59方志平 民法真题之合同 租赁合同.docx
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59方志平民法真题之合同租赁合同
第二十章转移财产权利的合同第四节租赁合同1、租赁合同无效之租赁房屋的扩建费用负担2015/59.甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理场所。
经甲同意,乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。
乙在又一次扩建报批过程中发现,甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准,属于违章建筑。
下列哪些选项是正确的?
A.租赁合同无效B.因甲、乙对于扩建房屋都有过错,应分担扩建房屋的费用C.因甲未告知乙租赁物为违章建筑,乙可解除租赁合同D.乙可继续履行合同,待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时,再向甲主张违约责任考点:
房屋租赁合同的无效、扩建费用的负担读题技巧1、“乙先后两次自费扩建多间房屋,乙在又一次扩建报批过程中发现,甲出租的房屋是违章建筑”,指向三点:
(1)租赁合同无效;
(2)头两次扩建是没有办理扩建手续的扩建;(3)第三次扩建没有实施。
(4)综上,“扩建费用”仅仅是头两次扩建的费用。
2、AB搭配;CD搭配;A和CD完全相反,故此题可以猜对八九不离十。
思路展开1、命题点1:
租赁合同效力体系。
(1)法律依据:
“违建房屋”租赁合同无效(建设工程规划许可证瑕疵,可补正):
《租赁解释》第2条,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
”②“临时房屋”租赁合同无效(未经批准或超过临时使用期限):
A1、未经批准(可补正):
《租赁解释》第3条第1款,“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
”A2、超过临时房屋使用期限的租赁无效(可补正)。
《租赁解释》第3条第2款,“租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
”未备案,房屋租赁合同不因此无效:
《租赁解释》第4条第1款,“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
”④约定备案为生效条件,可以。
但实际履行后,则备案与否不影响租赁合同效力。
《租赁解释》第4条第1款,“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
”
(2)具体到本题:
“甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准,属于违章建筑。
”由此可见,甲乙房屋租赁合同无效。
(3)结论:
“A.租赁合同无效”,A对,选A。
由此推及,既然租赁合同无效,就不存在解除和继续履行及违约责任问题。
“C.因甲未告知乙租赁物为违章建筑,乙可解除租赁合同、D.乙可继续履行合同,待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时,再向甲主张违约责任”,CD均错,不选CD。
技术角度,“下列哪些选项是正确的?
”本题只有选AB了。
2、命题点2:
合意扩建(合同无效、解除、期满都适用同一规则,因为毕竟扩建出来房屋了)费用分担规则:
办了扩建手续,出租人付扩建费。
没办扩建手续,出租人和承租人合理分担扩建费。
(1)法律依据:
《租赁解释》第14条,“承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
”
(2)具体到本题:
“经甲同意,乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。
”+“乙在又一次扩建报批过程中”。
扩建经出租人甲同意,而乙有两次扩建未办理合法建造
手续。
而第三次扩建未成功,故仅涉及前两次扩建费用分担问题,由甲乙双方过错分担。
(3)结论:
“B因甲、乙对于扩建房屋都有过错,应分担扩建房屋的费用”,B对,选B。
(3)延伸:
擅自扩建又当如何处理?
全由承租人承担费用,且要恢复原状并向出租人赔偿损失。
《合同法》第223条第2款,“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
”《租赁解释》第13条,“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。
出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
”3、余论:
排除法。
(1)只要确定合同无效,则可推出只能选AB。
选项设置因受限而降低了难度。
(2)另外,法律规定也不太合理(有人认为违章建筑的租赁合同当属有效)。
违章建筑的租赁合同到底是无效,还是有效,暂先不论,但它们的结果是实质上差异不大,即承租人需要交纳租赁使用费。
(3)本题中,转化为实务就是,出租人自己跳出来主张租赁合同无效。
由此可见,必须让出租人负担一部分建设费。
承租人是否也有过错?
也有。
你租的东西你怎么不去查实产权证?
