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瑞安市房地产市场综述
2012年瑞安市房地产市场综述
一、2012年瑞安市房地产市场运行概况
(一)一级市场:
市场疲软,量价齐跌
据市公共资源交易中心公开的土地交易信息统计:
2012年我市商品房商住用地项目出让成交4宗,分别位于飞云马道村、塘下中心区、飞云中心区和马屿镇五甲村地块,出让土地总面积6.74万平方米(折合101亩),同比下降24%;成交总金额5.15亿元,同比下降71%;可建成商品住宅约13.33万平方米,同比下降40%。
2012年商住地块出让的平均楼面地价3865元/平方米,同比下降了52%,为最近五年最低。
除了飞云中心区地块成交价1.312亿元,稍高于起始价1亿元,其他3宗地块都是以起始价成交,单块宗地成交楼面地价最高5325元/平方米,最低仅2100元/平方米。
从成交量和成交价格的数据,可以看出开发商对市场形势的信心明显不足,拿地欲望明显减弱,这也是一级市场低迷的原因。
(二)商品房市场:
供应充足,销量回升
2012年我市商品房供应比较充足,全年批准销售20次,涉及18个项目,批准销售商品房总面积65.11万平方米,同比上升298%。
其中:
商品房住宅项目17个,住宅总面积45.25万平方米,同比上升227%;住宅总套数4401套,同比上升578%。
按区域划分,其中:
市区(指原市区范围,包含安阳、玉海、锦湖、东山、上望街道,下同)1102套,占25%;塘下2308套,占52%;汀田519套,占12%;飞云272套,占6%;马屿200套,占5%。
2012年商品房市场投放量大幅度增加,主要原因是:
由于2009年-2010年是我市商住用地供应和成交量的高峰期,如滨水名苑、金墅湾景园、香山美邸、绿城玉园、晶品雅苑、华诚蓝庭等楼盘正是在那段时间取得开发权的,按正常的开发周期,2012年恰是这些楼盘入市销售的阶段,故出现楼盘竟相开盘的少见现象。
由于经济形势普遍欠佳,波及房地产行业,一些开发商面临严重的资金短缺压力,急于回笼资金,加快了一些楼盘的入市进度。
同时,受住房“限购”、“限贷”及税收等政策的持续影响,从2010年第四季度开始,我市商品房销售量逐步下降,2011年季度平均销售198套,今年一季度仅销售162套,导致开发商对市场的预期也明显降低,开发商之间开始着眼于对潜在客源的竞争。
在塘下区域,这种竞争犹为明显,为了争取销售效果,一些楼盘调整了销售策略,2012年初,金墅湾景园、滨水名苑率先采用了降低开盘价和加大购房优惠幅度的促销手段,并且购房优惠幅度也明显提高。
绿城玉园、晶品雅苑等楼盘也随后跟进,调低开盘价。
这些因素,相对促进了商品房销售量的明显回升。
其中:
2012年二季度销售595套,三季度1045套,四季度1262套。
2012年我市商品房买卖合同登记备案3064套,同比上升284%;合同总面积32.59万平方米,同比上升246%;合同总金额62.46亿元,同比上升233%。
其中,商品房住宅2933套,同比上升291%;面积31.25万平方米,同比上升253%;金额59.56亿元,同比上升243%。
虽然商品房楼盘供应量和销售量都远超去年,但大部分商品房楼盘的签约率却并不高。
2012年开盘的商品房住宅楼盘的平均签约率仅58%,为近五年最低。
按区域划分,市区签约率71%;塘下67%;汀田12%;飞云44%;马屿17%。
(三)二手房市场:
总量回升,走势稳定
一系列的房地产调控政策对二手房市场产生了很大影响,随之而来的是二手房市场浓郁的观望气氛。
2011年第四季度二手房仅成交491套,今年一季度也仅成交656套.自2012年二季度起,随着刚性需求入市增多,以及施教区范围的重新调整所带来的购买学区房需求明显增加,二季度成交量回升到1099套,三季度成交1249套,四季度成交992套。
2012年全市二手房总交易3995套,同比上升53%;成交面积52.6万平方米,同比上升38%;成交评估总金额44.6亿元,同比上升52%。
其中:
住宅交易3961套,同比上升54%;成交面积47.63万平方米,同比上升52%;成交评估总金额41.32亿元,同比上升49%。
(四)房地产市场需求特征:
理性回归,趋向健康
1、购房需求结构发生显著变化。
一方面,受住房“限购”政策、差别化金融信贷政策、差别化住房税收政策等持续影响,我市房价明显回落,投机和投资性炒房的价格空间已基本消失,投机、投资性购房现象也随之持续减少,现已基本消失。
另一方面,自住性、改善性购房比例稳步上升,已稳居我市住房消费主流。
