解除房屋买卖合同代理词.docx
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解除房屋买卖合同代理词.docx
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解除房屋买卖合同代理词
解除房屋买卖合同代理词
篇一:
代理词代理意见(房屋买卖合同纠纷)
代理意见
尊敬的审判长:
*****律师事务所接受本案原告的委托,指派我们担任冯**、周**诉蔡**房屋买卖合同纠纷案件原告的代理人参与本案的诉讼,经过今天的庭审举证、质证和法庭调查,现根据事实和法律,发表以下代理意见:
一、原被告之间的房屋买卖合同合法有效。
原被告之间签订的《房屋产权买卖协议书》主要条款具备,当事人、标的、价款、交易时间明确。
该房屋买卖合同系双方真实意思表示,未违反我国法律,已经双方签字,且被告已将房屋及其房产证、土地使用权证交付给了原告,并且原告从20XX年入住该房屋至今。
最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
第56条明确规定,买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效。
故,该房屋买卖合同合法有效,请求人民法院依法予以确认。
二、该地产系原告所有
原被告之前签订的《房屋产权买卖协议书》合法有效,被告向原告交付了房屋产权证、土地使用权证,同时也向原告实际交付了该房屋;原告向被告支付了房款,并实际使用和管理了该房屋长达十几年。
且本案房屋买卖合同中,明确“此协议生效后,甲乙双方在未办理产权过户前,乙方对该房享有私有全产权(使用权处理权)”。
所以该房屋系原告所有。
三、被告应为原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。
我国《合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
”房屋买卖合同属于买卖合同的一种,其出卖人转移房屋的所有权于买受人,是房屋买卖合同的主要特征之一。
原告向被告支付购房款,被告向原告交付房屋和房屋产权证、土地使用权证,就是卖方转移房屋所有权的意思表示,被告应当诚实守信,为原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。
最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第85条规定,“财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行”。
原告
在十年多的时间内对该房一直进行合法的占有、使用,但是现在被告反悔并无正当理由,协议又能够履行,应当继续履行。
对于合法有效的房屋买卖未办理产权转移登记手续的,根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定,人民法院“应着其补办房屋买卖手续”。
故,人民法院应当判令被告协助原告将该房屋产权及其土地使用权转移登记至原告名下。
四、被告主张以原告向其交付一套房屋为条件配合办理过户手续没有事实和法律依据。
被告主张的该条件没有事实依据,也未提出相应证据支持其主张,原告不予认可。
五、被告以原告要求配合办理过户手续的诉求不适用诉讼时效制度
1.《最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见》中,关于交房、办证与诉讼时效问题,民一庭倾向性意见第二条指出:
出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。
本案的事实符合上述情形,原被告双方在签订合同后完成了房屋的交付手续,原告的请求具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。
2、房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段,也是依法确认房地产所有权的法定手续,协助产权人办理产权过户登记手续是一种法律义务,不受时间限制。
3、从合同的主从义务来看,在主给付义务已经履行完毕的情况下,从给付义务不得单独适用诉讼时效。
房屋买卖合同中,被告的主给付义务是交房,过户仅是对原告物权的确认,在房屋已交付的情况下,被告不能再适用诉讼时效对过户义务抗辩。
综上,原被告之间的房屋买卖合同合法有效,被告不予配合办理过户手续,于法无据,损害了原告的合法权益。
为此,请求人民法院依法作出裁判,保护原告的合法权益,维护交易安全和社会稳定。
以上代理意见,诚望法庭予以采纳。
委托代理人:
*****律师事务所***律师
20XX年6月9日
篇二:
房屋买卖合同纠纷代理词
代理词
尊敬的审判长:
我们接受原告常彬的委托,就原告常彬诉被告茂锡企业有限公司、浩腾企业有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司(以下简称“七被告”)定金合同纠纷一案,担任原告的代理人。
现综合本案事实发表代理意见如下:
一、原被告签订的《房屋买卖定金协议》(以下简称“《定金协议》”)真实有效,双方应当按照《定金协议》的约定履行。
原告积极合理履行《定金协议》,不存在违约情形。
而七被告存在违约情形,原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。
20XX年7月27日,在北京中原房地产经纪有限公司(以下简称“经纪方”)的撮合下,七被告代理人吴海城持委托书与原告签订了《定金协议》。