再推实务,真实情况是可能是查了没有房产证,但有侥幸心理,而这就是法律风险,自己选择就自己要承担。
故过错原则具有坚实基础。
常见错误1、认为B错误,不选,因为乙没有过错,不承担房屋扩建的费用。
经出租人同意的扩建,相关费用损失应由出租人承担。
2、认为C是正确的。
虽然合同自始无效的,但是合同的无效不能排除甲方根本违约行为的存在。
故乙有权解除合同。
3、超前学说。
认为违章建筑出租合同不为无效,因为不损害国家利益,损害国家利益的是做违章建筑行为。
2、租赁合同的次序之:
一屋数租(“交际先”,与注册动产多重买卖相同)2014/14.孙某与李某签订房屋租赁合同,李某承租后与陈某签订了转租合同,孙某表示同意。
但是,孙某在与李某签订租赁合同之前,已经把该房租给了王某并已交付。
李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。
1下列哪一表述是正确的?
A.李某有权要求王某搬离房屋B.陈某有权要求王某搬离房屋C.李某有权解除合同,要求孙某承担赔偿责任D.陈某有权解除合同,要求孙某承担赔偿责任考点:
一屋数租、合同相对性、继续履行、违约责任图构:
王某(交付:
实际占有)租赁合同在先:
“花落王家”孙某(出租人)租赁合同在后:
李某向孙某索赔李某(二房东)转租合同最后陈某无权向孙某索赔陈某(次承租人)读题技巧1、孙某表示同意,指向转租合同有效。
2、房租给了王某并已交付,指向“花落”王家。
思路展开1、思路1:
三个租赁合同均有效,各自独立,坚持相对性。
(1)孙某、王某租赁合同。
(2)孙某、李某C1
租赁合同。
(3)李某与陈某转租合同也有效。
依据是《合同法》第224条,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
”2、思路2:
一屋数租,“花”落谁家(王家)!
合法占有>备案登记>合同成立在先。
(1)法律依据:
《租赁解释》第6条,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
”
(2)具体到本题:
虽然本题没有明确说明是否是城镇房屋租赁合同,但非城镇房屋租赁合同也可以参照适用本规定。
本题中,孙某与王某、孙某与李某签订的合同有效,李某与陈某签订的转租合同也有效(《合同法》第224条),由于王某已经合法占有租赁房屋,故李某、陈某无权要求王某搬出房屋(3)结论:
“A.李某有权要求王某搬离房屋、B.陈某有权要求王某搬离房屋”,AB错,不选AB。
3、思路3:
合同相对性之第二个承租人李某怎么救济?
坚持合同相对性。
(1)法律规定:
解除租赁合同并索赔:
《租赁解释》第6条后句,“不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
”+《合同法》第94条,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
“(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
”
(2)具体到本题:
孙某对李某无法继续履行租赁合同,使得租赁合同的目的不能达成,构成根本违约,李某可根据《合同法》第94条主张解除合同,并可以要求孙某承担违约责任。
(3)结论:
“C.李某有权解除合同,要求孙某承担赔偿责任”,C对,选C。
4、思路4:
合同相对性之第二个承租人李某之后的次承租人陈某怎么救济?
坚持合同相对性。
(1)法律依据:
《合同法》第121条,“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。
当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。
”
(2)具体到本题:
陈某只是和李某订立了转租合同,与孙某之间并没有合同关系。
“二房东”李某构成根本违约,对此陈某可解除合同,要求李某赔偿,但不能要求孙某赔偿。
(3)结论:
“D.陈某有权解除合同,要求孙某承担赔偿责任”,D错,不选D。
5、思路延展:
孙某是个大骗子,李某被骗,可否有其他救济途径?
以受欺诈为由主张撤销租赁合同,应予支持。
常见错误1、经同意转租,次承租人可突破合同相对性说:
认为次承租人陈某和房东孙某之间存在合同上请求权,误选B。
2、次承租人租赁权最应得到保护说:
认为陈某的租赁权最应得到保护,误选B。
3、转租
(1)“转租假设案”之丁某→方某(二房东)→唐某2011/571丁某将其所有的房屋出租给方某,方某将该房屋转租给唐某。
下列哪些表述是正确的?
A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权,方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权B.方某未经丁某同意将房屋转租,并已实际交付给唐某租用,则丁某无权请求唐某返还房屋C.如丁某与方某的租赁合同约定,方某未经丁某同意将房屋转租,丁某有权解除租赁合同,则在合同解除后,其有权请求唐某返还房屋D.如丁某与方某的租赁合同约定,方某未经丁某同意将房屋转租,丁某有权解除租赁合同,则在合同解除后,在丁某向唐某请求返还房屋时,唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩考点:
返还原物请求权、转租、占有AC1
读题技巧1、A是根据既定事实回答。
2、B虽然缺少一个“如”,按题意理解,应该加一个如。
故BCD是根据假设事实作答。
出租合同丁某(出租人)(承租人)方某(房屋所有权人)(二房东)经丁同意的转租:
唐某占有连续转租合同原物返还请求权?
