新型养老社区可行性实施报告.docx
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新型养老社区可行性实施报告.docx
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新型养老社区可行性实施报告
新型养老社区可行性研究报告
目录
第一章 总论
1.1项目概况
1.2报告编制依据和容
1.3问题与建议
第二章 项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性
第三章市场需求分析
3.1项目定位
3.2人口老年化趋势
3.3我国养老事业现状与对策
3.4中国养老产业商机分析与民办养老机构的重要性分析
3.5某省老年人口和老龄事业发展概况
3.6项目发展的前景
3.7运营方案分析
第四章项目建设规模与容
4.1建设规模
4.2建设容
第五章 场地选择与建设条件
5.1项目地块概况
5.2项目建设条件
第六章 总体规划
6.1规划指导思想与目标
6.2规划原则与理念
6.3总体布局
6.4消防
6.5竖向设计
6.6技术经济指标
6.7项目区设计意向图
第七章 建筑结构
7.1建筑方案
7.2结构方案
第八章 公用工程
8.1电力工程
8.2给排水工程
8.3供热工程
第九章 节能、节水措施
9.1设计原则
9.2设计依据
9.3节能措施
9.4节水措施
9.5能源管理
第十章 环境保护与消防
10.1环境保护
10.2消防
第十一章 组织机构与劳动定员
11.1组织机构
11.2机构设置
11.3人力资源开发
第十二章 项目管理与实施进度
12.1项目建设期管理
12.2项目实施进度
第十三章 项目招投标方案
13.1招标依据
13.2招标组织原则
13.3招标围
13.4招投标程序
13.5招标的具体情况
第十四章 投资估算与资金筹措
14.1投资估算
14.2资金筹措方式与来源
第十五章 财务评价
15.1财务评价依据
15.2营业收入估算和成本费用分析
15.3财务评价指标计算
15.4财务评价结论
第十六章 社会评价
16.1社会影响分析
16.2互适性分析
16.3社会风险分析
第十七章 结论与建议
17.1结论
17.2建议
第一章 总论
1.1项目概况
项目名称
新型养老社区建设项目
拟建地点
本项目拟址于某市市东北方向,项目所在地远离喧闹嘈杂的城区,建设在优雅山林之间,临近主干道,交通便利。
前有清清溪水、后有郁郁山林,院空气清新自然、恬静、优雅,环境舒适,是老人居住、活动的理想之地。
项目建设规模
某新型养老社区建设项目总投资额为31100.50万元,规划用地约350亩,规划总建筑面积71000.8平方米,项目建成后可满足2500名不同年龄老年人居住、医疗、保健、学习教育、娱乐休闲需要。
项目整体定位
本项目的整体定位为:
中国老龄服务产业的标志性工程,国际一流标准的养老服务社区——专为老年人设计的独立公寓、护理院、康复中心、健康会所和公共服务中心群落。
为住户提供高档的养老住房、养生餐饮与专业的医疗服务;本着“快乐健康养老”的理念,致力推动养老事业的发展,倡导养老新理念,突出规模优势,以超前的规划设计,为中原地区乃至全国的老年朋友打造一个快乐、健康的乐园。
创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。
引进国外先进养老理念和服务方式,吸引中高端老年客户群体,成为国知名的“社会养老示工程”。
养老服务容
1、医疗保健服务,指为老年人提供疾病防治、康复护理、心理卫生、建立健康档案、定期进行健康宣传教育、开展医疗保健上门服务;针对生活半自理和不能自理的老人提供医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护服务。
2、文化服务,指为老年人提供知识讲座、书法绘画和图书阅览等服务。
3、餐饮服务,为老年人上门送餐,定期举办食品卫生与膳食营养讲座。
4、体育健身服务。
为老年人提供活动场所、体育健身设施等服务。
项目的实施进度
根据现状相关条件和规划功能布局的关系,结合本项目的特点,整个项目从初步设计到竣工交付使用,拟计划建设期31个月,前期准备6个月,开工到竣工验收时间为某年10月至某年10月,建设周期为整2年,因此后期做财务分析按照建设期2年计算。
。
总投资与资金筹措
1、总投资
本项目总投资额为31100.50万元,其中工程费用23000.00万元,其他费用6700.00万元,预备费用1500.00万元。
2、资金筹措
本项目总投资31100.50万元,项目所需资金拟全部由项目单位自筹解决。
1.2报告编制依据和容
编制依据
1、《中华人民国老年人权益保护法》;
2、《社会养老服务体系建设规划(2011-某年)》;
3、《中国老龄事业发展“十二五”规划》;
4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展
养老服务业意见的通知》;
5、《某省老年人保护条例》;
6、某省老龄委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》;
7、《某省社会养老服务体系建设规划(2011-某年)》
8、某省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福(1998)19号);
