安徽省下半房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项模拟试题.docx

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安徽省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：

房地产贷款项目评估的注意事项模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A：

半个月至一个月

B：

一个月至三个月

C：

一个月至六个月

D：

三个月至六个月

E：

执行层的组织协调

2、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿

B．适当补偿

C．等价补偿

D．收取罚款

3、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是。

A：

按套销售

B：

返本销售

C：

按房间销售

D：

售后包租

E：

执行层的组织协调

4、《中华人民共和国商业银行法》规定：

要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。

A：

8％

B：

10％

C：

25％

D：

75％

E：

执行层的组织协调

5、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。

（2008年试题）

A：

7.50%

B：

7.56%

C：

7.71%

D：

7.76%

E：

借款合同

6、房屋征收估价应当采用标准。

A：

市场价格

B：

市场价值

C：

成交价格

D：

评估价值

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。

A：

3.57％

B：

4.00％

C：

6.56％

D：

10.56％

E：

借款合同

8、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为元/㎡。

A：

3000

B：

5000

C：

7500

D：

8000

E：

借款合同

9、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】

A：

2．4％

B：

3．0％

C：

3．8％

D：

7．2％

E：

工业用地的监测点评估价格

10、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

11、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A：

不转移占有

B：

转移占有

C：

转移房屋所有权

D：

转移土地使用权

E：

执行层的组织协调

12、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素

B．1

C．2

D．3

E．权重估价对象可比实例

F．0.510090

G．0.310090

H．0.2100125

13、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200

B．1150

C．1100

D．1050

14、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000

B．436500

C．436562

D．436685

15、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。

A：

大于

B：

大于或等于

C：

小于

D：

小于或等于

E：

工业用地的监测点评估价格

16、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50

B．60

C．70

D．80

17、建设工程竣工验收中，对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出。

A：

工程开工报告

B：

工程竣工报告

C：

工程质量评估报告

D：

工程质量检查报告

E：

执行层的组织协调

18、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损

B．提取法定盈余公积金

C．提取公益金

D．向投资者分红

19、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月

B．6个月

C．3个月

D．1年

20、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。

A．地价税

B．土地收益金

C．土地转让金

D．土地增值税

21、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

22、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。

A：

明晰性

B：

可比性

C：

客观性

D：

一贯性

E：

执行层的组织协调

23、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

A：

0.4、0.4、0.2

B：

0.3、0.4、0.3

C：

0.4、0.2、0.4

D：

0.4，0.3、0.3

E：

工业用地的监测点评估价格

24、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是__。

A．获得土地使用权

B．确定规划设计方案并获得规范许可

C．遴选工作人员

D．开工申请

25、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4

B．6

C．12

D．24

2、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。

A：

商业期票

B：

商业汇票

C：

商业信托

D：

支票

E：

执行层的组织协调

3、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值

4、房地产价格构成中的开发成本包括。

A：

取得土地使用权时的出让金或转让金

B：

基础设施建设费

C：

公共配套设施建设费

D：

勘察设计和前期工程费

E：

管理费

5、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。

则该企业的资产报酬率是。

A：

10％

B：

25％

C：

50％

D：

75％

E：

执行层的组织协调

6、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。

A：

估价方法选用

B：

估价结果确定方式

C：

估价师的职业道德

D：

估价技术路线

E：

估价参数选取

7、保险合同的关系人有（）。

A．保险人

B．投保人

C．被保险人

D．受益人

E．保险代理人

8、房地产开发的程序主要分为__阶段。

A．决策分析，规划设计，建设，租售

B．决策分析，可行性研究，建设，租售

C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售

D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

9、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。

A．比较法

B．成本法

C．基准地价修正法

D．标定地价修正法

E．假设开发法

10、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2

B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3

C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3

D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4

11、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。

A．奢侈品的需求价格弹性相对较大

B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小

C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品

D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品

E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性

12、最大诚信原则的內容主要包括。

A：

告知

B：

保证

C：

弃权

D：

禁止反言

E：

允许反言

13、实施强制拆迁前__天应通知被拆迁人。

A．7

B．10

C．15

D．30

14、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。

A．经济适用房

B．自建住宅

C．高档别墅

D．联建住宅

15、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。

A：

评标由招标人依法组成的评标委员会负责

B：

评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底

C：

招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人

D：

中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让

E：

中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

16、以下属于房地产区位状况比较、调整的内容有。

A：

内部的基础设施完备程度

B：

城市规划限制条件

C：

平面格局

D：

环境景观

E：

外部公共服务设施完备程度

17、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。

A：

潜在租户所经营业务的类型及其声誉

B：

财务稳定性和长期盈利的能力

C：

所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容

D：

租户的经营管理水平

E：

租户对写字楼内其他客户的影响

18、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。

A：

自行拆迁

B：

委托拆迁

C：

政府拆迁

D：

单位拆迁

E：

社会拆迁

19、1.《房地产估价规范》的内容包括．【2003年考题】

A：

评估制度

B：

估价原则

C：

估价程序

D：

估价报告

E：

职业道德

20、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。

A．房地产开发用地

B．学校

C．在建工程

D．别墅

E．特殊厂房

21、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538

22、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析法

23、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。

A：

技术发展调查

B：

产品调查

C：

消费者调查

D：

价格调查

E：

国内外市场环境调查

24、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。

A：

100％

B：

200％

C：

300％

D：

400％

E：

执行层的组织协调

25、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。

价格每年上涨3%，报酬率为9%。

则该宗房地产当前的价格为（）万元。

A．229.067

B．232.534

C．185.676

D．195.673