公示内容《三亚市棕榈滩控制性详细规划北片区调整及城市设计》docx.docx
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公示内容:
《三亚市棕榈滩控制性详细规划北片区调整及城市设计》
一、启动背景
为规范和引导新发展背景下三亚市吉阳棕榈滩北片区的发展建设,我委依据《城乡规划法》、《城市规划编制办法》、《三亚市城市总体规划(2012—2020)》和《三亚市吉阳镇总体规划(2011—2020)》的要求,组织编制了《三亚市棕榈滩控制性详细规划北片区调整及城市设计》.该控规方案已于2015年2月10日经专家评审通过,现该方案正根据专家意见进行修改完善。
二、规划范围
图1:
规划基地区位图
棕榈滩北片区位于原吉阳镇区中心地段,吉阳环岛南部。
本次规划范围北至海榆东线,西至榆亚大道,东至大茅路(现为安游路),南至规划亚龙湾二线,总面积为154。
19公顷.
三、规划区发展目标
享山乐水的智慧化旅游服务中枢;
宜居利民的体验式风情文化街区.
四、规划区主导功能
棕榈滩北片区核心功能应包括:
旅游综合服务、风情特色居住、河流文化休闲。
旅游综合服务包括智慧信息化旅游服务功能与文化创意休闲旅游功能。
智慧信息化旅游服务:
规划在基地内发展旅游信息咨询、旅游产品定制、设计、营销、售后等现代智慧信息化旅游服务功能,以此打造三亚中东部智慧化旅游服务核心.文化创意休闲旅游功能:
本次规划在地段中打造以现代创意、文化体验、文艺观演、休闲娱乐、特色餐饮为亮点的综合休闲商业服务区;规划功能设置不仅考虑旅游度假人群对文化休闲体验的需求,同时也考虑到三亚市居民娱乐消费的郊区化趋势,为其周末的休闲娱乐消费,提供具有吸引力的新选择。
风情特色居住:
本次规划结合周边环境优势,将地段打造成为三亚市中东部地区兼有城市特质与田园风情的地方特色居住服务区;同时,规划补足公益性服务设施,针对不同人群打造多元化的生态宜居环境。
河流文化休闲:
以大安岭自然山体作为生态环境背景,充分利用大茅河水体与周边池塘水系资源优势,挖掘本地特色资源文化,打造集河流文化体验、旅游度假、田园生活、教育科普、餐饮购物一体的都市田园型旅游示范区。
五、规划结构
本次规划棕榈滩北部片区主要结合吉阳镇镇区以及周边用地规划功能,根据基地内建设用地与自然环境的大疏大密的格局特点,在规划区内形成城市生活组团(城市建设功能区)与生态休闲组团(自然生态协调区)。
图2:
规划结构分析图
在对接整体镇区结构的基础上形成本次规划地段特色化的规划结构:
“轴带并行,城绿交互;节点完善,织补格局”,具体表现为“一轴、一带、一心、多节点”。
(1)一轴-—延续镇区以道路为主要功能发展轴向
通过梳理镇区整体的功能发展结构,本次规划延续镇区整体沿道路的城市主要发展轴线,依托城市道路、形成城市的东西向主要发展轴,带动道路沿线集旅游服务办公、商业商贸、文化休闲、居住等多元的功能,形成具有地域特色、文化气息的核心综合服务区域。
(2)一带--以大安岭山体生态为城市绿色背景
规划区内及周边自然条件优越,以规划范围东南大安岭为城市生态绿色基底,形成大安岭生态景观带,织补整体片区的生态格局。
通过城市街道与开放空间的疏导,保证城市内部与外部山体河流的联通、形成建设区与绿色生态区域的良好过渡,并在此基础上形成多样化的城市绿色公共空间。
(3)一心—-城市公共服务核心
扭转原城市建设区服务设施带状分散的特点,结合一轴一带的交汇处,形成综合旅游服务、办公服务、商业服务、文化服务、度假休闲等多功能于一体的城市公共服务核心,成为三亚主城区东部的旅游服务枢纽与新型发展动力。
(3)多节点——完善的城市功能发展亮点
本次规划从梳理周边片区的整体层面出发,结合本地段山、河、林、田的山水特色,结合大茅河两岸,打造多个滨水服务与公共空间节点,形成具有活力的城市滨水空间。
六、用地布局
(1)大茅河两岸地段为规划区最核心公共开敞空间,规划以带状广场用地控制出城市建设与开放空间的边界,充分保证了沿河地段的公共性,同时降低了滨河开放空间被沿河建设侵占的问题。
(2)规划区滨河一线地段集中规划特色商业休闲街区、康体娱乐、滨河主题公园、滨水观演广场、游船码头等满足旅游及城市公共设施用地;现状居住功能也应逐渐向旅游度假功能转化。
(3)规划区北部沿路地段集中以面向城市公共服务为主的设施,包括商业服务、商务办公、酒店住宿、卫生医疗、居住社区等公共设施。
(4)在棕榈滩西路两侧用地,规划居住及商住混合功能为主的用地,同时完善医疗与教育等相关配套设施.