9、《老年公寓和养老院设计指南》
10、《无障碍设计规》;
11、《老年人建筑设计规》;
12、《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规》;
13、项目业主提供的其它相关基础数据和材料;
编制容
本项目是主要编制容包括项目建设的背景与必要性、市场分析、建设容与规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与消防、安全卫生、节能、组织机构与劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。
通过对各个方面进行合理性与可行性分析,为项目承办单位和项目建设主管以与审批单位提供科学、准确的决策依据。
1.3问题与建议
1、虽然本项目拥有良好的经济与社会效益,但项目建设主要通过自有资金解决,管理好资金使用流程,提高资金使用效率,降低资金使用成本,有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低,是保证项目稳定收益的首要因素。
2、目前,我过老年住宅行业仍处于初级发展阶段,行业经验不足,传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期;本行业的建设投资额巨大,仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅;同时,现有老年公寓主要为中高经济实力的老年客户,受众群体有限。
随着未来人口老龄化加剧,社会保障体系逐渐完善,人们养老观念的改变,老年住宅行业市场前景日益广阔。
总之,本行业机会与风险共存,整个行业总体市场前景广阔。
科学地吸收借鉴国外同行业成功案例的建设、经营与管理模式,并结合本项目的特点取长补短,是保证本项目成功的主要因素。
3、本项目属于大型公共建设项目,且为老年人休养身心之地,所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便,进出口应注意设置无障碍防滑设施,在建筑物的通道与边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式,以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。
建筑布局宜多采用适合采光的布局,各活动与休憩区域之间有相对的距离,但距离不应太远,既要给予老年人活动的相对独立性,又要具有互通性,让老年人体会通畅和便与全面接触生活的空间。
4、该项目社会效益显著,建议各级政府在政策和资金上给予扶持,使项目能够尽快实施,早日完成,以便更好地发挥作用。
第二章 项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
宏观政策背景
中共中央、国务院于2500年8月发出《关于加强老龄工作的决定》,号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发,高度重视和切实加强老龄工作,发展老龄事业,大力营造全社会敬老养老助老风气。
《决定》指出,我国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。
今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长。
采取积极措施,加强老龄工作,是一项重要而紧迫的战略任务。
党和人民政府历来十分关心老年人。
新中国建立后特别是改革开放以来,国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策,加强了尊老爱幼思想教育,初步建立了养老、医疗等社会保障制度,老年福利、卫生、文化、教育、体育等事业有了一定发展,老年人的生活水平和生活质量不断提高。
老龄工作取得的进展和成绩,对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。
老年人是社会的重要组成部分,在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。
满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要,让老年人共享经济建设和社会发展的成果,是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现,也是国家和社会义不容辞的责任。
在社会主义市场经济条件下,弘扬中华民族传统美德,形成敬老、养老、助老以与代际和谐的良好社会风尚,是社会主义精神文明建设的一项重要容。
正确处理和解决人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题,切实保障老年人的合法权益,对促进经济建设和社会发展具有重要意义。
《决定》指出,全社会都要依据《中华人民国宪法》和《中华人民国老年人权益保障法》等法律法规,切实维护和保障老年人的合法权益。
要加强法制建设,进一步完善有关维护老年人权益的法律法规,加大执法和监督力度,依法处理和打击侵犯老年人合法权益的不法行为。
依法取缔伤害老年人身心健康、宣传迷信邪说、侵害老年人合法权益的非法组织。
要在全社会积极开展维护老年人合法权益的法制教育和普法工作。
