济和社会因素的综合体现,反映了农用地的适宜性及其
生产力水平的高低,在建立地价模型时就需要对农用地的质量进行量化,
需要运用若千自然、经济与社会因素指标对农用地质量进行综合评价。
在
10-
农用地价格评估研究
此基础上,通过对样点地价的评估,建立农用地价格与农用地质量景化值的模型,探讨两者的数学关系,确定可应用的模型,以此对农用地质量价格进行评估。
另一种是套用已有的函数模型成果,如南京农业大学的唐焱、吴群,刘友兆教授就利用美国数学家柯布和经济学家道格拉期建立的投入与产出关系的生产函数,测算农用地的边际收益,再通过一定还原率还原
为农用地价格 。
2.2.6农用地社会价值评估法
农用地转作建设用地或是被国家征用时所作的价格补偿,它须能保障被占地农民的基本生活水平。
这就不仅要评估农用地的土地质量价值,还要对农用地的社会价值进行评估。
有学者提出农用地的社会价值须从社会保障价值、社会稳定价值两个方面入手。
其中,社会保障价值可以釆用《中华人民共和国土地管理法》的征地补偿标准,也可根据农村居民人均基本生活费用标准,按照保险公司的个人养老金保险费率,结合人均耕地水平计算社会保障价值;社会稳定价值依据耕地开垦费用,土壤经济肥力形成的资金投入折现值和收益损失值确定。
国土资源部制定的《农用地估价规程》在确定农用地征用价格时,提出在农用地基准地价评估基础上,用区域社会经济资料评估社会保障价格,叠加农用地基准地价和社会保障价值并确定农用地征用价格[8]。
2.2.7基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用农用地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原理,对待估农用地逬行修正,从而求取地价。
可见,基准地价系数修正法适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估,而目前我国的农用地分等定级估价工作还未大范围开展,尚没有可用的基准地价成果。
第二章农用地价格评估的相关理论与方法
2.2.8影子价格法
影子价格法是运用线性规划的数学方法计算的,反映社会资源获得最
佳配置的一种价格。
影子价格是现行市场价格之外、反映资源稀缺程度及社会劳动耗费的一种理论价格,对于反映农用地经济稀缺度—农用地价格评估也不能脱离社会、经济、技术及自然条件,其着眼点是全部资源的
最优分配、评价尺度是农用地的边际生态经济效益。
“影子价格的实质是:
高效能的稀缺资源在最优利用的条件下,其每单位所能获得的超额利润”。
影子价格既非按价值定价,也非按市
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