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一种模式、二项承诺、三个重点、四个中心
第一章:
阳光小区物业概况
正阳.阳光小区位于正阳城市中心位置,设施配套完善,地理位置优越,交通十分便利,是信阳城建开发有限公司开发的小高层豪华电梯洋房,总建筑面积39566平方米,其中住宅建筑面积35452平方米,小区按照个性化规划设计,采取人车分流,有充足的车库及停车位,小区道路十分宽敞,绿地面积高达40%以上,阳光充足,是正阳唯一的高生态、高品质、标志性的城市生活特区。
第二章公司简介
正阳建工物业管理有限责任公司创立于2005年12月,国家三级资质。
公司经营范围以物业管理为主,同时开展维修保养,工程安装,绿化养护等业务。
公司自成立以来,始终坚持为业主提供安全、舒适、文明、和谐的生活环境,实现物业的保值增值为已任,以“优质、安全、优美、便利、发展’’为公司的质量方针,以业主、业户为对服务质量的满意率平均达到95%为公司的质量目标。
凭借高素质的专业管理团队,专业的设备维保队伍、训练有素的保安队伍,先进齐备的专业配套设备以及现代企运作模式,为业主提供全方位、多元化的物业管理服务。
第三章人员配备与招聘
(一)人员配备
1、管理处主任1名,在公司领导下,全面负责经营工作。
2、管理处管理员一名,监督各项工作的开展情况,执行主任安排的具体事务。
3、会计一名(兼客服接待)。
(二)部门主管(3人)负责各部门的工作
1、安防主管(1名),安防员(6名)负责小区安全24小时巡逻。
2、保洁绿化部主管(1名),保洁人员(3名),负责小区卫生。
绿化技师(1名),负责绿化养护。
3、工程维修部主管(1名),电梯维护人员(1名),负责小区所有电梯的正常运行,工程(水电)维修工(1名),公共设施维护,水电维修。
第四章管理架构
一、综合管理部
1、负责人力资源管理,招聘人员,开展员工培训工作,为其他部门储备人才。
2、负责员工工作考勤。
3、负责收集,整理和保存物业管理公司筹备建立和发展的资料及人事档案管理。
4、负责处理业主的咨询、投诉,并提供协助。
5、负责对外承办接待工作,与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。
6、负责公司所需物品的后勤采购工作。
7、组织、开展企业文化活动。
二、物业管理部
1、负责会所及会议中心管理。
2、书面给业户的各类通知、通告,由总经理签署发出。
3、负责物业的日常清洁工作。
4、负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。
5、负责物业的除虫灭害工作。
6、协助业户处理租赁工作。
7、负责业户的搬入和迁出工作。
8、建立业户档案管理工作。
9、负责物业的一切庆典服务的布置,及为业户的庆典活动提供必要的帮助。
10、开展业户文化交流,接待、介绍物业工作。
11、配合综合管理部开展员工培训工作。
12、总经理指派的其他工作。
三、安全管理部
1、负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
2、与政府、消防、司法部门保持良好的关系。
3、成立义务消防队,定期举行消防演习。
4、建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。
5、与业主签订“消防安全责任书’’。
6、负责物业大型活动的警卫布置。
7、负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。
8、负责车辆的安全秩序管理工作。
9、负责监控室管理工作。
10、负责安全管理员的管理、培训、考核工作。
11、总经理指派的其他工作。
四、工程管理部
1、负责物业全部公共设备、设施的运行管理,保证设备正常运转。
2、负责物业机电设备的日常维护保养工作。
3、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
4、负责物业土建,弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。
5、负责物业高低压配电室,空调机房的值班和日常维修保养。
6、负责物业管理部转发的业主投诉的处理,及满足业户其它有关的服务要求。
7协助综合管理部,财务管理部做好工程管理部使用的工具,设备材料的选购,库存和保管使用工作。
8、负责工程人员的管理、培训、考核工作。
9、负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。
10、总经理指派的其他工作。
第五章物业管理服务费测算及收费标准
一人员工资
1、管理处主任1人1200元/月=1200元
2、房屋管理员1人1000元/月=1000元
3、会计(客服接待)1人800元/月=800元
4、部门主管3人900元/月=2700元
5、安防员6人800元/月=4800元
6、绿化3人550元/月=1650元
7、绿化技师1人800元/月=800元
8、维修人员2人900元/月=1800元
员工月工资总计:
13650元
二、垃圾清运费2车/日10元/车30日=600元
三、公共用电1000元/月
四、每月水损1000元/月
五、日常维护保养费、保洁材料费1000元/月+9500元/月及电梯维护380户×