未经丁同意的转租:
丁主张原物返还(次承租人)唐某思路展开1、命题点1:
出租房屋所有权人返还请求权与承租人的抗辩权。
(1)法律依据:
《物权法》第34条,“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
”《物权法》第241条,“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
”
(2)法条阐释:
《物权法》第34条原物返还请求权构成要件:
请求人是物权人,“权利人”+被请求人是现时无权占有人。
(3)具体到本题:
物权是权利人直接支配物的权利,丁某作为房屋所有人,可以基于房屋所有权对方某主张返还请求权,但是,方某可以以其属于有权占有为由针对该请求权主张抗辩权。
(4)结论:
“A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权,方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权”,A对,选A。
(5)评论:
A选项是一种对抗式表达,并不是表述上的瑕疵。
(6)关联:
2013/9选项“D.张某(所有权人)可请求朱某(留置权人)返还手表”。
2012/56选项“C.在丁(一房两卖中后买受人取得房屋过户)取得房屋所有权后,乙(一房二卖中前买受人仅取得房屋占有)可以以占有有正当权利来源对丁主张有权占有”、“D.在丁取得房屋所有权后,丁可以基于其所有权请求乙返还房屋”。
2011/57选项“A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权,方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权”。
④他们都体现了一种对抗思维,是一种律师的思维。
⑤关于A选项的“抗辩权”和D选项的“抗辩”措辞问题。
A1、参考2009/1的D选项。
“2009/11甲被乙家的狗咬伤,要求乙赔偿医药费,乙认为甲被狗咬与自己无关拒绝赔偿。
下列哪一选项是正确的?
A.甲乙之间的赔偿关系属于民法所调整的人身关系;B.甲请求乙赔偿的权利属于绝对权;C.甲请求乙赔偿的权利适用诉讼时效;D.乙拒绝赔偿是行使抗辩权”。
A2、司法部解析对D选项的原文:
“抗辩权是对抗请求权或否认对方权利的权利,如双务合同中的同时履行抗辩权、不安抗辩权以及保证人的先诉抗辩权等。
对他方主张的权利仅仅简单表示拒绝,并非抗辩权的行使,因此D项错误。
”A3、2011/57中A选项使用的是抗辩权,针对的是物权人的返还请求权,针对请求权提出抗辩权,表述上没有问题。
2011/57中D选项使用的是“有效抗辩”,本身D选项是错误的。
因此,A“抗辩权”和D“抗辩”表述没有问题。
A4、即使有问题,但是,司考战场上,有问题难道考生就可以拒绝作答吗?
需要调整一下思维,2009年四个选项都在考察概念;2011年四个选项都在考察法律关系的对攻问题,侧重点不同,需要进入题意和语境,才不会简单地用2009年的试题来评价2011年的试题。
A5、这,才是考生在复习时需要自己琢磨提高的。
2、命题点2:
未经出租人同意的转租之出租人的法定解除权。
(1)法律依据:
法定解除权:
《合同法》第224条第2款,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
”法定解除权之通知解除主义:
《合同法》第96条第1款,“当事人一方依照本法第九十三条第二款(约定解除权)、第九十四条(不可抗力+预期违约+迟延履行主要债务经催告未履行+迟延或其他违约之根本违约+其他情形)的规定主张解除合同的,应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
”解除权的后果:
《合同法》第97条,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履C1
行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
”④《物权法》第34条,“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
”
(2)具体到本题:
承租人方某未经出租人丁某同意将房屋转租给唐某,出租人方某可以解除租赁合同,且能够基于其对房屋享有的所有权请求唐某返还房屋。
(3)结论:
“B.方某未经丁某同意将房屋转租,并已实际交付给唐某租用,则丁某无权请求唐某返还房屋”,B错,不选B。