据近期抽样调查,市区住房消费者中,本市市民购房的比例约占95%(其中本市城镇居民占51%,本市农民占44%),外地人购房约占3%,华侨购房约占2%。
其中,首次购房自住占43.8%,改善居住条件购房占41.8%,投资性购房占1.8%,其他需求(主要是施教区因素)占12.6%。
2、市民购房观念发生显著变化。
2012年,从我市住房消费结果,可见市民购房观念也发生了明显变化,购房观念逐步回归理性,具体体现在越来越慎重考虑实用性、性价比、购房能力等因素。
一是中小套型交易的比例上升。
各套型住宅的市场供需有明显的差异,中小套型住宅具有总价低的明显优势,因而其市场需求较好,而大套型的市场需求较差。
据二手房住宅交易数据统计,中小套型交易比例上升。
面积在90平方米以下的住宅交易占全部交易套数的34.6%,90-144平方米之间的占35.5%,144平方米以上的占29.8%。
而对二手房市场房源不完全统计显示,面积在90平方米以下的比例约占15%,90-144平方米之间的约占37%,144平方米以上的约占48%。
二是性价比高的楼盘最受欢迎。
2012年开盘的商品房住宅楼盘销售结果出现了“几家欢乐几家愁”的局面,楼盘销售效果两极分化非常明显。
在17个商品房住宅楼盘中,签约率超过80%以上的有学明家园、汇锦大厦、香山美邸、外滩印象、晶品雅苑等7个楼盘,其中:
学明家园均价13800元/平方米,在市区有明显的优势;汇锦大厦的地段相对较好,均价也比较合理;香山美邸、晶品雅苑凭借的是前几年天瑞房开的项目的品质口碑;外滩印象则完全是以项目高档次的品质受到高收入家庭喜爱。
低于50%的有华诚蓝庭、香江公馆、江南锦绣花园等6个楼盘,销售效果最差的华诚蓝庭,签约率只有12%。
据市场反响,这些楼盘都有一个共同的特征,品质不突出,但定价明显高于周边价格。
值得一提的是,绿城玉园的地段无法与塘下中心区相比,价格却与塘下中心区各楼盘差不多,但今年已开了3期,平均签约率达到62%,也显示了品质的作用。
三是按揭贷款购房比例下降。
据抽样调查统计,2012年开盘的主要楼盘销售中,购房人选择用按揭贷款方式支付方式的比例是47.75%。
而2007年时,比例还不到40%;2009年达到86.6%;2010年高达91.7%;2011年开始,比例大幅下降。
按揭贷款方式支付的比例下降的主要原因:
银行购房贷款政策依然较紧,购房按揭贷款的门槛提高;大部分开发商无法强制要求购房人一次性全部付款,而采用都允许购房人分期付款,以及商品房房价下降,导致总房价下降,部分购房人无须以贷款方式支付购房款;购房人不顾自身经济能力贷款购房的现象明显减少。
四是商品房退房现象明显增加。
2012年已经认购、预订或签订商品房买卖合同后进行退房的有251套,比2011年增加了近7倍。
主要原因有三种:
一是购房后因个人资信或其他原因无法办理按揭贷款,导致无法支付购房款;二是签订商品房买卖合同后因经济问题无法偿还贷款;三是一些购房人利用退房名义,进行期房转让。
仅12月份就有退房61套。
(五)住房价格状况:
回落减缓,趋向稳定
2012年,我市房价继续回落,且回落幅度明显减缓,并逐步趋于稳定。
在商品房住宅价格方面:
全市买卖合同实际均价19061元/平方米,同比下降了2.7%。
各区域住宅合同均价:
市区24010元/平方米;塘下16594元/平方米;莘塍20292元/平方米;汀田11725元/平方米;飞云15356元/平方米;马屿11925元/平方米;陶山8224元/平方米。
2012年市区商品住房的成交量所占比例远远高于2011年,造成2012年商品房住宅价格实际下降幅度仅为2.7%的错觉,若对相同地段商品房项目进行纵向对比,可以清楚看出2012年商品房住宅价格实际下降幅度远远超过2.7%。
2012年我市商品房住宅价格下降最明显的是塘下区域。
以塘下中心区为例,天瑞尚城2011年开出27700元/平方米的开盘均价,而2012年4月份开盘的滨水名苑和金墅湾景园的住宅开盘均价分别是16491和18968元/平方米,随后开盘的晶品雅苑住宅开盘均价17894元/平方米,若算上开盘促销优惠幅度,下降幅度约10000元/平方米。
市区商品房住宅价格变化相对较平稳,2010年开盘的润锦苑开盘均价25650元/平方米,而相临的汇锦大厦2012年开盘均价是23092元/平方米,下降幅度约2500元/平方米。
而外滩印象二期的开盘均价达到32500元/平方米,超过一期2010年底开盘均价30000元/平方米,创下我市住宅楼盘均价最高纪录,销售效果也比较好,开盘当天售出84%。