25户/月/元
六、固定资产折旧(10000元按2年)416元/月
七、社会保险(按所有员工工资总额的28%计算,其中养老20%,失业保险2%,医保6%)3822元/月
八、职工福利基金(所有员工工资总额的5%计算680元/月)
九、法定节日加班费(按保安、保洁每人每年加班10天,其余人员每人每年加班5天413元/月)
十、办公费150元
办公耗材及电话费100元/月社会活动费及节日布置费30元/月办公和员工宿舍水电费20元/月
十一、物业服务成本
管理人员工资、社会保险、福利费、保洁卫生费、绿化养护费、公共秩序维护费、办公费、共用部位、设施运行维护费,共用部位、共用设施“+”“-”车辆占位费后按建筑面积39566m2分摊物业管理费。
公共用电、水由全体业主按建筑面积另行分摊。
结论
以上成本测算不含税费和利润,每平方每月物业管理服务费为_0.70元_,公司进驻后通过开展多种经营活动,贴补物业服务费,每平方每月0.15,实际收取_0.55元/平方米/月
价格成本核算依据
1、<
<
中华人民价格法>
>
;
2、<
物业管理条例>
国务院令[2007]第504号修订;
3、<
前期物业管理服务协议>
(示范文本);
4、<
物业服务收费管理办法>
发政价格(2003)1864号
5、河南省劳动和社会保障厅关于发布<
河南省最低工资标准>
的通知;
6、阳光小区实际建筑面积39566平方米。
第六章正阳.阳光小区物业管理服务方案
根据正阳.阳光小区的实际情况,并贯彻正阳建工物业公司“尽心服务,超值服务’’的服务宗旨,公司拟将物业服务重点放在环境管理,卫生绿化、安全环卫、设施维修、文化建设五个方面。
第一节环境管理
维护规划的严肃性,定期进行检查维修,禁止乱凿洞,乱开门窗的破坏行为,禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为,保证业主的居住安全。
我公司将严格按照国家有关装修管理规定制定符合本小区实际情况的管理制度,保证住宅住宅楼的结构不被破坏,从根本上使小区不动产保持增值。
第二节卫生绿化管理
小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素,为搞好正阳.阳光小区的卫生和绿化,我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求,规范作业。
我们要树立全员保洁意识,制定严格的保洁制度、工作标准和奖罚措施,并层层落实。
不表管理达到:
一日三清扫、垃圾日日清、严格控制二次污染。
具体实施方案如下:
(一)公共卫生
1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶;
2、垃圾桶保持光亮、无修锈渍、无污迹;
3、楼边栏杆、扶手、台阶等日抹、擦、拖清扫一次。
(二)绿化环境
1、保护:
在草坪上树立温馨提示牌,防止花草认为伤害;
2、养护:
定期浇水、施肥及清杀、修剪花草树木,营造优雅温馨的花园或居住环境。
第三节小区的安全保卫
小区安全保卫工作除消防安全外,我们将以“人防为主,技防为辅’’的方式,具体做到以下几点:
一、我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查,开发商配齐所需器材,培训消防员,消除消防隐患。
二、小区实行封闭式管理,24小时保安值班、巡逻,保障住户安全:
我们将对进出的外来人员,严格实行登记制度,禁止无关人员入内,大力加强夜间巡查力度,保障业主人身、财产安全。
三、设立报警电话,为随时处理紧急情况做好准备“急住户之所急’’,设立报警电话,对实发的各种事件,制定突发事件应急处理程序,保证实发事件的及时解决。
四、紧急情况下的应急处理措施。
1、发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等寻常现象时,管理处迅速调集安防管理员,以最快的速度赶到现场控制局面争取主动。
2、迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
3、发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
4、管理处主任应在实发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理并向上级进行报告。
第三节公共设施设备管理与维修管理
一、公共设施设备管理
1、管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2、管理措施
(1)制度设备安全运行,岗位责任制,定期检查、维修、保养、运行记录,维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘、积垢、无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供水、供电管理制度,保障供给。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法,并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制定有实发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,等措施。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,安规定时间对二次供水系水池设施、设备进行清洁、消毒。