七被告代理人持有委托书,且代理签约行为在委托期限内,故其代理行为,符合民法通则第六十三条:
“代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。
被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任”的规定。
七被告代理人的代理行为有效。
另根据合同法第四十四条、第五十二条的规定,《定金协议》的内容系原被告双方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的规定,《定金协议》有效。
《定金协议》第8条约定:
“定金200万元整,自本协议签署之日由原告直接支付给经纪方,剩余150万元整在七被告办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书后,双方签署房屋买卖居间合同当日支付给经纪方”;第9条约定:
“如因七被告原因导致未签约,七被告应赔偿原告双倍定金”。
原告已依约支付了200万元定金。
现七被告至今未办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作,系明显对《定金协议》的违反,该行为直接导致双方无法签署房屋买卖居间合同。
故原告要求七被告赔偿原告双倍定金的诉请并无不当。
二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书,该事实应当得到法庭的采信。
作为本次交易的经纪方,北京中原房地产经纪有限责任公司全程参与了《定金协议》的签订及履行。
由于交易标的额巨大,故合同履行过程中双方采取经纪方资金监管的方式进行资金交付。
同时,就重大通知及协调事项,也均系经纪方
出面牵头完成。
鉴于合同法第四百二十五条对居间人如实报告义务的规定,《定金协议》中七被告的违约行为,经纪方也向原告及时进行了报告,但因七被告恶意拖延,协商无果。
至于原告未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书的事实,由于原告在本案中不可能也没有能力至全国的公证机关、快递机关调取全部的七被告是否进行过出售房屋委托公证事项、及董事会决议书的快递送达事项。
而七被告是否进行过公证委托,在哪个公证处进行过委托;是否送达过董事会决议书,在哪家快递公司办理的送达手续,则应当是一清二楚。
由于七被告是否办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书,是否存在违约情形,是决定本案事实的关键,而原告对此存在客观举证能力的问题,七被告可以及其容易地完成此事实的举证。
因此我们认为,应当适用《证据规定》第7条的规定,由七被告举证证明。
恳请法官适用证明责任分配方面的自由裁量权:
“在法律没有具体规定,依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时,人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。
”
三、针对七被告向原告发送的《终止交易通知书》,原告认可交易终止,但不认可七被告歪曲事实对原告的恶意诋毁。
20XX年7月27日,《定金协议》签署。
20XX年8月30日,七被告的代理人向发送《终止交易通知书》。
其理由是“由于原告未能在合理时间内(包括承诺在8月30日下午二时前-其后要求延至同日下午四时半前)提供进行买卖交易的必要资料,同时否定了对交易的有益补充条款,耽误了交易的正常进行”。
七被告的理由无法成立,原因是:
1、原告自始至终都在积极、善意地履行《定金协议》。
同时,对七被告拖延办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作进行催促。
而七被告至今未办理该事项,明显违反《定金协议》约定。
由于七被告缺乏履约诚意,原告认为难以签订《房屋买卖居间合同》,故认可终止本次交易。
2、七被告办理出售房屋委托公证及董事会决议书的义务系双方签署《房屋买卖居间合同》的前提,是阻却《房屋买卖居间合同》签署的唯一原因。
而原告是否提交买卖交易的必要资料并非双方签署《房屋买卖居间合同》的前提,且双方签署的各项协议中对此均无依据,七被告对此的抗辩理由不成立。
退一步讲。
即使提交买卖交易必要资料系原告的交易协助履行义务,该义务在双方签署《房屋买卖居间合同》的同时也可以履行完毕。
原告绝不因此构成合同履行的实质性障碍。
四、七被告恶意违约的根源在于其认为交易房屋可以售得更高价款,才终止了本次与原告的交易。
对七被告利欲熏心的行为,法院也应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定(出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人),及《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第二条的规定(因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则)适用定金罚则对七被告予以惩罚。
综上,原告认为,原告在《定金协议》签订后,善意履行、合理催促,不存在违约行为。
相反地,被告因利益原因,恶意挑起事端,无端终止合同的违约事由明显。
恳请贵院主持正义,支持原告的诉讼请求,给与被告应有的惩罚。
以上代理意见,望合议庭采纳。
代理人:
年月日
篇三:
房屋买卖合同纠纷代理词
代理词
尊敬的审判长及合议庭成员:
经过法庭质证、调查以及法庭辩论,本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见,恳请合议庭考虑并采纳:
一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同,被上诉人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分为约定解除和法定解除两种,但根据《合同法》第九十三条、第九十四条并结合第九十六条的规定,“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方”,藉此“通知”应当作为合同解除之诉的前置条件。
而本案中,不论被上诉人(张秋文等)是否具备合同法中规定的约定或法定解除权,即使该解除权业已成就,解除权人(即被上诉人)都应当将解除合同的意思表示以合法有效的方式送达上诉人(农新建、四明公司)。
但是通过法庭调查,截至一审起诉前被上诉人始终未曾有过要求解除合同的意思表示。
因此,被上诉人诉请解除合同不合法。
二、合同解除权属于形成权,该权利的行使应受三个月除斥期间的限制,逾期则解除权消灭。
1、根据《合同法》第九十五条第二款的规定,“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”,前述“合理期限”代理人认为应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定而予以裁判适用“法律没有规定或者当事
人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月”。
2、结合本案,第二次《补充协议书》约定的最后还款付息的期限为20XX年6月30日,但是该在期日之后上诉人(农新建)已经明确表明了继续履行合同的意愿并且愿意承担利息,被上诉人(张汉文)也多次和上诉人一起吃饭谈事,但直至一审起诉前被上诉人均未明确表达要求解除合同的意思,由此可推知被上诉人以其事实行为表示了愿意继续履行合同。
综上,被上诉人提出解除合同时已经超过三个月的除斥期间,解除权消灭,依法不应得到支持。
三、案涉合同约定之解除条件不明确且有歧义,应当视为未约定,被上诉人当然不具备合同约定解除权。
我方认为根据第二次《补充协议书》的约定,“如果到期乙方不能支付欠款及利息,甲方有权收回房地产”。
按照该条款的表述,极易产生歧义,容易理解为“到期既不支付欠款也不支付利息的情况下(即欠款、利息两者都不予以支付),甲方有权收回房地产”。
上诉人正是对该条款作此理解并结合被上诉人的事实行为表现,有理由认为只要在20XX年6月30日前承担了支付利息的义务,则甲方不会解除合同收回案涉房地产。
藉此,我方认为该条款约定之合同解除条件不明确,当然不能成就合同解除条件。
四、一审法院依据《合同法》第九十四条第一款第
(二)(三)
(四)项解除合同的依据不足、适用法律错误,本案合同解除条件并未成就。
1、第二次《补充协议书》履行期限届满之前,上诉人始终并未表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,合同履行至今,上诉人业已支付绝大部分合同款项即履行了主要债务,并且上诉人请求签定《第二次补充协议》并按照该第二次协议约定支付了迟延履行利息也都表明了上诉人愿意继续履行合同的诚意。
2、第二次《补充协议书》履行期限届满前,被上诉人也按照第二次补充协议的约定受领了利息,履行期限届满后被上诉人始终未曾履行催告义务,因此被上诉人当然不具备法定解除权。
3、上诉人迟延履行债务的行为并未构成根本性违约致使合同目的不能实现,因此合同法定解除条件不成就。
(1)该法条第一款第(三)项规定的单方解除权必须同时满足以下条件:
①当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;②当事人一方迟延履行的是合同主要义务;③经另一方催告;④迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要义务时,另一方在催告之后,并不立即享有解除合同的权利,而应当在催告之后,经过一段合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。
在满足前述行使解除权的条件后,解除权人还要依据《合同法》第九十六条的规定通知对方,自通知到达违约时合同解除。
而本案中,被上诉人始终未行催告,也未有通知解除的行为,因此合同当然不应当被解除。
(2)根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时,另一方当事人可以解除合同的制度。
而根据合同法精神。
设立根本违约制度的目的在于鼓励交易,最大限度地实现合同的社会价值。
否则,如果放任当事人在另一方违约时不顾违约是否造成严重后果而随意解除合同,则不符合鼓励交易原则,也不利于稳定经济关系。
本案中,社会利益牵扯各方各面,同时又参杂着政府的行政确认行为合法有效性,如若判令解除会对社会利益产生重大影响。
因此代理人认为,在本案中应当从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否构成根本违约。
如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时,就不应认定合同构成根本违约,而应继续履行,同时由违约方对非违约方予以赔偿,以平衡双方利益,实现合同的最大效益。
综合前述几点,代理人认为一审法院判决所适用的法律依据不足,适用法律错误,恳请二审法院改判为合同继续履行。
代理人:
兰霄
二〇一五年三月二十八日
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