要健全法律援助制度,加强老年人法律服务工作。
要大力弘扬中华民族传统美德,在全社会广泛开展敬老、养老、助老的道德教育,并与开展文明社区、文明村镇、文明家庭创建活动结合起来,在全社会树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚。
《决定》指出,要加强社区建设,依托社区发展老年服务业,进一步完善社区为老年人服务的功能。
各地要充分利用现有设施,积极兴办不同形式、不同档次的老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所、养老院等,为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面的服务。
各级医疗卫生机构要大力开展多种形式的老年医疗保健服务,逐步建立起完善的社区卫生服务机构,健全老年医疗保健服务网络,提高服务质量。
各级文化、体育、广播电视等部门和工会、妇联等群众团体要进一步加强老年文化体育工作,发展老年文化体育事业。
要建立社区老年活动中心或活动站,满足老年人的精神文化需求,丰富老年人的精神文化生活。
各地要重视发展老年教育事业,发展广播、电视、网络和函授教育,鼓励和指导社会力量按照有关规定兴办各类老年学校。
要培育和发展老年消费市场,引导老年人合理消费,满足老年人不同层次、不同类型的消费需求。
《决定》要求,各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。
要高度重视社区建设,认真做好“十五”期间社区建设规划。
要坚决贯彻落实党中央、国务院有关方针政策,确保城市居民最低生活保障金和离退休人员基本养老金按时足额发放,不得拖欠,并随着经济发展合理增长。
要进一步完善农村“五保”供养制度,提高供养水平,扩大农村敬老院的服务围。
要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。
《决定》最后要求,加强老龄工作,发展老龄事业,是党中央、国务院面向新世纪作出的重大决策。
各级党委和人民政府要认真贯彻落实本决定精神,在以江泽民同志为核心的党中央领导下,高举理论伟大旗帜,努力开创我国老龄事业的新局面,为实现社会主义现代化建设的宏伟目标作出更大贡献。
国家为积极应对人口老龄化,建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系,实现党的十八大确立的“老有所养”的战略目标,根据《中华人民国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《中国老龄事业发展“十二五”规划》,制定了“社会养老服务体系建设十二五规划”(以下简称《规划》)。
《规划》提出了到某年,基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。
每千名老年人拥有养老床位数达到30。
居家养老和社区养老服务网络基本健全的建设目标。
《规划》文件指出:
要通过新建、扩建、改建、购置等方式,因地制宜建设养老服务设施。
新建小区要统筹规划,将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。
鼓励通过整合、置换或转变用途等方式,将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以与各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。
通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设,全面提升社会养老服务能力。
某省养老政策
某省政府专门出台了《关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》(以下简称《意见》),将推出税费、贷款等方面的多项优惠政策,大力引进民营资本进入养老市场。
《意见》规定,在税费方面,免征非营利性养老服务机构的企业所得税,免征养老服务收入的营业税以与养老服务机构城镇土地使用税和水利建设专项费等。
在消费方面,用水、用电、供暖等价格与居民用户同价,并免收相应的配套费;免收养老服务机构有线(数字)电视、宽带互联网一次性接入费。
《意见》还支持社会办养老服务机构开展老年医疗卫生和老年病护理服务,如果养老机构取得医疗机构执业许可证,符合定点医疗机构资格条件的,可纳入城乡医疗保障定点医疗机构围。
此外,对持有失业登记证的人员开办的养老服务机构,经有关部门批准,免收管理类、登记类、证照类等各项行政事业性收费;自筹资金不足的,可申请小额担保贷款。
在养老服务机构的从业人员,还可享受相关培训补贴政策。
对管理规、老人满意度高并获得省级以上政府或部门表彰的社会资本兴办的养老服务机构,政府还将通过“以奖代补”的形式给予适当支持。
《某省老龄事业发展“十二五”规划》文件指出:
以理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展观,围绕全面建设小康社会和构建中原经济区的战略目标,坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针,优先发展社会养老服务,完善老龄政策法规体系,健全老年社会保障制度,大力发展为老社会服务,维护老年人合法权益,促进老年人社会参与,加大对老龄事业基础设施建设的投入,健全老龄工作体制,努力满足老年人不断增长的物质文化需求,推动老龄事业与经济社会统筹协调发展。