表1:
城乡用地平衡表
用地性质
用地性质名称
用地面积
(公顷)
占总用地(%)
H
建设用地
105.41
68.36
H1
城乡居民点建设用地
102。
67
66。
59
H11
城市建设用地
83。
18
53。
95
H14
村庄建设用地
19.49
12.64
H4
特殊用地
2.74
1。
78
E
非建设用地
48。
78
31。
64
E1
水域
25.27
16。
39
E2
农林用地
23。
51
15.25
总用地
154。
19
100.00
表2:
城市建设用地平衡表
用地性质
用地性质名称
用地面积
(公顷)
占总用地
(%)
R
居住用地
4.6
5。
53
R2
二类居住用地
4.6
5.53
R21
住宅用地
4.17
5.01
R22
公共服务设施用地
0。
43
0.52
A
公共管理与公共服务设施用地
5。
17
6.22
A2
文化设施用地
1。
32
1。
59
A3
教育科研用地
1。
75
2。
10
A33
中小学用地
1.75
2.10
A5
医疗卫生用地
2。
1
2。
52
A51
医院用地
2。
1
2。
52
B
商业服务业设施用地
14.61
17。
56
B1
商业用地
9。
26
11.13
B2
商务用地
3.55
4。
27
B3
娱乐康体用地
0.79
0。
95
B4
公用设施营业网点用地
1.01
1.21
B41
加油加气站用地
0.34
0。
41
B49
其它公用设施营业网点用地
0。
67
0。
81
S
道路与交通设施用地
26.97
32.42
S1
城市道路用地
26。
32
31.64
S3
交通枢纽用地
0。
47
0。
57
S4
交通场站用地
0。
18
0.22
S42
社会停车场用地
0.18
0。
22
U
公用设施用地
1。
75
2。
10
U1
供应设施用地
1.35
1.62
U12
供电用地
1。
35
1。
62
U2
环境设施用地
0.41
0.49
F
多功能用地
1。
66
2。
00
F1
住宅混合公建用地
1。
66
2.00
G
绿地与广场用地
28.42
34.17
G1
公园绿地
16.69
20。
06
G2
防护绿地
6。
66
8.01
G3
广场用地
5.07
6.10
总用地
83。
18
100。
00
图3:
土地利用规划图
七、开发强度
棕榈滩北片区内城市建设用地(不含村庄建设用地和特殊用地)开发总量控制在25.85万平方米以内.
表3:
建筑总量控制一览表
建筑类型
建筑面积
(万平方米)
比例(%)
商业
总体
11.68
45。
18
商业购物、餐饮
6.03
23.33
办公
3.55
13.73
娱乐康体(经营性)
0。
58
2.24
公共设施营业网点用地
0.77
2。
98
兼容商业(混合用地30%)
0.75
2。
90
文化娱乐(公益性)
1。
06
4。
10
居住
总体
7。
41
28。
67
住宅
5。
67
21.93
公寓(混合用地70%)
1.74
6。
73
现状城中村
以现状实际情况为准
—
教育
小学
1.4
5.42
幼儿园
0.34
1。
32
医疗卫生
3。
15
12。
19
其他
0.81
3.13
建设总量
25.85
100
八、
公共服务设施布局
棕榈滩北片区内城市各类公共设施的建设结合吉阳镇片区设施分布特点,重点考虑服务于本地居民;同时,适当考虑满足外来的旅游人口和对周边功能片区的吸引。
本次规划区城市建设用地内公共管理与公共服务设施用地面积5。
17公顷,占城市建设用地总面积的6.22%。
规划区城市建设用地内商业服务业设施用地面积14.61公顷,占城市建设用地总面积的17。
56%.
九、居住用地规划
本次规划区城市建设用地内居住用地面积4.60公顷,占城市建设用地总面积的5.53%;住宅混合公建用地面积1.66公顷,占城市建设用地总面积的2。
00%.
在二类居住用地中包括住宅用地4.17公顷和配套幼儿园用地0。
43公顷.
十、道路交通系统规划
由于亚龙湾二线与大茅路北段道路升级属于远期规划道路,在榆亚大道调整之后,规划地段主要依托于环绕基地的次干道(红土坎北路、红土坎南路等)进行对外联系.依托基地内城市次干路系统,规划形成主要机动车出入口,并结合入口空间布局道路交通设施。
确立“两侧过境、中间生活"的路网交通方式。
规划通过红土坎北路、红土坎南路及新红路在基地外围形成机动性较强的城市次干道系统.内部由城市支路进行连接,支路北侧对接镇控规支路系统。
依据《三亚市吉阳镇总体规划(2011-2020)》中交通设施布局,规划落实长途客运站一处,占地面积0。
47公顷,在满足长途客运站需求前提下,兼容公交站场功能。
图6:
道路交通规划图
依据《吉阳镇总体规划2013年》,结合基地入口区域,设置两处公共停车场(地上一处、地下一处),解决约360辆停车位,占地面积共0.18公顷,服务半径300米。
十一、绿地及景观系统规划
规划区域内各种形式的绿化总面积为51.93公顷。
其中,城市建设用地中的绿地主要分为公园绿地、防护绿地和广场用地,占地面积28.42公顷,占城市建设用地总面积的34.17%;非城市建设用地的绿地主要为大茅河两岸的农林用地,占地面积23。
51公顷,作为大茅河滨水生态公园。
十二、空间引导规划
本次规划的空间引导,应当对规划用地整体城市形态风貌进行管控与指引,以形成整体环境优良、尺度宜人、形象突出,具有三亚地方文化特色的城市风貌区。
规划区宜整体引导为具有浪漫热带风情的水岸小镇风貌,建筑风格以现代、简欧风格为主,建筑色彩宜采用明快淡雅的白色及米黄色系色彩。
城市空间宜形成通山达水、通透开敞的整体感受,重点塑造红土坎路南侧齐整有序、过渡自然的沿街界面及大茅河两岸丰富灵活、自然通透的滨水界面。
图7:
建设高度规划图
建筑高度整体平缓有序,形成沿路高-滨水低的整体高度格局,控制分为0-9米、9-12米、12-18米、18—24米、24—36米,共5个控制级别。
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