值得一提的是,一些销售效果较差的楼盘,如:
瑞城公寓、滨水名苑、华诚蓝庭、香江公馆等,后期都对价格进行了下调。
二手房住宅方面:
根据纳税评估价测算,全市二手房住宅均价8676元/平方米, 同比下降1.8%。
各区域住宅评估均价:
市区11256元/平方米;塘下5127元/平方米;莘塍4664元/平方米;汀田2467元/平方米;飞云3586元/平方米;马屿1112元/平方米;陶山1381元/平方米。
经市场抽样调查测算,市区二手房住宅实际成交均价约13500元/平方米,同比下降约2000元/平方米,下降幅度约13%。
二、2013年房地产市场展望
(一)房地产市场供求量展望
商品房市场方面:
预计2013年商品房住宅的市场供应总量大约有65万平方米。
数据来源于:
(1)已开盘未签约的商品房住宅房源总量3004套,约30万平方米。
其中:
市区404套,塘下1535套,莘塍84套,汀田455套,飞云152套,马屿168套,陶山206套。
剩余房源比较多的楼盘是:
华诚蓝庭455套,绿城玉园284套,天瑞尚城253套、瑞城公寓228套、滨水名苑227套,香江公馆224套。
(2)预计2013年新开盘供应的住宅总量大约35万平方米。
其中:
有市区的外滩印象三期(约2.5万平方米)、东塔组团(约2万平方米)、香水美寓(约8.5万平方米)、中房瑞祥新区地块(约6万平方米);塘下区域的绿城玉园四期(约5万平方米)、金汇城(约4万平方米);汀田大厦(约3万平方米)及星海飞云中心区地块(约5.5万平方米)等其他区域的个别楼盘。
商品房住宅的市场供应总量比较充足,市场总体呈供大于求状况,且市区商品房所占比例将比2012年有所提高,其中:
市区供求相对平衡,塘下、飞云、汀田等区域基本处于供大于求状态。
二手房市场方面:
房价下降后,二手房市场的房源挂牌量一直有增无减,供应也十分充足。
住房需求方面:
由于我市房地产市场已完成从卖方市场向买方市场转化,购房人购房观念已较为理性,需求量将处于基本稳定期。
根据以上情况分析预测,2013年我市房地产市场将呈现“市区热、周边冷”的格局,市场总成交量预计将与2012年基本持平,其中:
商品房总成交量略低于2012年,而二手房成交量略高于2012年。
(二)房价走势预测
影响我市房价走势的因素主要分四大类:
政策性因素、经济形势因素、成本构成因素、市场状况因素。
(1)政策性因素。
最近中央多次在强调房地产宏观调控政策不放松,作为未来替代房产税实施问题,近期虽然呼声非常高,但从作为推广房产税基础的全国住房信息联网工作进度来看,目前一线城市已基本完成联网,一些二线城市联网工作也正在进行,但全国联网或全省联网的工作在2013年估计仍难以实现,因此,在县级城市推出房产税的条件尚未成熟。
(2)经济形势因素。
近期一些权威经济评估机构的预测意见几乎都一致认为2013年经济尚难以迅速重回上升轨道。
若然如此,开发商仍将面临现金流偏紧的难题,住房购买力也会因此继续减弱,因此,开发商之间的客源竞争无疑将更加激烈,这将有利于商品住房价格趋向下降。
(3)成本构成因素。
在房价上涨期,成本高低一般不会对房价产生大的影响;但在房价下调时,尤其是在利润空间有限的时候,成本高低必然成为开发商定价时必须重点考虑的因素。
据统计,目前我市尚有2007-2011年期间取得商品房住宅开发权尚未申请预售的住宅楼盘24个,平均楼面地价约8600元/平方米,加上建安成本、正常利息、税费、其他费用等,预计建成商品房住宅平均成本在15000元/平方米左右。
理论上这些楼盘都有可能会在2013年入市,若加上20%-30%的正常利润,对比2012年买卖合同实际均价19061元/平方米,在正常开发利润条件下的房价下浮空间已十分有限,这将制约房价的继续下降幅度。
但每个项目的具体成本都不相同,相同地段的不同地块的楼面地价也存在较大的差异,2013年可能开盘的一些楼盘中,如外滩印象三期、中房瑞祥新区地块的定价肯定会较高,其具体销售效果将直接影响我市住房均价的走向。
(4)市场状况因素。
根据前面房地产市场总体供过于求的判断结果,以及2012年的一些楼盘的销售经验,开发商无疑会继续调整销售策略,为了迎合市场刚性需求,定价不会脱离卖方市场的实际,会更趋向合理化。
综合以上因素,结合可能入市的楼盘实际分析,初步预计2013年我市住房均价的总体走势是:
全市总房价基本平稳,商品住房地段纵向对比仍将有较小幅度的回落,但市区个别地段的二手住房受周边商品房定价的影响,可能出现小幅度上涨。
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