3、命题点3:
未经出租人同意的转租之出租人的约定解除权。
(1)法律依据:
约定解除权:
《合同法》第93条第2款,“当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
”约定解除权之通知解除主义:
《合同法》第96条第1款,“当事人一方依照本法第九十三条第二款(约定解除权)、第九十四条(不可抗力+预期违约+迟延履行主要债务经催告未履行+迟延或其他违约之根本违约+其他情形)的规定主张解除合同的,应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
”解除权行使的后果:
《合同法》第97条,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
”④《物权法》第34条,“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
”④
(2)具体到本题:
若丁某和方某在租赁合同中明确约定转租的法律后果,那么出租人丁某有权解除租赁合同,并且请求唐某返还房屋。
丁某基于《合同法》第224条第2款有法定解除权,此处再行约定解除权,法律并不禁止。
(3)结论:
“C.如丁某与方某的租赁合同约定,方某未经丁某同意将房屋转租,丁某有权解除租赁合同,则在合同解除后,其有权请求唐某返还房屋”,C对,选C。
“D.如丁某与方某的租赁合同约定,方某未经丁某同意将房屋转租,丁某有权解除租赁合同,则在合同解除后,在丁某向唐某请求返还房屋时,唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩”D错,不选D。
4、延展1:
未经出租人同意的转租,效力如何,D选项实际上是比较隐晦地回答了这个问题。
即有效。
(1)未经出租人丁某同意的转租合同,丁某可向转租合同的承租人唐某主张原物返还。
(2)D选项表述内容是:
“唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩”,其意思是隐含了肯定唐某与方某租赁关系有效性的内容,正是因为这个转租合同有效,才存在该有效合同(债权)不能对抗丁某的房屋所有权(物权)的问题,从这个角度上看D表述错误,不选D。
(3)可见,命题人认为,擅自转租合同其实不宜认定为无效。
(4)如果直接了当地认定擅自转租合同是无效的,D选项考察的物权(所有权)优先于债权(租赁权)的目的就落空了。
(5)《租赁解释》第16条第1款,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
”第2款,“因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
”(6)解释论:
6个月限制的是解除权可以说得通。
6个月限制认定合同无效,就说不通了。
一个无效的合同不会因为经过一个时间段譬如6个月变为有效的合同。
故此,租赁解释第16条第1款,仅仅是从一个方面规定出租人知情后6个月内未提异议主张解除合同或认定转租合同无效,法院不支持。
至于问题的反面,即6个月内提出解除合同或认定租赁合同无效,法院是否应该支持,没有明确规定。
(7)立法论:
应将认定转租合同无效删除。
既然无权买卖房屋的合同都有效,凭何无权出租房屋的合同却无效?
房屋所有权人通过解除出租合同,主张返还房屋已经可以足够救济了,无须通过否定二房东与次承租人合同效力再行支援。
在这一框架下,次承租人可以向二房东主张违约救济,践行合同的诚信。
5、延展2:
如果将题设条件修改为转租经过房主丁同意(明示同意、默示同意或者沉默即知情后6个月内没有表示异议),即“丁某将其所有的房屋出租给方某,方某(经丁某同意)将该房屋转租给唐某”,则丁某方某出租合同,方某唐某转租合同,唐某占有房屋构成占有连续,唐某在其与方某租赁合同有效期内可以对抗丁某原物返还请求权。
常见错误1、审题不清,为题干增加条件作答,误认为房屋转租虽然未经方某同意,但是如果丁某对转组知情且在六个月内没有表示提出异议的,则丁某不能解除合同,无权请求唐某返还房屋。
误选B。
2、原租合同解除,转租合同仍存在说:
误认为承租人方某转租房屋虽然未经过出租人丁某同意,丁某只能解除租赁合同,不能解除转租合同。
因此,次承租人唐某可以基于其与承租人的租赁关系进行有效抗
辩,误选D。
(2)转租之“打飞镖损害房屋案”2009/60甲将自己的一套房屋租给乙住,乙又擅自将房屋租给丙住。
丙是个飞镖爱好者,因练飞镖将房屋的墙面损1坏。
下列哪些选项是正确的?