到某年,建立健全政府、社会、家庭和个人相结合的老年人经济、医疗、服务的社会养老保障体系;基本建立居家养老、社区照顾和机构供养相结合的养老服务体系;初步建立结构合理、门类齐全、管理规的老龄产业发展体系;逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会参与广泛、合法权益有效保障的老年社会管理体系;加强和完善与经济社会和人口老龄化发展要求相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系。
努力实现“六个老有”的老龄工作目标,即老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。
《规划》明确提出了要加快养老服务机构建设步伐。
加强供养型、护养型和颐养型养老机构建设,打造示性养老机构,深化公办养老机构改革。
到某年,力争县(市、区)与以上城市建立一所集生活照料、医疗康复、精神慰藉、文体娱乐于一体的,在全省有示作用的综合性养老服务机构(省辖市350床位以上、县级150床位以上),老年人平均拥有的机构养老床位数达到每千名老年人拥有30;各省辖市至少建有一所专业性养老护理机构,养老护理床位数占高龄和失能老年人总数的10—15%。
某市市经济发展背景
2012年是特别困难的一年,也是某市市上下迎难而上、大有作为的一年。
面对复杂严峻的经济形势,在市委的正确领导下,在市人大、市政协的监督支持下,市政府团结带领某市市人民,牢牢把握“持续求进,务实发展”总基调,全力以赴稳增长,全力以赴保稳定,全力以赴惠民生,较好地完成了市十四届人大一次会议确定的各项目标任务,经济社会发展呈现出总体持续、稳中有进的良好态势。
2012年,某市市地区生产总值达到408.7亿元,较上年增长12.5%;公共财政预算收入24.3亿元,增长17.1%;全社会固定资产投资306亿元,增长23.9%;规模以上工业增加值232亿元,增长17.1%;社会消费品零售总额127.3亿元,增长16.6%;出口总额2.1亿美元,增长27.3%;城镇居民人均可支配收入19860元,农民人均纯收入10207元,分别增长12.7%和13%。
统筹推进中心城区、中心镇区、新型农村社区建设,全面加快新型城镇化进程,城镇化率达到37.58%,比上年提高1.9个百分点。
112个城建重点项目累计完成投资54.8亿元,祥云大道等7条道路建设实现竣工,许禹快速通道等10个重大基础设施项目顺利推进,财税收付中心等14个社会事业项目加快实施。
16个“城中村”改造项目累计完成投资18亿元,建设房屋面积45.5万平方米。
9个中心镇的总体规划全部通过市评审。
16个新型农村社区开工建设,5个示点建设扎实推进。
城乡生态环境持续改善,完成林业生态建设9.1万亩,主要污染物减排任务超额完成,城市集中饮用水源地水质稳定达标。
市容环境综合治理成效显著,私搭乱建现象得到有效遏制,城市管理更加规。
粮食总产达到54万吨,实现“六连增”;畜牧和中药材产业化集群建设积极推进,新增省级农业龙头企业3家,农业总产值达到54.3亿元。
承担的煤炭企业兼并重组任务全部完成,石灰岩矿山资源整合大头落地;煤炭开采和洗选等五大支柱产业完成增加值172.5亿元,对规模以上工业的贡献率达到59.8%;产业集聚区规划调整方案获得批复,区规模以上企业实现主营业务收入350亿元;企业上市实现突破,统一电器在XX股权交易所挂牌交易。
旅游综合收入持续增长,华中、万家等大型医药物流项目加快建设,浦发银行入驻某市,房地产、餐饮娱乐、通讯、保险等现代服务业快速发展,第三产业实现税收突破7亿元,占地方税收的比重达到43.1%。
三次产业比例调整为7.3︰70.8︰21.9。
“十项民生工程”如期完成,民生支出达到29亿元,增长26.4%,占公共财政预算支出的72.6%。
新增城镇就业1.7万人,农村劳动力转移就业2.5万人,动态消除了“零就业家庭”。
城乡居民社会养老保险覆盖面不断扩大,企业退休人员养老金、城乡低保金、五保供养标准持续提高。
新开工保障性住房1396套、竣工200套,新建改建县级公路52公里、村级公路380公里,建成了247个电气化村,解决了7.9万农村居民饮水安全问题。
“十五园七十四校”建设扎实推进,被评为“全省中小学布局调整先进县”。
非物质文化遗产保护成效显著,新增国家级“非遗”生产性保护基地4家。
“新农合”参合率持续提高,数字电视转换有序推进,农民健身工程全覆盖活动正式启动。
精神文明建设不断深化,新增省级文明单位9个,我市公民任万祥荣登“中国好人榜”。
认真落实计划生育利益导向机制,继续保持低生育水平。
扎实开展“强两基、重民生、转方式、促发展”和“干部下基层、工作在一线、为民解难题”主题活动,领导方式加快转变,服务型政府建设不断向前迈进。
自觉接受人大法律监督和政协XX监督,全年办理人大议案、建议50件,政协提案210件,代表、委员满意率保持100%。
积极推进党风廉政建设和反腐败工作,严肃查办了一批XX违纪案件。
深入开展“平安杯”竞赛活动,社会管理科学化水平持续提高,市公安局继续保持“全省优秀公安局”称号,我市被列为“全省健全完善社会治安防控体系工作试点市”;平安某市建设继续深化,安全生产创近年来最好水平;一大批信访突出问题得到妥善解决,信访形势总体平稳,社会大局和谐稳定。