建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公共管线统一下地,无架空管线,无碍观瞻。
二、设施的维修管理
小区的公共设施极大的方便了住户生活.为了解决住户的后顾之忧,我们将做到以下几点:
(1)在正式接管小区时我们,将对公共设施进行检查、登记,对于损坏的公共设施进行修理。
(2)配备专业水电工,制定合理价格,设立保修电话,保证及时维修服务。
我们将和业主委员会按国家相关维修规定,对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准,配备专业水电工,在小区管理处设立便民热线,在住户提出维修要求时,及时完成维修工作。
维修管理的目标达到:
1、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%,紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向报修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。
维修结束后将地面清理干净,物品归位,给用户签字确认方可离去。
维修满意率100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的器具。
公共照明完好率98%以上。
第五节装修管理
1、日常装修管理
(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况,管理处主任每日巡视,了解各施工情况,安全管理主管每日3次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工对运行情况。
(3)安防员24小时值班,控制人员进出并做好相应记录。
(4)装修垃圾清运,采取指定位置存放,日清日运,不堆积,不污染小区内外环境。
2、装修安全管理
(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业主和施工队负责人签订安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入,管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未做处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理处申请,经批准后在管理人员的监护下,方可作业。
(5)安防员巡查时,对装修点的材料,装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。
(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。
第六节消防管理
1、消防组织机构的建立。
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2、建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等。
检查结果记录在<
安全检查记录>
中,该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每2小时巡视一遍,并填写<
消防安全检查登记表>
。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业主装修造成的消防隐患,应向业户发放<
整改通知>
限期整改并跟踪验收。
(6)管理处制定<
动火审批制度>
内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3、防火措施
(1)贯彻“预防为主,防消结合’’的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区烧废纸、杂物、乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库、堆放杂物、阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层由必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用要严格控制,并加以处理。
(8)配合火警时刻的必须器材,如应急灯等。
4、消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过<
业主须知>
<
管理公约>
传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是消防安全管理条例,内部的消防管理制度,设备设施的操作方法等,学习情况需详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5、消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制<
消防设备标识登记>