A.甲有权要求解除与乙的租赁合同B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C.甲有权要求丙搬出房屋D.甲有权要求丙支付租金考点:
擅自转租之出租人解除权、索赔权;出租人对次承租人得原物返还请求权;合同相对性租赁合同甲(出租人)(承租人)乙(房屋所有权人)(二房东之出租人)转租合同:
擅自转租基于原物返还+基于物权的损害赔偿无合同关系:
不可主张租金(次承租人)丙读题技巧1、“擅自”,指向未经出租人同意转租,启动房东的解除权、索赔权、返还原物请求权。
2、“丙是个飞镖爱好者,因练飞镖将房屋的墙面损坏”,指向二房东的损害赔偿(违约责任/侵权责任)、次承租人的损害赔偿(侵权责任)思路展开1、命题点1:
未经出租人同意转租之租赁合同关系:
出租人对承租人(二房东)有法定解除权、索赔权;对次承租人之原物返还请求权。
(1)法律依据:
法定解除权和索赔权:
《合同法》第224条第2款,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
”法定解除权之通知解除主义:
《合同法》第96条第1款,“当事人一方依照本法第九十三条第二款(约定解除权)、第九十四条(不可抗力+预期违约+迟延履行主要债务经催告未履行+迟延或其他违约之根本违约+其他情形)的规定主张解除合同的,应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
”解除权的后果:
《合同法》第97条,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
”
(2)法条阐释:
《合同法》第224条第2款,经同意的转租,“二房东”尚且需要就次承租人(第三人)造成租赁物损失,向一房东承担损害赔偿责任。
举轻以明重,未经同意的转租,“二房东”更加需要就次承租人(第三人)造成租赁物损失承担赔偿责任。
(3)具体到本题:
“甲将自己的一套房屋租给乙住,乙又擅自将房屋租给丙住。
丙是个飞镖爱好者,因练飞镖将房屋的墙面损坏。
”“二房东”乙擅自转租“一房东”甲的房屋。
甲有权解除甲、乙之间的租赁合同。
④次承租人丙导致房屋损害,“一房东”甲有权要求“二房东”乙承担损害赔偿责任(责任基础:
合同责任或者侵权责任)。
⑤乙承担责任后可向“飞镖爱好者”丙追偿。
(4)结论:
“A.甲有权要求解除与乙的租赁合同、B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失”,AB均对,选AB。
(5)关联记忆:
出租人沉默同意转租的6个月期间:
《租赁解释》第16条第1款,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
”第2款,“因租赁ABC1
合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
”2、命题点2:
未经出租人同意转租之转租合同关系:
出租人对次承租人有原物返还请求权和损害赔偿请求权。
(1)法律依据:
原物返还请求权:
《物权法》第34条,“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
”出租人(所有权人)基于物权受侵害的损害赔偿请求权:
《物权法》第37条,“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
”出租人无权要求次承租人支付租金,坚持合同相对性:
《合同法》第212条,“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
”+《合同法》第107条,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”
(2)具体到本题:
“甲将自己的一套房屋租给乙住,乙又擅自将房屋租给丙住。
丙是个飞镖爱好者,因练飞镖将房屋的墙面损坏。
”乙擅自转租甲的房屋。
甲有权解除甲乙之间的租赁合同。
④丙导致房屋损害,甲有权基于所有权要求并返还房屋,有权基于所有权受侵害要求丙承担赔偿责任。
⑤司法部解析原文:
“出租人甲与责任转租中的次承租人丙并无租赁合同关系,甲不能追究丙的违约责任,也不能要求丙支付租金,但可以行使物权请求权或者追究其侵权责任,而要求丙搬出房屋。
故C选项是应选项,D选项不是应选项。
”(3)结论:
“C.甲有权要求丙搬出房屋”,C对,选C。
“D.甲有权要求丙支付租金”,D错,不选D。
(4)延展:
如果甲不解除与乙的租赁合同,甲丙之间房屋返还关系如何处理?
如果法院经甲诉请确认乙丙的擅自转租合同无效,则甲在不解除与乙租赁合同的情况下,不得请求丙返还房屋给自己但可请求丙将房屋返还给乙。
如果法院没有确认乙丙的擅自转租合同无效,则甲在不解除与乙租赁合同的情况下,不得请求丙返还房屋给自己也不得请求丙返还房屋给乙。
(3)原租赁是不定期租赁,转租仍然是不定期租赁案2004/59冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某,租期2年,租金每月1000元。
合同履行1年后,张某向冯某提出能否转租给翁某,冯表示同意。
张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。
翁某接1手后,擅自拆除了门面房隔墙,
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