某年的主要目标和重点任务:
今年是全面贯彻落实十八大精神和实施《中原经济区规划》的开局之年,也是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,更是为全面建成小康社会奠定基础的重要一年。
今年政府工作的总体要求是:
以科学发展为主题,以转变经济发展方式为主线,坚持“持续发展、加快转型、注重协调、着力惠民”,进一步强化项目带动,进一步强化新型城镇化引领,进一步强化生态文明建设,进一步强化工作作风转变,把握机遇、积极作为、保持“三势”,努力迈出全面建成小康社会新步伐。
经济社会发展的主要目标是:
地区生产总值增长10%;公共财政预算收入增长11%;全社会固定资产投资增长23%;社会消费品零售总额增长17%;外贸出口总额增长16%;实际利用外资增长13%;城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入实际增长10%;城镇化率提高2个百分点;节能减排完成上级下达目标;人口自然增长率控制在6.3‰以。
坚持在改善民生和创新管理中加强社会建设,按照“尽力而为、量力而行”的原则,继续实施好“十项民生工程”,加快老年公寓、养老院等项目建设,努力让人民群众过上更好的生活。
某市市老年化现状
第六次人口普查数据显示,2010年某市市常住人口中,65岁以上老年人口10.63万人,占某市市常住人口的9.39%。
与2500年相比,65岁以上老年人口增加1.56万人,增长比例1.32个百分点。
预计到2020年末,某市市常住人口中65岁与以上人口将达到12.33万人,净增老年人口约1.7万人,65岁以上人口老龄化率为10.86%,比2010年增加1.56个百分点,反映出某市市人口老龄化进程逐步加快,人口老龄化形势非常严峻。
同2500年第五次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重下降6.2个百分点,15-64岁人口的比重上升4.78个百分点,65岁与以上人口的比重上升1.32个百分点,老龄人口比重比全省平均水平高1.03个百分点,高于市0.51个百分点。
某市市各个不同年龄段人员比重的变化,表明老龄人口比重呈现上升趋势,人口老龄化程度加重。
随着人口老龄化的快速发展,老年人生活照料、医疗康复、长期照料、精神文化等需求凸显,养老问题与养老服务问题日益严峻。
加快推进养老服务工作已迫在眉睫,并且任务十分繁重。
当前某市市经济社会发展水平和人口老龄化程度,相当于发达国家和地区20世纪80年代中后期水平。
在当时,这些国家和地区建立了一套完备的老龄工作机构,规的社会保障和社会福利法规体系,养老福利事业向多元化模式发展,构建了政府监管下的养老服务社会化、市场化运作机制,开始由重在养老机构建设向加快发展社区照料和居家养老服务转变。
正是在响应国家与省市相关政策规定,弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德下,为了减轻社会负担,改善民生,扩展新领域,发展新业态,优化升级某市市老年服务业,加上项目区得天独厚的自然环境的资源优势等背景下,提出了某市市某新型养老社区项目建设。
2.2项目建设的必要性
项目建设符合国家社会福利政策的要求
2500年,国务院办公厅曾转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》,确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。
2005年,民政局又下发《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》,在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策,进一步支持社会办福利机构。
根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[2006]6号)要求,“地方各级人民政府要不断加大投入,建立健全老年福利服务体系,为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务,保障他们的基本生活”;“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施,大力支持发展各类社会养老服务机构”。
养老服务社会化是适应社会经济发展、构建和谐社会的必然要求
全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会发展的重要战略。
让包括老龄人口在的全体社会成员共享经济和社会发展带来的成果,是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要容。
经过多年的改革开放,我国经济发展和医疗技术水平得到了很大的提高,人们的生活水平也相应得到极大的提升,人均寿命显著延长,高龄老人明显增多。
在未来的15年间,我国老年人口将净增1亿,特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可,在今后5~15年将陆续进入老年期,这将进一步加剧我国人口老龄化的进程。
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