消防设备标识由管理处主任指定专人实施,并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定<
设备管理制度>
对消防设备进行检查和维护。
6、消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理处每次制定的<
消防演习方案>
并报政府消防部门。
(2)消防演习后,管理处主任编制<
消防演习报告>
对演习过程中发现的问题及时调整、纠正并验证其结果。
第七节车辆管理
1、小区停车场实行日夜24小时值班制度,由小区安全管理员负责管理。
2、本小区停车场实行有偿使用,车主凭月卡进入停车场。
3、车辆进入:
登记、发出入证,车辆进入小区应慢行,必须听从管理员的指挥和安排。
4、车辆停放:
停放车辆必须服从管理员指挥,车库的车辆进入车库,没车库的车辆停放不得妨碍交通,锁好车门,带走车内贵重物品。
5、驶离:
交换出入证,缓慢驶离。
第八节小区文化建设
为小区业主创造和谐、有爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要目标,由于小区起点高,人员素质较高,由物业公司和业主共同组织一些文体比赛,相互学习,增进邻里了解,全面提高小区精神风貌。
第七章一种模式、两项承诺、三个重点、四个中心
(一)一种模式:
贴身管家亲情式物业管理服务。
(二)两项承诺:
在该项目的物业服务方面,我们将秉承“服务业主,服务社会,服务投资者’’的服务宗旨,坚决贯彻“专业服务,细致管理,满意的服务,文明的环境,一流的物业’’为质量方针,为此我们做出如下两项承诺:
1、一年内本物业通过“市优秀物业管理’’评比。
2、三年内本物业通过“省优秀物业管理’’评比。
(三)三个重点
针对阳光小区的物业服务工作的难点及未入住业主的需求特点,我们确定了该物业管理服务工作的三个重点:
1、重点之一:
规范管理,亲情服务。
2、重点之二:
加强安全防范,确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。
3、重点至三:
加强建设物及公共设施管理、设备运行管理,确保不因管理失误对使用需求造成负面影响。
(四)四个中心
1、中心之一:
以业主/住户为中心
2、中心之二:
以公共安全管理为中心
3、中心之三:
以物业管理为中心
4、中心之四:
以社区文化建设为中心
对委托的一些具体要求
一、公共维修基金:
中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法,家住房(1998)213号:
1、开发建房(商品房)为购房款的2%;
2、集资建房为购房款的3%。
二、其他有关事项:
1、物业用房:
门岗值班室、办公房、仓库、保安宿舍、会所、活动中心用房;
2、负责成立业主委员会;
3、车辆停车区域划分;
4、公共水电按建筑面积分摊;
5、果皮箱、垃圾箱设立;
6、楼牌号、单元号(标牌设立);
7、草坪标牌(提示语);
8、健身器材(提示语);
9、交房前业主手册的印刷;
10、交房需用各种文表:
物业管理服务协议、钥匙领取表、分户验收表;
11、交接所有建筑材料;
12、交房预交一年物业管理费。
物业交付至使用人流程图
第一节房屋交接程序(工程部)
•工程部与物业公司进行房屋及共用设施产权移交、竣工和接管验收。
•工程部项目部物业公司人员分户验收,并做记录。
•物业公司发现工程质量问题,以书面形式告知工程部期限整改。
•工作程序、工作流程:
工程部、项目部
工程部、项目部物业公司
分户验收
交钥匙
交接规范图、竣工图
质量保修期内
问题限期整改
问题
房屋入住程序(销售部)
•销售代表负责通知业主备齐入住材料(省份证复印件、购屋合同复印件、剩余房款、全年物业管理费)。
•销售代表负责填写交接清单,带领业主到开发公司财务部补齐房款,开出房款结算证明。
•销售代表负责领业主到物业公司管理处。
•工作程序、工作流程
业主备齐入住资料
开发公司销售部
开发公司财务部
物业公司管理处
物业公司财务部
发放钥匙验房签单
结束
房屋交接程序
(业主→物业公司→业主)
1、目的
为规范房屋交接工作,确保业主顺利办理入住手续。
2、适用范围
适用于阳光小区所有房屋交接。
3、职责
(1)物管处主任负责办理房屋交接手续。
并做好业主提出问题解释工作。
(2)财务人员负责核收各项应缴费用。
(3)管理员负责带领业主验房,并签验房交接单。
(4)维修工负责房屋的水、电、气、暖的交接及整改。
4、工作程序、工作流程:
业主
备齐入住资料
物管处
物业财务
签订各类契约
收取全年物业费
房管员
发放钥匙
业主签订同意接收房屋单
验收房屋
不合格,限期整改,填写报修单报工程部
办理装修手续
物业前期介入
从业主使用与后期物业管理角度对项目的规划设计、园林景观、设备造型、施工建设等提出建设性意见:
1、绿地、绿化带、公用水管预埋、公用水(绿化、保洁用水节水口);
2、管线预埋;
3、网络线预埋;
4、闭路电视线预埋;
5、智能化线路预埋(监视探头线、对讲系统线、周边防范线预埋等);
6、公用照明节能设备;
7、设置太阳能下水管道;
8、绿化策划;
9、标示牌策划(楼号、单元号、楼层号、绿化标示牌、果皮箱、垃圾箱等);
10、签订售房协议时告知业主物业费。
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